روزنامه آفتاب یزد
1398/12/15
بُن بست طرح‌های مسکن در کشور
آفتاب یزد- گروه گزارش: مسکن و ایده‌های ارائه شده پیرامون آن در ایران طی ادوار مختلف از ابعاد متفاوتی برخوردار بوده است. ارائه چندین ایده مسکنی طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد سیاست‌های کلان در این بخش به نوعی از این شاخه به آن شاخه پریدن بوده است. طی شش برنامه توسعه که پس از انقلاب ارائه شد، دولتها برنامه‌های مختلفی را برای توسعه مسکن و بهره مند‌سازی اقشار مختلف از آن در دستور کار خود قرار دادند که از این شش برنامه 5 برنامه به پایان رسیده است. هر چند همه این برنامه‌ها بر تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و عرضه مسکن و کنترل بازار مسکن تاکید کرده‌اند اما به دلایل مختلف هیچ کدام در رسیدن به اهداف خود چندان موفق نبوده‌اند.یک نگاه گذرا نشان می‌دهد مشکل مسکن همواره وجود داشته و دولتهای مختلف تلاش کرده‌اند به شیوه‌های متفاوت آن را حل کنند. طبق گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر خانواده‌های طبقه متوسط در کشور بایستی حداقل یک سوم درآمدشان را به مدت 96 سال پس‌انداز کنند تا بتوانند خانه بخرند. در تمامی برنامه‌ها، توسعه تامین مسکن برای افراد جامعه مدنظر قرار گرفته است و در "سند چشم‌انداز بیست ساله" نیز تامین مسکن مناسب و باکیفیت برای گروه‌های کم‌درآمد، کاهش سکونتگاههای غیررسمی و نوسازی و بهسازی بافت فرسوده مورد تاکید و توجه قرار گرفته است، اما انگار گره کار هنوز پابرجا است چرا که نه تنها هیچ طرحی به خوبی به ثمر ننشسته بلکه مشکل نیز همچنان به قوت خود باقیست.
> ناکامی طرح جامع مسکن
اگر نگاهی به طرح‌های ارائه شده در حوزه مسکن بیندازیم متوجه می‌شویم در برنامه چهارم توسعه که از سال 1384 تا 1388 به طول انجامید، دولت موظف شده بود "طرح جامع مسکن" را با هدف تحقق عدالت اجتماعی تا پایان سال اول این برنامه تدوین کند. در سال 1384 طرح جامع مسکن تدوین و سند راهبردی-اجرایی آن در سال 1385 نوشته شد. یکی از راهبردهای اصلی این طرح، تامین مسکن کم‌درآمدها بود.
دولت نهم طرح دیگری را با عنوان " طرح مسکن مهر " جایگزین این طرح کرد. این طرح جدید نیز در واقع با الگوبرداری از طرح جامع مسکن برای تامین مسکن نیازمندان تدوین شده بود. توزیع زمین ارزان از طریق تعاونی‌های مسکن و وام‌های ارزان برای آماده‌سازی و ساخت زمین نیز در این دوره در دستور کار قرار گرفت.
مسکن مهر که قرار بود طبق آن یک و نیم‌میلیون واحد مسکونی احداث بشود با تبصره 6 قانون بودجه سال 1386و لایحه "ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن" در سال 1387 جنبه قانونی پیدا کرد. بر مبنای تبصره 6 قانون بودجه 1386 گروه‌های کم‌درآمد جامعه در قالب حق بهره‌برداری 99 ساله و اجاره‌داری 5 ساله مسکن مهر مورد حمایت دولت قرار می‌گرفتند. لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن اولین و جامع‌ترین قانون در زمینه تدوین سیاست‌ها و برنامه‌های بخش مسکن است. سه‌راهبرد اساسی که در این لایحه به آن اشاره شده عبارت است از: افزایش ظرفیت تولید و سرمایه‌گذاری مسکن از طریق برقراری حمایت‌ها، تسهیلات و تامین سایر نهادهای مورد نیاز، برقراری و حمایت از برنامه‌های تامین مسکن ویژه گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر و توجه به مسائل کیفی ساخت‌وساز مسکن در کشور.
هر چند همه دولتهای بعد از انقلاب بر برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و عرضه مسکن و کنترل بازار مسکن تاکید کرده‌اند اما هیچ کدام در رسیدن به اهداف خود چندان موفق نبوده‌اند. اجرای همه برنامه‌های نوشته شده به مشکل خورده و نتوانسته تمامی اهداف مورد نظر را تامین کند و مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه را حل کند.
مسکن مهر که بزرگ‌ترین طرح مسکن بعد از انقلاب با هدف بسط عدالت اجتماعی و تامین مسکن محرومان بود نیز نتوانست به همه اهداف خود در این زمینه موفق شود. هم‌اکنون دولت در تلاش برای اصلاح مسکن مهر با تاکید بر مسکن اجتماعی است و باید ببینم در پایان دوره اهداف بیان شده تا چه اندازه محقق میشود.
> سرانجام نامعلوم یک طرح بزرگ
طرح مسکن مهر بزرگ‌ترین طرح مسکن بعد از انقلاب بود. هدف این طرح حمایت از گروه‌های کم‌درآمد و محرومان اجتماعی بود. این طرح تلاش می‌کند قیمت زمین را حذف کرده و از این جهت سهمی را در کنترل بازار مسکن ایفا کند. قرار بود سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته بشود اما تا سال 88 تعداد پروانه‌های صادر شده برای مسکن مهر تنها توانست به 350 هزار مورد برسد. البته همین تعداد هم توانست آمارهای مسکن را تکان دهد و اوضاع را بهبود ببخشد اما اتفاق خاصی رخ نداد.
پیمانکاران چندان قوی ظاهر نشدند و در برخی موارد پول‌های مردم ناپدید شد و بلاتکلیفی خاصی بر شرایط حاکم شد. به مرور زمان مشخص شد که این طرح ایراداتی دارد، تلاش‌هایی برای مرتفع کردن ایرادات این طرح به عمل آمد. این تلاش‌ها هرچند تاثیرگذار بود اما باعث موفقیت کامل طرح نشد. مکان‌یابی برای ساخت واحدهای مسکونی این طرح ابتدا در زمین‌های حاشیه‌ای صورت گرفت و قرار بود به صورت یک طرح توسعه‌ای در این زمین‌ها ساخته بشود اما به خاطر اینکه این زمین‌ها هیچ امکاناتی نداشتند و زندگی در آنها چندان راحت نبود، طرح‌های دیگری چون مسکن مهر خود مالک، مسکن مهر بافت‌های فرسوده شهری و مسکن مهر شهرهای جدید جایگزین طرح اولیه شد.
هزینه‌های اجرا در طرح مسکن مهر بالاتر از وعده‌ها بود، از این رو کمبود منابع مالی و عدم‌تخصیص اعتبار از سوی بانک‌ها برای این طرح باعث عدم موفقیت کلی آن شد. موارد ساخته شده فاقد حداقل‌های یک مسکن مناسب بودند و کیفیت فدای ارزان‌سازی شد. دلالان مسکن مهر را از مسیر خود منحرف کردند؛ خرید و فروش واحدهای مسکونی مهر اتفاق افتاد که در تضاد با ایده اولیه مسکن مهر بود. تحویل واحدهای مسکونی این طرح نیز طبق وعده‌های از پیش داده شده اتفاق نیفتاد؛ قرار بر این بود که 18 ماهه واحدهای مسکونی به افراد تحویل داده شوند اما هنوز هم با گذشت سال‌ها، بسیاری از واحدها بلاتکلیف باقی مانده است.
سیاست‌های بعدی در حوزه مسکن از طریق برنامه پنجم توسعه پیگیری شد که در سال‌های 1390 تا 1394 بود. مهمترین سیاست‌های مسکن در برنامه پنجم توسعه اجرای طرح مسکن مهر، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، اجرای طرح نوسازی مسکن روستایی، سنددار کردن واحدهای مسکونی روستایی، استفاده بهینه از بازارهای پولی و مالی در جهت تنظیم و تعادل بخشی به بازار مسکن، ارتقا کیفی صنعت ساختمان، افزایش تولید مسکن، حمایت از اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان بود.
> چرخش به سمت مسکن اجتماعی
دولت یازدهم در حوزه مسکن چه کارهایی انجام داده است؟ در حقیقت باید گفت گرچه رشد نزدیک به 90 درصدی قیمت مسکن طی 2 سال اخیر در این دولت اتفاق افتاد، اما این دولت، با بازنگری طرح جامع مسکن، برنامه‌ریزی توسعه مالی در بخش مسکن و اجرای برنامه "مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی" که در هیات دولت تصویب شده بود، سیاست‌های خود را دنبال کرد. بازنگری طرح جامع مسکن تا افق سال 1404 برنامه مسکن خانوارهای کم‌درآمد، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاههای نابسامان شهری، برنامه اصلاحات در سیاست‌گذاری برای زمین با تاکید بر نظام برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای، تقویت کارآمدی صنعت ساختمان، بهبود و توسعه نظام مالی تامین مسکن، مسکن روستایی و بازار استیجاری را مورد تاکید قرار داد.
در مورد برنامه‌ریزی توسعه مالی بخش مسکن نیز 14 راهکار طراحی شد که بخشی از آنها به اجرا درآمده و یا در مراحل نهایی شدن برای اجرا قرار دارند. طرح مسکن اجتماعی نیز اواخر سال 1395 به تصویب هیات وزیران رسید و بر مبنای آن، پرداخت وام‌های ارزان قیمت و ارائه اراضی به سازندگان مسکن در دستور کار قرار گرفت.
در حالی که دولت تدبیر و امید در ششمین سال فعالیت همچنان به آزمون و خطا در بخش مسکن ادامه می‌دهد، تجربه نشان داده که این طرح‌ها یا به سرانجام نرسید یا به طور ناقص اجرا و پس از مدتی متوقف شد.
نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی شهری: یکی از پر سر و صداترین طرح‌های دولت در بخش مسکن، بازآفرینی شهری بود که حتی آن را در قالب برنامه ششم توسعه نیز گنجاند؛ منابع مورد نیاز طرح را هم از محل صندوق توسعه ملی لحاظ کرد؛ اما برخی منابع غیر رسمی از کنار گذاشته شدن بی سر و صدای طرح بازآفرینی شهری خبر می‌دهند. هرچند که وزیر راه و شهرسازی بارها بر ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری به عنوان بخشی از برنامه اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن تاکید کرده است.
گرچه مسکن اجتماعی یکی دیگر از طرح‌هایی است که عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی به عنوان بدل طرح مسکن مهر در نخستین سال‌های فعالیت خود در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم مطرح کرد، اما این طرح نیز چند سال پس از مانور رسانه‌ای روی آن، به جایی نرسید و آخوندی در نهایت تعداد محدودی واحدهای ساخته شده توسط نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد و بهزیستی را به نام مسکن اجتماعی افتتاح کرد.
> صندوق حمایت از مستاجران در اغماء
در حالی که آخوندی در آخرین ماه‌های حضور خود در وزارت راه و شهرسازی نشستی با عنوان ارائه راهکارهای ۹ گانه ساماندهی بازار مسکن برگزار کرد، اما عمر وزارت وی به اجرای این برنامه‌ها قد نداد؛ یکی از مهمترین مواردی که در این برنامه مطرح شد، حمایت از مستاجران با ابزار مالیاتی بود که با روی کار آمدن اسلامی در وزارت راه و شهرسازی، بار دیگر این طرح با همان محتوا اما با قالب جدید و با تاکید بر تعیین سقف اجاره بها از سوی کمیته‌ای با همین نام، مطرح شد. در این طرح قرار است بخشی از قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شده تا با ابزار مالیاتی موجر را به رعایت سقف اجاره‌بها (که توسط یک کمیته تعیین میشود) وادار کنند. این طرح همچنان در مرحله رسیدگی در کمیسیون‌های فرعی هیئت دولت است. ایجاد صندوق حمایت از مستاجران و اعطای تسهیلات به آنها از سوی شبکه بانکی یا بانک تخصصی بخش مسکن نیز در محافل مرتبط با معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به گوش می‌رسد و تا کنون تنها یکی از مقامات بانک عامل بخش مسکن درباره آن اعلام موضع رسمی کرده است.
> مالیات بر خانه‌های خالی
قانونی که مجلس در سال ۸۹ تصویب کرده بود، نهایتاً در سال ۹۳ از سوی معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شد. در این قانون آمده که وزارت راه و شهرسازی ۶ ماه فرصت دارد سامانه ملی املاک و اسکان را به عنوان زیرساخت اطلاعاتی برای شناسایی خانه‌های خالی راه اندازی کند تا سازمان امور مالیاتی بر اساس آن اقدام به اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی کرده و به این ترتیب خانه‌های خالی وارد بازار و سبب کاهش قیمت مسکن شوند. اما در این ۶ سالی که از عمر دولتهای یازدهم و دوازدهم گذشته، تاکنون چنین سامانه‌ای را وزارت راه و شهرسازی آن هم پس از کش و قوس‌های فراوان در خصوص تعیین متولی راه اندازی این سامانه ایجاد نکرده است.
> مسکن امید فراموش شد
طرحی که قرار بود به ساماندهی بافت‌های نابسامان شهری بپردازد، اما عملاً به موازی کاری با بازآفرینی شهری منجر شد. نهایتاً نیز وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد طرحی با نام مسکن امید را به رسمیت نمی‌شناسد و به این ترتیب ماجرا به جایی نرسید.
> صندوق زمین و ساختمان
یکی دیگر از برنامه‌هایی که عباس آخوندی برای خانه دار کردن مردم مطرح کرد، تامین مالی ساخت و ساز مسکن از محل بازار سرمایه و در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان بود. طرحی که با تبلیغات فراوان در چند نقطه کشور آغاز شد، اما در چند صندوق، اجرای پروژه‌ها متوقف شد و به دلیل عدم استقبال سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن از این طرح، یکی از مقامات ارشد بانک عامل بخش مسکن رسماً اعلام کرد نتوانستیم تامین مالی مسکن از بازار سرمایه را با موفقیت اجرا کنیم و همچنان بیش از ۹۹ درصد نظام تامین مالی مسکن از محل تسهیلات بانکی است
> طرح 400 هزار واحدی؟
آخوندی با دلخوری و انتقاد از دولت رفت و اسلامی در بدو ورود به وزارت راه و شهرسازی، یکی از مهمترین برنامه‌های خود را ساخت ۴۰۰هزار واحد مسکونی در سراسر کشور عنوان و تاکید کرد: قرار است در این طرح که در ماه گذشته نام آن از سوی شورای عالی مسکن، برنامه اقدام ملی تعیین شده، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ واحد از سوی بنیاد مسکن احداث شود. در راستای اجرای این برنامه، اقداماتی در حد مبادله تفاهم نامه انجام شده است و هنوز مشخص نیست کار به کجا بکشد.
در طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود که شامل احداث ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده و ۱۰۰ هزار واحد را بنیاد مسکن در کشور خواهد بود.
تاکنون در چند شهر جدید و نیز برای تعدادی از پروژه‌های مسکونی متعلق به بنیاد مسکن در تعدادی از شهرهای کشور، مراسم کلنگ زنی با حضور وزیر راه و شهرسازی برگزار شده است.
> صندوق پس انداز مسکن یکم
طرحی که دولت یازدهم با راه اندازی آن از طریق پس اندازهای یکساله مردم در بانک عامل مسکن ایجاد کرد اما تورم بخش مسکن در یک سال و نیم اخیر ثابت کرد تا زمانی که مسکن با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه، از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل نشود، همواره با تورم افسارگسیخته و دوره‌های رونق و رکود متعددی روبه رو خواهد شد. از همین روست که تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حال حاضر تنها کمتر از ۲۰درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی ۶۰متر مربعی در شهر تهران را پوشش می‌دهد.
اگرچه طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه ۴۰۰هزار واحد مسکونی آغاز شده، اما کارشناسان هم در امکان اتمام این طرح تا سال ۱۴۰۰ و هم در اثرگذاری مطلوب آن بر بازار مسکن، تردید دارند.
کیاشمشکی از کارشناسان حوزه مسکن در این رابطه می‌گوید: چشم انداز روشن و دقیقی در خصوص به سرانجام رسیدن طرح مسکن ملی در دست نیست و انتظار نمی‌رود طرح به مقصود مشخص برسد.
وی گفت: تصدی گری دولت و تفویض اختیار به پیمانکاران خصولتی و بعضا دولتی تداعی‌گر همان داستان مسکن مهر است و ایده عملیاتی‌تری از درون آن بیرون نخواهد آمد.
با این حال، کارشناسان معتقدند اتمام این پروژه تا پایان سال ۱۴۰۰ مورد تردید است و امکان احداث این تعداد واحد مسکونی ظرف دو سال آینده وجود ندارد؛ ضمن اینکه بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که احداث این تعداد واحد مسکونی، بدون استفاده از ابزارهای مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی، توفیق بسیار کمی در کاهش التهابات بازار مسکن خواهد داشت.
> 3 گام اساسی شعاری آخوندی!
وزیر راه و شهرسازی وقت چند ماه قبل در نشستی با اعضای کمیسیون عمران مجلس، با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی با توجه به رویکرد دولت و هدفگذاری سال رونق تولید ملی، در تلاش است اهتمام ویژه‌ای در جهت تحرک بخشیدن به تولید مسکن در کشور به خرج دهد، سه گام اساسی این وزارتخانه را برای اجرایی شدن رونق تولید را تشریح کرد.
تجزیه و تحلیل اظهارات او نشان داد دولت در نخستین گام به دنبال آن است با واگذاری زمین و به مشارکت گذاشتن آن موضوع را پیگیری کند تا سازندگان بتوانند از زمین استفاده کنند و از این طریق، دغدغه تامین زمین یا تامین منابع برای خرید زمین را نداشته باشند. گام دوم این بود که دولت می‌گفت توانستیم با اهتمام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۷اسفندماه ۹۷، مبلغ وام تخصیصی به افراد یا زوجین در شهر تهران و سایر شهرهای کوچک را افزایش دهیم؛ به نحوی که سازندگان این وام را در اختیار بگیرند و به خریداران انتقال دهند که این امر هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا را تامین و تقویت می‌کند اما همین اظهارات وزیر هم تاکنون نتیجه‌ای در بر نداشته است و حتی در مدیریت وزیر بعدی به جایی نرسید.
گام سوم مورد توجه دولت سیاست‌های شهرسازی بود که دولت بر آن تاکید می‌کرد به این معنی که در شهرها و جاهایی که زیرساخت‌ها و معابر شهری اجازه افزایش تراکم را می‌داد، این کار صورت گیرد و بعد از سیر مراحل اداری، در استان‌هایی که استانداران می‌توانند این کار را انجام دهند، عملیات را سرعت دهد تا گشایش در ساخت و ساز ایجاد شده و جذابیت‌ها افزایش یابد؛ در نهایت از این طریق دولت امیدوار بود که موجبات رونق ساخت و ساز را فراهم آورد.
> سیاست اعطای زمین
برای آنکه کارها خوب پیش برود و سرعت اقدامات قابل قبول باشد دولتها گام‌های مختلفی را برداشته‌اند که آخرین آنها اعطای زمین بود. در این راستا تابستان گذشته قرار شد که حدود یک میلیون و پانصد هزار هکتار زمین در سراسر کشور تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار بگیرد که با شناسایی و برنامه ریزی‌های ابتدایی، ۱۰۸۰ هکتار این زمین‌ها به زودی برای ساخت و ساز در اختیار سرمایه گذاران بخش خصوصی قرار گیرد. نگاه دولت این بود که برای تحقق امر ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن مربوط به ارزش زمین باشد. دولت امیدوار بود تا با اجرای این طرح بتواند بخشی از مشکلات مسکن مردم کشور را حل و فصل کند.
اما یک جای کار ایراد داشت. گویا دولت توجهی به سیاست‌های سوداگرانه در این بخش که می‌تواند پروژه‌ها را به زمین بزند نداشت. کارشناسان مسکن می‌گویند تا وقتی تقاضاهای سوداگرانه کنترل نشود، صرف افزایش عرضه، راهگشا نخواهد بود، بر اساس این ایده: اگر افزایش تولید و عرضه مسکن، بدون اجرای ابزارهای تنظیمی صورت پذیرد، منفعتی نصیب خانواده‌های فاقد مسکن و متقاضیان اصلی این بازار نخواهد شد؛ زیرا مانند اتفاقی که در سال‌های اخیر رخ داده است، عمده واحدهای اضافه شده، صرف تقاضاهای سرمایه‌ای و نه مصرفی خواهد شد.
بر اساس داده‌های حاصل از سرشماری مرکز آمار ایران، در سال‌های ۹۰ و ۹۵ از ۳.۸ میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تعداد افراد صاحب مسکن ملکی فقط یک میلیون افزایش داشته است. این اعداد نشان می‌دهد ۲.۸ میلیون واحد از واحدهای عرضه شده یعنی بیش از ۷۰ درصد آنها، تبدیل به واحدهای دوم و بیشتر افراد شده است.
> مالیات مسکن فعلا در حد حرف
در دنیا با استفاده از سامانه‌های هوشمند املاک و نفوس و همچنین اجرای مالیات‌های تنظیمی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای صرفاً مصرفی تبدیل می‌کنند؛ اما در کشور ما، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی سال‌ها است معطل تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. در مورد تصویب و اجرای قانونی برای اخذ «مالیات بر عائدی سرمایه» نیز نه مجلس اقدام خاصی انجام داده و نه دولت برنامه مشخصی دارد گرچه اخیرا مجلس طی قانونی الزاماتی در این خصوص مقرر کرده اما هنوز همان هم نهایی نشده است.
برخی کارشناسان به تعداد بالای خانه‌های خالی کشور اشاره می‌کنند و می‌گویند این جالب است که تمام برنامه‌های دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال است یعنی 98 تا 1400، در حالی که اگر مالیات بر خانه‌های خالی به شکل موثر اجرا شود و با این فرض که فقط نیمی از واحدهای خالی موجود کشور عرضه شود، حدود یک میلیون و سیصد هزار واحد به بازار مسکن عرضه خواهد شد.
> حمایت از انبوه سازان و کالایی که به دست
مصرف کننده نمی‌رسد
به نظر می‌رسد به لحاظ علمی آنچه مورد انتظار است این است که سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن به گونه‌ای باید باشد تا تسهیلات و مشوق‌های در نظر گرفته شده به متقاضی واقعی و نهایی برسد. برای همین اعطای زمین در شهرهای کوچک به زوج‌های جوان گرچه ممکن است راهگشا باشد اما تضمینی نیست که در پایان منجر به خانه دار شدن بی خانه‌ها بشود. بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مشکلاتی که بازار مسکن در دوره‌های مختلف با آن مواجه بوده، عدم اصابت حمایت‌های انجام شده به نقطه هدف است در حالی که دولتها برای کاهش قیمت مسکن برای مصرف کننده، حمایت‌هایی را از انبوه سازان می‌کردند، گاهاً منفعت این حمایت‌ها به دست افراد فاقد مسکن و اقشار متوسط و پایین نمی‌رسید.
واقعیت این است که اگر انبوه سازان مالک شوند، واحدهای تولیدشده به مردم نمی‌رسد. بنا بر این تضمینی هم به پروژه‌های انبوه‌سازی نیست.
غلامی از کارشناسان حوزه مسکن با انتقاد از اجرای مجدد پروژه‌های انبوه‌سازی بعد از ۱۲سال در دولت فعلی می‌گوید: ماجرا از این قرار است که در مدل مشارکتی که انبوه سازان در مالکیت واحدهای ساخته شده شریک هستند، واحدهای نوساز را با قیمت بازار و نه قیمت تمام شده، عرضه می‌کردند. در بعضی موارد هم با توجه به سهم بالای این واحدها در میان تمام واحدهای نوساز، افزایش قیمت این واحدها تعیین کننده قیمت‌ها در بازار شده و در نتیجه مصرف کننده نهایی بیشتر متضرر می‌شد.
وی اضافه کرد: علاوه بر این، در مدل مشارکتی تولید مسکن، تاخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه ساز نمی‌کند؛ بلکه عایدی بسیاری نیز نصیب آنها خواهد کرد. از آنجایی که معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود، هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه‌ساز بسیار کمتر خواهد شد؛ در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می‌گردد.
> طرح مسکن ملی و چشم اندازی نامعین
برای آنکه طرح اقدام ملی برای تولید مسکن به نتیجه برسد وزارت راه و شهرسازی باید در پروژه‌های انبوه‌سازی خود، سازندگان را در مالکیت واحدها و زمین شریک نسازد و آنها تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند. در این صورت، انبوه ساز منفعت خود را در تولید می‌بیند و واحدها را به سرعت تکمیل و به مصرف کننده نهایی تحویل می‌دهد.
برای توانمند شدن خانواده‌ها در راستای استفاده از واحدهای ساختمانی ساخته شده، کارشناسان پیشنهاد داده‌اند از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده شود. یعنی مصرف کننده نهایی در طول فرایند تولید، هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت کند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت کند. بدین صورت خانواده‌های مستاجر بسیاری می‌توانند صاحب خانه شوند.اما آیا عزمی برای اجرای چنین سیاست‌هایی وجود دارد؟
اگرچه چنین اقداماتی در صورت عملی شدن منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار خواهد شد اما به اذعان کارشناسان الزاماً منجر به کاهش قیمت نخواهد شد چرا که رشد لجام‌گسیخته مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه مسکن باشد، ناشی از سوداگری و تحرک شدید دلالان در این بازار و فقدان ابزارهای کنترلی در آن است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی خبره‌های امور عمران و مسکن باور دارند دولت می‌تواند با وضع مالیات بر عایدی سرمایه که در ۳۷ کشور جهان به عنوان ابزاری موثر در کنترل سوداگری و قیمت مورد استفاده قرار گرفته، بازار مسکن را از حالت سرمایه‌ای خارج و مسکن را به کالایی مصرفی تبدیل کند و دست سوداگران و دلالان را برای همیشه از این بازار کوتاه کند.
اما به نظر می‌رسد اگرچه چنین طرح‌هایی در مواردی ممکن است برای اقشاری خاص کارآیی داشته باشد، اما با توجه به تورمی که در بخش مسکن وجود دارد و همچنین وجود دلالان و سفته بازان در بازار مسکن، اجرای چنین طرح‌هایی بدون تصویب و اعمال قانون مالیات بر عایدی مسکن فایده‌ای ندارد. در نتیجه به نظر می‌رسد گام نخست کنترل بازار مسکن در بالادست کنترل تورم و قیمت ارز است که می‌تواند متغیرهای مرتبط با مسکن را دستکاری کند. اگر این کنترل هدفمند باشد قطعا پروژه‌های مرتبط با مسکن می‌تواند لااقل به خانه دار شدن بخش‌هایی از بی خانه‌ها منجر شود.
در مجموع به نظر می‌رسد که تا ۱۰ سال آینده باید سالی ۲ میلیون مسکن ساخته شود. البته این نکته که تامین مسکن وظیفه دولت است، بااینکه دولت باید ساخت‌وساز انجام دهد، متفاوت است. دولت و بخش خصوصی باید در کنار هم به این حوزه ورود کنند، زیرا بخش خصوصی به‌تنهایی توانایی تامین مسکن را ندارد و از طرفی دولت بهتر از بخش خصوصی از عهده تامین مسکن برمی‌آید. اگر سالی ۲ میلیون مسکن نیز تا ۱۰ سال آینده ساخته شود، شاید با وجود رشد مثبت جمعیت و فرسوده بودن بخشی از بافت شهری، نیاز کشور به‌تمامی رفع نشود.
سایر اخبار این روزنامه
وضعیت نگران‌کننده زنان سرپرست خانواده با راکد شدن بازار
گزارش آفتاب یزد از اقدامات جالب مردم برای مقابله با کرونا
زیر آبی برخی صنایع شوینده در شرایط شیوع کرونا
آفتاب یزد در گفت و گویی تحلیلی با رحمان قهرمان پور به دنبال پاسخی برای این پرسش که؛
می‌خواهند با احتکار ماسک و با ماسک دلسوزی، جامعه را ملتهب کنند
بُن بست طرح‌های مسکن در کشور
چرا آژانس اتمی در گزارش اخیرش مدعی شده ایران اجازه دسترسی به دو سایت را به آژانس نداده و اطلاعات کافی را دراختیار آژانس نگذاشته است
یک اقدام مثبت؛ مشاوره روانشناسی رایگان
لزوم همدلی مسئولین در کنار همراهی مردم وزرای پیشین به کمک وزیر بهداشت بیایند
نقطه ای ناچیز در منظومه شمسی
دیگه دستاتونو نشورید!
فوبیای چپ گرایی و شانس جو بایدن
از سوی مرکز وکلای قوه قضائیه صورت می‌گیرد
