قاصدک 24

پروانه‌هایی که سوختند!

گروه اقتصادی /  در بهار سال 92 تعداد 7120 پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده است که ساخت 56690 واحد براساس این تعداد پروانه پیش‌بینی شده بود اما در بهار امسال تعداد پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری تهران معادل 1399 پروانه است که کاهش 80 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی را در 8 سال نشان می‌دهد. به اعتقاد فعالان بازار مسکن، کاهش ساخت و عرضه مسکن در سال‌های اخیر منجر به جهش بی‌سابقه قیمت مسکن شده است.
ساخت‌و‌ساز آب رفت
ساخت و عرضه مسکن از محورهای اصلی ایجاد تعادل در بازار و کنترل قیمت است، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن، مانند بازارهای کالایی دیگر، باعث افزایش قیمت و نابسامانی بازار می‌شود. اتفاقی که در سال‌های اخیر رخ داده و آمار رسمی نیز نشان می‌دهد در 8 سال گذشته ساخت‌وساز با توجه به تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده بشدت کاهش یافته است.
مقایسه صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران در بهار سال 92 نسبت به بهار امسال (آخرین آماری که مرکز آمار در خصوص صدور پروانه‌های ساختمانی منتشر کرده است) کاهش 80 درصدی و مقایسه صدور پروانه ساختمانی در بهار سال 92 نسبت به بهار امسال در کل کشور، کاهش 32 درصدی صدور پروانه ساختمانی را نشان می‌دهد. کاهش صدور پروانه ساختمانی، منجر به افت ساخت و عرضه مسکن شده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند تبعات کاهش تولید مسکن نه تنها در سال‌های گذشته خود را نشان داده است بلکه این تبعات در سال‌های آینده هم ادامه خواهد داشت. آمار مرکز آمار در سال 99 نشان می‌دهد در این سال 560 هزار ازدواج در کشور ثبت شده است بنابراین حداقل نیاز کشور ساخت این تعداد واحد در سال گذشته است درحالی که تقاضای انباشته شده از سال‌های قبل را هم باید به آن اضافه کنیم. اما مجموع پروانه صادر شده در سال گذشته در کشور 333 هزار و 811 پروانه است. یعنی به‌طور متوسط تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 99 نسبت به تعداد ازدواج ثبت شده در این سال حدود 226 هزار کمتر است. روند ساخت و ساز در 8 سال گذشته نشان می‌دهد که عدد تولید مسکن نسبت به سال‌های پیش از آن (84 تا 92) کاهشی بوده است. میانگین ساخت مسکن در 8 سال گذشته به‌طور متوسط 400 واحد در سال است درحالی که این عدد در 8 سال پیش از آن به‌طور متوسط 700 هزار واحد در سال است.
اثر کاهش تولید بر افزایش قیمت
رشد قیمت مسکن، به‌طور مثال در شهر تهران، از متوسط هر متر 4 میلیون تومان در سال 92 به 23 میلیون تومان در سال 99 رسید که نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران در این سال‌ها 475 درصد افزایش پیدا کرده است. افزایش قیمت مسکن توان مالی متقاضیان مصرفی را بشدت کاهش داد اما در عوض به اعتقاد فعالان بازار مسکن، سوداگری و خرید مسکن با هدف کسب سود بالا، افزایش یافت. علاوه بر تولید و عرضه مسکن به میزان تقاضایی که برای آن وجود دارد، عواملی دیگر مانند دریافت مالیات از واحدهای لوکس و خالی راهکاری است که در بسیاری از کشورها اثر آن بر کنترل قیمت مسکن و کاهش دلالی در این بازار، دیده شده است. آماری که در سال‌های اخیر منتشر شده است نشان می‌دهد در کشور بیش از 2.5 میلیون واحد خالی وجود دارد که بیشتر آنها واحدهایی با متراژ بالا است که تقاضای مصرفی برای آنها وجود ندارد. با استفاده از ابزار مالیاتی هزینه احتکار این تعداد واحد مسکونی اخذ و به‌صورت مستقیم یا غیر مستقیم وارد بازار مسکن می‌شود.
نیاز به ساخت مسکن
با توجه به تقاضای انباشته شده برای مسکن در کشور و از طرفی افت ساخت‌و‌ساز در چند سال گذشته، نیاز به تولید و عرضه مسکن در بازار دیده می‌شود. برنامه دولت برای بخش مسکن، بر همین اساس افزایش ساخت‌و‌ساز و حمایت از دهک‌های ضعیف و میانی جامعه برای خانه‌دار شدن است. ساخت سالانه یک میلیون مسکن و ساخت 4 میلیون مسکن در چهار سال که دولت بر اساس قانون نهضت تولید مسکن، می‌تواند کمبود احداث مسکن را در کشور جبران کند.
هرچه میزان عرضه مسکن به میزان تقاضا نزدیک شود تعادل را به این بازار برمی‌گرداند و برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا در کنار ابزارهایی مانند دریافت مالیات از واحدهای خالی، منجر به ساماندهی بازار مسکن، بازار اجاره، کنترل قیمت و جلوگیری از جهش‌های قیمتی خواهد شد.

80 درصد اشتغال وابسته به رونق بازار مسکن است

مجتبی بیگدلی
رئیس مجمع ملی صنعت مسکن و ساختمان
ترکیب جمعیتی کشور و آمار رسمی نشان می‌دهد که 3.7 درصد جمعیت دهه 60 در سال‌های 1395 تا 1405 ازدواج می‌کنند. یعنی به‌طور متوسط بیش از 500 هزار ازدواج در سال‌های گذشته داشته‌ایم و در چند سال آینده هم خواهیم داشت. از سوی دیگر حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله هر سال به 300 هزار واحد مسکونی آسیب می‌زند و از سوی دیگر 200 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور داریم. همه این موارد نشان می‌دهد ما به سالانه ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. از سوی دیگر مسکن پیشران اشتغال است. در کشور 1200 گروه شغلی و 80 درصد اشتغالزایی کشور به بخش مسکن وابسته است. برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال علاوه بر افزایش عرضه مسکن اشتغالزایی را به دنبال دارد.

اطمینان به سازندگان با حمایت دولت

بهروز سرآبندی
استاد دانشگاه
کاهـــــش ســـــاخت مســـکن در سال‌های اخیر عـــدم اطمینان سازندگان به بازار را نشان می‌دهد.
از ســـوی دیــــــگر به‌خاطر افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن‌های ساخته شده بیشتر از بنیه مالی خریداران است. در این شرایط اگر کاهش ساخت مسکن ادامه داشته باشد همچنان شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود.  اما دولت در نظر دارد سالانه یک میلیون مسکن بسازد. این تعداد مسکن نیاز واقعی در کشور است و از سوی دیگر دولت با اجرای این برنامه و در کنار آن اگر دولت مشوق‌های مورد نیاز را برای سازندگان ایجاد کند، بازار مسکن در سال‌های آتی به سروسامان می‌رسد.