روزنامه آفتاب یزد
1397/10/05
چرا قیمت مسکن در اروپا و آمریکا تصاعدی بالا نمی‌رود؟
آفتاب یزد- گروه اقتصادی: چرا قیمت مسکن در جایی مثل آلمان یک دهه یا بیشتر ثابت می‌ماند و هیچگونه رشدی نمی‌کند اما در ایران و در عرض چند ماه قیمت مسکن تا 80 درصد رشد می‌کند؟ پاسخ به این سوال شاید بتواند تفاوت دیدگاه مدیریت و اقتصاد را به خوبی بیان کند.در حالیکه آمارهای رسمی نشان می‌دهد عرضه و تولید مسکن در ایران طی چند سال اخیر به‌شدت افزایش یافته اما شواهد کلی گویای آن است که قیمت نه تنها پائین نیامده بلکه چندین برابر هم شده است.
اما در خصوص آلمان، فرانسه و بلژیک وضع فرق می‌کند. در سرزمین ژرمن‌ها اقتصاددا‌ن‌ها بر این باورند که افزایش تولید و عرضه موجب شده که قیمت‌ها ثابت بماند و این به آن معنی است که اقتصاد این کشور از قوانین عادی و طبیعی علم اقتصاد تبعیت می‌کند.
در فرانسه نیز وضع تقریبا به همین شکل است و تنها سالی نیم درصد بر قیمت ملک افزوده میشود و نهایتا ممکن است طی 10 سال تنها 5 درصد بر قیمت مسکن افزوده شود.
>در اروپا و آمریکاچه اتفاقی می‌افتد؟
تا زمانی که دولتها در اروپا مشوق‌های مالیاتی و معافیت‌ها را اعمال می‌کردند سرمایه گذاری در مسکن بسیار پرسود بود. سرمایه داران املاک را برای اجاره دادن به بهایی گران خریداری می‌کردند و تولید هم به شدت در اوج بود. همین امر موجب رشد قیمت‌ها می‌شد. اما با حذف مشوق‌ها و معافیت‌های مالیاتی از مسکن، قیمت‌ها در نقطه خاصی آرام گرفت و دست دلالان و واسطه‌ها از جولان دادن در این بازار کوتاه شد.
یکی از عواملی که در اروپا باعث شد رغبت به خانه دار شدن بیشتر باشد پائین بودن نرخ بهره بود. گرفتن وام برای خریداران، ساده و با کارمزد و سود اندک بود. همین امر موجب شد که تعداد مالکان خانه در کشوری مثل آلمان تا چند دهه قبل 43 درصد باشد.
فهم این موضوع که مالیات بر مسکن یک راهکار کنترلی موثر برای مهار قیمت آن است، خیلی سخت به نظر نمی‌رسد و همه دولتها در اقصی‌نقاط جهان می‌دانند که برای حذف دلالی و واسطه گری بهترین کار ممکن، اعمال مالیات بر مسکن است.
در این شرایط اصل بر این است که اخذ مالیات بر پایه منفعت حاصل از خرید و فروش املاک باشد. این امر موجب شده که مسکن به عنوان کالایی که مورد نیاز اقشار جامعه است از دسترسی جولان دلالان و سوداگران به دور باشد.
هنگامی که این دولتها هزینه معاملات سوداگرانه را بالا بردند، مسکن به عنوان کالای استراتژیک جوامع و خانوارها در یک وضعیت اطمینان بخش قرار گرفت و در نتیجه خانواده‌ها با حداقل درآمد می‌توانستند به صورت اقساطی ملک خریداری نمایند.
>کدام مکانیزم مالیاتی قیمت مسکن را
پائین نگه می‌دارد؟
اینکه کدام روش مالیاتی می‌تواند به تعادل قیمت مسکن کمک کند سوال بسیار مهمی در این وادی است. برای کنترل قیمت مسکن، دولتهای رفاهی شیوه‌های متعددی را اعمال می‌کنند.
روش پلکانی معکوس مهمترین شیوه مالیاتی است که بر بخش مسکن در اروپای غربی حاکم است بطوریکه ورود سوداگرانه دلالان برای احتکار و فروش به قیمت گزاف را بی اعتبار می‌کند.
بر اساس این روش، فاصله زمانی خریداری خانه تا فروش آن مد نظر واقع میشود به این معنی که هر چقدر فاصله زمانی خرید تا فروش کمتر باشد مالیات بیشتری به آن تعلق می‌گیرد و هر قدر این فاصله بیشتر باشد مشمول مالیات کمتری میشود.
در اروپا در سال اول خریداری ملک، چنانچه خریدار قصد فروش داشته باشد باید 100 درصد ارزش آن را مالیات بدهد و این نسبت در سالهای سوم تا پنجم شامل 50 درصد خواهد بود. از سال پنجم به بعد اگر مالک قصد فروش داشته باشد کاهش مالیاتی آغاز میشود. طبق این قانون افرادی که نخستین ملک خود را خریداری و مصرف می‌کنند از مالیات معاف هستند.
مالیات بر خانه‌های خالی شیوه دیگری است که در اروپا و بیشتر نقاط جهان مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این روش هزینه نگهداری خانه خالی به فرد سوداگر تحمیل میشود که باید به صورت دوره ای پرداخت شود. دولت آمریکا هم راه منفعت گرایی برای کسانی که خانه یا زمینی را خریداری می‌کنند به امید آنکه در آینده قیمت آن بیشتر شود را مسدود کرده است و 10 درصد ارزش ملک را به صورت سالیانه از املاک خالی دریافت می‌کند.
در اروپای غربی علاوه بر مالیات ماهانه، از خانه‌های خالی روزانه 9 تا 15 یورو جریمه نیز اخذ میشود.
خرید و فروش خانه‌های گران قیمت نیز در اروپا و آمریکا مشمول مالیات بیشتری هستند. هدف از این کار این است که ثروتمندان مالیات بیشتری به دولت بدهند. این شیوه بر اساس عدالت اجتماعی طراحی شده و بازخورد خوبی هم داشته است. سیستم اقتصادی اروپا بر این روال مبتنی است که اگر خانه ای به عنوان سرپناه مورد استفاده خریداری نشده و جنبه لوکس دارد مالیات گزافی به آن تعلق می‌گیرد.
کنترل قیمت مسکن با مالیات به منظور حذف نقش واسطه‌های سوداگر اقدامی است که در ایران هنوز به مرحله اجرا در نیامده است. این در حالی است که ظرف دو دهه گذشته قیمت مسکن در ایران افزایش نجومی عجیبی داشته است.
به گفته یک کارشناس، در پایتخت ایران یعنی تهران فقط 490 هزارواحد مسکونی خالی در شمال و شمال غرب کلانشهر وجود دارد که سوداگران مسکن آن را برای روز مبادا ذخیره کرده اند. از سوی دیگر مقایسه چهار شاخص معاملات، پروانه‌های ساختمانی، جمعیت و واحدهای مسکونی خالی شهر تهران حاکی از آن است که با وجود رکود ساخت و ساز طی سالهای اخیر، سالیانه ۳۶ هزار مسکن خالی به پایتخت افزوده میشود. در نتیجه وضعیت عرضه و تولید مناسب به نظر می‌رسد بطوریکه بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ تعداد ۱۲۸۵ فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۵درصدی را نشان می‌دهد.
نکته غم انگیز اینکه مقایسه تعداد جمعیت و خانوارهای تهرانی با تعداد واحدهای مسکونی خالی حاکی از آن است که از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۱۶۳ هزار واحد مسکونی خالی به تهران اضافه شده است بنا به اعتقاد کارشناسان، تعداد واحدهای خالی از سکنه در تهران حدود ۳برابر میانگین جهانی است. در حالیکه حداقل دو سوم از این تعداد باید وارد بازار مصرف شود.
>چرا در ایران مالیات بر مسکن وجود ندارد؟
با وجود راهکارهای علمی برای کنترل قیمت مسکن، هنوز موضوع مالیات بر مسکن در ایران وارد فاز مطالعه هم نشده است اما یک مقام مالیاتی اسبق می‌گوید برای انجام این کار یک شرط وجود دارد.
علی‌اکبر عرب‌مازار می‌گوید: تا زمانی که یک بانک اطلاعاتی جامع درباره املاک وجود نداشته باشد، نمی‌توانیم از مالیات بر مسکن صحبت کنیم.
