کلاه گشاد تهاتر ملک ایران با ترکیه

آفتاب یزد- گروه اقتصادی: تهاتر ملک ایران با ترکیه این روزها در صدر آگهی‌های تبلیغاتی شبکه‌های فارسی زبان ماهواره‌ای، سایتها و رسانه‌های مختلف است. تهاتر ملک مناطق 1تا 3 تهران در عوض املاکی در آل نیا، ازمیر و دیگر شهرهای ترکیه خیلی‌ها را به وسوسه می‌اندازد که با معاوضه ملک خود بتوانند اقامت کشور دیگر را دریافت کرده و یا از این طریق بتوانند سرمایه‌گذاری کنند، غافل از آن که بیشتر این آگهی‌های تبلیغاتی گلاهی گشاد بر سر مردم و راهی جدید برای سودجویی کلاهبرداران و واسطه‌هاست.

> تهاتر چیست؟
تهاتر چیست؟ در اصطلاح حقوقی، هر نوع معامله‌ای را که در آن دو کالا مستقیماً با یکدیگر مبادله شوند، معامله پایاپای یا تهاتر می‌نامند. هر کجا که استفاده از ابزار مبادله دشوار بوده و یا نقد کردن دارایی‌ها سخت باشد، تمایل به تهاتر افزایش پیدا می‌کند. به همین علت مثلاً اصطلاح تهاتر ملک را بیشتر از تهاتر لباس و پوشاک می‌شنویم.
در مواردی که کشور‌ها با تحریم‌های اقتصادی مواجه شده و جابجایی پول برایشان دشوار می‌شود، به استفاده از ابزار تهاتر روی می‌آوردند. به این معنی که ملکشان را با ملکی هم ارزش و اغلب در کشوری دیگر معاوضه می‌کنند. اما در این میان کم نیستند افرادی که از ترس افتادن در چاله‌ی کاهش ارزش پول ملی، به چاه کلاهبرداران و سودجویان افتادند؛ بنابراین نه تنها موفق به خرید ملکی در کشور موردنظرشان نشدند بلکه سودجویان، آن‌ها را از سقف بالای سرشان نیز محروم کردند.
بازار معاوضه و تهاتر املاک مسکونی در دوره‌های مختلف متقاضیان خاص خود را داشته است. با افزایش شدید نرخ تورم و ابهام در آینده اقتصادی کشور، جهت دیگر پیکان تهاتر، اما این بار بیشتر به سمت خارج از مرز‌ها رفته است.
کشور ترکیه به دلیل همسایگی و اشتراکات فرهنگی- مذهبی یکی از اهداف مهم تهاتر ملک در بین ایرانیان محسوب می‌شود.
فعالان مسکن می‌گویند این روزها بازار معاوضه ملک داغ شده و بسیاری از شرکت‌های مشاور املاک در اقتصاد تحریم‌زده ایران به معاوضه مسکن روی آورده‌اند. آنها توضیح می‌دهند که این کار نه‌تنها مشکل نقل و انتقال پول در حجم بالا را حل می‌کند بلکه سود گزافی به جیب مشاوران املاک می‌ریزد.

> نگاهی به قیمتها
قیمت خانه‌های ترکیه تفاوت چندانی با تهران خودمان ندارد و البته اگر بخواهید خانه‌های ارزان‌تری بخرید، ناچارید که به حومه شهرها بروید اما قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و اصلی ترکیه خیلی با تهران تفاوتی ندارد و برای خرید یک آپارتمان حدود ١٠٠ متری در شهرهای استانبول، آنکارا، آنتالیا یا آلانیا باید چیزی حدود یک تا دو‌ میلیارد تومان پول داشته باشید.آلانیا یکی از شهر‌های توریست‌پذیر ترکیه است. اگر شما می‌خواهید خانه‌ای در این منطقه داشته باشید که رفاه شما را فراهم کند، به ‌طور متوسط هزینه‌ای که برای خانه ١١٠ متری می‌کنید ١١٣٠٠٠دلار می‌شود؛ یعنی یک‌میلیارد و ٣١٠ میلیون باید هزینه کنید. البته این قیمت‌ها بنا به متراژ و منطقه مورد نظر تغییر می‌کند؛ مثلا اگر بخواهید خانه ٢٠٠متری در آنتالیا خریداری کنید به تناسب متراژ قیمت هم بالا می‌رود و چیزی نزدیک به ٢٠۵٠٠٠ دلار می‌شود؛ یعنی ٢‌میلیارد و ٣٩٨‌میلیون تومان می‌شود. اما در خود استانبول قیمت‌ها بالا می‌رود، به ‌طوری که برای خرید آپارتمانی در حال ساخت با ١٢۴ متر مربع ١۴٩١٠٠ یورو یعنی ٢ میلیاد و ٢٣۶‌میلیون باید هزینه کرد.
اما به خاطر تحریم‌ها نقل وانتقال پول ممکن نیست و این پای خیلی افراد را از ترکیه به ایران باز می‌کند تا به بهانه انتقال ریال کلاه بزرگی سر خریداران گذاشته شود. البته میزان رشد قیمت مسکن در ترکیه ناچیز است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن در ایران رشد سه رقمی است و همین موضوع در درازمدت سود بالایی را نصیب افرادی می‌کند که ملک ترکیه‌شان را با ملک تهران معاوضه می‌کنند.

روش تهاتر ملک چگونه است؟
یک کارشناس بخش فروش یکی از هلدینگ‌های ساختمانی که دفتر مرکزی آن در استانبول است، در این زمینه روند انجام تهاتر را مستلزم ثبت‌نام در سامانه می‌داند که به دنبال آن در روز و ساعتی که از قبل به صورت تلفنی هماهنگ می‌شود، متقاضی می‌تواند با سفر به استانبول، از بین مجتمع‌ها و واحد‌های مختلف مسکونی، گزینه مورد نظر را انتخاب کند. او تاکید می‌کند: برای رزرو کردن یا اصطلاحا بوک کردن ملک باید مبلغی پرداخت شود که در عوض ضمانتنامه‌ای بانکی به فرد داده می‌شود.
این کارشناس بخش فروش در مورد روند قیمت‌گذاری واحد‌های استانبول گفت: تعیین قیمت املاک در ترکیه توسط سازمانی دولتی با نام اختصاری اس. پی. کی انجام می‌شود. پروند‌ای شکل میگیرد که تمام مشخصات ملک در آن ثبت می‌شود. اعم از نوع مصالح به کار رفته تا قیمت. در مقابل نیز یک بازرس ایرانی از طرف این شرکت ساختمانی در تهران، ملک فرد متقاضی را بازدید و قیمت‌گذاری می‌کنند و در نهایت فرد می‌تواند برابر با ارزش ملکش در تهران، آن را با ملکی در استانبول معاوضه کند.
این کارشناس ساکن ترکیه، در مورد مسائل حقوقی این معامله می‌گوید: پس از انجام مراحل اولیه و رسیدن به توافقات لازم، انتقال سند به صورت کاملا قانونی انجام می‌شود. در حقیقت نقل و انتقالات از طریق یکی از دفترخانه‌های تهران انجام می‌شود.
فریدون کمالی، مدیریت مشاور املاک در منطقه هروی، نیز با اشاره به خصوصی بودن اینگونه هلدینگ‌های ساختمانی و عدم نقش دولت‌ها در اینگونه معاملات، امکان سواستفاده را بسیار زیاد دانست و گفت: «ما به واسطه شغلی که داریم، به موارد بسیاری برخوردیم که شخص، پس از رفتن به ترکیه و بازدید و انتخاب ملک مورد نظرش، جهت بوک کردن آن، مبلغی را پرداخت و رسید بانکی دریافت کرد، ولی بعد از بازگشت به ایران و مراجعه به بانک، مشخص شد فاقد اعتبار است؛ بنابراین کسانی که قصد معاوضه یا خرید ملک در کشور دیگری را دارند باید حتما با یک وکیل مشورت کنند.
کمالی در ادامه افزود: بسیاری از هموطنانی که با دیدن شرایط بد اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی، اقدام به فروش ملک خود می‌کنند، شاید به نوعی دارند پل‌های پشت سر خود را خراب می‌کنند. زیرا اگر به هر دلیلی موفق به اقامت دائم در ترکیه یا هر کشور دیگری نشوند و بخواهند به ایران برگردند، قطعا قادر به خرید ملکی حتی کمتر از ملک قبلی‌شان نیستند.
او گفت: بنابراین توصیه بنده این است که متقاضیان تهاتر ملک، در صورت توان، ملک خود را حفظ کنند و در ابتدا با اجاره واحدی هر چند کوچک در کشور مقصد، شخصا و از نزدیک و پس از اطمینان از قانونی بودن همه مراحل به انجام معامله اقدام بپردازند.

> سرمایه‌گذاری ملک در ایران سود بخش است
حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با آفتاب یزد در این زمینه گفت: برخی افراد به خاطر سرمایه‌گذاری ملک اقدام به تهاتر آن با کشورهایی مانند ترکیه و دبی و امارات می‌کنند در صورتی که ما همواره تاکید می‌کنیم که با تحقیقات میدانی که صورت گرفته در هیچ جای دنیا حتی در اروپا، کانادا و کشورهای حاشیه ایران، سود سرمایه‌گذاری ملک به اندازه ایران نیست.
وی ادامه داد: عده‌ای بالاجبار به خاطر مسایل کاری و یا تحصیلاتی علاقه مند به خرید خانه در کشورهای دیگر هستند اما برخی دیگر برای سرمایه‌گذاری در کشور دیگر این کار را می‌کنند اما عموما در این ماجرا کلاهبرداریهای زیادی صورت می‌گیرد خصوصا در دبی وامارات در سال گذشته که کلاهبرداری زیاد شد ومنجر به سکته عده‌ای از هموطنانمان گردید.
وی خاطرنشان کرد: شیوه کار هم آن است که یک ماکت یا پروژه را به افراد نشان می‌دهند و از آنجایی که افراد متخصص مسکن نیستند و با قوانین مالکیت آشنایی ندارندکلاه سرشان می‌رود. بر این اساس در ترکیه برخی مالکیتها فصلی است و برخی اعیانی یعنی زمین برای فرد نیست و ساختمان متعلق به آنان است.حتی برخی مالکیتها 99ساله است و فرد نا آگاه پول را پرداخت می‌کند و بعد می‌بیند با چه ضررو زیانی مواجه شده است.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با توصیه به این افراد خاطرنشان کرد: کسانی که قصد سرمایه‌گذاری ملک را دارند بهتر است در کشور خودمان سرمایه‌گذاری کنند چرا که با وجود رکود این حوزه سودش بیشتر از کشورهای اطراف است.

> کلاهبرداری به شیوه تهاتر
به گفته وی این افراد حتما با وکیل خبره و آشنا با قوانین مالکیتی در ترکیه یا سایر کشورها مشورت کنند. بیشتر آگهی‌های ماهواره‌ای و رسانه‌ها و سایتها و حتی تبلیغات داخلی معتبر نیست. بعضا تهاتر ملک در ایران یا تحویل ریال در ایران انجام می‌شود. از آنجایی که خروج ارز از ایران به خاطر تحریم‌ها مشکل است، شرکتهای متقلب خارجی عواملشان را وارد ایران کرده‌اند و ارز را به ریال تحویل می‌گیرند و وعده به نام‌زدن ملک در کشور مربوطه را می‌دهند. بخش عمده‌ای از این افراد کلاهبردار هستند و بعضا با پیامکهای انبوه تهاتر ملک در ترکیه وگرجستان را
وعده می‌دهند.
عقبایی تصریح کرد: 99درصد این افراد بدون مجوزند و با سوءاستفاده از نا آگاهی مردم سر آنها را کلاه می‌گدارند. ما توصیه می‌کنیم کسانی که به هر دلیلی قصد خرید ملک در ترکیه یا هر کشور دیگر را دارند حتما وکیل مسلط ایرانی که آشنا به قوانین مسکن است را انتخاب کنند تا به آنها مشاوره بدهند وبعد ملک را بخرند.
وی افزود: برخی شرکتها می‌گویند ما با مشاوران املاک کار نمی‌کنیم و خودمان دفتر داریم.حتی پروژه‌های آماده تحویل را به مردم پیشنهاد می‌کنند اما حتما با وکیل مشاوره کنند تا ملک بدهی بانکی نداشته باشد و مالکیتش فصلی، اعیانی، مقطعی و 99 ساله نباشد تا به بهانه تهاتر مردم ملک خود را در ایران از دست ندهند.
به اعتقاد وی اخیرا تهاتر ملک با باغ و ماشین و ویلا و... رایج شده که بیشترشان کلاهبردار هستند و مردم باید کاملا در این موارد هوشیارانه
عمل کنند.