در ساختمان های مسکونی و اداری، آسانسور یکی از مهم ترین بخش های مشترک است که هم در آرامش ساکنان اثر دارد و هم در ارزش ملک. با این حال، تعیین این که هزینه سرویس آسانسور را چه کسی باید پرداخت کند، همیشه یک موضوع اختلاف برانگیز میان مالک و مستاجر بوده است. این اختلاف معمولا از آنجا شروع می شود که برخی هزینه ها جزو نگهداری دوره ای محسوب می شوند و برخی دیگر در دسته تعمیرات اساسی قرار می گیرند. نبود آگاهی دقیق از قوانین، قراردادهای نامشخص و نبود مستندسازی منظم، همه باعث می شوند در بسیاری از ساختمان ها تصمیم گیری درباره این موضوع سخت و پرتنش شود.

برای همین، در این متن تلاش شده یک تحلیل کامل، روشن و قابل استناد ارائه شود تا مشخص شود مالک چه وظایفی دارد، مستاجر چه مسئولیت هایی بر عهده می گیرد و چگونه می توان با مدیریت درست، این مسئله را بدون تنش حل کرد.

چرا همیشه درباره هزینه سرویس اختلاف وجود دارد؟

ماهیت آسانسور به گونه ای است که هم جزء مشاعات محسوب می شود و هم همه واحدها از آن استفاده می کنند. از طرف دیگر، تفاوت میان سرویس ماهانه و تعمیرات اساسی همیشه مشخص نیست. سرویس ماهانه شامل بررسی های عادی، رگلاژ و تنظیم بخش های مختلف است، اما تعمیرات اساسی شامل تعویض قطعات اصلی، رفع مشکلات جدی و کارهای فنی پرحجم می شود. همین تفاوت باعث می شود برخی ساکنان تصور کنند تمام هزینه ها باید بر عهده مالک باشد، درحالی که برخی دیگر معتقدند مستاجر مسئول نگهداری روزمره است.

به علاوه، نبود قرارداد دقیق میان مالک و مستاجر باعث می شود هر دو طرف برداشت شخصی خود را درست بدانند و این موضوع اختلاف را بیشتر می کند. برای جلوگیری از چنین وضعیتی، لازم است نقش هر طرف در نگهداری و سرویس آسانسور به طور شفاف تعیین شود.

جایگاه قوانین و عرف در تعیین مسئولیت ها

در قوانین مرتبط با روابط موجر و مستاجر، یک اصل مهم وجود دارد: هزینه های جاری و نگهداری معمولی بر عهده مستاجر است و هزینه های تعمیرات اساسی بر عهده مالک. اما آنچه در عمل مشکل ایجاد می کند، این است که همه نمیدانند دقیقا چه هزینه ای تعمیر اساسی است و چه هزینه ای نگهداری دوره ای محسوب می شود.

به طور کلی، هر اقدامی که برای حفظ عملکرد عادی و جلوگیری از خرابی انجام می شود، جزو نگهداری به شمار می آید. اما هر اقدامی که باعث جایگزینی قطعات اصلی یا رفع عیب های بزرگ شود، تعمیر اساسی محسوب می شود. همین تعریف ساده کمک می کند تصمیم گیری قطعی تر و منصفانه تر باشد.

البته این موضوع در عرف مدیریت ساختمان ها نیز پذیرفته شده است و معمولا مدیران نقش جداگانه ای برای سرویس ماهانه و برای تعمیرات سنگین قائل می شوند. بنابراین اگر قرارداد اجاره نیز با همین اصول تنظیم شود، اختلافات به حداقل می رسد.

در بسیاری از اختلافات میان مالک و مستاجر، نبود آگاهی از قوانین سرویس و نگهداری آسانسور باعث سردرگمی است، به همین دلیل مطالعه این قوانین و تطبیق آن با قرارداد اجاره، می تواند از بروز سوء تفاهم جلوگیری کند.

کدام هزینه ها با مستاجر است؟

برای درک بهتر موضوع، لازم است به تفکیک وظایف نگاه کنیم. هزینه های سرویس ماهانه، شامل بررسی عملکرد موتور، تابلوفرمان، درب ها، سنسورها، روغنکاری بخش های مکانیکی و تست محدود کننده ها، معمولا در دسته هزینه های جاری قرار می گیرد. این موارد به صورت دوره ای انجام می شوند و هدف آنها جلوگیری از خرابی و حفظ ایمنی است.

از آنجا که این هزینه ها بیشتر با استفاده روزانه مرتبط هستند، در عرف ساختمان ها این بخش معمولا بر عهده مستاجر است. همچنین هزینه هایی مانند حضور اولیه سرویسکار یا بررسی های معمولی در زمان اعلام خرابی های کوچک نیز معمولا در همین دسته قرار می گیرند.

با این وجود، شرط مهم این است که سرویس ماهانه منظم انجام شود و شرکت سرویسکار گزارش های ثبت شده ارائه کند تا همه چیز مشخص و قابل پیگیری باشد.

کدام هزینه ها با مالک است؟

وقتی موضوع به خرابی های سنگین یا تعویض قطعات اصلی می رسد، مسئولیت معمولا بر عهده مالک است. قطعاتی مانند موتور، تابلوفرمان، ریل ها، یوک، درب طبقات، میکروسوییچ های اصلی، گاورنر یا اجزای حیاتی، مواردی هستند که عمر مفید مشخص دارند و هزینه تعویض آنها قابل توجه است. این نوع هزینه ها نه ناشی از استفاده روزمره، بلکه ناشی از استهلاک ساختاری هستند.

به همین دلیل در قوانین و عرف، این دسته از هزینه ها برعهده مالک گذاشته شده است. البته در این موارد نیز مستندسازی اهمیت زیادی دارد. ارائه گزارش فنی از شرکت سرویسکار کمک می کند مالک بداند زمان تعویض یا تعمیر بر اساس نیاز واقعی آسانسور است.

یکی از سوالات رایج در مدیریت ساختمان این است که هزینه سرویس آسانسور به عهده کیست و این پرسش زمانی پیچیده می شود که خرابی ها غیرمنتظره باشند یا قرارداد اجاره دقیق نوشته نشده باشد.

مدیریت اختلافات و اهمیت قرارداد سرویس

برای جلوگیری از اختلافات دیرهنگام، ثبت دقیق وضعیت آسانسور و گزارش های سرویس اهمیت بسیار زیادی دارد. شرکت سرویسکار باید هر ماه گزارش مکتوب ارائه کند که شامل اقدامات انجام شده، موارد هشدار دهنده، تست های ایمنی و نتایج بررسی باشد.

این گزارش ها باعث می شود که اگر تعمیرات اساسی لازم شد، مالک با شواهد کافی مواجه باشد و اگر نگهداری درست انجام نشده، مستاجر نیز مسئولیت خود را بداند.

همچنین توافق درباره سقف هزینه های قابل پرداخت توسط هر طرف و ذکر صریح آن در قرارداد، اختلافات بسیار رایج را به صفر می رساند.

نتیجه گیری

هزینه سرویس آسانسور یکی از بحث برانگیزترین مسائل میان مالک و مستاجر است، اما با شناخت دقیق تفاوت میان سرویس ماهانه و تعمیرات اساسی، می توان به سادگی وظایف هر طرف را مشخص کرد. سرویس های دوره ای معمولا با مستاجر است و تعمیرات اساسی بر عهده مالک قرار می گیرد. آنچه اهمیت بیشتری دارد، ثبت گزارش های منظم و تنظیم قرارداد دقیق است تا هیچ برداشت دوگانه ای ایجاد نشود.

در نهایت، انتخاب یک شرکت معتبر برای سرویس منظم آسانسور نه تنها هزینه های پیش بینی نشده را کاهش می دهد، بلکه ایمنی ساختمان را نیز تضمین می کند و اختلافات میان مالک و مستاجر را به حداقل می رساند.