روزنامه آفتاب یزد
1398/10/30
عوارض دوبرابری ساخت وساز و مالیات بر خانه‌های خالی،صعود وحشتناک قیمتها را به دنبال دارد
بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمتها را ندارددر حال حاضر عوارض هر مترمربع ساخت و ساز در تهران بالغ بر ۲۵۰ هزار تومان بوده که در فرمول جدید قرار است این هزینه
براساس میزان مرغوبیت ملک تعیین شود و طبق پیش‌بینی‌ها این هزینه از ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع خواهد بود.
آفتاب یزد- گروه اقتصادی: بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمتها را ندارد. این بازار رشد صعودی سهمگین خود را از سال گذشته تاکنون طی کرده و تلاش برای افزایش عوارض ساخت وساز ساختمانی از سوی شهرداری و یا مالیات بر خانه‌های خالی تنها بر رکود خرید و فروش این بازار دامن می‌زند. مردم دیگر توان افزایش قیمتی این بازار را ندارند و خیز گردانندگان امور پایتخت برای افزایش عوارض ساخت و ساز با هر انگیزه‌ای که باشد یک نتیجه‌اش مثل روز روشن است؛ افزایش قیمت از سوی عرضه‌کنندگان بازار خانه، آن هم در شرایطی که مدتهاست بضاعت متقاضیان مسکن یارای قیمت‌های کنونی را ندارد.
در حالی که معلوم نیست دادن تسهیلات بیشتر به متقاضیان خرید تا چه اندازه به بازگشت رونق از دست رفته بازار مسکن کمک می‌کند؛ در اقدامی متناقض، صحبت از افزایش مالیات خانه‌های خالی و عوارض ساخت و ساز ساختمانی شده است.
> مناسبات بازار مسکن
حکم استخوان لای زخم را دارد
مناسبات در بازار مسکن مدتهاست که حکم استخوان لای زخم را دارد؛ سیاستگذارانش درآن واحد برای پایان دادن به رکودش و درآمدزایی از آن برنامه دارند؛ برنامه‌هایی که در بهترین حالت با خنثی کردن آثار یکدیگر باعث می‌شوند کلاف سردرگم بازار مسکن گره خورده باقی بماند. به تازگی اعلام شده است که شهرداری تهران در نظر دارد نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی و ملکی پایتخت را به صورت اساسی تغییر دهد؛ این اتفاق قرار است از سال ۹۹ در چارچوب یکی از طرح‌های شورای اسلامی شهر تهران عملیاتی شود.
> عوارض ساخت وساز متری 250 هزار تومانی
500 هزار تومان؟
در حال حاضر عوارض هر مترمربع ساخت و ساز در تهران بالغ بر ۲۵۰ هزار تومان است که در فرمول جدید قرار است این هزینه بر اساس میزان مرغوبیت ملک تعیین شود و طبق پیش‌بینی‌ها این هزینه از ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع خواهد بود؛ همچنین در ساختار جدید قرار است بخشی از عوارض ساخت و ساز در پلاک‌های ثبتی لوکس بابت توسعه محله‌های ضعیف هزینه شود.
> بضاعت متقاضیان مسکن
یارای قیمت‌های کنونی را ندارد
خیز گردانندگان امور پایتخت برای افزایش عوارض ساخت و ساز با هر انگیزه‌ای که باشد یک نتیجه‌اش مثل روز روشن است؛ افزایش قیمت از سوی عرضه‌کنندگان بازار خانه، آن هم در شرایطی که مدتهاست بضاعت متقاضیان مسکن یارای قیمت‌های کنونی را ندارد. خیلی‌ها ساخت و ساز را صنعتی مادر می‌دانند که از قبل رونق آن طیف گسترده‌ای از کسب و کار‌ها رونق می‌گیرند؛ شاهد مثال این گروه داستان ساختن یک اتاق است که صرف نظر از تشریفات مربوط به خرید و فروش عرصه و اعیانش، از مصالح فروش و ابزار فروش گرفته تا بنا، نقاش، نجار، آهنگر و... در پروژه ساختش مشارکت دارند و در دنباله این فهرست فروشندگان لوازم و اثاثه نیز اضافه خواهد شد؛ از این رویکرد بدیهی است که چنین صنعتی کشش افزایش عوارض را هم داشته باشد؛ خاصه آنکه این عوارض قرار است در راستای نفع عمومی جامعه هزینه شود. سازندگان مسکن می‌گویند که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به دهه‌های قبل افزایش داشته که این مسئله را مهم‌ترین عامل کاهش ساخت و ساز به یک سوم تقاضای مطلق عنوان می‌کنند. فعالان بخش مسکن می‌گویند که دیگر خبری از سودهای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی نیست و هر بار که پروژه‌ای به اتمام می‌رسد، به دلیل شرایط تورمی و انواع هزینه‌ها مجبوریم پروژه بعدی را کوچک‌تر تعریف کنیم. ساخت و ساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می‌شد و بعضاً سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند تا این‌که از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود. هرچند از سال ۱۳۹۳ ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند «بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است»، اما سازندگان می‌گویند که قدیمی‌ها در حال ترک حوزه ساخت و ساز هستند؛ بعضی‌ها هم که پروژه‌های سنگین تعریف کرده‌اند، ورشکست شده‌اند. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید که ساخت و ساز شاید هنوز ۳۰ تا ۴۰ درصد سود داشته باشد اما تورم عمومی از ما جلوتر حرکت می‌کند. دبیر کانون انبوه‌سازان هم با بیان این ادعا که مدیریت شهری می‌خواهد هزینه
سرسام‌آور نیروهای مازادی که استخدام کرده را از سازندگان مسکن دریافت کند، معتقد است که نرخ عوارض باید متناسب با تورم عمومی باشد. فرشید پورحاجت می‌گوید در سال جاری در بعضی موارد هزینه‌های ناشی از عوارض شهرداری تا ۳۰۰۰درصد افزایش یافته است. به گفته او بسیاری از سازندگان قدیمی یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل
بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عطای این عرصه را به لقایش بخشیده‌اند. پس از رشد لجام‌گسیخته مسکن که از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد، موج انتقادات به سمت واسطه‌های ملکی و همچنین فعالان عرصه ساخت و ساز شدت گرفت. در بعضی موارد دیده میشود که سازندگان به طور مرتب قیمت واحدهای کلید نخورده را بالا می‌برند. برخی واحدها که ساخت آنها دو سال قبل به اتمام رسیده، حالا با قیمت‌های سه تا چهار برابر به فروش می‌رسد. عمده سازندگان به دلیل انتظارات تورمی در سال قبل از فروش امتناع می‌کردند و معدود افرادی هم که می‌فروختند، کسانی بودند که در تامین نقدینگی به مشکل برخورده بودند. نظر کارشناسان این است که امسال روند ورود واحدهای کلید نخورده به بازار بیشتر شده، هرچند ساخت و ساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک سوم کاهش یافته و روز به روز شاهد انباشت متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمتها از خرید ناتوان شده‌اند. با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن، شرایط فعلی در بخش مسکن را نوعی اصلاح قیمت می‌دانند که سازندگان، نه مقصر بلکه قربانی آن هستند. در سوی دیگر منتقدان می‌گویند که انبوه‌سازان در سال‌های گذشته سودهای هنگفتی از ساخت‌وساز به جیب زده‌اند و حالا باید جلوی این قطار پول‌سازی گرفته شود. از سوی دیگر بعضی سازندگان اعلام می‌کنند که نرخ عوارض تا ۳۰۰درصد افزایش یافته است. تجربه نیز نشان داده هرچه هزینه‌های ساخت بالا برود، سازندگان نهایتاً آن را روی قیمت تمام شده ملک محاسبه و از خریداران دریافت می‌کنند.
> بازار کشش هزینه‌های سربار را ندارد
اما هستند گروهی که باور دارند بازار مسکن دیگر مدتهاست کششی برای این هزینه‌های سربار را ندارد؛ کمال اطهاری از پژوهشگران اقتصاد اجتماعی است که بیشتر به واسطه فعالیت هایش در حوزه مسائل شهری و مسکن شناخته میشود؛ به باور او تحمیل چنین عوارضی بیشتر برای جامعه نتیجه معکوس دارد و باعث تشدید مشکلات اقتصاد اجتماعی میشود. این کارشناس اقتصادی معتقد است: سهم ارزش افزوده فعالیت‌های ساختمانی در بهترین حالت ۷درصد است و این درشرایطی است که فقر ۵۰درصدی تسمه از گُرده جامعه کشیده است.
با باور اطهاری، سیاست‌گذاران شهری چه در دولت و چه در شهرداری یا شورای شهر می‌بایست از
مدت‌ها قبل راه‌های دیگری برای درآمدزایی یافته و آن را جایگزین چنین برنامه‌هایی می‌کردند، اما قریب ۲۵ سال است که آنها بر رفتن به این راه اشتباه اصرار دارند. این اقتصاددان حوزه شهری می‌افزاید: اختصاص بخشی از درآمد ناشی از مالیات مستغلات یکی از راه‌های جایگزینی است که در سایر نقاط جهان جواب داده است، اما در ایران دولت خود را مالک مطلق مالیات مستغلات می‌داند و حاضر نیست درصدی از آن را در اختیار شهرداری‌ها بگذارد. وی می‌گوید: به صورت مفصل در مورد همه این مسائل در طرح جامعی که در سال ۸۴ برای مسکن تهیه شد، صحبت شده است؛ اما ظاهرا کسانی که در این حوزه مسئولیت اجرایی یا مشاوره‌ای دارند عادت دارند تا حرف‌ها و وعده‌های خود را فراموش کنند؛ فارغ از مرزبندی‌های جناحی، هر بار که قرار بود تا موجی از تغییرات در حوزه مسئولان و مشاوران وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و اعضای شورای اسلامی شهر‌ها ایجاد شود، افراد جایگزین به صورت جدی و حتی دوآتشه از لزوم توقف سیاست‌های کنونی حاکم در بازار مسکن صحبت می‌کردند، اما بعد از جابجایی، فکر و ذهن همه آنها انگار که تسخیر شده باشد تغییر می‌کند و در نتیجه درب روی همان پاشنه غلط می‌چرخد.
> لزوم ملاحظه در اصلاح مالیاتی
مهدی غلامی کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با آفتاب یزد در این زمینه گفت: هر چند سهم درآمد مالیاتی ما در بخش مسکن با توجه به میزان سرمایه‌ای که در این بخش است سهم پایینی است و باید اصلاح شود ولی در اصلاح باید ملاحظاتی را در نظر بگیریم. وی افزود: یکی از ملاحظات این است که تولید مسکن در کشور آسیب نبیند و متضرر نشود. در شرایط فعلی میزان تولید مسکن با نیاز کشور و همچنین تقاضای موجود فاصله بسیاری دارد. افت میزان تولید مسکن، تاثیرش را هم در بازار مسکن و هم صنایع مرتبط با این بازار گذاشته است. بنابراین افزایش هزینه‌های تولید مسکن به هر شکلی مطلوب نیست.
> اولویت مالیات با تقاضاهای سرمایه‌ای
این تحلیلگر بازار مسکن اضافه کرد: یکی از ملاحظات برای اصلاح عوارض و مالیاتهای حوزه مسکن این است که این هزینه‌ها بر دوش کسانی بیفتد که تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن دارند و با رفتار خود به التهاب این بازار دامن می‌زنند. براساس آمار موجود، بیش از 70 درصد تقاضای بازار مسکن در سال‌های اخیر تقاضای سرمایه‌ای است نه مصرفی که اگر قرار است نظام مالیاتی در این بخش اصلاح شود، باید اینها را اولویت قرار دهیم و مالیات را براین اساس تنظیم نماییم. وی تصریح کرد: یکی از همین مالیات ها، مالیات بر خانه‌های خالی است که متاسفانه سالهاست درگیر این ماجرا هستیم و این مسئله اجرا نشده است. به طور مثال در استان تهران، ما 500 هزار واحد خالی داریم که می‌تواند بخشی از درآمد حاصل از این مالیات به شهرداری‌ها برسد.
> اخذ عوارض با شیب کند طی 10 سال نه یک سال!
وی ادامه داد: برای چنین اصلاحاتی که قیمتها را جدی تحت تاثیر قرار می‌دهد باید به شکل بلند مدت رفتار کرد و در یک پروسه چندساله این عوارض را به عدد واقعی برسانیم، نه این که اجرای آن را یکساله و با شیب تند قرار دهیم که در این صورت در بخش ساخت وساز، حوزه مسکن را دچار شوک می‌کند که باید از وارد کردن این شوک به این بخش بپرهیزیم. مهدی غلامی تصریح کرد: در حال حاضر عوارض سالانه و مالیاتهای بخش مسکن زمانی اخذ میشود که زمان نقل وانتقال مسکن توسط فروشنده و خریدار است. برای اخذ بهتر این عوارض می‌توان مانند قبوض آب و برق به صورت ماهانه انجام داد. بار مضاعفی ناشی از مالیات بر دوششان گذاشته شده و از سوی دیگر تاثیر خود را در دریافت مالیات برای دولت داشته باشد.
سایر اخبار این روزنامه
فاجعه پلاسکو؛ سه سال گذشت اما در بر همان پاشنه قبل می‌چرخد
استقلالی که وکیل بتواند با آن به «حقوق شهروندان» تجاوز کند منفور است
عوارض دوبرابری ساخت وساز و مالیات بر خانه‌های خالی،صعود وحشتناک قیمتها را به دنبال دارد
فقط عکس؟!
آمریکا توان پاسخ به حمله موشکی ایران را نداشت
ترفندی برای فریب کاندیداها
ماهواره ظفر با پیام ایرانی ها به فضا می رود
گزارش آفتاب یزد از تشویش اذهان عمومی در یک برنامه زنده با عناوینی بدون معیارهای کارشناسی
عقب‌نشینی تلویزیون؛ فشار دولت یا افکار عمومی؟!
لیست‌های انتخاباتی اصولگرایان در راه است، آنها اصلاح‌طلبان را از پیش بازنده می‌دانند
اقدام تلویزیون کافی نیست
وقتی کارگردان و گریمور کارشان را بلدند
باشد که سیل بهانه ای شود....
ماهواره ظفر با پیام ایرانی ها به فضا می رود
ماجرای عوارض ساخت وساز در تهران
رقابت میان خودشان است
