رمزگشایی از هزینه ساختوساز مسکن
گروه اقتصادی-زهرا سلیمانی: قیمت ساخت هر متر مربع مسکن چقدر است؟ این پرسش ظاهرا ساده، منشا یک مناقشه جدی در فضای اقتصادی و محافل تخصصی مسکن در کشور شده است. ماجرا از جایی آغاز شد که رئیس سازمان نظام مهندسی از نرخ 15میلیون تومانی برای هر متر مربع مسکن در سال 1403 پرده برداری کرد . اظهاراتی که در ادامه با واکنش مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران و برخی دیگر از متولیان تعاونی های ساخت مسکن مواجه شد. خشایار باقر پور مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران درباره قیمت واقعی هر متر مربع مسکن گفت:« با توجه به شرایط اقتصادی و نوسانات رخ داده امکان ساخت مسکن هر متر مربع کمتر از ۷۰ میلیون تومان وجود ندارد!»در ادامه هم برخی دیگر از تحللیگران، سازندگان مسکن و انبوه سازان به بحث ورود کردند و اعداد و اقامی بالاتر یا پایین تر برای ساخت مسکن را اعلام کردند. پرسشی که ممکن است برای برخی مخاطبان به وجود آید، چرایی شکل گیری این بحث از اساس و ریشه است. مردم از خود می پرسند در شرایطی که نرخ هر متر مربع خانه در تهران به طور متوسط به بالای 88 میلیون تومان رسیده و مردم برای خرید مسکن باید از هزار توی پیچیده یک چنین قیمت هایی عبور کنند، چه فرقی می کند، هزینه ساخت یک متر مربع مسکن 70میلیون تومان باشد یا 15میلیون تومان؟ اما در زیر پوست این مناقشات مسائلی نهفته است که خبر از سودهای کلان و چند هزار میلیارد تومانی می دهد. ایده جدید دولت برای «اعطای زمین رایگان به دهک های محروم» فاقد خانه و «اعطای زمین به صورت اقساط بلندمدت به دهک های متوسط» ، دلیل اصلی اهمیت یافتن این بحث است. بلافاصله پس از شکل گیری بحث اعطای زمین این ابهام هم مطرح شد که با توجه به عدم شناخت مردم عادی از ساخت ملک، پروسه کلی ساخت واحدهای مسکونی باید در اختیار تعاونی ها و انبوه سازان قرار بگیرد. در واقع دولت ضمن اعطای زمین به مردم، تلاش خواهد کرد آنها را در قالب تعاونی های صنفی و شغلی، دسته بندی کند؛ در مرحله بعدی قرار است، قراردادهایی با انبوه سازان و سازندگان بخش خصوصی برای ساخت واحدهای مسکونی منعقد شود.
در واقع دولت با اعطای زمین به مردم، تلاش می کند زمینه ای را فراهم کند که این زمین ها وارد دایره سوداگری ها و سفته بازی های ویژه مسکن نشود. در این مرحله است که انعقاد قراردادهای ساخت مسکن با تعاونی ها و انبوه سازان واجد اهمیت ویژه ای می شود. فرق می کند که ان قراردادها با سازندگان با نرخ ساخت برای هر متر مربع 15میلیون یا پایین تر باشد تا 70میلیون تومان و بالاتر! به همین دلیل است که موضوع هزینه ساخت مسکن این روزها به یک مناقشه جدی بدل شده است. زمانی که مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران(و بسیاری دیگر از مدیران تعاونی های مسکن) ناگهان برون تاخته و اعلام می کند هزینه ساخت هر متر مربع مسکن نه 15میلیون تومان اعلام شده از سوی سامان نظام مهندسی بلکه 70میلیون تومان است، از آنجا ناشی می شود که این گروه ها و جریانات مطلعند که به زودی قرار است قراردادهای ساخت مسکن ذیل تعاونی ها اجرایی شود، بنابراین با طرح این موضوع به دنبال افزایش توان چانه زنی خود برای افزایش قیمت قراردادهای تنظیمی هستند!
تجارت اما برای آگاهی از واقعیت های این اعداد و ارقام که به زودی قرار است از جیب اقشار محروم و دهک های میانی برداشت شود، گفتگویی را با حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن ترتیب داده تا به عددی واقعی در خصوص هزینه ساخت هر متر مربع مسکن دست پیدا کند!
همیشه پای پول در میان است
موضوع هزینه ساخت هر متر مربع مسکن زمینه ساز مناقشات جدی میان متولیان ساخت و ساز مسکن شده است. شما به عنوان عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان و فردی که سالها در این زمینه صاحب تجربه است، هزینه واقعی ساخت و ساز مسکن را در چه محدوده ای می دانید؟
ج:روشن است که ساخت مسکن ، قیمت های متفاوتی دارد. قیمتی که مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران مطرح کرده، حتما مرتبط با آپارتمان های لوکس و متر مربع مفید بوده است. ممکن است فردی در شمال شهرتهران، لاکچری بسازد و حتی متری 100میلیون تومان هم در بیاید. ممکن است هزینه مسکن لوکس و لاکچری 70میلیون تومان هم باشد.. وقتی فردی مسکن لاکچری می سازد، قیمت هایش با شرایط متعارف و معمول متفاوت است. اما زمانی که ما درباره ساخت مسکن برای اقشار محروم و متوسط می گوییم از یک مسکن استاندارد و روتین صحبت می کنیم. برای این اقشار ، قرار نیست مسکن لوکس و لاکچری ساخته شود.مثلا کابینت آشپرخانه را می توان با متری 7الی 8میلیون تومان تمام کرد و فرد دیگری ممکن است، کابینت آشپزخانه را 100میلیون تومان بسازد. اگر هر یک متر کابینت را به سطح زیربنای 100متری تقسیم کنیم، 1میلیون تومان فقط سهم آشپرخانه است. فردی هم که گفته 15میلیون تومان، از آپارتمان استاندارد ولی ساده صحبت کرده است.
این سادگی یا لوکس بودن در استحکام ساختمان هم قابل مشاهده است؟ یعنی مسکن 15میلیون تومانی برای هر متر مربع، از میلگرد و سیمان و..متفاوتی استفاده می کند؟
خیر، استاندار در ساخت فرقی ندارد.میلگرد و سیمان و بتن و...همگی یکسان و بر اساس مبحث مقررات ملی ساختمان رعایت میشود. مهندسان ناظر هم نظارت می کنند تا ایمنی ساختمان ها محفوظ باشد. اما وقتی مسکن به مرحله نازک کاری می رسد، قیمت ها متفاوت و نامحدود می شود. متری 15میلیونی که مطرح شده، تقریبا متر مربع بنای کل را شامل می شود. با تورم و گرانی های فعلی، درست است و ممکن است حتی تا 20میلیون تومان هم بالا برود. اما وقتی لاکچری ساخته می شود، مشاعات بیشتر است و سهم مشاعات هم سرشکن می شود روی مفیدهایی که خریدار باید هزینه آن را بپردازد. کمترین قیمت فعلی ساخت و ساز را می توان در مسکن ملی جستجو کرد. حداقل مصالح قابل قبول در نهضت ملی مسکن استفاده می شود. مسکن های این طرح هم سازه درشتی دارد و استانداردها هم در آن رعایت شده است. هزینه های کارگران در نهضت ملی مسکن هم به نسبت خانه های لاکچری کمتر است. دولت هزینه نهضت ملی مسکن را بدون آسانسور و برخی هزنیه های داخلی را حول و حوش 11میلیون تومان تعیین کرده که انبوه سازان و سازندگان رضایت ندارند چرا که به سختی احتمال اتمام آن وجود دارد. اگر اضافه هزینه ها هم روی این رقم کشیده شود، همان 15ملیون تومان برای هر متر مربع به دست می آید.
آیا واحد مسکونی که با 15میلیون تومان ساخته می شود از رویکردهای نوین برای بحث اتلاف انرژی، ایمنی در برابر زلزله و... برخوردار است؟
البته موضوع عدم اتلاف انرژی در واحدها، تنها در یک محدوده ای ، رعایت می شود. مثلا پنجره های دو جداره ساخته می شود. یکسری موارد دیگر هم در بحث انرژی رعایت می شود. اما روی پایه حداقلی.
س: یکی از ایده های دولت، اعطای زمین رایگان به دهک های محروم و اعطای زمین با اقساط بلند به دهک های متوسط بوده است. اگر این زمین ها توزیع شوند، هر واحد مسکونی 75تا100متری چقدر هزینه برای مردم دارد؟
اولا که اعطای زمین به افرادکم درآمد و کم بضاعت ، یک سیاست اشتباه است که در دولت سیزدهم استارت خورد. دولت در واقع می خواهد تکلیف مسکن مردم را از سر خود باز کند. دولت می گوید من به مردم زمین دادم و دیگر به من مربوط نیست! اما این فرد دارای زمین، نه مدیریت ساخت می داند،نه ارتباطات کافی ، نه وقت کافی و نه پول آماده برای ساخت ساختمان دارد. دولت قصد دارد برای مدتی رفع تکلیف کند. مردم هم می روند و بنا و شریکی و سوداگری و... پیدا می کنند. وسط کار می مانند، به موقع نمی توانند کار را به اتمام برسانند و...بعد از مدتی زمین را می فروشند و پول را به زخم زندگی خود می زند و دوباره بعد از مدتی، روز از نو روزی از نو. در صف بی خانمان ها می ایستد و باز هم مطالبه خانه می کند. دولت نباید زمین بدهد، باید خانه به مردم بدهد. بنابراین این پروژه را از اساس اشتباه می دانم. در حال حاضر به 2شکل قرار است اعطا شوند. اول که یک قطعه زمین را قرار است به دو نفر بدهند. مشخص نیست دو نفر چطور قرار است با هم کنار بیایند؟ممکن است یکی پول بدهد، دیگر ندهد و...اما راهکار دوم اعطای اراضی به انبوه سازان است. این روش درستی است. انبوه ساز و متخصص صنعت ساختمان، زمین ها را می سازد ؛ دولت یا سهم انبوه ساز را می خرد و پول می دهد. یا اینکه می گوید، زمین را بساز بخشی را خودت بردار و بخشی را به افرادی که من می گویم توزیع کن. حسن این روش این است که هم مردم خانه دار می شوند، هم ساخت و ساز به دست بخش خصوصی است و هم دولت نظارت می کند اما وارد مرحله ساخت و ساز نمی شود. اینکه دولت چهاردهم چطور با این پروژه برخورد می کند نیازمند گذشت زمان است.
فکر نمی کنید ایده انتقال زمین به ساندگان، بیشتر از اینکه به نفع مردم باشد به نفع انبوه سازان است؟ انبوه سازان باز هم بر مسکن های ساخته شده مسلط می شوند و می توانند رویکردهای سوداگرانه را به کار بگیرند. اینطور هم سر مردم و هم سر دولت بی کلاه نمی ماند؟
اینطور نیست؛ زمین های توزیع شده، مال دولت است. دولت که زمین را به نام انبوه ساز نمی زند. قرارداد مشارکت ساخت شکل می گیرد. بخشی از زمینی که سهم دولت است، در اختیار مردم قرار می گیرد. سهمی هم متعلق به سازنده است و اندازه آن مشخص است تعیین می شود. سوداگری در این قراردادها راهی ندارد. سوداگری زمین موضوع جدایی است. مثلا دولت زمین های بزرگ را از طریق مزایده واگذار می کند و رانتی در این میان ایجاد می شود. اما زمینی که قرار داد مشارکت و ساخت دارد، رویکرد سوداگرانه هم ندارد. در این میان هم دولت سود می کند، چرا که ذیل یک ایده درست و اجرایی، ساخت مسکن را استارت زده، هم مردم فاقد خانه منفعت می برند چرا که خانه دار می شوند. و هم بخش خصوصی و انبوه ساز استفاده خود را می برد. به نظرم این شیوه بازی برد –برد برای همه طرف ها است.