روزنامه اعتماد
1397/06/13
خالي‌هاي پرحاشيه
نرگس رسولياين روزها، كارشناسان و فعالان مسكن در كنار تمام صفت‌هايي كه براي بازار مسكن به كار مي‌برند، معتقدند كه اين بازار در شرايط قفل شدگي است و نيازمند راهكارهاي خاص‌تري است كه تاكنون پياده‌سازي شده است.
البته اين موضوع تازه نيست و پيش از اين هم بازار مسكن در شرايط ركود به سر برده و مسوولان مسكني كشور راهكارهاي زيادي براي خروج اين بخش از ركود در دستور كار خود قرار داده‌اند. از طرح‌هايي كه با افزايش ساخت خانه توسط انبوه‌سازان، تغيير تسهيلات مسكني و افزايش آن، ارايه مشوق‌هاي خاص براي ساخت خانه در بافت‌هاي فرسوده و... گرفته تا اهرم‌هاي خاص‌تري كه بوي جريمه مي‌داد و توسط مجلسي‌ها تصويب شد.
اما هنوز با وجود اينكه اين راهكارها به انحاي مختلف در كشور اجرا شده است اما نه بازار مسكن آرام گرفته است و نه پيشنهادات مختلف توانسته است تاثير مثبت خود بر اين بازار را نشان دهد. البته هر بار هم دليلي بر ناكارامدي تصميمات اتخاذ شده مطرح شده تا نشان دهد عامل بيروني موجب شده تصميم‌هاي مسوولان بي‌نتيجه باقي بماند دلايلي همچون هجوم دهه شصتي‌ها به بازار مسكن براي تامين نيازشان و......
با اين حال نبايد فراموش كرد كه بازار مسكن اگر چه چند سالي است بيش از مصرفي بودن سرمايه شده است اما هنوز هم در سبد خانوار به عنوان يك ركن اصلي است. يكي از برنامه‌هايي كه قدمت آن به بيش از يك 1 سال پيش بازمي‌گردد اما هنوز اجرايي نشده است بحث اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي است كه بيش از 10سال از طرح اوليه آن مي‌گذرد اما هنوز اجرايي نشده است و هنوز هم مخالفان و موافقان پيدا و پنهاني دارد.
11 سال پيش بود كه براي نخستين‌بار قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در مجلس تصويب شد اما اجرا نشد تا اينكه سه سال پيش با اصلاحيه جديدي كه بر روي اين قانون اعمال شد قرار شد تا با همكاري دو وزارتخانه درگير يعني وزارت راه و شهرسازي و وزارت امور اقتصاد و دارايي اين طرح براي سال 97 اجرا شود.
حتي زماني كه توپ اجراي اين سامانه به دليل نبود اطلاعات املاك موجود در كشور به زمين وزارتخانه و زير‌مجموعه آن افتاد املاكي‌هاي كشور با همراه شدن با وزارت راه و شهرسازي سامانه جامع املاك را كليد زدند تا بهانه ديگري براي اين امر نباشد و اعلام كردند كه اطلاعات ريز همه خانه‌هاي كشور در اين سامانه قرار دارد.
سامانه‌اي با نام «سامانه ملي املاك و اسكان كشور»كه مصطفي قلي‌خسروي، رييس اتحاديه املاك درباره آن مي‌گويد: «در سامانه املاك و اسكان تمام املاك مسكوني ايران با مشخصات دقيق اعم از متراژ، كاربري و نشاني دقيق شناسايي و ثبت مي‌شود. هر چند شناسايي خانه‌هاي خالي به گفته مسوولان كار چندان راحتي نيست اما تشخيص خالي بودن بخشي از املاك براي ماموران مالياتي آنقدرها هم دشوار نيست. به عنوان مثال ويلاهاي تفريحي يكي از اين دسته املاك است كه سكونت دايمي ندارند يا مالكاني كه چند خانه دارند و گزارش اجاره دادن آن در سامانه معاملات ملكي وجود ندارد.»
و بنا به همان سامانه بود كه مشخص شد بيش از 2.6ميليون مسكن خالي در كشور وجود دارد. مي‌گويند ارزش خانه‌هاي خالي حدود ۱۵۰ هزار ميليارد تومان است. به اين ترتيب توپ اين بده و بستان اجرايي به زمين سازمان امور مالياتي به عنوان يكي ديگر از اركان اجراي اين قانون افتاد تا سامانه لازم براي رصد معاملات و دريافت ماليات را ايجاد كند. و حالا نوبت سيدكامل تقوي‌نژاد، رييس كل سازمان امور مالياتي بود كه در مورد عملكرد سازمان خود بگويد. او هم تيرماه 96 از رايزني گفت كه براساس تفاهمي كه با وزارت راه و شهرسازي صورت گرفته مقرر شده است تا سامانه‌اي به منظور شناسايي خانه‌هاي خالي ايجاد شود. او آن زمان وعده داد كه تا پايان سال 96 اين سامانه راه‌اندازي شود.
به اين ترتيب دو وزارتخانه متولي اجراي اين كار تا پايان سال 96 فرصت داشتند تا شرايط اجراي اين قانون را فراهم كنند. برهمين اساس هم در سال جاري بارها زمان‌هايي براي اجراي اين قانون اعلام شد و حتي زمان نهايي اجراي آن خردادماه عنوان شد تا همگان بدانند اگر خانه‌هاي‌شان را وارد چرخه معاملات اجاره يا فروش نكنند با وضع ماليات متضرر خواهند شد.
اما خرداد آمد و رفت و اما خبري از اجراي اين قانون نشد. روالي كه حتي برخي مديران وزارت راه و شهرسازي كه در گفت‌وگو با «اعتماد » مخاطب قرار گرفتند هم ناكارآمدي اين سيستم و باگ‌هايي كه در اجراي آن وجود دارد و عدم هماهنگي با سازمان امور مالياتي را دليلي بر عدم اجراي اين قانون مي‌دانند.
البته آنها هم معتقدند حالا كه بازار مسكن قفل شده و ركود تورمي در اين بازار در حال تشديد شدن است يكي از راهكارهايي كه مي‌تواند با افزايش عرضه هم قيمت را بشكندو هم پاسخگوي تقاضا باشد همين ورود خانه‌هايي است كه خالي باقي مانده‌اند و صاحبان آنها به دلايل مختلف نيازمند فشاري از بيرون براي ورود آنها به بازار معاملات هستند.
ركوردداران خالي‌ها
در همين حال از سلسله گزارش‌هاي مختلف در مورد ميزان خانه‌هاي خالي در سراسر كشور نشان مي‌دهد كه بيشترين خانه خالي‌ها در كلانشهر تهران است و پايتخت‌نشين‌ها باز هم در اين امر ركورددارند. البته اين آمار مربوط به سال 95 است و دراين خصوص آمار جديد‌تري منتشر نشده است. بر اساس گزارش مركز آمار، استان تهران با ١٨,٩ درصد، بيشترين سهم از خانه‌هاي خالي را به خود اختصاص داده و رتبه دوم به اصفهان با ٩.٣درصد و سومين رتبه به خراسان رضوي با ٧.٥درصد اختصاص دارد.
البته عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي ارديبهشت ماه سال جاري بود كه در گفت‌وگويي اعلام كرد كه در تهران ٤٩٠هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد؛ در حالي كه در سال ٩٠، اين ميزان ٣٢٧هزار واحد مسكوني بود. بررسي‌هاي اوليه مركز آمار ايران از سرشماري سال ٩٥ بيانگر آن است كه تعداد واحدهاي مسكوني خالي در سال ١٣٩٠ برابر با يك‌ميليون و ٦٦٣هزار و ٤١٢ واحد بوده به عبارتي طي پنج سال گذشته ٩٢٤هزار و ١٩٥ واحد خالي به واحدهاي مسكوني خالي كشور اضافه شده است. اما در حالي تعداد خانه‌هاي خالي طي سال‌هاي گذشته روند افزايشي داشته كه به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تعداد خانه‌هاي نوساز افت ١٠درصدي را تجربه مي‌كند. او با بيان اينكه بيشترين خانه‌هاي خالي در مناطق ١، ٥ و ٢٢ است، ادامه داد: در برخي از مناطق پرجمعيت پايتخت به دليل كمبود شديد خانه شاهد هستيم كه تراكم شهري به‌شدت رو به افزايش است و ساكنين اين مناطق با كمبود خانه دست‌وپنجه نرم مي‌كنند.
سوت زني براي خانه‌ها
حتي به تازگي يكي از نمايندگان مجلس پيشنهاد داده است تا خانه‌هاي خالي بر اساس يك فرآيند قضايي اجاره داده شود. ابوالفضل ابوترابي، نماينده نجف‌آباد در مجلس، كه اين طرح را پيشنهاد داده گفته است: «اين طرح با الگوبرداري از كشورهاي فرانسه، تايوان و اسپانيا انجام شده است و هدفش كمك به اقشار مستضعف است. طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود دو ميليون و ۵۸۹ هزار واحد خانه خالي در كشور وجود دارد. يعني دقيقا برابر با پروژه عظيم مسكن مهر. اين خانه‌هاي خالي درواقع از سوي مالكان احتكار شده‌اند. خروج اين حجم از عرضه موجب شده بازار به هم بريزد و مردم به‌شدت تحت‌فشار قرار گيرند.»
او در دفاع از پيشنهاد خود و اينكه چرا به سمت اجراي قانون ماليات از خانه‌هاي خالي نرفته است را كم‌كاري‌هاي وزارتخانه‌هاي متولي مي‌داند و گفته است: «رقم ماليات از خانه‌هاي خالي كم است و هم وزارت راه‌وشهرسازي كه مسوول تكميل سامانه بود قدمي براي اين سامانه برنداشت. درواقع به‌دليل انگيزشي و ضعف زيرساختي، ماليات بر خانه‌هاي خالي الان به كار نمي‌آيد. از همين رو روشي را كه در دنيا اجرا شده و بسيار موفق بوده اجرا كرديم به نام سوت‌زني. در سوت‌زني مردم ناظر مي‌شوند و گزارش مي‌دهند كه چه جرمي كجا اتفاق افتاده است. ما براي تدوين اين طرح تجربه تايوان، فرانسه و اسپانيا را مطالعه كرديم و به اين الگو رسيديم. در اين كشورها از جمله فرانسه، در شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر فرآيندي طراحي‌شده كه حتي مي‌توان خانه‌ها را تصرف كرد. تايوان با استفاده از همين طرح قيمت مسكن را ۹ درصد كاهش داد؛ فرانسه نيز از همين روش‌ها استفاده مي‌كند، چرا ما نتوانيم.»
چقدر خانه خالي داريم؟
آمارهاي مختلف منتشر شده نشان مي‌دهد كه در فاصله سال‌هاي ۹۰ تا ۹۵ تعداد خانه‌هاي خالي موجود در كشور رشد چشمگيري داشته و معادل ۶۳درصد افزايش يافته است كه اين ميزان رشد، ۵/ ۴ برابر نرخ رشد واحدهاي مسكوني در حال استفاده است. همچنين آمارهايي كه بيشتر به سال 96 بازمي‌گردد تاكيد مي‌كند كه در كل شهرهاي كشور ۲ميليون و ۶۰۰هزار واحد مسكوني بلااستفاده وجود دارد كه اين تعداد خانه خالي حدود ۹درصد از كل موجودي مسكن است. شايد همين آمار بود كه موجب شد تا حامد مظاهريان معاون وزير راه و شهرسازي اعلام كند كه قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از خرداد سال 97 اجرا مي‌شود؛ قانوني كه در سال ٩٤ به تصويب رسيد و قرار بود سال ۹۵ و حداكثر سال 96 اجرايي شود و باز هم اين وعده دچار تاخير شده است.
صاحب‌خانه‌هاي ايراني
در همين حال كه مي‌توان از خانه‌هاي خالي حرف زد بد نيست نيم نگاهي هم به خانه‌دارهاي ايراني بيندازيم. طبق نتايج سرشماري كه در اين مورد انجام شده و با عنوان نحوه تصرف خانوارهاي كل كشور در واحدهاي مسكوني منتشر مي‌شود، نشان مي‌دهد 60.5درصد خانوارها صاحب خانه بوده و ٣٠.٧درصد ايراني‌ها نيز به صورت رهن يا استيجاري ساكن هستند؛ سهم ساير موارد از اين طبقه‌بندي ٨.٨درصد بوده است. اين در حالي است كه در سال ٩٠ معادل ٦٢.٧درصد تصرف خانوارها در واحدهاي مسكوني ملكي عرصه و اعيان، ٢٦.٦درصد رهن و استيجاري و ١٠.٧درصد سهم ساير موارد بود. در واقع اگر تعداد خانوارهاي ايراني را ٢٤ميليون و ١٩٦هزار و ٣٥ خانوار در نظر بگيريم، متوجه مي‌شويم كه ٧ميليون و ٤٢٨هزار و ١٨٢ خانوار مستاجر بوده و ١٤ميليون و ٦٣٨هزار و ٦٠١ خانواده هم صاحب ملك هستند.
تجربه جهاني ماليات
در حالي كه يكي از برنامه‌هاي اصلي مسوولان ايراني در سال‌هاي گذشته افزايش سهم درآمدهاي مالياتي در خزانه است تا سهم درآمد نفت را در بودجه بكاهد اما توجه به تجربه‌هاي ساير كشورها نشان مي‌دهد كه حتي كشورهاي مطرح دنيا نيز براي اينكه موضوع مسكن را مديريت كنند به مساله اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي روي آورده‌اند به گونه‌اي كه در انگليس نرخ خانه‌هاي خالي (نسبت تعداد خانه‌هاي خالي به كل موجودي مسكن) معادل يك‌پنجم متوسط نرخ كشورهاي اروپايي (حدود ۱۵درصد) است. در اين كشور فقط ۳درصد خانه‌ها، براي بيش از يك سال، خالي نگهداري مي‌شود. آنچه موفقيت دولت اين كشور را در مهار اين نوع از سوداگري ملكي باعث شده، واگذاري سكان مديريت بازار مسكن به دولت محلي و در عين حال مسووليت‌پذيري شهرداري‌ها در تنظيم بازار مسكن شهرها است. در انگليس ماليات بر خانه‌هاي خالي، نوعي ماليات شهري است و پايه آن نيز بر اساس ساير ماليات‌هاي شهرداري محاسبه و دريافت مي‌شود.
