از جمله تبعات بورس مسکن اگر عمدتا دلالت بر املاک و اراضی موجود داشته باشد یعنی املاک ساخته شده در بورس مسکن مد نظر باشد این نگرانی به وجود میآید با توجه به ماهیت بورس که تلاش دارد با ارزش افزوده واحدهای سرمایهگذاری افزایش یابد، باعث افزایش قیمت و دلالی شود.

از سوی دیگر یک نگرانی جدی راهاندازی بورس مسکن است. سازوکارهای زیادی وجود دارد که میتوان آنها را به سمت تولید مسکن هدایت کرد و در جنبه خرید و فروش با یک سری ضوابط در بخشی از بازار سهام میتواند عمل کرد که فشاری به متقاضیان مصرفی مسکن وارد نکند.

به عنوان مثال صندوقهای پروژهای که روی زمین و مسکن کار کرده و تامین اعتبار کند میتواند اقدام مثبت و موثری باشد. تجربه این برنامه را در بورس داشتهایم؛ در گذشته چند صندوق زمین و ساختمان داشتیم که البته عملکرد آن انگیزه کمی برای سهامداران ایجاد کرد.در سالهایی که افزایش قیمت مسکن قابل توجهی وجود داشت، این صندوقها نهایت در حد سود بانکی یا کمی بیش از آن به سهامداران سود پرداخت کردند، با وجودی که این صندوقها ارزشافزوده بسیار بالایی را برای صاحبان صندوقها به دنبال داشت.

این صندوقها نیازمند سازوکار بسیار دقیقی است که تامین اعتبار بهعنوان پاشنه آشیل مسکن از بازار سرمایه اجرایی شود. اما در عین حال باید منافع پروژههای مسکن بهصورت مستقیم به متقاضی و سهامدار برسد. در صندوقهای مسکن باید سود متعارفی به واسطهها و طراح یونیت سرمایهگذاری برسد، اگر به این صورت طراحی شود قاعدتا سود و منفعت به متقاضی خواهد رسید. با توجه به تجربه اجرای طرح فروش متری مسکن می توان نتیجه گرفت که این پروژهها باید بهگونهای باشد تا کل ارزشافزوده ناشی از فروش مجموعه بین یونیتها بهطور مساوی تقسیم شود. مشکلی که در فروش متری یا امتیازی مسکن یا شیوههای مشارکتی که وزارت راه و شهرسازی در حال اجرای آن است، این است که ضلع سوم (واسطه یا سازنده) میتواند امتیازات اصلی پروژه را به نفع خودش دریافت کند، مخاطب و قشری که نیاز مصرفی دارد و میخواهد در پروژه ساکن شود یا سرمایهگذاری مولد انجام دهند از بهرههای اصلی منتفع نمی شود.

چنانچه جزئیات مشخص نباشد و کل منافع پروژه به کل سهامداران بهصورت مستقیم تقسیم نشود این امکان را به وجود میآورد در یک پروژه ساختمانی تفاوت بین واحدهایی که در طبقات پایین و بالا، شمالی و جنوبی، نقشه واحدها و دید و منطر وجود دارد. ارزش ۲ واحد مسکونی هم متراژ در یک پروژه بیش از ۲ برابر تفاوت داشته باشد. معمولا تمام مزیت و رانت عایدی این تفاوت به واسطه یا سازنده مشارکتی میرسد یا بهطور سلیهای توسط دستگاه اجرایی تخصیص مییابد.