خطای سیاستی در تدوین قانون سقف اجارهبها
گروه مسکن و انرژی-زهرا سلیمانی: هرچند قانون ساماندهی بازار ملک، زمین و اجاره بها توسط دولت ابلاغ شده، اما پایش خبرنگار تجارت از دفاتر مشاوره املاک و رصد وضعیت مستاجران در استان های تهران و البرز نشان می دهد که این قانون اساسا نتوانسته بهبودی در وضعیت آشفته مسکن اجاره ای در ایران ایجاد کند. بسیاری از موجران با این استدلال که قیمت ملک در حال بالا رفتن است، هر سال بر قیمت اجاره بهای دریافتی می افزایند. بر اساس آمارهای مرکز پژوهشها، بین 45 تا 48 درصد هزینه های خانواده ها در پایتخت و کلانشهرها صرف اجاره بها می شود. رقمی که در شهرهای کوچک و روستاها بین 20تا 25درصد است. دولت برای مواجهخه با این آشفتگی ها قانونی را تصویب کرده تا به رعم خود از استثمار شدید مستاجران جلوگیری کند. اما واقعیت آن است که بخشنامه های دستوری و فرمان هرگز نمی تواند در این بخش اثرگذار باشد. بیت الله ستاریان استاد دانشگاه تهران و تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با تجارت به خطرات اجرای یک چنین قوانینی در بازار مسکن و کلیت اقتصاد ایران اشاره می کند. او معتقد است فشار بیش از اندازه به موجران باعث می شود آنها از خیر فعالیت در این حوزه گذشته و دارایی خود را وارد بازارهای سوداگرانه یا خرید ملک در ترکیه، امارات، گرجستان و...کنند. ستاریان از دولت می خواهد برای کوتاه مدت با ساتفاده از رویکردهای تسهیلاتی از مستاجران حمایت کند و سپس پروژه ساخت مسکن توسط بخش خصوصی را استارت بزند.
قانون ساماندهی بازار مسکن اجاره ای ابلاغ شد. مطابق این قانون حداکثر افزایش اجاره بها در شهرها و کلانشهرها 25درصد تعیین شده است. با این قانون آیا می توان گفت که مشکلات بازار مسکن اجاره ای حل شده یا مصائب مستاجران کاهش می یابد؟
فرضی که این قانون، مبتنی بر آن تصویب شده این است که صاحبخانه ها در ایران ثروتمند و پولدارند و هر اندازه که بخواهند می توانند اجاره بها را بالا ببرند؟ فرض بعدی هم آن است که واحدهای مسکونی اجاره ای به اندازه مستاجران وجود دارد، بنابراین دلیلی ندارد که صاحبخانه ها قیمت اجاره را بیش از اندازه بالا ببرد! این مها مفروضات اشتباهی هستند. موجران در این معادله معلول هستند نه علت. اینکه موجر این توانایی را دارد که اجاره بهای مورد نظر خود را اعلام کند و مستاجر ناچار به پرداخت اجاره بها است، فقط یک معلول است. بنابراین پیش فرض تصویب این قانون اشتباه است. بحث این است که واحد مسکونی به تعداد لازم و مطابق تقاضا موجود نیست و در عرضه و تقاضای مسکن مشکل وجود دارد. اگر دولت دست به یک چنین اقدامی بزند و با بخشنامه موجران را ناچار به افزایش 25درصدی کند،
خطای بزرگی کرده است. شاید در یک سال تبعات مخرب این قانون نمایان نشود اما در سالهای بعد مشکلات بسیاری شکل می گیرند.
خطراتی که اجرای این قانون ممکن است داشته باشد، چیست؟
وقتی قیمت یک واحد مسکونی امسال 1میلیارد تومان است و سال آینده می شود 3میلیارد ، صاحبخانه نمی تواند قیمت ملک اجاره ای خود را 25درصد افزایش دهد! این کالا(مسکن) با تمام متعلقاتش گران شده از جمله اجاره بها. دولت اما با دستور و بخشنامه و فرمان می خواهد این روند طبیعی را مختل کند. در بازار مکانیسمی برای تعیین اجاره بها وجود دارد. مثلا گفته می شود یک هشتم قیمت ملک باید به عنوان رهن ملک تعیین شود. وقتی قیمت ملکی در طول 1سال 200درصد بالا می رود، طبیعی است که یک هشتم 3میلیارد تومان با یک هشتم 1میلیارد تومان فرق اساسی دارد. وقتی دولت روی اجرای این قانون پافشاری کند، توافقات نانوشته و غیر رسمی بین موجر و مستاجر رد و بدل می شود. در واقع شفافیت از میان می رود. خطر دوم این است که موجر خانه خود را دیگر اجاره ندهد. در این صورت مشکلات بیشتری در حوزه مسکن اجاره ای شکل می گیرد چرا که عرضه کاهش یافته و تقاضا همچنان افزایشی است. دولت ممکن است بگوید مالیات بیشتری از خانه های خالی می گیرد! بر فرض که دولت رفتار پلیسی را در پیش گرفت و صاحبخانه ها را ناچار کرد که با قیمت پایین ، خانه خود را عرضه کنند، وقتی بعد از مدتی موجر ببیند که این کسب و کار نمی صرفد، خانه اش را می فروشد و وارد بازارهای سوداگرانه ای چون ارز و طلا و سکه و...می شود. شاید هم اقدام به خرید ملک در ترکیه و امارات و...کند و سرمایه های بسیاری از کشور خارج شوند.فراموش نکنید، اجاره مسکن، صنعت محکم و سابقه داری در اقتصاد ایران است با این قانون و بخشنامه های دستوری این صنعت آسیب دیده و از میان می رود. 7.5میلیون واحد اجاره ای در این کشور وجود دارد. وقتی این صنعت ، ویژگی های اقتصادی و سودآور خود را از دست بدهد، سرمایه گذاران کمتری وارد این بخش شده و تولید مسکن کاهش می یابد. تصویب این قوانین بیشتر تفریحی است که مردم و دولت را مدتی سرگرم می کند.
اگر افزایش قیمت مسکن حباب و غیر واقعی باشد و ناشی از تورم و انتظارات تورمی و..باشد، ایا اجاره مسکن را باید مبتنی بر این حباب ها بالا برد؟به نظر می رسد، حلقه مفقوده در همه تحلیل ها، وضعیت بغرنج مستاجران است.
حقیقتا وضعیت مستاجران بسیار اسفناک است. همانطور که خریداران مسکن هم شرایط دشواری دارند و یک کارمند ایران قرن ها زمان نیاز دارد که بتواند آپارتمان بخرد. اما در پاسخ به پرسش شما باید دید حباب در اقتصاد چه مفهومی دارد و چه زمانی حول محور کالا و خدماتی شکل می گیرد؟ در اقتصاد حباب زمانی اتفاق می افتد که یک کالا به اندازه کافی وجود دارد، اما برخی افراد و گروه ها اقدام به احتکار کالای مورد نظر می کنند.پس از احتکار، وقتی بازار حسابی عطش پیدا کرد و تشنه شد، سوداگران آرام آرام این کالا را به بازارها تزریق می کنند. به این صورت است که حباب حول محور ارز و سکه و...شکل گرفته و قیمت ها بالا می رود. اما در بازار مسکن یک چنین مکانیسمی وجود ندارد. شما می توانید خودرو را بخرید و احتکار کنید، یا مثلا روغن تولیدی کارخانه ها را بخرید و بعد از احتکار به صورت تدریجی وارد بازار کنید، اما در مورد مسکن این مکانیسم ممکن نیست. حبابی که بیش از نیم قرن است نهادینه شده، اساسا حباب نیست. بیش از نیم قرن است که برخی افراد می گویند، قیمت مسکن حباب است! بعد هر سال بیشتر از قبل قیمت ها بالا می رود. وهم است که کسی بگوید در اقتصاد مسکن ایران حباب وجود دارد. چون اولا باید تولید کالای مورد نظر بالا باشد و بعد دست به احتکار زده شود. کسی نمی تواند 1درصد مسکن کشور را احتکار کند که بعد بخواهد حول و حوش آن حباب ایجاد کند.
اما بحث خانه های خالی فراوان در ایران را که نمی شود انکار کرد. می شود؟اینها احتکار محسوب نمی شوند؟
یک زمانی بحث خانه های خالی مطرح شد و نهایتا مشخص شد 1.5میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که 6درصد کل واحدهای مسکونی را شکل می داد. خانه های خالی ناشی از احتکار نبود چرا که در هر نقطه ای از جهان برخی خانه ها خالی می مانند در ایران هم آمارها از متوسط جهانی بالاتر نیست. بنابراین حبابی در بخش مسکن وجود ندارد. آیا فرد یا جریانی می تواند 25درصد واحدهای مسکونی را احتکار کند؟ خیر. قیمت مسکن اولا به دلیل تورم کلی اقتصاد است ؛ مساله بعدی کمبود فزاینده این کالاست که باعث گرانی بالای مسکن شده است. قیمت مصالح ساختمانی و فلزات هم افزایش چند برابر پیدا کرده اند. طبیعی است اثرات این گرانی ها در بازار مسکن نمود پیدا کند. ایران به طور متوسط طی دهه های اخیر تورم های بالای 40درصد داشته است. این تورم در مسکن هم ظهور دارد.
یکی دیگر از المان های مهم در ناترازی بازار مسکن اجاره ای حضور اتباع خارجی در کشور است. بر اساس برخی آمارها 6تا8میلیون اتباع کشور افغانستان در ایران حضور دارند و این حضور در حال افزایش مستمر است. حضور این اتباع در به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا چقدر موثر است؟
زمانی که بحث ساخت 1میلیون واحد مسکونی در هر سال مطرح شد، مبتنی بر جامعه درونی ایران بود. این عدد برا ایران در سال 1410 برنامه ریزی شده بود. هرگز انتظار نداشتیم که 7میلیون مهاجر افغانستانی به جمعیتع ایرانی اضافه شوند. این جمعیت تعادل را به هم زده؛ مهاجرینی هستند که قصد تشکیل خانواده دارند و بیشترین فشارها را متوجه مسکن می کنند. با حضور این افراد هر سال 250هزار واحد مسکونی به 1میلیون واحد قبلی اضافه می شود. این مهاجران یا نباید اضافه شوند و یا وقتی اضافه شده اند باید زمینه های زیست شهری آنها هم تدارک دیده شود. نمی شود که هزینه حضور اتباع یک کشور دیگر را جوانان و خانواده های ایرانی بپردازند. اگر در گذشته برای یک واحد مسکونی اجاره ای 3متقاضی وجود داشت، با حضور اتباع خارجی این تقاضا به 5نفر تغییر یافته است. اغلب این جمعیت چند میلیونی هم اجاره نشین هستند، چون اجاره خرید ملک را ندارند بنابراین فشار اتباع خارجی مستقیما متوجه مساکن اجاره ای است.
اگر امروز دولت از شما می خواست که راهبردی برای کاهش یا حل معضل مسکن اجاره ای ارائه کنید، چه مواردی را در نظر می گرفتید؟
من به دولت می گفتم که راهبرد های کوتاه مدت را فراموش کند. تنها کاری که در کوتاه مدت در جهان انجام می دهند، تقویت سمت مستاجر است. مثلا برای 1سال تا دو سال تسهیلات با سود کم برای مستاجران در نظر می گیرند. ظرف این 3سال باید برنامه ریزی های لازم برای ساخت مسکن انجام شود. در واقع ارائه تسهیلات برای مستاجران درمان مقطعی است. پس از آن تلاش می شود المان های موثر در تقاضا و عرضه را ساماندهی کنند. مثلا فکری به حال اتباع می کنند، ساخت مسکن را سرعت می دهند. از سرمایه گذاران خارجی برای توسعه ساخت و ساز بهره برده می شود. به اقشار محروم زمین اهدا می شود و به دهک های متوسط تسهیلات خرید مسکن مناسب اعطا می شود و سایر مواردی که به بهبود وضعیت کمک می کند.