«ابتکار» تاثیر طرح مسکن ملی بر بازار مسکن را بررسی می‌کند تکرار طرح‌های تکراری!

کیمیا نجفی
طرح اقدام ملی ساخت مسکن به منظور احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور به دنبال تعریف مجموعه‌ای از راهبردها و سیاست‌های کلان در حوزه مسکن برنامه‌ریزی و عملیاتی شده است.
مقدمات اجرای پروژه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، موسوم به طرح «مسکن ملی» فراهم شد. در این ساختار قرار بر این است که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و به متقاضیان عرضه شود. در این میان باید اشاره کرد که برخی از متقاضیان دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم یا همان خانه اولی‌ها که در سال‌های گذشته اقدام به سرمایه‌گذاری در این صندوق کرده‌ بودند می‌توانند وام خود را به عنوان هزینه ساخت به سرمایه‌گذاران در طرح اقدام ملی منتقل کنند. این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی برای متقاضیان خرید خانه که تا کنون هیچ پس‌اندازی در صندوق پس‌انداز یکم ندارند هم برنامه‌هایی را در دستور کار قرار داده است. آنطور که گفته می‌شود افرادی که اندوخته‌ای در صندوق پس‌انداز یکم ندارند اما می‌خواهند از طریق طرح «مسکن ملی» صاحب خانه شوند و فقط توانایی پرداخت پول ساخت را دارند، باید در این طرح به روش اقساطی ثبت‌نام کنند.
این طرح چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟
طی یک‌سال گذشته بازار مسکن با شوک‌های بسیاری روبه‌رو بود و در پی افزایش قیمت در این حوزه، خرید و یا اجاره مسکن برای بسیاری از خانوارها به یک رویا تبدیل شد. هنگامی که درخصوص علت مشکلات پیش آمده و همچنین راه‌حل آن در بازار مسکن از کارشناسان و صاحب‌نظران پرسیده می‌شد، آنها از کمبود عرضه مسکن می‌گویند. البته در این میان بحث عدم عرضه از سوی برخی مالکان هم صحبتی بود که بارها مورد بررسی قرار گرفت و مالیات بر خانه‌های خالی هم از جمله راهکارهایی برای ترغیب مالکان به عرضه املاک خود بود. با توجه به این مسائل، مسئولان مربوطه برای جبران عدم عرضه و برای رفع موانع در این بخش از طرح اقدام ملی مسکن رونمایی کردند و معتقد بودند که با اجرا شدن این طرح بسیاری از مشکلات کاهش پیدا خواهد کرد. آنها می‌گفتند که برای ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن چند برنامه اساسی در دستور کار قرار گرفته که افزایش تولید، یکی از مهم‌ترین برنامه‌ها خواهد بود.
تامین مسکن از جمله مسائلی است که از حساسیت بالایی برخوردار بوده و مسئولان مربوطه در مسیر حرکت به دنبال راه‌حل‌های برای به حداقل رساندن چالش‌ها در این حوزه بوده‌اند و طرح مسکن ملی یکی از راهکارهای پیشنهادی از سوی آنها بود. این طرح از همان ابتدا موافقان و مخالفان خود را روبه‌روی یکدیگر قرار داد. موافقان معتقد بودند که اجرا شدن اینگونه طرح‌های می‌تواند مشکلات در حوزه مسکن را کاهش دهد و میان عرضه و تقاضا تعادل برقرار کند. این درحالی است که مخالفان نکات منفی این طرح را بازگو می‌کنند و بر این باور هستند که در شرایط فعلی این طرح نمی‌تواند راه نجات بازار باشد. به عنوان نمونه، برخی از نمایندگان مجلس نسبت به شیوه‌ ساخت واحد‌های مسکونی طرح اقدام ملی انتقادهایی داشتند. آنها بر این باور بودند که این شیوه ساخت مسکن، مناسب شرایط فعلی بازار مسکن در کشور نبوده و وزارت راه و شهرسازی باید در شیوه ساخت این طرح تجدیدنظر کند. این نمایندگان مجلس، ساخت مسکن به شیوه مشارکت با انبوه‌سازان را مناسب تولید انبوه مسکن در شرایط کنونی نمی‌دانند. با توجه به این مسائل باید بررسی شود که طرح‌هایی همانند طرح «مسکن ملی» تا چه میزان می‌تواند مشکلات در بخش مسکن را سامان دهد، یا به عبارتی دیگر این طرح چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟ در این راستا مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به تاثیر این طرح در بخش مسکن به «ابتکار» گفت: ما باید توجه داشته باشیم که این طرح مقیاس محدودی دارد، بنابراین اثرات آن هم محدود خواهد بود. مسئله‌ای که وجود دارد این است که این طرح به‌نوعی توزیع رانت به یک عده خواهد بود چراکه منابع عمومی در اختیار افراد خاصی قرار می‌گیرد و این اقشار الزاماً نیازمندترین افراد جامعه نیستند. بنابراین اساس طرح چه بر اساس منطق اقتصاد ملی و چه منطق عدالت چندان توجیه ندارد الا اینکه پاسخی است به درخواست‌های عمومی و فشاری است که افراد به دولت وارد می‌کنند.
وی در ادامه افزود: اگر قرار بود که قیمت مسکن با چنین طرح‌هایی کنترل شود، مسکن مهر با ابعاد بسیار گسترده‌تر از این طرح باید اثرگذار می‌شد، اما ما شاهد بودیم که در اوج عرضه مسکن مهر قیمت‌های واحدهای مسکونی شدید‌ترین رشد را در سال‌های 90 و 91 تجربه می‌کرد. دولت می‌خواهد خود وارد عرضه ساختمان شود، اما ما باید توجه داشته باشیم که نقش دولت تنها به این مسئله خلاصه نمی‌شود و این نادرست‌ترین برداشت از نقش دولت در بازار مسکن است. دولت باید بتواند زیرساخت‌ها را فراهم کند و همچنین امکانات و شرایط را برای سرمایه‌گذاری به وجود آورد، مشکلات ما در این بخش‌ها است. چرا در حالی که قیمت مسکن در طی سال‌های گذشته چند برابر شده است، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محدود است؟ چرا با وجود رشد نقدینگی و یا جذابیت‌هایی که برای فعالیت در بازار مسکن وجود داشته است، سرمایه‌گذاری طی دوسال گذشته رشد چندانی نداشته است؟ این مسئله نشان می‌دهد که ما در بخش مسکن مشکلات بنیادی داریم و همین مسئله هم عرضه زمین را محدود می‌کند و هم ساخت‌وساز را برای سرمایه‌گذار غیرجذاب کرده است. دولت باید این موانع را برطرف کند، البته باید اشاره کنم که این موانع را خود دولت در بازار مسکن به وجود آورده است و تنها خود می‌تواند همان موانع را برطرف کند. اما دولت به جای اینکه تمرکز خود را بر روی رفع موانع بگذارد وارد عرضه مسکن می‌شود.
این کارشناس مسکن، در بخش پایانی صحبت‌هایش به ناتوانی این طرح در کنترل قیمت‌ها تاکید کرد و گفت: بیش از 95درصد عرضه مسکن توسط خانوارها و سرمایه‌گذاران خصوصی انجام می‌شود و دولت نمی‌تواند نقش قابل توجهی را در بخش مسکن برعهده بگیرد. کمااینکه اگر توانایی لازم را داشت در چنددهه گذشته که بارها این روند تکرار شده است موفق می‌شد. ما باید بدانیم که در هیچ مقطعی دولت نتوانست سهم خود را در بازار مسکن افزایش دهد و مرز 5 درصد را رد کند. پس چگونه می‌تواند با 5درصد قیمت‌ را در بازار مسکن اصلاح و توزیع مسکن را عادلانه کند؟ این طرح نتیجه‌ای نخواهد داشت الا توزیع رانت به افرادی که در اطراف سیستم توزیع هستند و ما بارها این تجربه را داشته‌ایم و می‌دانیم که نمی‌تواند مسئله و مشکلات در بخش مسکن را حل کند.