روزنامه جمهوری اسلامی

روزنامه جمهوری‌اسلامی گزارش می‌دهد؛ ریشه‌های رکود مسکن و راهکارهای ایجاد تحرک در بخش پیشران اقتصاد چیست؟

بخش اقتصادی: آمارهای رسمی از افزایش نرخ رشد اقتصادی و خروج تدریجی کشور از رکود خبر می‌دهند ولی حتی در همین گزارش‌ها هم رشد بخش مسکن همچنان ناامیدکننده است؛ آنقدر ناامیدکننده که کارشناسان این حوزه نگرانی‌های فراوانی درباره ادامه این رکود و پیامدهای بلندمدت آن برای اقتصاد و مردم دارند.
به گزارش خبرنگار ما، به گفته کارشناسان اقتصادی بیش از 100 رسته و حرفه در محیط کسب و کار تحت تاثیر مستقیم ساخت و ساز قراردارند و رکود و رونق حوزه مسکن به صورت مستقیم و گسترده بر شرایط آنها اثر دارد. به همین خاطر نیز در بسیاری از کشورهای دنیا از جمله ایران، بخش مسکن را به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصاد می‌شناسند. این پیشران اما در اقتصاد ایران سالهاست درگیر رکودی سنگین شده است.
مردم قدرت خرید ندارند
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور در این باره با بیان این‌که در 5 سال گذشته تعداد مستاجرین حدود 40 درصد افزایش پیدا کرده است، گفت: تا سال 90 در کشور بر اساس آمارها حدود 5 میلیون مستاجر وجود داشت که این تعداد از سال 90 تا 95 بیش از 2 میلیون مستاجر افزایش پیدا کرده و اکنون بیش از هفت میلیون مستاجر در کشور وجود دارد که این مساله یک تهدید برای بازار مسکن است.


فرشید پورحاجت اظهار کرد: معمولا فصل نقل و انتقالات تاثیر خود را روی بازار می‌گذارد و آنچه در یکماه گذشته مشاهده شده، آن است که به تعداد موردنیاز مردم، واحدهای اجاره‌ای مناسب در بازار نداریم.
وی افزود: این مساله در شرایطی است که بر اساس آمارهای نفوس مسکن، حدود 2.5 میلیون واحد مازاد نیاز یا بدون استفاده در کشور وجود دارد و بر اساس آن انتظار می‌رفت تا بازار در حالت تعادل باشد اما چنین اتفاقی نیفتاد و بازار اجاره شرایط متفاوت‌تر از سال گذشته دارد و مردم نتوانسته‌اند ساختمان موردنیاز خود را پیدا کنند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور تصریح کرد: قیمت‌ خانه‌هایی که در بنگاه‌های املاک جابه‌جا و به مردم اجاره داده می‌شود، بالاتر از نرخ تورم است و این اتفاق خوبی نیست.
پورحاجت بیان کرد: در 5 سال گذشته تعداد مستاجرین حدود 40 درصد افزایش پیدا کرده است اما تا سال 90 در کشور بر اساس آمارها حدود 5 میلیون مستاجر وجود داشت که این تعداد از سال 90 تا 95 بیش از 2 میلیون افزایش پیدا کرده و اکنون بیش از هفت میلیون مستاجر در کشور وجود دارد که این مساله یک تهدید برای بازار مسکن است.
وی گفت: شرایط رکود در 4 سال گذشته باعث تشدید اجاره‌نشینی شده و مردم نتوانستند متناسب با نیاز خود، مسکن خریداری کنند و این مساله یکی از دلایلی است که اکنون حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور ادامه داد: عدم توانمندی مردم به خرید مسکن یکی دیگر از دلایلی است که این تعداد خانه خالی در کشور داریم.
پورحاجت با اشاره به این‌که برخی می‌گویند 2.5 میلیون خانه بدون استفاده و خالی در کشور، خانه‌های لوکس هستند، عنوان کرد: من به این مساله اعتقاد ندارم که تمام 2.5 میلیون خانه بدون استفاده و خالی واحدهای لوکس باشند، بلکه این واحد شامل واحدهای معمولی تا لوکس است.
وی با بیان این‌که دولت باید فکری عاجل برای مشکل مسکن کند، اظهار کرد: نباید در تب‌وتاب غرور 2.5 میلیون واحد خالی در کشور غرق شویم و باید برای این مساله فکری جدی و آسیب‌شناسی انجام گیرد که چرا این تعداد واحد خالی در کشور وجود دارد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور خاطرنشان کرد: در حوزه اجاره‌داری شرایط، شرایط خوبی نیست و مردم به دنبال مسکن می‌گردند و قیمت اجاره نیز نسبت به سال گذشته بالاتر از نرخ‌های پیش‌بینی شده نسبت به تورم، افزایش پیدا کرده است و این مسایل برای بازار مسکنی که در رکود نسبی قرار دارد، علائم خوبی نیست.
پور حاجت گفت: بازار مسکن به تبع آنکه در فصل نقل و انتقالات قرار داریم، شرایط بهتری پیدا کرده و مردم نسبتا علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده‌اند اما این شرایط مقطعی است و با توجه به فصل نقل و انتقالات، شاهد این رشد هستیم و باید شرایط این حوزه را پایدار کنیم.
فشار بانک مرکزی بر بانکها برای فروش خانه‌های خالی
مشاور وزیر راه و شهرسازی در این باره با تاکید بر اینکه قیمت مسکن در حال پایین آمدن است اما این افت محسوس نیست،گفت: عرضه واحدهای ارزان قیمت به حرکت بازار مسکن کمک می‌کند و بانک مرکزی فشار زیادی برای فروش خانه‌های خالی بر بانک‌ها وارد کرده است.
حسین عبده تبریزی با اشاره به اینکه در مجموع مالیات‌ها در بخش مسکن بالا رفته است،گفت: آمار نشان می‌دهد که 2 و نیم میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. خانه اولی‌ها نیازمند مسکن هستند. ساخت مسکن لوکس هم در دولت دهم صورت گرفته است اما مازاد مسکن نشان دهنده این نیست که خانه لازم نداریم، برای خانه اولی‌ها نیازمند مسکن هستیم.
وی افزود: در دریافت مالیات بین اشخاص حقیقی و حقوقی تفاوت هست. اگر مسکن را شخص حقیقی ساخته باشد هر زمان که مشخص شود از وی مالیات دریافت می‌شود اما برای اشخاص حقوقی بعد از سه سال مالیات دریافت می‌شود و شامل مرور زمان می‌شود که باید تدبیری اندیشیده شود که بین اشخاص حقیقی و حقوقی در دریافت مالیات فرقی نباشد.
وی افزود: اجرایی شدن مالیات از خانه‌های خالی وقتی است که فروش انجام می‌شود، بنابراین شناسایی خانه‌های خالی هم سخت است هم برای مسئول مالیات صرف ندارد که بگردد خانه خالی را پیدا کند.
تبریزی در ادامه درباره افزایش مالیات گفت: در سال اقتصاد مقاومتی باید به سمت دریافت مالیات پیش برویم اما افزایش مالیات مسکن بر بازار اجاره تاثیر گذار خواهد بود.
وی گفت: 2 و نیم میلیون مسکن خالی نشان دهنده احتکار نیست، خانه‌های خالی عرضه شده است اما جریان سوداگری که در جامعه حاکم شده است موجب افزایش قیمت مسکن شده است.
تبریزی در ادامه گفت: یکی از دلایل وجود خانه‌های خالی نیز این است که رفت و آمد و مهاجرت در شهرهای بزرگ مانند گذشته نیست بلکه آرام‌تر از قبل شده است. التهاب و رشد جمعیت در شهرهای بزرگ آرام‌تر شده است، رشد سوداگری موجب افزایش مشکلات مسکن شده است.
عبده تبریزی گفت: قیمت زمین در ایران حباب دارد و باید به میزان زیادی پایین بیاید. دولت می‌تواند مالیات بر املاک را بگیرد.
وی افزود: در سه سال اخیر هیچ تغییری در مسکن اتفاق نیفتاده است. اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران را فقط بخواهیم پرکنیم چیزی حدود یک و نیم میلیون نفر به جمعیت افزوده خواهد شد که در کنار آن مشکلات زیادی همچون ترافیک را نیز به همراه خواهد داشت.
وی ادامه داد: دولت سیاست‌هایی که تعیین کرده درست است اما به نتیجه نرسیدن آن بخشی به دلیل نبود منابع بوده و بخشی به دلیل سوداگری‌هایی که در بخش مسکن ایجاد شده است. سعی دولت در ساماندهی بخش مسکن بوده است.
تبریزی در ادامه افزود: بانک مرکزی فشار زیادی برای فروش خانه‌های خالی بر بانک‌ها وارد کرده است چون بخش قابل ملاحظه‌ای از خانه‌های خالی در تملک بانک هاست. کار عمده دولت یازدهم این است که بازار بلند مدت وام مسکن را ایجاد کنیم تا خانه اولی‌ها صاحب خانه شوند. اگر بانکها با نرخ 20 درصد و 25 درصد وام مسکن را ارائه دهند مردم از عهده وام‌ها بر نمی‌آیند و بازهم صاحب خانه نمی‌شوند. در دولت قبل برای خرید وام تعلق نمی‌گرفت اما در دولت یازدهم سیاست‌ها بر پرداخت وام بوده است تا خرید مسکن آسان‌تر شود.
عبده تبریزی گفت: شهرداری‌ها که بیشترین تراکم را بگذارند و بیشترین قیمت را بگیرند حاصل کار سوداگری است. در حال حاضر قیمت‌ها در حال پایین آمدن است اما محسوس نبوده است.
سازندگان حقوقی ساختمان را تا سه سال احتکار خواهند کرد
افشین پروین پور کارشناس مسکن هم در این مورد گفت: نحوه گرفتن مالیات مهم است. حدود 12 تا 25 درصد از واحدهای نوساز مالیات گرفته می‌شود. اگر مسکن تا 3 سال عرضه شود باید مالیات بدهد و از سه سال به بعد نیاز به مالیات نیست. این مالکان را تشویق می‌کند ساختمان را تا سه سال احتکار کنند و از سال سوم به بعد بفروشند.
پروین پور افزود: باید بین شخص حقیقی سازنده و شرکت فروشنده مسکن تفاوتی نباشد و سیستم تولید مسکن اصلاح شود.
وی ادامه داد: گرفتن مالیات می‌تواند کلیدی باشد. بخشی از ثروت ملی هزینه شده تا آن مسکن ساخته شده است پس نباید مسکن احتکار شود. لازم است دولت هزینه کند تا کنترل سوداگری کند. طبق آمار سال 90 ما حدود 400 هزار مسکن خالی در تهران داشتیم که قاعدتا تاکنون افزایش یافته است و اگر این مسکن‌های خالی عرضه شود قیمت مسکن به شدت پایین می‌آید. وزیر مسکن چند روز پیش تعداد مسکن‌های خالی در تهران را 3 میلیون واحد اعلام کرده بود.
پروین پور در ادامه گفت: مسکن مشکل اصلی و مانع بزرگی برای ازدواج جوانان شده است. ما حدود 3 میلیون جوان مجرد داریم که شرایط تشکیل زندگی ندارند و مسکن دغدغه اصلی زندگی آنان است، حتی توانایی اجاره مسکن ندارند ولی اگر قیمت مسکن بشکند روی اجاره بها هم تاثیر می‌گذارد.
در حوزه مسکن مازاد تولید نداریم
حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: بنده اعتقاد دارم ما در حوزه مسکن مازاد تولید نداریم و بخش عمده خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ مربوط به خانه‌های لوکس با متراژ زیاد است نه واحدهای مسکونی با متراژ 60 یا 70 متر که متقاضی دارد و مالک حاضر به فروش آن نیست.
او ادامه داد: متاسفانه نتوانستیم برای متقاضیان واقعی مسکن مورد نیازشان را ایجاد کنیم تا آنها با توان مالی خود بتوانند صاحب مسکن شوند.
عقبایی با اشاره به وجود خانه‌های خالی لوکس در کشور افزود: بسیاری از خانه‌های لوکس که امروز با آنها در شهرهای بزرگ مواجه هستیم متعلق به بانک‌ها هستند و بزرگترین سوداگری در حوزه مسکن توسط بانک‌ها انجام شده است.
او گفت: در راستای اصلاح قوانین و برخورد با چنین اقداماتی در حوزه مسکن متاسفانه اتفاق خاصی رخ نداده است و این سیاست‌ها همچنان ادامه دارد.
لیزینگ مسکن همچنان بدون مشتری
طرح لیزینگ مسکن با هدف خانه‌دار کردن اقشار متوسط، پس از حدود شش ماه از زمان ابلاغ، به دلیل نبود تقاضای موثر کماکان غیرکاربردی است.
دستورالعمل اجرایی تاسیس شرکتهای لیزینگ مسکن در تاریخ 14 دی ماه 1395 با هدف تامین منابع مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا به تصویب شورای پول و اعتبار رسید ولی موانعی همچون نرخ بالای سود، طول دوره بازپرداخت کوتاه تسهیلات اعطایی توسط شرکتهای لیزینگ که منجر به بالا بودن مبلغ اقساط این تسهیلات می‌شود از مهمترین دلایل عدم اجرای این طرح بوده است.
همچنین اخذ مالیات بر ارزش افزوده مضاعف در زمان انجام عملیات لیزینگ مسکن باعث غیراقتصادی شدن این طرح شده و به دلیل اقبال پایین، شرایط بازار برای عرضه کنندگان فراهم نیست.
بر اساس ماده 35 دستورالعمل مذکور اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکتهای لیزینگ وابسته به موسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و درخصوص سایر شرکتهای لیزینگ حداقل به میزان 70 درصد ارزش ملک امکان پذیر است.
همچنین بر اساس ماده 34 این دستورالعمل حداکثر نرخ سود تسهیلات اعطایی توسط شرکتهای لیزینگ 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطای مصوب شورای و پول و اعتبار برای موسسات اعتباری است.
اما از زمانی که لیزینگ مسکن آزاد شده، فعالان این بخش استقبال چندانی از آن صورت ندادند. تا جایی که رئیس کانون انبوه سازان درباره شرایط لیزینگ مسکن اظهار کرد: پیشنهاد ما نرخ سود حداکثر 16 درصد و مدت زمان بازپرداخت 12 ساله بود؛ زیرا معتقدیم با تعیین ارقام بالاتر دایره متقاضیان استفاده از تسهیلات به شدت کوچک می‌شود.
جمشید برزگر افزود: تعیین سود 14 درصد برای انبوه‌ساز و 2 درصد کارمزد لیزینگ می‌توانست واقع‌بینانه‌تر از شرایط کنونی باشد که مورد موافقت قرار نگرفت. اما آن‌چه مسلم است این‌که هر طرحی باید هم توجیه اقتصادی داشته باشد و هم بستر فعالیت پیدا کند. سوال است که چند درصد از افراد جامعه حاضر به خرید مسکن با اقساط ماهانه 6 تا 7 میلیون تومان هستند؟ اگر کسانی پیدا شوند که بتوانند ماهیانه 7 میلیون تومان قسط بدهند یعنی از لحاظ مالی قوی هستند و نیازی به خرید مسکن از طریق لیزینگ ندارند.
از سوی دیگر دو شرط پرداخت وام لیزینگ یعنی نرخ سود 21 درصد و مدت زمان نسبتا کوتاه پنج ساله به عنوان سرعت‌گیر این طرح عمل می‌کند؛ چرا که رقبای بانکی انجمن لیزینگ در حال حاضر وام‌هایی با بهره‌هایی به مراتب پایین‌تر و مدت زمان بیشتر ارایه می‌دهند؛ زیرا هم‌اکنون نرخ سود وام خانه اولی‌ها که توسط بانک مسکن پرداخت می‌شود 9 درصد و مدت بازپرداخت 12 ساله است. حتی نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن که وامی گران قیمت محسوب می‌شود بیش از 17.5 درصد نیست.
اما تنها مزیت لیزینگ مسکن نسبت به وام بانکی مبلغ تسهیلات است. لیزینگ بدون لحاظ سقف قیمت هم اکنون 70 درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد؛ در حالی که وام پرداختی از سوی سیستم بانکی بیش از 160 میلیون تومان نیست. با این وجود به نظر نمی‌رسد افراد زیادی توان مالی پرداخت اقساط لیزینگ را داشته باشند.
بر اساس آنچه که بانک مرکزی اعلام می‌کند، در حال حاضر متوسط قیمت خرید هر متر خانه در تهران حدود چهار میلیون و 500 هزار تومان است و عمده معاملات بین واحدهای 60 تا 80 متری انجام می‌شود. بنابراین اگر متقاضی خواهان خرید خانه‌ای 80 متری در تهران باشد، حدود 360 میلیون تومان برای آن هزینه خواهد داشت. بنابراین اگر لیزینگ مسکن تا سقف تعیین شده یعنی 70 درصد هزینه را پرداخت کند، تسهیلاتی حدود 250 میلیون تومان برای متقاضی در نظر گرفته می‌شود.
در این حالت برای وام 250 میلیونی لیزینگ مسکن با دوره بازپرداخت 60 ماهه و سود 21 درصد باید گفت که متقاضی در هر ماه باید حدود شش میلیون و 700 هزار تومان قسط پرداخت کند که در مجموع در پایان پنج سال سودی حدود 155 میلیون تومان به لیزینگ برگردانده و در کل بابت وام 250 میلیونی رقم 400 میلیون تومان بازپرداخت خواهد داشت.
در این شرایط اقساط در قیاس با وام‌های موجود مسکن حتی تا پنج برابر بیشتر خواهد شد و رقمی است که حداقل برای کارمندان و یا کارگران به هیچ عنوان به صرفه نیست، چرا که حقوق فعلی یک کارمند عادی در ایران شاید به دو میلیون تومان هم در ماه نرسد.
لینک منبع خبر
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
درس ونزوئلا!(یادداشت روز) (کيهان) تهدید دولت و ملت با ابرتوهم تورمی (جوان)مردم نگران‌طرح صیانت3 (اعتماد)
سایر اخبار این روزنامه
با تصویب مجلس صورت گرفت حمایت از اشتغال‌آفرینی در شهرهای کمتر از 10 هزار نفر معاون وزیر نیرو: اگر 10 درصد در مصرف صرفه‌جویی نشود شبکه برق در ریسک کامل قرار می‌گیرد سخنگوی کمیسیون انرژی مجلس: قرارداد ایران و توتال مسیر شورای عالی اقتصاد را طی کرده و به مناقصه نیازی نداشت رئیس شرکت تولید و توسعه انرژی اتمی: پیمانکار اصلی واحدهای 2 و 3 نیروگاه بوشهر موظف به استفاده از خدمات موسسات ایرانی است روزنامه جمهوری‌اسلامی گزارش می‌دهد؛ ریشه‌های رکود مسکن و راهکارهای ایجاد تحرک در بخش پیشران اقتصاد چیست؟ قطر پایان عمر شورای همکاری خلیج فارس را اعلام کرد وزیرجنگ سابق رژیم صهیونیستی:آینده اسرائیل با فساد رهبرانش درخطر است پیام تبریک شمخانی به آیت‌الله سیستانی و حیدر العبادی در پی آزادی کامل موصل مفتح خبر داد لایحه تفکیک وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صنعت در کمیسیون بودجه مصوب شد «حمید بقایی» بازداشت شد ابلاغ دستورالعمل جدید تسهیلاتی برای نوسازی 5 هزار واحد تولیدی به مناسبت هفته ترویج فرهنگ عفاف و حجاب (17 تا 21 تیرماه) عفاف وحجاب، حافظ سلامت روح وجسم انزوای مضاعف آمریکا محمودعباس: از طرح ترامپ برای تشکیل کشور فلسطین در مرزهای 1346 حمایت می‌کنم تحلیل کارشناسان از زبان بدن متفاوت ترامپ در دیدار با پوتین نیکی هیلی: مداخله روسیه در انتخابات آمریکا واضح است چین در رزمایش دریایی تحت رهبری آمریکا شرکت می‌کند