روزنامه آفتاب یزد

رونق تنظیم قراردادهای صوری اجاره مسکن

آفتاب یزد- گروه اقتصادی: بازهم فصل تابستان فرارسید تا سوژه گرانی اجاره خانه‌ها موضوع پیگیری رسانه‌ها و همچنین مسئولانی شود که گویی عادت کرده‌اند فصلی در مورد یک رویداد روتین اظهار نظر کنند! محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در این خصوص در گفت‌وگویی که با صداوسیما داشت خوشبین است امسال برای کسانی که خانه‌های خالی دارند، برگه‌های مالیاتی صادر شود. او در این خصوص می‌گوید: بر اساس یکی از مواد قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی، مکلف به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان در کشور است تا سازمان امور مالیاتی از این سامانه برای شناسایی خانه‌های خالی و همچنین مالیات ستانی استفاده کند. این وزارتخانه دسترسی به آمار و اطلاعات املاک و ساختمان‌ها را در کشور ندارد، چون اراضی را واگذار می‌کند بنابراین تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده، صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار بیشتر در حوزه شهرداری‌ها، دهیاری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دارد. وی می‌افزاید: بهمن ماه سال گذشته، سامانه ملی املاک و اسکان در کشور رونمایی شد و این سامانه هم اکنون برای سازمان امور مالیاتی قابل استفاده است، اما این سازمان معاذیر قانونی دارد. متاسفانه برای هر کاری در کشور یک‌سری موانع را خود قانون به وجود می‌آورد آن هم این است که برخی دستگاه‌ها برای در اختیار قرار دادن اطلاعات خود به دستگاه‌ها و سازمان‌های دیگر منع قانونی دارند.
اسلامی ادامه می‌دهد: با توجه به اقدامات و تلاش‌های انجام شده بزودی این معاذیر قانونی برطرف می‌شود. سازمان امور مالیاتی نیز به موازات بارگذاری اطلاعات لازم را در این سامانه آغاز کرده است.
وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بسیار خوش بین هستیم که در همین تابستان برگه‌های مالیاتی برای کسانی که خانه‌های خالی دارند، صادر شود، می‌افزاید: خانه‌های خالی متعلق به هر فردی که باشد سرمایه ملی محسوب می‌شود. 2 میلیون واحد مسکونی بدون استفاده در کشور وجود دارد که اگر این واحدها در بازار عرضه شوند بی‌تردید گشایشی در زندگی مردم و کسب و کارها بوجود خواهد آمد. مالیات بر خانه‌های خالی شاید عدد بزرگی به لحاظ مالیاتی نباشد، اما عدالت اجتماعی در پرتو این مهم اتفاق خواهد افتاد.
این مقام مسئول ضمن اشاره به اینکه حوزه مسکن حوزه حقوق خصوصی است، می‌گوید: طبق قوانین موجود کشور، اگر مالک و مستاجر سر اجاره به اشکال بخورند دادگاه بین آن‌ها حکمیت می‌کند. قیمت‌های که در بازار مسکن اتفاق می‌افتد ربطی به عرضه و تقاضا ندارد. افزایش قیمت مسکن در اختیار بخش مسکن نیست بلکه بازارهای موازی هستند که بر این بازار تاثیر می‌گذارند. دولت جامعه هدفی را که به موجب قانون وظیفه دارد مورد پشتیبانی و حمایت قرار دهد، قشر متوسط به پایین جامعه (دهک هفت) است.


وزیر راه و شهرسازی اظهار می‌دارد: وزارتخانه مزبور به وفور زمان در اختیار این افراد قرار داده تا در طرح ملی مسکن ثبت نام کنند. در مجموع یک میلیون و ۶۰۰ هزار نفر در این طرح ثبت نام کرده‌اند. چند استان در کشور وجود دارد که بالای ۷۰ درصد ثبت نام‌کنندگان منزل مسکونی دارند یا از تسهیلات مسکن (زمین، مسکن و وام مسکن) استفاده کرده‌اند. استانی داریم که ۷۷ درصد و استانی داریم که ۲۹ درصد از ثبت نام‌کنندگان در طرح ملی مسکن ریزش داشته‌اند.
به گفته اسلامی میانگین ریزش ثبت نام‌کنندگان در این طرح ۵۰ درصد است یعنی ۸۰۰ هزار نفر در کشور داریم که باید صاحب خانه شوند. برای این ۸۰۰ هزار نفر برنامه ریزی شده و این افراد با در اختیار قرار دادن زمین یا متصل کردن به طرح‌های اقدام ملی مسکن تحت پوشش قرار می‌گیرند. وزارت راه و شهرسازی تفاهم نامه‌ای با وزارت آموزش و پرورش برای مسکن فرهنگیان منعقد کرده است. فهرستی که این وزارتخانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داده ۱۷۵ هزار نفر است که با پالایش و غربالگری صورت گرفته طبق مولفه‌های قانونی، ۷۵ هزار نفر واجد شرایط و ۱۰۰ هزار نفر ریزش داشته‌اند.
وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان می‌کند: در مجموع یک میلیون واحد مسکونی در هدف کمی این وزارتخانه برای سال جاری قرار گرفته که ۸۰۰ هزار واحد برای مناطق شهری و ۲۰۰ هزار واحد برای مناطق روستایی است. در اکثر شهرهای کوچک و متوسط زمین بصورت گروهی در اختیار افراد قرار می‌گیرد و یک مجری ذی صلاح و سازمان نظام مهندسی بصورت مشترک برای احداث اقدام می‌کند و جایی که طرح ساختمانی شروع شده پروژه به متقاضیان معرفی می‌شود.
اسلامی در پاسخ به این پرسش که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی از کجا آمده است، توضیح می‌دهد: پروانه‌هایی که در 4 سال گذشته صادر شده و منازلی که توسط مردم ساخته شده نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد بوده است. بهترین زمان در کشور، زمانی بوده که ۹۰۰ هزار واحد در کشور ساخته شده البته پروژه‌های دولتی هم بوده که به این ساخت وساز کمک کرده است. در برنامه پنج ساله ششم توسعه تکلیف قانونی برای دولت این بوده که سالانه تولید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی (۲۰۰ هزار روستایی و ۷۰۰ هزار شهری) را برنامه ریزی کند. اگر این ۷۰۰ هزار واحد شهری را از ۳۰۰ هزار کسر کنید می‌ماند ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مورد نیاز که باید ساخته شود.
اما ظاهرا همه امور هم آنگونه که جناب وزیر به آن خوشبین است پیش نمی‌رود چرا که با اوج گرفتن بحث مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، برخی مالکان این واحدها آستین دورزدن قانون را بالا زده‌اند تا به رویه رایج در سایر مسائل کشور در قبال تنظیم قراردادهای اجاره صوری به مشاوران املاک پیشنهاد ارقام عجیب و غریب ارائه ‌دهند.
در این رابطه محمود علیزاده، معاون فنی و مالیاتی در گفت‌وگو با همکاران ما در مهر درباره مالیات بر خانه‌های خالی با بیان اینکه از سال ۹۵ باید ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اجرا می‌شده، اظهار می‌کند: در سال نخست خالی بودن این خانه‌ها از سال ۹۵ به بعد، معافیت از مالیات مشمول خانه‌هایی که شناسایی می‌شوند، شده و در سال دوم ۵۰ درصد، سال سوم ۱۰۰ درصد و از سال چهارم به بعد، ۱۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود.
علیزاده درباره تشخیص خالی بودن خانه‌های مشمول مالیات، اعلام می‌کند: علاوه بر موارد مذکور در سامانه اسکان، شناسایی فیزیکی و حضوری از محل واحدهای خالی از سکنه نیز انجام می‌شود.
به گفته معاون سازمان امور مالیاتی، اگر ارزش اجاری ملک در یک محله مثلاً ماهیانه ۵ میلیون تومان تعیین شود، درآمد موجر در پایان سال ۶۰میلیون تومان است؛ حال اگر این واحد خالی باشد، در پایان سال دوم،
۳۰ میلیون تومان، سال سوم ۶۰ و سال چهارم به بعد ۹۰ میلیون تومان از مالک واحد خالی، مالیات دریافت می‌شود.
همه این موارد، سبب شده تا زنگ خطر برای مالکان خانه‌های خالی به صدا درآید؛ خصوصاً که بخش زیادی از ۵۰۰ هزار واحد خالی از سکنه پایتخت، در مناطق گران قیمت و لوکس تهران قرار دارد که ارزش اجاری آنها بسیار بالا بوده و مالیاتی که باید پرداخت شود، ارقام سنگینی خواهد بود. در صورتی که اگر مالک واحد خالی بخواهد با تعرفه کنونی حق کمیسیون مشاوران املاک، قرارداد صوری امضا کند، ۲۵ درصد رقم اجاره ماهیانه از طرفین اخذ می‌شود که در معاملات صوری، طرفین، یک نفر است؛ هر چند که معمولاً در قراردادهای صوری، آنچه در قرارداد ثبت می‌شود، با آنچه دو طرف بر سر آن توافق می‌کنند، متفاوت است؛ با توجه به اینکه تحریر و ثبت چنین قراردادهایی به دلیل غیر قانونی بودن، مخاطراتی برای مشاور املاک در پی دارد، لذا معمولاً آنچه با مالک تفاهم می‌شود، خیلی بیشتر از تعرفه مصوب کارمزد خواهد بود. اما در هر صورت، باز هم برای مالک، پرداخت حق التحریر قرارداد به مشاور املاک، به صرفه‌تر از پرداخت مالیات است. از همین رو برخی گزارش‌های میدانی حاکی است تعدادی از مشاوران املاک تهران در برخی مناطق شمالی پایتخت و نیز منطقه ۲۲ که واحدهای خالی زیادی دارند، با مالکان هم‌سو شده و برای آنها قرارداد اجاره صوری تنظیم می‌کنند؛ این قراردادها در سامانه املاک و مستغلات نیز به ثبت می‌رسد تا مشمول دیتاهای موجود
در سامانه اسکان قرار نگیرند. همچنین گفته شده برخی از مشاوران املاک، از برخی افراد کارت ملی اجاره می‌کنند تا کد ملی مستاجر که در سامانه به ثبت می‌رسد، با اخطار عدم شناسایی کد ملی، مواجه نشود.
به نظر می‌رسد باید به لیست فرارهای مالیاتی، از تابستان امسال مدل جدیدی از فرارهای مالیاتی با عنوان فرار از مالیات بر خانه‌های خالی افزود که مرتباً در اشکال و روش‌های مختلف نمود عینی خواهد داشت.
بررسی‌های میدانی خبرنگاران نیز نشان داده کم و بیش تعداد محدودی از املاکی‌ها با این ترفند آشنا شده‌اند که البته عامل اصلی شناخت آنها برای ورود به این موضوع، پیشنهادهایی بوده که مالکان واحدهای مسکونی خالی از ترس مشمول مالیات شدن، به مشاور املاک داده اند.
کما اینکه در این خصوص یک مشاور املاک در خیابان اندرزگو اظهار داشته است: اخیراً یک انبوه ساز که 3 سال از ساخت یکی از مجتمع‌های مسکونی‌اش گذشته ولی نتوانسته تعدادی از واحدها را به فروش برساند، از این واسطه ملکی درخواست کرده تا با صدور قراردادهای اجاره صوری برای این چند واحد و ثبت آنها در سامانه املاک و مستغلات، از شمول مالیات بر خانه‌های خالی خارج شود.
این مشاور املاک می‌افزاید: با توجه به اینکه لازم است برای تهیه قرارداد اجاره، کد ملی و کد پستی موجر و مستاجر ذکر شود، از پذیرش این درخواست سر باز زدم ولی برخی همکاران به من می‌گفتند امکان دریافت کارت ملی اجاره‌ای وجود دارد و می‌توان در فضای مجازی افرادی را یافت که کارت ملی خود را اجاره می‌دهند.
همچنین یک مشاور املاک در خیابان میرداماد نیز گفته است: اخیراً اعضای هیئت مدیره یک مجتمع اداری که واحدهای این مجتمع را با کاربری مسکونی احداث کرده ولی تعدادی از واحدهای آن خالی مانده‌اند، از چند مشاور املاک واقع در آن منطقه خواسته‌اند تا قراردادهای اجاره صوری برای آنها با پیشنهادهایی وسوسه‌انگیز تنظیم کنند. علت واگذاری این قراردادها به چند مشاور نیز برای آن بوده تا ردی از آنها باقی نماند. البته به نظر می‌رسد با توجه به اینکه قرار است قانون مالیات بر خانه‌های خالی، به واحدهایی که از سال ۹۵ به بعد خالی بوده‌اند تعلق گیرد، لذا تهیه چنین قراردادهایی به سختی می‌تواند مانع از شمول مالیات شدن این واحدها شود؛ البته این اتفاق در صورتی است که سامانه املاک و اسکان بتواند واحدهای خالی مانده از سکنه در ۳ سال گذشته را شناسایی کند؛ در غیر این صورت، ترفند اخیر مالکان این واحدها، می‌تواند کارساز باشد. محمود فاطمی‌عقدا کارشناس مسکن عصر جمعه 30 خرداد در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه آفتاب یزد در خصوص ارزیابی‌اش از تاثیرگذاری یا بیهوده بودن وضع و اخذ مالیات از خانه‌های خالی در تنظیم بازار مسکن می‌گوید: به طور قطع این اقدامی است که باید از سالهای خیلی گذشته اجرایی می‌شد که متاسفانه زور جریان سوداگران مسکن و زمین چربیده است.
وی با بیان اینکه مهم‌تر از وضع چنین قانونی اجرای قاطع و فراگیر آن با حداکثر سخت‌گیری است تا هیچ راه فراری باقی نماند می‌گوید: اگرچه تا امروز میزان دقیق مالیاتی که از واحدهای خالی و مکانیسم اجرایی آن اعلام نشده است اما در صورت عمل به یک آیین نامه اجرایی شفاف و قاطع می‌توان خوشبین بود تا از سویی واحدهای ساخته شده با منابع ملی به صرف سرمایه‌گذاری برای سالهای آینده خالی باقی نماند و از سوی دیگر سازندگان واحدهای مسکونی از همان بدو ساخت و تکمیل واحد ساخته شده به لحاظ کمی و کیفی و عرضه به دنبال تمهیدات مناسب برای اجاره یا فروش آن باشند.
فاطمی عقدا می‌گوید: در هر صورت و با وجود احترام به حق مالکیت خصوصی اما موضوع اسکان انسانها با توجه به محدودیت زمین که قابل تولید یا واردات نیست امری است که اهمیت مداخله جدی‌تر و مسئولانه دولت در آن را اجتناب ناپذیر می‌سازد.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در بیشتر کشورهای دنیا برخلاف ایران زمین در اختیار دولتهاست و آن را حداکثر جهت بهره‌برداری 50 یا 60 ساله به بهره برداران اجاره می‌دهند می‌افزاید: اما در ایران از گذشته‌های خیلی دور به خطا جزو اموال خصوصی شده و به قدری هم این رویه ناپسند نهادینه شده که امروز مورد پذیرش همه نیز قرار گرفته است! وی با توجه به وضعیت موجود زمین در ایران، تنها راه باقی مانده را عرضه گسترده مسکن به تعداد تقاضا جهت شکستن نرخ کاذب و قیمت‌گذاری جمع کثیری از آژانسهای املاک بر شمرد که همچون قارچ و بدون طی مراحل تخصصی و حقوقی و اخلاقی این شغل در سازماندهی دلالان توفیق داشته اند.
فاطمی عقدا انفعال دولت‌ها را در تمام ادوار نسبت به مسئله قیمت نجومی و سرسام‌آور اجاره و یا قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را از بزرگترین مسببان فشار مالی شدید به مردم و نارضایتی آنها عنوان و خاطرنشان می‌کند: در واقع به دلیل رها کردن تحرکات دلالان و سوداگران مسکن و زمین در ایران از سوی دولت‌ها و نبود هیچ نظام اجاره‌داری که در آن نحوه وضع اجاره، وصول اجاره و نحوه پرداخت مالیات بر اجاره در آن مشخص و لازم الاجرا باشد؛ چه بسیار زندگی‌ها شکل نگرفته و چه بسیار زندگی‌های جوانانی که می‌توانستند با خوبی و خوشی از زندگی خود لذت ببرند از هم پاشیده شدند.
اجرای طرح مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی؛ نیازمند عزم ملی
روزبه ناعمه- در روزهای اخیر همزمان با اوج گرفتن بحث اجاره و تشدید سرسام‌آور نرخ اجاره‌ها ادعا شده است که وضع مالیات بر خانه‌های خالی جدی است که در صورت عمل دولت به این وعده اش، مالکین مجبورند یا خانه را بفروشند یا رهن و اجاره دهند که با این روند شاهد افزایش عرضه مسکن خواهیم بود که به دنیال آن کاهش قیمت نیز اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
کما اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در حداقل تاثیر ممکن اهرمی بازدارنده برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ در بازار مسکن خواهد بود. البته نباید فراموش کرد که سالهاست درباره این طرح صحبت می‌شود، اما اگر به اذعان کارشناسان مسکن اجرای آن روی کاغذ نماند و واقعا عملیاتی شود، قطعا تاثیر بسزایی در کاهش قیمت‌ها و افزایش محسوس عرضه به بازار خواهد داشت.
البته عمده خانه‌های خالی شناسایی شده در کشور مربوط به چند کلانشهر بزرگ است پس بیشترین تاثیر اخذ مالیات از خانه‌های خالی در همین شهرهای بزرگ خود را نشان خواهد داد.
در این میان باید توجه داشت که شناسایی خانه‌های خالی نیازمند داشتن بانک اطلاعاتی جامع و کامل و همچنین همکاری خود مردم برای معرفی خانه‌های خالی نیز هست، به‌گونه‌ای که هر کس در محدوده زندگی خود هر خانه خالی را که می‌شناسد، مسئولانه معرفی کند و این امر را وظیفه‌ای اخلاقی و ملی نسبت به همنوعان خود بداند. چرا که عمده این افراد ملک را با هدف سرمایه‌گذاری خریده‌اند و آن را نگه می‌دارند تا ارزشش بیشتر شود که حدود 90 درصد سهم خانه‌های خالی مربوط به همین بخش است. اتفاقی که در واقع مصداق همان احتکار در سایر کالاهاست.
در این میان البته هستند برخی از افراد که منزل تازه ساز را تا زمانی‌که قصد فروش آن را داشته باشند رهن و اجاره نمی‌دهند، زیرا خانه نوساز و کلید نخورده با قیمت بیشتری فروش می‌رود. اما باید توجه داشت که در کنار راهکارهایی مانند مصرف نشدن آب و برق و گاز در یک واحد یا مجتمع ساخته شده و همچنین نظارت همگانی و ایجاد سامانه‌ای جهت گزارش دهی آنلاین و فوری آسان مردم هر محله و منطقه می‌تواند به تسریع در شکست این قبیل سوداگریهای غیراخلاقی که چه بسیار هزینه‌های مالی و روحی روی دوش خانواده‌‎ها و جوانان مشتاق یک چهاردیواری گذاشته است بینجامد. در واقع اضافه شدن 2 میلیون خانه خالی به واحدهای عرضه شده برای فروش و اجاره می‌تواند شوک مناسبی را در مقطع کوتاه مدت و همچنین تاثیرگذاری میان مدتی را جهت نوع نگاه به مسکن در بازار به عنوان یک کالای سرمایه‌ای یا مصرفی ایجاد کند. لذا اجرای موفق و قاطع این طرح می‌تواند به تحولات پایداری در حوزه مسکن ایران نیز منجر شود.
لینک منبع خبر
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
پس از انتشار تصاویر ماهواره ای از میزان خسارت ها به پایگاه نواتیم، دیروز نیز تصاویر ماهواره‌ای پایگاه رامون ارتش صهیونیستی منتشر شد که نشان می دهد علاوه بر آشیانه ها، مراکز تجهیزات نظامی نیز توسط موشک های بالستیک ایران هدف قرار گرفته است (خراسان) امیر واحدی: این‌بار با بمب‌افکن su ۲۴ پاسخ ویرانگر می‌دهیم / سردار حاجی‌زاده: صد در صد می‌زنیم (جوان) جنگ رسانه‌ای در فضای موشکی (کيهان) پیام صریح ایران به جنگ‌طلبان صهیونیست (تجارت)
سایر اخبار این روزنامه
خارج شدن ایران از بازار رقابتی گردشگری در جهان قطعنامه پیشنهادی بریتانیا، فرانسه و آلمان علیه ایران در شورای حکام آژانس بین‌المللی انرژی اتمی تصویب شد، آمریکا حمایت کرد، روسیه و چین مخالفت بی‌حاصل! رونق تنظیم قراردادهای صوری اجاره مسکن تلگرام در روسیه رفع فیلتر شد پیام پیونگ یانگ به کاخ سفید با انهدام یک ساختمان مشارکت در بازسازی اقتصاد لبنان برد- برد است ماجرای قتل دختر جوان کرمانی ۲۷ خرداد بود که خبر مرگ قاضی منصوری در رومانی اتهامات جدیدی علیه ترامپ در کتاب جان بولتون منتشر شده مشاور برکنار شده سابق می‌گوید ترامپ گزینه مناسبی برای رئیس جمهوری آمریکا نیست سرنوشت تلگرام در ایران پایان بازی برد-برد بازار آشفته تبلیغات در فضای مجازی ایران به دنبال اخراج ما از منطقه است در باره خصوصی‌سازی شرکت‌های خودروسازی نوسازی