در دنیای پر سرعت ساخت و ساز شهری، تخلفات ساختمانی به یک مشکل بزرگ تبدیل شده‌اند. این تخلفات که شامل نادیده گرفتن اصول فنی و تغییر کاربری غیرمجاز می‌شود، به زیبایی شهرها آسیب می‌زند و امنیت و آرامش شهروندان را به خطر می‌اندازد. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مسئول رسیدگی به این تخلفات است و نقش مهمی در حفظ نظم شهرها دارد. این کمیسیون با بررسی دقیق تخلفات و صدور رأی مناسب، تلاش می‌کند از تخلفات جلوگیری کرده و خسارت‌های وارد شده به شهر را جبران کند. آشنایی با وظایف و نحوه کار این کمیسیون برای همه افراد، از سازندگان گرفته تا مالکان و شهروندان، بسیار مهم است. این آگاهی نه تنها به جلوگیری از تخلفات کمک می‌کند، بلکه در صورت بروز تخلف، راه‌های قانونی را پیش روی افراد قرار می‌دهد و از تضییع حقوق آن‌ها جلوگیری می‌کند. در این مقاله ما در گروه وکلای دیوان عدالت اداری، به بررسی کامل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و جنبه‌های مختلف آن می‌پردازیم.

تعریف کمیسیون ماده 100 و ساختار آن

کمیسیون ماده ۱۰۰، یک مرجع قانونی مهم در حوزه ساخت و ساز شهری است که براساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها تشکیل می‌شود. هدف اصلی این کمیسیون با کمک وکیل کمیسیون ماده صد ، رسیدگی به تخلفات ساختمانی و حفظ نظم و انضباط در شهرها است. این کمیسیون وظیفه بررسی و صدور رأی در خصوص انواع تخلفات ساختمانی را بر عهده دارد. از جمله این تخلفات می‌توان به ساخت و ساز بدون پروانه یا مجوزهای لازم، اضافه بنا یا تجاوز به حریم ملک همسایه، تغییر کاربری غیرمجاز ساختمان‌ها (مانند تبدیل مسکونی به تجاری) و عدم رعایت اصول فنی و ایمنی در ساخت و ساز اشاره کرد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ اختیاراتی گسترده در حوزه رسیدگی به تخلفات ساختمانی دارد. این کمیسیون می‌تواند در خصوص تخلفات مختلف، احکام متفاوتی صادر کند. به عنوان مثال، در صورت تخلفات جزئی، ممکن است کمیسیون رأی به جریمه نقدی مالک بدهد. اما در تخلفات جدی‌تر مانند ساخت و ساز غیرمجاز، کمیسیون می‌تواند حکم به تخریب بنا بدهد. همچنین، این کمیسیون می‌تواند در خصوص مواردی مانند تغییر کاربری غیرمجاز، رأی به بازگشت به کاربری اصلی ساختمان بدهد و در مقابل افراد حق اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 را نیز دارند.

چه تخلفاتی در کمیسیون ماده 100 بررسی می‌شود؟

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، مرجعی قانونی است که به بررسی و رسیدگی انواع تخلفات ساختمانی می‌پردازد. این تخلفات طیف گسترده‌ای را شامل می‌شوند و می‌توانند از موارد جزئی تا تخلفات جدی که به ایمنی و زیبایی شهر آسیب می‌رسانند، متغیر باشند. در ادامه به توضیح جامع و کامل این تخلفات می‌پردازیم:

1.         اضافه بنا کردن: یکی از رایج‌ترین تخلفات ساختمانی، اضافه کردن بنا به ساختمان بیش از متراژ مجاز در پروانه ساختمانی است. این تخلف می‌تواند به شکل‌های مختلفی رخ دهد، از جمله اضافه کردن طبقات به ساختمان، تغییر در نقشه اصلی ساختمان و تجاوز به حریم ملک همسایه.

2.         تغییر کاربری غیرمجاز: تغییر کاربری یک ملک بدون اخذ مجوزهای لازم از شهرداری، تخلف محسوب می‌شود. به عنوان مثال، تبدیل یک واحد مسکونی به تجاری یا اداری بدون مجوز، تخلف تغییر کاربری است.

3.         عدم رعایت اصول فنی و شهرسازی: عدم رعایت اصول فنی و مهندسی در ساخت‌وساز، مانند استفاده از مصالح نامرغوب یا عدم رعایت استانداردهای ایمنی، می‌تواند منجر به بروز حوادث و خسارات جانی و مالی شود. همچنین، عدم رعایت اصول شهرسازی مانند ساخت‌وساز در حریم رودخانه‌ها یا فضای سبز نیز تخلف محسوب می‌شود.

4.         ساخت بدون پروانه: شروع ساخت‌وساز بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری، تخلف جدی محسوب می‌شود و می‌تواند منجر به تخریب بنا شود.

5.         تخلفات مهندس ناظر: مهندس ناظر وظیفه نظارت بر اجرای صحیح پروژه ساختمانی را بر عهده دارد. در صورت عدم انجام وظایف خود، عدم گزارش تخلفات مشاهده شده یا ارائه گزارش خلاف واقع، تخلف مهندس ناظر در کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می‌شود.

6.         تخلفات مربوط به فضای سبز و پارکینگ: عدم تأمین فضای سبز کافی در ساختمان یا عدم احداث پارکینگ به تعداد واحدهای مسکونی، از دیگر تخلفاتی است که در این کمیسیون بررسی می‌شود.

7.         تخلفات مربوط به نمای ساختمان: اجرای نمای ساختمان بدون اخذ مجوز یا عدم رعایت ضوابط و مقررات مربوط به نما، تخلف محسوب می‌شود. نمای ساختمان تأثیر زیادی بر زیبایی و هویت بصری شهر دارد، بنابراین رعایت ضوابط مربوط به آن از اهمیت بالایی برخوردار است.

آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و پیامدهای آن

این کمیسیون بعد از بررسی مدارک و شواهد موجود در پرونده، با توجه به قوانین، رای مورد نظر را صادر می کند. این رای می تواند به چند دسته تقسیم شود در ادامه آرای و نتایج آن ها را توضیح می دهیم.

انواع آرای کمیسیون ماده 100

1.         جریمه نقدی: در بیشتر موارد، کمیسیون رأی به پرداخت جریمه نقدی می‌دهد. این جریمه با توجه به نوع تخلف، متراژ بنای تخلف، ارزش معاملاتی منطقه و سایر عوامل مرتبط محاسبه می‌شود.

2.         تخریب بنا: در تخلفات جدی مانند ساخت بدون پروانه یا عدم رعایت اصول ایمنی، کمیسیون می‌تواند رأی به تخریب کل یا بخشی از بنا بدهد. البته تخریب بنا معمولاً آخرین راهکار است و در صورت امکان، کمیسیون سعی می‌کند با صدور رأی اصلاح بنا، مشکل را حل کند.

3.         اصلاح بنا: در برخی موارد که تخلف قابل اصلاح است، کمیسیون رأی به اصلاح بنا می‌دهد. به عنوان مثال، در صورت اضافه بنا، ممکن است کمیسیون دستور به تخریب بخش اضافه شده بدهد.

نحوه محاسبه جریمه و عوامل مؤثر بر آن

جریمه نقدی کمیسیون ماده ۱۰۰ معمولا براساس فرمول زیر محاسبه می‌شود:

(متراژ بنای تخلف ضربدر ارزش معاملاتی منطقه ضربدر ضریب تخلف)

ضریب تخلف برای هر نوع تخلف متفاوت است و توسط کمیسیون تعیین می‌شود. به عنوان مثال، ضریب تخلف برای اضافه بنا معمولاً بیشتر از ضریب تخلف برای تغییر کاربری غیرمجاز است. هرچه تخلف جدی‌تر باشد، جریمه آن نیز بیشتر خواهد بود. هرچه متراژ بنای تخلف بیشتر باشد، جریمه آن نیز بیشتر خواهد بود.هرچه ارزش معاملاتی منطقه بالاتر باشد، جریمه آن نیز بیشتر خواهد بود. همچنین در صورت وجود سابقه تخلفات قبلی، جریمه ممکن است افزایش یابد.

سخن پایانی

کمیسیون ماده ۱۰۰، به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، نقش بسزایی در حفظ نظم و انضباط شهری، رعایت حقوق شهروندان و جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز ایفا می‌کند. با توجه به تنوع تخلفات ساختمانی و پیامدهای مالی و حقوقی آن‌ها، توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام به ساخت‌وساز، با مشاوران حقوقی و متخصصان این حوزه مشورت کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.