روزنامه آفتاب یزد
1399/06/25
«بلندمرتبه‌سازی در تهران»؛ نسخه نجات یا تجارت برای بلندمرتبه‌سازان!؟
آفتاب یزد- گروه اقتصادی: دغدغه قیمت و تهیه مسکن در تهران که در شاخص نسبت قیمتش به درآمد جزو گران‌ترین شهرهای دنیاست، امروز دردی جانکاه را نشان می‌دهد که درمان آن به گفته قریب به اتفاق فعالان حوزه مسکن در حل مسئله عرضه زیاد مسکن به عنوان راه حل اصلی نجات از این شرایط عنوان شده است. کما اینکه امروز کیست که انکار کند بازار مسکن بهعنوان سرپناه و نیاز اولیه خانوار سهم اصلی سبد خانواده را به خود اختصاص داده است و نوسان‌‌های قیمتی بهویژه افزایش سریع قیمت در این بازار می‌تواند تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را که ازجمله آرمان‌های توافقشده در قانون اساسی کشورمان (اصول ۳، ۳۱ و ۴۳) است، مورد چالش اساسی قرار دهد و حتی ممکن است بهعنوان تهدید برای امنیت ملی نیز مطرح شود.اخیرا در یک گفتگوی تلویزیونی رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران ( که از دی ماه 98 در این منصب نشسته است) در مورد دلیل قیمت نجومی مسکن در تهران و پایتخت جمهوری اسلامی ایران، دلیلی را عنوان کرد که البته پاسخش حاوی نکته تازه‌ای نیست و آن اینکه تقاضای زیاد دلیل گرانی خیره‌کننده مسکن در تهران نسبت به بیشتر شهرهای جهان است! تقاضایی که در یک کشور بزرگ با مختصات جغرافیایی و اقلیمی ایران از بعد آمایش سرزمین و... محل تحلیل و بحث فراوانی خارج از یک گزارش خبری در یک شماره روزنامه "آفتاب یزد" را دارد و تحریریه خواهد کوشید تا در روزهای آینده یا در صفحات ویژه هفتگی سرویس گزارش، به واکاوی موشکافانه این چالش بزرگ اقتصادی و حتی اجتماعی بپردازد.
اما آنچه در شماره امروز مورد توجه قرار گرفته، جنس راهکاری است که در این برنامه تلویزیونی برای جبران تقاضا و عرضه مسکن در تهران پیشنهاد شده و آن رواج «بلندمرتبه سازی» برای تهران است. شهری که به دلیل انواع مخاطرات زمین‌شناسی مانند قرار داشتن روی گسل زلزله، نمی‌تواند به آسانی هر شهر دیگری باشد و در این خصوص اگر سعید سعیدیان رئیس نظام مهندسی ساختمان استان تهران موضوع توکیو را پیش می‌کشد، باید این را هم مورد توجه و تحلیل قرار داد که نوع رفتار مدیران شهری و طراحان و مهندسان ساخت و ساز در ژاپن با خصوصیات رفتاری و نظارتی مهندسان ایرانی چندان قابل مقایسه و تشبیه نیست!
اما رئیس نظام مهندسی ساختمان استان تهران چه گفت؟ او در پاسخ به خانم مجری برنامه که خود به نوعی در پرسش‌های خود پیشنهاد بلندمرتبه‌سازی را به عنوان یک راهکار پیش کشید و کوشید آن را برجسته سازد، گفت: تهران به مرحله اشباع نرسیده و دلیل پاسخگو نبودن به تقاضای زیاد مسکن نبود برنامه‌ریزی مطالعه شده و استفاده نکردن از طراحان شهری در مقایسه با کلان شهرهایی مانند توکیو، لندن، سانفرانسیسکو و مانند آنهاست. سعیدیان با بیان اینکه تهران با حداکثر ساختمانهای در 20 طبقه جزو شهرهای کوتاه قامت جهان است، این ظرفیت را در تهران می‌بیند که به بلندمرتبه‌سازی در ابعاد شهرهای بزرگ بین‌المللی اقدام کند. اما آیا به راستی اینگونه است؟ پیش از اینکه به این پرسش بپردازیم، مروری کنیم به دادههای آماری پایگاه دادههای آنلاین نامبیو (numbeo) که برمبنای دادههای صندوق بین‌المللی پول تهیه شده و وضعیت قدرت خرید مسکن توسط خانوار‌ها را در ۱۰۶ کشور و ۴۵۸ شهر بزرگ جهان مورد بررسی قرار داده است. نکات و فکت‌هایی که تحلیل آنها وضعیت حاکم بر این بازار مهم در تهران را در قیاس با سایر شهرهای جهان ترسیم می‌کند.
نتایج قابلتامل است؛ ایران در بین ۱۰۶ کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شرایط نامطلوب داشته و در رتبه 7 جهان است که قیمت مسکن آن معادل ۳۰ سال درآمد خانوار است! همچنین شهر تهران نیز در بین ۴۵۸ شهر، رتبه 5 جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلی برای صاحب خانه شدن باید حداقل ۴۰ سال صبر کند. این ۳۰ سال و ۴۰ سال برای خانه‌دار شدن درحالی است که در برخی کشورها و شهرهای مورد اشاره در این گزارش، زمان خانه‌دار شدن خانوار‌ها بین 2 تا 4 سال است!
بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان پس‌انداز خانوار برای صاحب‌خانه شدن در اغلب کشورها معادل ۳۰ درصد کل درآمد خانوارهاست؛ بنابراین، به‌منظور محاسبه طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن باید شاخص دسترسی به مسکن 3 برابر شود. به‌عبارتی دیگر طول دوره انتظار مدت زمانی است که بدون تغییر قیمت مسکن، فرد بتواند با پس‌انداز ۳۰ درصد از درآمد خود
صاحب‌خانه شود.
براساس محاسبات وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به مسکن در مناطق شهری ایران طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۵ خورشیدی بین ۴ تا ۶ و شاخص طول دوره انتظار نیز طی این مدت بین ۱۲ تا ۱۸ سال در نوسان بوده است.
با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی دادههای آماری مربوط به شاخص دسترسی و طول دوره انتظار را طی 4 سال اخیر منتشر نکرده، اگر مبنای محاسبات شاخص دسترسی به مسکن و شاخص طول دوره انتظار را دادههای آماری مرکز آمار ایران (دادههای قیمت مسکن در مناطق شهر و درآمد و هزینه خانوار)، قرار دهیم، این اعداد چندان تغییر نخواهد یافت؛ چراکه براساس دادههای آماری مرکز آمار ایران، طی سال گذشته میانگین درآمد خانوارهای شهری کشور حدود ۵۴ میلیون و ۱۰۰هزار تومان (ماهانه ۴,۵ میلیون تومان) و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرهای کشور نیز حدود ۴.۸ میلیون تومان بوده است.
براساس محاسبات این پایگاه آماری، در پایان نیمه‌اول سال 2020 میلادی، شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهای عربستان‌سعودی حدود ۲,۷، در پورتوریکو حدود ۳.۷، در ایالات متحده آمریکا حدود۳.۷، در آفریقای جنوبی ۴.۶، در امارات ۵.۱، در قطر ۶، در عمان ۶.۱، در ایسلند ۶.۶ و و بلژیک با ۶.۹ بوده است. به عبارتی دیگر در کشورهای مذکور با ۳ تا ۷ سال پس انداز درآمد، خانوار می‌تواند صاحب مسکن شود.
با این حال برعکس این کشورها که صاحب خانه شدن در آنها نسبتا آسان است، اما طبق این گزارش کشورهایی هم هستند که شهروندان آنها مجبورند برای صاحب‌خانه شدن ۳۰ تا ۶۰سال همه درآمد خود را پس‌انداز کنند! در این خصوص نسبت
قیمت مسکن به درآمد خانوار در سوریه ۶۳,۴، در هنگ‌کنگ ۴۳.۵، در کامبوج ۳۹.۹، در کنیا ۳۶.۳، در سریلانکا ۳۵ و در فیلیپین نیز ۲۹.۹است. اما در رتبه هفتمی این رده‌بندی و در میان کشورهایی که خانه‌دار شدن شهروندان در آنها بسیارسخت است، کشورمان ایران قرار دارد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در نیمه‌اول سال ۲۰۲۰ حدود ۲۹.۸ بوده است. پس از ایران، چین با ۲۸.۴ در رتبه‌هشتم و تایوان و نپال هرکدام با ۲۴.۲ در رتبه‌های نهم و دهم جهان در بین ۱۰۶ کشور ارزیابی شده‌اند.
براساس آمارهای جدول، درکنار سوریه، ایران، آرژانتین و کنیا، اغلب کشورهای رتبه یک تا ۲۰ که شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در آنها وضعیت نامناسب داشته و دسترسی به مسکن در آنها دشوار است، عمدتا کشورهای شرق و جنوب آسیا هستند. برعکس این کشورها، در اغلب کشورهای عضو اتحادیه اروپا، آمریکا و برخی کشورهای عربی شاخص دسترسی به مسکن ملکی وضعیت نسبتا مطلوب‌تری دارد. همچنین دربین همسایگان غیرعرب کشورمان، شاخص مذکور در کشور ترکیه ۸,۵، در روسیه و هند ۱۱.۳، در افغانستان ۱۲.۳، در پاکستان ۱۲.۵ و در آذربایجان نیز ۱۶.۵ است.
اما پایگاه دادههای آنلاین نامبیو (numbeo) درکنار رده‌بندی کشورها، یک رده‌بندی نیز از بزرگ‌ترین شهرهای کشورهای مختلف در زمینه نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار یا شاخص دسترسی به مسکن انجام داده است. براساس رده‌بندی این پایگاه داده‌ها، در نیمه‌اول سال‌جاری میلادی، از میان ۴۵۸ شهر ارزیابی شده، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهای آمریکا عمدتا با ۲ تا ۳ سال، بهترین شرایط را داشته و پس از شهرهای این کشور، شهرهایی از استرالیا، امارات، کانادا، مکزیک، نیوزلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار می‌تواند با پس انداز درآمد ۳ تا ۶ سال صاحب خانه شود.
در میان شهرهایی که قیمت مسکن در آنها شرایط بحرانی دارد و کمتر خانواری از طبقه کم درآمد و حتی برخی خانوارهای طبقه متوسط می‌تواند با دو یا سه‌دهه پس‌انداز صاحب خانه شود، در رتبه‌های اول تا دهم شهرهای دمشق سوریه، شنژن چین، هنگ‌کنگ، پکن چین، تهران، بمبئی هند، شانگهای چین، گوانگژو چین، تاپیه تایوان و پنوم‌‌پن کامبوج قرار دارند، به‌طوری‌که نسبت قیمت مسکن به درآمد در شهر دمشق ۷۰,۷، در شنژن ۴۶.۳، در هنگ‌کنگ ۴۳.۵، در پکن ۴۱.۶، در تهران ۴۰.۴، در بمبئی ۳۸.۲، در شانگهای ۳۵.۹، در گوانگژو ۳۴.۳، در تاپیه ۳۳.۵ و پنوم‌‌پن نیز۳۳.۳ است. به‌عبارتی در این ۱۰شهر بین ۳۳ تا ۷۰ سال زمان نیاز است که خانوار بتواند با درآمد فعلی خود صاحب مسکن شود.
اما به گفته چند کارشناس مسکن در پرس و جوهای تحریریه "آفتاب یزد"، شاید برخلاف این ادعا که فقط مسئله تقاضا عامل موثر بوده باشد و به زعم رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، بلندمرتبه‌سازی در پایتخت تنها راه حل است، بیشتر دادن آدرس غلط و انحرافی به مخاطبان و مردم است؛ چرا که نوسانات قیمتی از مهم‌ترین چالش‌‌های اقتصادی بخش مسکن در ایران است و درخصوص نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن؛ محققان اقتصادی عوامل مختلفی را در این زمینه ذکر کرده‌اند که می‌توان همه آنها را در 4 دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
در ایران، عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. بهعبارت روشنتر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از 2 مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی بهطور معمول با افزایش قدرت وامدهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است.
بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن میشود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، بهدلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.
عوامل جمعیتی با وجود آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند. اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد بهدلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانه‌‌های خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحد‌های مسکونی لوکس، با افزایش تقاضا‌های سرمایهای و سفتهبازانه، بخش قابلتوجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد.
درحالحاضر نیز نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایهای از کل تقاضا‌های مسکن از حدود ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰ درصد در چند سال اخیر رسیده است.
براین اساس، دستاورد‌های تجربی نشان می‌دهد که سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی در بازار زمین و مسکن و کنترل هزینه‌‌های ساخت باشد. همچنین متغیر جدید موثر در افزایش التهاب در بازار مسکن ایران را نباید نادیده گرفت و آن نقش بازار سرمایه است که با توجه به عدمفراگیری بازار سرمایه در ایران و نبود دادههای جامع از فعالیت‌‌های این بازار در سال‌های گذشته، کمتر به این موضوع پرداخته شده است.
اما در این میان آنچه بلندمرتبه‌سازی را بیشتر محل چالش می‌کند و چنین راهکاری در صورت الزام هم باید به اجماع جمعی از طراحان خوش‌نام شهری و حتی بین‌المللی و جامعه‌شناسان برسد، مسئله بود و نبود ظرفیت در خدمات دیگر شهری است که فارغ از احداث و نصب هزاران مترمربع آجر و سیمان و میلیون‌ها متر سازه‌های فولادی در تهران باید مورد توجه باشد و آن هم کشش خیابان‌های پرترافیک تهران و تکمیل نبودن ظرفیت خدمات حمل و نقل زیرزمینی تهران به گستردگی شهرهایی مانند پاریس و ژاپن فارغ از وضعیت فروشگاه‌ها و سایر نیازهای شهری است! کما اینکه وضعیت آلودگی تهران و تردد باری به هر جهت دهها هزار موتورسیکلت متخلف در هر کوچه و خیابان و گذرگاه، خود گویای به بن بست خوردن طرح‌های یکجانبه مانند بلندمرتبه‌سازی است؛ مگر آنکه تجارت آن برای بلندمرتبه سازان، مهم‌تر از نجات مردم تهران باشد!
سایر اخبار این روزنامه
متقاضیان وام ودیعه مسکن سرگردان بین بانک‌ها و ستاد ملی مبارزه با کرونا
طرح‌های کاغذی!
باید بین جرایم سیاسی و امنیتی تفاوت قائل شویم
تجمع بیماران ام‌پی‌اس مقابل سازمان غذا و دارو به دلیل نبود دارو
در دنیای مدیری ها، هدیه تهرانی باشیم
چاره اندیشی برای مشارکت 1400
«بلندمرتبه‌سازی در تهران»؛ نسخه نجات یا تجارت برای بلندمرتبه‌سازان!؟
بر سر شاخ بن می‌برند
عذر خواهی افشاگرانه
اینجا به ماسک و الکل نیاز است!
مراقبت‌های درمانی پس ازبهبود سرطان
نقدی بر روانشناسی جذب
