روزنامه آفتاب یزد

هراس خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن

آفتاب یزد- گروه اقتصادی: مالیات بر عایدی مسکن در لایحه اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم در حالی گنجانده شده است که این پرسش مطرح است مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند جلوی تقاضاهای سوداگرانه بازار مسکن را بگیرد؟ از سوی دیگر هراس دیگری برای وارد شدن شوکی دیگر بر بازار مسکن و گرانی قیمتها که با لایجه جدید ممکن است دامن این بازار را بگیرد، ایجاد شده است.
> مفاد لایحه عایدی بر مسکن چیست؟
بر اساس لایحه اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم که توسط سازمان مالیاتی و وزارت اقتصاد تدوین شده است، نرخ مالیات بر عایدی مسکن مشخص شده است. پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم که توسط سازمان مالیاتی و وزارت اقتصاد تدوین شده بود با امضای وزیر امور اقتصادی و دارایی تقدیم دولت شده است. بر اساس پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم وضعیت مالیات در عایدی املاک تعیین شد.
در این لایحه آمده است متن ذیل به عنوان ماده ۴ درج می‌گردد:


عایدی عبارتست از مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز، زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن.
متن ذیل به عنوان ماده ۵ درج می‌گردد:
نرخ‌های مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک به شرح زیر است:
- یک سال و کمتر ۲۵ درصد
- بیش از یک سال تا ۶ سال به ازای هر سال معادل ۲.۵ واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یابد
- ۷ سال و بیشتر ۱۰ درصد
همچنین هر نوع نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل واقع در ایران در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق به استثنای موارد ذیل مشمول مالیات بر عایدی املاک و حق واگذاری محل است.
> 77 درصد معاملات توسط سرمایه گذاران
انجام می‌شود
این در حالی است که لایحه مالیات بر عایدی مسکن در چند روز اخیر به هیئت دولت رفته اما به نظر نمی‌رسد در مجلس دهم مطرح شود این در حالی است که طبق بررسی‌ها ۷۷ درصد معاملات توسط سرمایه‌گذاران انجام می‌شود.
این طرح از سال ۱۳۹۳ در مجلس نهم مطرح شد اما پس از دو بار تصویب در کمیسیون اقتصادی مجلس، بنا به گفته برخی نمایندگان، به دلیل نامه نگاری‌های وزیر وقت و مستعفی راه و شهرسازی، با دستور رئیس مجلس از دستور کار صحن علنی خارج شد.
مردم می‌پرسند آیا عایدی بر مسکن سبب گرانی مجدد قیمت مسکن نخواهد شد؟ چرا که بازار مسکن بیش از این کشش افزایش نرخها را ندارد.
> سازمان مالیاتی: قیمتها با عایدی بر مسکن
کاهش می‌یابد
معاون حقوقی سازمان مالیاتی در این زمینه پاسخ می‌دهد که لایحه جدید مالیاتی وزارت اقتصاد، نه تنها باعث افزایش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه موجب کاهش و کنترل قیمت خواهد شد.
محمود علیزاده در گفت‌وگو با تسنیم، با اشاره به ماده 4 لایحه پیشنهادی وزارت اقتصاد در خصوص مالیات عایدی املاک گفت: مکانیزم این ماده به شکلی است که با اجرای درست آن موجب کنترل فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن خواهد شد و بیشتر مشوق مصرف‌کنندگان واقعی مسکن می‌باشد.
به گفته علیزاده، این لایحه در نظر دارد در ابتدا معافیت‌های مقرر قانونی را ساماندهی کند و در مرحله بعد تورم و هرگونه سوداگری در بازار سرمایه و اقتصاد کشور را کنترل نماید، در واقع این لایحه نه تنها باعث افزایش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه موجب کاهش و کنترل قیمت خواهد شد.
معاون حقوقی سازمان مالیاتی گفت: در مورد این لایحه ابتدا باید توجه داشت که ارزش خرید واحد ملکی چه در زمان سند غیر رسمی پس از یک ماه و چه در هنگام سند رسمی باید در سامانه ثبت شود و مالیات ما به‌التفاوت تفاوت ارزش خرید و فروش بر اساس نرخ مقرر پرداخت شود.
وی گفت: در صورتی که افراد ظرف یک سال نسبت به خرید و فروش مسکن اقدام نمایند، نرخ مذکور 25 درصد می‌باشد. یعنی سوداگران مسکن که به قصد فروش اقدام به خرید می‌کنند و ظرف کمتر از یک سال اقدام به فروش می‌نمایند می‌بایست 25 درصد از سود حاصل از فروش مسکن را به عنوان مالیات عایدی مسکن پرداخت نمایند.
علیزاده تاکید کرد این امر برای کسانی که مسکن را برای مصرف خود خریداری می‌کنند به ازای هر سال دو درصد نسبت به نرخ 25 درصد شامل تخفیف خواهد بود.
معاون حقوقی سازمان مالیاتی ادامه داد، این روند ادامه خواهد داشت تا سقفی که از 10 درصد کمتر نشود، درواقع این موضوع بیانگر این است که مالیات عایدی مسکن برای کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن است.
وی همچنین با اشاره به اینکه، لایحه اصلاح برخی مواد قانون مالیاتهای مستقیم در وزارت اقتصاد نهایی و به دولت تقدیم شده است، گفت: بر اساس یکی از بندهای این لایحه سقف معافیت مالیاتی هنرمندان 100 میلیون تومان در نظر گرفته شده است.
> بساط سوداگران بازار مسکن برچیده می‌شود؟
کارشناسان می‌گویند تقاضا همیشه ناشی از نیاز واقعی و مصرفی نیست، بلکه در بعضی مواقع تقاضا برای کسب سود است. یعنی شخص با خرید و فروش کالا به نوعی شغل و پیشه برای خود به وجود آورده است. معمولاً این فعالیت‌ها در بازار، در صورتی که در کالاهای اساسی و مصرفی انجام شود و تعداد واسطه‌ها را بیش از میزان متعارف کند، سفته بازی نامیده می‌شود.
تقاضای سفته‌بازانه یا سوداگرانه سبب انحراف منابع، بی‌نظمی و بر هم زدن نظام طبیعی عرضه و تقاضا می‌شود؛ زیرا فشار کاذب در بازار ایجاد می‌کند. از آنجا که به تجربه ثابت شده تقاضای سوداگرانه از قدرت خرید بالاتری نسبت به تقاضای مصرفی برخوردار است، فرصت و توانایی رفع نیاز مصرفی و واقعی نیز در نتیجه این نوع تقاضا کاهش می‌یابد. از این رو مسلماً رفاه عمومی کاهش یافته و فاصله طبقاتی افزایش می‌یابد.
تقاضای سوداگرانه به سمت کالاها و بازارهای دارای سود و دوام بالا می‌رود. مهم‌ترین کالای بادوام و با ریسک کم، زمین و مسکن است. بنابراین ضروریست به منظور مدیریت این نوع تقاضا و جلوگیری از ضرر تقاضای مصرفی و مردم عادی مسئولین از ابزارهای مالیاتی استفاده کنند. یکی از همین مالیات‌ها، مالیات بر سوداگری مسکن یا مالیات بر عایدی سرمایه است که برای هدایت بهینه منابع و خروج تقاضای مخرب سوداگرانه به کار گرفته می‌شود.
> سرمایه از بازار مسکن رخت بر نبندد؟
علی رغم اینکه مالیات بر عایدی املاک آثار مثبت را به دنبال دارد، برخی از منتقدان مالیات بر عایدی سرمایه معتقدند که با اعمال این نوع مالیات، سرمایه تهدید شده و از بازار خارج می‌شود و با خروج سرمایه بازار مسکن از رونق خواهد افتاد.
برخی کارشناسان می‌گویند در پاسخ به این مسئله باید گفت با اعمال مالیات بر عایدی املاک، ترکیب سرمایه‌های موجود در این بازار تغییر می‌کند؛ در واقع سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و کسب سود وارد این بازار شده، از بخش املاک و مستغلات خارج می‌شود و جای خود را به سرمایه‌هایی می‌دهد که هدف تولید ملک یا تامین نیاز مصرفی دارند.
در واقع هنگامی‌که تقاضای سوداگرانه، بازاری را برای کسب سود مناسب نمی‌بیند و به‌اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می‌شود. اما این به معنای خروج سرمایه نیست؛ چرا که اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد، باید ملک و سرمایه خود را به فرد دیگری بفروشد و لذا در عمل، سرمایه فروشنده با سرمایه خریدار جایگزین می‌شود. به این ترتیب نه خروج سرمایه، بلکه تغییر ترکیب سرمایه رخ داده است.
در این فرآیند، با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار املاک، قدرت خرید تقاضای مصرفی که در ایران بیش از یک میلیون واحد در سال برآورد شده است، افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل احاطه بازار توسط سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار املاک مسکونی را نداشته است، به بازار ورود می‌کند. علاوه بر این یک میلیون متقاضی، جوانانی که صرفاً به دلیل دشواری تامین مسکن ازدواج نکرده‌اند به این تعداد متقاضیان افزوده می‌شوند و رشد تقاضای مصرفی و واقعی را شاهد خواهیم بود.
علاوه بر این، از آنجا که در عمده موارد و تجربیات جهانی، املاک مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است، افرادی که به دنبال حفظ دارایی یا کسب سود معقول هستند، با این معافیت به سمت سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب سوق پیدا می‌کنند؛ در این حالت نیز تغییر ترکیب سرمایه یا تغییر هدف سرمایه رخ داده است.
علاوه بر این، برخی نیز معتقدند با اعمال مالیات بر عایدی املاک، بازار املاک سوددهی کمی خواهد داشت و در نتیجه، سرمایه‌ها تهدید شده و از بازار کشور خارج می‌شود و به سمت خرید املاک و سایر سرمایه‌گذاری‌ها در کشورهای دیگر خواهد رفت. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این مسئله ارتباط مستقیمی با بازار ملک ندارد و در شرایطی که چنین مالیاتی وجود نداشته نیز رخ داده است؛ چرا که در هر شرایطی، به ویژه در زمان نوسانات قیمتی بازار ملک، سود خرید و فروش املاک در ایران قابل مقایسه با دیگر کشورها نبوده است.
> تجربه سایر کشورهای جهان
همچنین در اغلب کشورهای جهان، قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک وجود دارد؛ به عنوان مثال در کشور ترکیه که مقصد بعضی سرمایه‌های ایرانیان جهت خرید ملک است، اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت ۵سال از مدت خرید به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش با توجه میزان سودش را بپردازد
و نرخ این مالیات تا ۳۵ درصد نیز می‌رسد. بنابراین مسئله خروج سرمایه از کشور نیز ریشه در بازار املاک و مستغلات ندارد و عمدتاً برای خروج سرمایه یا دریافت اقامت دائم با خرید ملک در کشورهای هدف رخ داده است.
> فروش واحدها دیگر به تاخیر نمی‌افتد؟
در همین خصوص مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در تشریح ابعاد مفید کاهش سود فعالیت‌های غیرمولد گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه، بازارمسکن را در مسیر سالم‌تری قرار می‌دهد؛ به طوری که خریداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع می‌شوند.
خسروی افزود: گرانی باعث رکود مسکن می‌شود؛ در حالی که این نوع مالیات به کاهش قیمت و رونق معاملات می‌انجامد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد اظهار داشت: در چنین شرایطی قیمت‌ها دائماً بالا می‌رود و اقشار متوسط و پایین روز به روز از مسکن مناسب دورتر می‌شوند. از سوی دیگر پرش‌های قیمتی در بخش مسکن، کاهش معاملات را در پی دارد و با توجه به پیشران بودن صنعت ساختمان، اقتصاد کشور تحت تاثیر قرار می‌گیرد.
وی تصریح کرد: مالیات بر عایدی سرمایه بر ارزش دارایی وضع نمی‌شود بلکه بر افزایش ارزش دارایی یا همان عایدی دارایی وضع می‌شود. به طور مثال اگر فردی ملکی را در سال جاری به قیمت ۱۰۰میلیون تومان خریداری کند و در سال بعد به قیمت ۱۵۰ میلیون تومان بفروشد، درصدی از
۵۰ میلیون تومان افزایش ارزش دارایی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. هم‌چنین در طرح پیشنهادی کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی، انتقال بین نزدیکان نسبی طبقه اول خانواده شامل والدین و فرزندان و همسر دائم، معاف از مالیات در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر برای تشویق به عرضه مسکن و ساخت، ضروری است اولین انتقال واحدهای مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف شوند.
رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف کشور خاطرنشان کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد معمولاً صاحبان املاک برای بهره‌مندی از معافیت‌های بیشتر مالیاتی و افزایش قیمت، فروش واحد خود را به تاخیر انداخته‌اند که توازن عرضه و تقاضا را به هم زده است. از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ در شهر تهران، بهای زمین ۱۲۸ برابر، مسکن ۸۸ برابر و اجاره بها ۱۰۶ برابر شده است؛ در حالی که طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی ۶۷ برابر شده، یعنی بهای زمین ۲ برابر و مسکن ۱.۴ برابر و اجاره بها ۱.۷ برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است. اگر بخشی از سود ناشی از خرید و فروش سفته‌بازانه مسکن به عنوان مالیات اخذ شود قطعاً این نوع معاملات کاهش می‌یابد و معاملات مصرفی جای آن را می‌گیرد. در این خصوص باید تفاوت نرخ مالیات در اثر نگهداری دارایی‌ها در کوتاه مدت و بلندمدت از بین برود.
خسروی با بیان این‌که طی دهه‌های اخیر مرتباً شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم، گفت: ارزش ۴.۷ میلیون مسکن مازاد در ایران به عدد افسانه‌ای ۱,۹۰۰ تریلیون تومان رسیده است. یعنی از یک طرف دارایی‌ها در بخش ملک منجمد شده و از طرف دیگر فشار تقاضای مصرفی برای خرید و اجاره افزایش پیدا کرده است. طبق آمار، قیمت خانه در تهران از سال ۱۳۷۲ تاکنون ۲۶۵ برابر شده و تعداد مستاجران از سال ۱۳۷۵ تاکنون دو برابر شده است. بنابراین لازم است به منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن از مالکان این واحدهای مسکونی مالیات اخذ شود.
وی با بیان این‌که مشاوران املاک به هیچ عنوان عامل گرانی در بازار مسکن نیستند، تصریح کرد: اگر قیمت‌ها بالا برود معاملات پایین می‌آید و طبیعتاً هیچ مشاوری از گرانی دفاع نمی‌کند. به همین لحاظ بنده به عنوان نماینده رئیس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور به نمایندگی از ۱۲۰ هزار عضو اتحادیه املاک در ایران از هر طرحی که به رونق اقتصاد کشور کمک کند از جمله طرح مالیات بر عایدی املاک حمایت می‌کنم.
لینک منبع خبر
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
ناکامی گناه مبهم فرشته! (خراسان)ارشادِ گشت ارشاد (اعتماد) اسرائیل دوباره تحقیر شد (تجارت) حباب «ریزپرنده- غول‌رسانه» ترکید! (جوان)
سایر اخبار این روزنامه
محمد صادق جوادی حصار در گفت‌وگو با آفتاب یزد درباره برنامه اصولگرایان برای حضور در انتخابات: عذرخواهی وزیر ارتباطات بدون لکنت حاج قاسم می‌گفت، نباید وارد معرکه‌های سیاسی شد مطمئن باشید مورد مثبت کرونا را اعلام می‌کنیم پاکستان اجرای لوایح FATF را تصویب کرد هراس خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن تلویزیونِ پیشخوان مبادله دارو و غذای ایران با کشورهای آمریکای جنوبی چگونه ایران از قطر جلو زد؟ شمال کشورگرفتار بحران سفید مدیریت بحران متهم است؟ درباره اشک‌های شمیلا خبر تلگرامی تنش دوباره ترکیه و سوریه نگاهی منطقی به پدیده کولبری مدیریت بحران متهم است؟