وضعیت عجیب و غریب مسکن در ماه اسفند

آفتاب یزد- گروه گزارش: بازار مسکن در آستانه شب عید حال و هوای خاصی پیدا کرده است. هجوم مشتری‌ها برای خرید کیس‌های خاص شرایط جالبی را رقم زده است و البته این کیس‌های خاص به گفته یکی از مشاوران املاک آپارتمان‌های 40 تا 65 متر است که این روزها طرفداران زیادی در بین خریداران پیدا کرده است.
هیچ‌کس انتظار ندارد که در ماههای پایانی سال خرید و فروش املاک رونق چندانی داشته باشد چرا که همه سرگرم خرید‌های عید هستند و قاعدتا منطقی نیست در ماههای پایانی سال یعنی همین روزها خرید و فروش چندانی در بازار ملک اتفاق بیفتد.
با این حال طی یکی دو سال اخیر و به خصوص پس از جهش ناگهانی قیمت مسکن، بیم‌ها و امیدها بیشتر از محاسبات منطقی، در گرایش مردم به بازار مسکن نقش داشته است.
خیلی‌ها به ظن اینکه ممکن است سال آینده مسکن باز هم گرانتر شود دست به کار می‌شوند. این اتفاق در اسفند 97 هم رخ داد و نگرانی از گران شدن بیشتر به این اتفاق دامن زد که خریداران برای جا نماندن از قافله خرید قبل از شروع سال جدید دست به کار شوند تا غافلگیر نشوند.
> پول لازم‌ها در شکار خریداران
گفتگوی آفتاب یزد با چند مشاور ملکی در سطح شهر گویای آن است که خریداران واقعی جستجوی فایل‌ها را آغاز کرده اند. نخستین درخواست آنها در دفاتر مشاوران املاک تعیین شاخص تا 10 سال ساخت است. کیاشمشکی از فعالان مسکن در شرق تهران به آفتاب یزد می‌گوید:‌ تا 10 دوازده سال ساخت که بین 45 تا 65 متر متراژ داشته باشد شدیدا در بورس تقاضاست و البته این نکته را هم اضافه کنم که دست به نقدها که چنته شان پر است در وهله اول پول لازم‌ها را نشانه می‌روند چون این افراد به این نیت برای خرید ورود می‌کنند که گرفتارهای شب عید که برای آخر سال پول لازم دارند را شکار کنند.
وی در باره جزئیات بیشتر این شیوه گفت: مشتری از میان فایل‌ها کیس موردنظر را پیدا می‌کند و بعد به فروشنده پیشنهاد 20 تا 30 درصد زیر قیمت را می‌دهد؛ البته اگر مالک بخواهد به قیمت بفروشد دیگر تخفیف یا زیر قیمت فروشی معنایی ندارد.
این فعال بازار مسکن در باره املاک بزرگ مقیاس بالای 65 متر و بازار فروش آنها یادآور شد:‌هر چقدر متراژ بالاتر برود فروشنده بیشتر مجبور است تخفیف بدهد چون نقدینگی در دست مردم کم است و معاملات بالای 1 میلیارد به دشواری انجام می‌شود.
کیاشمشکی افزود: الان معاملات در بورس و فایل‌های پرطرفدار در محدوده قیمتی بین 450 تا 700 میلیون تومان است و البته نوسازهای خوش قواره و با دسترسی خوب بالای 700 میلیون هم مشتری دارد.
وی درباره علت تمایل مردم به خرید خانه در شب عید و روزهای پایانی بهمن و اسفند گفت: این رسم قبلا هم بوده مثلا در این روزها خرید کردن و تحویل گرفتن موجب می‌شود خانه تکانی و استقرار و چینش اسباب یکجا انجام شود و با سال نو خانه را هم نو می‌کنند.
کیاشمشکی درباره کشش و تقاضا نسبت به نوسازها گفت: نوسازها مورد علاقه و تقاضای مردم است اما گرانتر هستند و در نتیجه اکنون خریداران واقعی به سمت غیرنوسازهای نه چندانی قدیمی‌رغبت دارند یعنی بین 5 تا 10 سال ساخت و البته متراژ کوچک، این نکته را هم بگویم که در فایل‌های املاکی‌ها متراژ 4 تا 50 تقریبا 48 ساعته و به سرعت فروش می‌رود اما اکنون در بیشتر مناطق نایاب هست.
این کارشناس و فعال حوزه مسکن درباره ارزیابی اش از قیمت مسکن در سال 99 گفت: بستگی به قیمت ارز و تورم دارد و اگر جهشی در این بخش‌ها باشد طبعا مسکن هم بی نصیب نخواهد ماند. البته این را هم بگویم که قیمت‌ها از آبان به بعد و با جهش قیمت ارز با رشد محسوس روبرو بوده و در واقع روند ریزش کُند قیمت که تا قبل از آبان ماه وجود داشت از آذر ماه به بعد شیب افزایشی پیدا کرد.
وی گفت: اتفاقات عجیب غریب در بورس و ریزش شاخص‌ها را هم می‌توان به نوعی سرمایه گریزی به سمت مسکن دانست چون صاحبان سرمایه تصور می‌کنند اگر به سمت بازار مسکن بیایند سود بیشتری از بورس نصیب آنها خواهد شد.
> متغیرهایی که در بازار مسکن جولان می‌دهند
قیمت مسکن تا آبان ماه سال جاری روندی کاهشی را تجربه می‌کرد اما از پایان آبان ماه با سهمیه بندی بنزین و معکوس شدن وضعیت در بازارهای موازی مسکن مانند طلا و سکه و ارز و خودرو، بازار مسکن نیز دستخوش تغییر شد و روند ریزشی قیمت به روند افزایشی تبدیل گردید.
گرچه تا قبل از بهمن ماه، بیشتر کسانی که ملک خود را در سایت‌ها آگهی می‌کردند یا به املاکی‌ها می‌سپردند به دنبال استمزاج و مظنه یابی بودند اما این روند از اواسط بهمن ماه معکوس شده و فروشنده‌های پول لازم بیشتری با جدیت برای فروش املاک خود و رسیدن به نقدینگی در آخر سال وارد میدان شدند.
سال گذشته مسیر عمده سیل نقدینگی به سمت بازارهای ارز و طلا بود اما در هفته‌های اخیر شاهد گردش نقدینگی به سمت مسکن بوده‌ایم که با مقداری افزایش قیمت در این بخش همراه بوده است.
بنا به اظهار کارشناسان و اعلام منابع رسمی، نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است.
از همین رهگذر مطابق بررسی‌ها، رشد سالیانه مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد
با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن
۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی‌است. نکته قابل توجه دیگر این‌که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه‌های آذر و دی بوده‌ایم.
به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در 8 ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته بود و حتی کارشناسان می‌گفتند با رکود تورمی‌دست و پنجه نرم می‌کند اما در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است اما چنانچه اشاره شد در یک و نیم ماه پایانی آخر سال مصرف کنندگان واقعی هم پا به عرصه گذاشته و برای خرید و استقرار وارد عمل شده اند.
> قیمت سال 99 تعدیل یا جهش؟
این سوال بسیاری از کارشناسان و فعالان این بازار است که البته با دو بازخورد متفاوت و گمراه کننده همراه است. عده ای می‌گویند قیمت مسکن در سال 99 تعدیل می‌شود و برخی نیز از احتمال قوی جهش قیمتی حرف می‌زنند.
برخی فعالان بازار می‌گویند هنوز وضعیت بازار قابل پیش بینی نیست، آمار ساخت و سازها هم چندان در سال 98 قابل توجه نبوده است اما با این حال ممکن است بخش زیادی از ساخت و سازهای نیمه کاره قبل سال 96 به مرحله بهره‌برداری برسند و از همین رو در سال آینده قیمت‌ها رو به تعدیل حرکت کند چرا که از یک سو با رشد تعداد واحدهای مسکنی نوساز بازار به ارامش می‌رسد و از سوی دیگر ۴۰۰ هزار تقاضای واقعی مسکن نیز با آغاز به کار طرح مسکن ملی از بازار خارج می‌شود.
طرح مسکن ملی با هدف ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی استارت خورده است و مرحله اولیه ثبت نام آن به پایان رسیده و پیش بینی می‌شود مرحله دوم ثبت نام نیز پیش از اغاز سال نو آغاز شد. از سوی دیگر تکمیل مسکن مهر باقیمانده و حتی عرضه واحدهای مسکونی بدون متقاضی مسکن مهر نیز می‌تواند معادلات بازار را دستخوش تغییر نماید . از همین منظر طرفداران ثبات قیمت با جانبداری از وقوع رکود می‌گویند تعدیل و عدم رشد قیمت در سال آینده محتمل تر از جهش قیمت است.
اما معدودی دیگر از کارشناسان می‌گویند برهم خوردن نظم عرضه و تقاضا مشکلاتی را در بحث قیمت مسکن ایجاد کرده است چون به نظر می‌رسد قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. وقتی که تقاضا بر اثر گرانی سرکوب شود قیمت در وضعیت رشد خود متوقف می‌شود تا علایمی‌از جهش را پیدا کند. در چنین حالتی تقاضا وضعیت بلاتکلیفی پیدا می‌کند.
در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان‌متراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند.
از سوی دیگر تاملی بر بازار سرمایه در چند هفته گذشته نشان می‌داد وجوهی که در آن زمان به بخش مسکن می‌آمد ناشی از سرمایه‌گذاری بوده است چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. بعد از افت بازار سرمایه در چند هفته گذشته، ‌بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کرد که این امر تا حد زیادی تقاضای مصرفی را رشد داد و در نتیجه رشد قیمت محدودی اتفاق افتاد که ممکن است در صورت افزایش نرخ تورم یا قیمت ارز در سال 99 این رشد قیمت ادامه پیدا کند.
> فروشنده‌ها گران نکرده اند
خبرگزاری ایسنا به نقل از یکی از مشاوران املاک فعال در مرکز تهران نیز درباره بازار شب عید آورده: املاکی‌ها معتقدند افزایش محسوسی در قیمت‌ها اتفاق نیفتاده است و بیشتر مالک‌هایی که خانه‌های خود را برای فروش می‌سپارند در دو ماه اخیر قیمت را تغییر نداده‌اند این در حالی است که اوایل سال این اتفاق مرتبا می‌افتاد. اما در دو ماه اخیر به گفته این مشاور املاکی، درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد هم نبوده است. املاکی‌ها هر روز با مالکان تماس می‌گیرند و به ندرت پیش می‌آید که مالک قیمت را افزایش دهد و البته ذکر این نکته هم خالی از لطف نیست که موج افزایش قیمت معمولا از مناطق ۴ و ۵ شروع می‌شود که رشد آن‌چنانی را در این دو منطقه اتفاق نیفتاده است.
یک مشاور املاک فعال دیگر در منطقه غرب تهران نیز گفته: مسکن
۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این یعنی متقاضیان واقعی ۲۵ درصد از قیمت عقب هستند و سال آینده هم این فاصله و شکاف بیشتر می‌شود. لذا می‌توان پیش‌بینی کرد معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ کاهش خواهد یافت و بازار همچنان در اختیار سرمایه‌گذاران و سفته بازان و نه مصرف کننده واقعی باقی خواهد ماند.
> وضعیت عجیب در شمال شهر تهران
یک بررسی دیگر آفتاب یزد نشان می‌دهد نوعی دیگر از فروش ملک در مناطق شمال شهر باب شده که به «یکجا فروشی» شهرت دارد و طی آن سازندگانی که املاک چندین واحدی در یک مجتمع دارند کل مجتمع را با واحدهای خالی یا دارای مستاجر برای فروش به املاکی‌ها سپرده اند.
در همین رابطه، صدیقه کیایی یک مشاور فعال در منطقه آجودانیه به آفتاب یزد می‌گوید:‌ املاک زیادی به من سپرده شده که به صورت یکجا و با 20 درصد زیر قیمت منطقه برای فروش گذاشته شده است.
وی افزود: خیلی از مالکان در مناطق شمال شهر تهران می‌گویند قصد مهاجرت و سرمایه گذاری در خارج از ایران را دارند و به همین دلیل برای رسیدن فوری به نقدینگی مورد نظر حاضرند املاک خود را زیر قیمت بفروشند.
این مشاور در رابطه با رنج قیمتی اینگونه املاک گفت:‌از 130 تا 180 میلیارد قیمت مجتمع‌های چند واحدی است که اگر اینگونه املاک خالی باشند و زود تحویل، مشتری برای آنها وجود دارد.
کیایی خاطر نشان کرد:‌یکجا فروشان حتی حاضر به فروش ارزی هم هستند یعنی فروشنده یک حساب را در خارج معرفی می‌کنند و خریدار اگر بتواند معادل قیمت را به ارز به حساب خارج از کشور واریز می‌کنند.
بیشتر کارشناسان بازار مسکن می‌گویند معاملات تا اسفندماه به تدریج افزایش پیدا خواهد کرد البته برخی خریداران مصرف کننده، برای یافتن
فایل مناسب در بازار در تلاش هستند اما هرچه زمان می‌گذرد می‌بینند که قیمت‌ها پایین نمی‌آید؛ بنابراین ممکن است خرید نهایی را قبل از عید انجام ‌دهند. برای سال آینده هم افزایش مویرگی را پیش‌بینی میشود ولی رشد سنگین قیمت نخواهیم داشت؛ چون جامعه توان خرید ندارد.
> فرار بساز بفروشها؟
وضعیت بحرانی در شمال شهر تهران موجب شده که سازندگان به این نتیجه برسند که ساخت و ساز در مناطق بالای شهر تهران دیگر صرفه اقتصادی ندارد.
برخی کارشناسان مسکن به طور جسته و گریخته به خبرنگار آفتاب یزد اطلاع دادند که سازندگان حرفه‌ای در حال ترک صنعت ساختمان هستند. بر این اساس چون تقاضای واقعی حول واحدهای کوچک متراژ می‌چرخد و متقاضی‌ها هم توان خرید ندارند سازندگان تمایلی به تولید نشان نمی‌دهند و تقاضای نهفته انباشت می‌شود؛ از سوی دیگر ضوابط جدید شهرداری و کاهش تراکم، بازار مسکن را پیچیده‌تر می‌کند.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد مقررات جدید برای ساخت و ساز هم تغییر کرده و تا حد زیادی سخت تر شده است. با توجه به تغییر ضوابط شهرداری و مشکلات ساخت و ساز، پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن از ماه‌ها قبل صورت گرفته بود. شهرداری تهران در ضوابط جدید خود بعضی بخشهای تشویقی ساخت را از بین برده است؛ مثلا اضافه طبقات را کاهش داده و سهم هر واحد از زمین را به حدود ۱۷ درصد رسانده که این تصمیم‌ها شرایط بازار مسکن را سخت‌تر می‌کند. موضوع دردسرساز دیگر، افزایش قیمت مصالح و دستمزد و کمبود بعضی کالاهای تاسیساتی مثل آسانسور و دیگر اجناس وارداتی به بالا رفتن قیمت تمام شده ساختمان منجر می‌شود.
> بانک مرکزی: رشد قیمت اتفاق افتاده است
صرفنظر از اظهارات کارشناسان، بانک مرکزی هم نظریه رشد قیمتی را تایید می‌کند. بر همین مبنا، بانک مرکزی در جمع‌بندی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه اعلام کرده در شرایطی که در آذرماه سال جاری متاثر از اصلاح قیمت بنزین، تحریک انتظارات تورمی‌و متعاقبا افزایش نرخ ارز شاهد رشد ماهانه ۸.۵ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران بودیم، تحولان این بازار در دی‌ماه موید آن است که به‌رغم تداوم رشد ماهانه حجم معاملات در این ماه، انتظارات تورمی‌تا حدود زیادی فروکش کرده و رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه به ۲.۱ درصد محدود شده است. غالب کارشناسان در پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار گرچه ظرفیت جهش قیمت ندارد اما نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.
> مالیات؛ میهمان جدید بازار مسکن
اتفاقی جدیدی که ممکن است در بازار مسکن رخ دهد تصمیم مجلس در خصوص لایحه دولت مبنی بر بستن مالیات به املاک است.
نگاهی به لایحه دولت در این خصوص بیانگر آن است که بررسی لایحه جدید مالیاتی دولت نشان می‌دهد برای املاک دو نوع مالیات مستقل سالانه و عایدی لحاظ شده است که مالیات عایدی املاک شامل هیچ گونه معافیتی نیست.
بر اساس ماده 4 لایحه تنظیمی‌وزارت اقتصاد، نرخهای مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک عبارت است از یک سال و کمتر 25 درصد، بیش از یکسال تا شش سال به ازای هر سال معادل 2.5 واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یابد و برای هفت سال و بیشتر این نرخ حدود 10 درصد می‌باشد.
همچنین بر اساس ماده 13 لایحه جدید دولت، کلیه مالکین نسبت به جمع ارزش روز املاک مسکونی خود و فرزندان صغیر تحت تکفل خود در پایان هر سال مجموع ارزش آنها بیش از 5 میلیارد تومان باشد تا مبلغ 7 میلیارد تومان نسبت به کل ارزش مشمول یک در هزار مالیات می‌باشند. این روند به
صورت پلکانی ادامه داشته و به نسبت مازاد
40 میلیارد تومان شش در هزار مالیات ستانده می‌شود. بر این اساس برای مالیات عایدی املاک هیچ گونه معافیتی لحاظ نشده است اما برای مالیات سالانه املاک معافیت 5 میلیارد تومانی در نظر گرفته است.
تسنیم در این رابطه نوشته: جدا از درآمدزایی مالیاتی هدف از وضع مالیات بر عایدی سرمایه حذف سوداگری در بازار معاملات املاک است، بر این اساس در ایران بسیاری از معاملات که متاسفانه حجم و سهم آن نیز مشخص نشده مربوط به فضای دلالی و سوداگری است. در واقع در بازار ملک و مسکن کشور سه نوع مصرف حقیقی، سرمایه‌ای و سوداگری وجود دارد که بایستی این لایحه بتواند تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری را از بازار حذف کرده و تقاضای حقیقی خرید مسکن را تقویت کند.
کارشناسان می‌گویند در واقع وضع این نوع مالیات نباید به گونه ای باشد که منجر به کاهش رونق بازار مسکن شود. توجه داشته باشیم که اشتباهات کوچک در تنظیم لایحه میتواند نه تنها رکود را در بازار مسکن افزایش دهد بلکه نوعی افزایش قیمت ناشی از کاهش عرضه را نیز در پی داشته باشد.
در لایحه وزارت اقتصاد، برای خرید و فروشهای کمتر از یک سال 25 درصد مالیات لحاظ شده که احتمالا هدف از این بند بخش سوداگری و سرمایه‌ای بازار است اما در قسمت آخر برای تغییرات بیش از 7 سال نیز 10 درصد مالیات در نظر گرفته شده که عملا در این بخش عرضه و تقاضاهایی که می‌تواند شامل متقاضیان واقعی بازار مسکن اعم از خانه اولی‌ها و تعویض‌کنندگان مسکن را دچار مشکل کند.