ردیابی اثر کاهش تسهیلات مسکن
گروه اقتصادی: زهرا سلیمانی: آیا مشکل رکود مسکن با کاهش تسهیلات بانکی از 800میلیون به 650 میلیون تومان ارتباط دارد؟ برخی نمایندگان مجلس و تحلیلگران در پاسخ به این پرسش معتقدند که کاهش وام مسکن ارتباط مستقیمی با گسترش رکود در این بازار دارد و خواستار افزایش تسهیلات مسکن شده اند. رحمدل بامری، نایب رئیس دوم کمیسیون ویژه جهش و رونق تولید مجلس یکی از همین نمایندگان است که در خصوص تصمیم اخیر بانک مرکزی مبنی بر کاهش مبلغ وام ساخت مسکن گفت: در شرایط فعلی که تورم ابزار و مصالح ساختمانی را افزایش داده است، این کاهش مبلغ وام ساخت مسکن باعث میشود که ساخت و ساز با مشکلات بیشتری روبرو شود و در نتیجه این تصمیم تأثیرات منفی خود را بر رونق تولید در حوزه ساخت و ساز مسکن و اشتغال خواهد گذاشت.» این نماینده در عین حال اعلام می کند طی نشست هایی با حضور وزیر راه و شهرسازی تلاش خواهد کرد مصوبه افزایش تسهیلات مسکن را اعاده کند.
اما اگر قرار باشد، این معادله را با استفاده از برهان خلف طرح کنیم باید بپرسیم آیا افزایش 150میلیون تومانی میزان تسهیلات مسکن باعث رکود در بازار مسکن می شود؟ گروهی از تحلیلگران اما معتقدند مهمتر از افزایش یا کاهش تسهیلات مسکن، اجرای ناقص مصوبات قانونی است که جوی از نا امیدی و عدم ثبات را در این بازار ایجاد کرده است. داوود بیگی نژاد نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با تجارت به این نکته اشاره می کند که «با وجود مصوبات شورای عالی مسکن برای افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن، اجرای ناقص این قوانین موجب کاهش ساخت و ساز در کلانشهرها و افزایش قیمت مسکن شده است. کاهش سقف تسهیلات از ۸۰۰ به ۶۵۰ میلیون تومان و عدم تخصیص ۲۰ درصدی تسهیلات بانکی به حوزه مسکن، سبب شده است انگیزه سازندگان کاهش یافته و تعادل عرضه و تقاضا بر هم بخورد.» ضمن اینکه بر اساس اظهارات بیگی نژاد این روند بی ثباتی باعث شده خانه اولی ها که بخش قابل توجهی از معاملات مسکن را تشکیل می دهند در خرید واحدهای مسکونی مورد نظر خود با مشکل مواجه شوند. گروهی از کارشناسان اما معتقند در شرایط فعلی برخی افراد و گروه ها در حال دادن سیگنال هایی به بازار هستند تا باعث گرانی بیشتر در حوزه مسکن شوند. تجارت اما در گفتگو با کارشناسان تلاش کرده موضوع را از منظر تحلیلی مورد بررسی قرار دهد .
تهسیلات ارتباطی با رکود بازار مسکن ندارد
مسعود فراهانی کارشناس مسکن مرکز پژوهشهای مجلس در گفتگو با تجارت درباره تاثیر کاهش تسهیلات مسکن بر رکود این بازار می گوید:« تسهیلاتی که مسئولان و تحلیلگران درباره آن صحبت می کنند و اخیرا با مصوبه وزارت راه و شهرسازی رقم 650میلیون تومان در نظر گرفته شده،، بیشتر برای کسانی است که مسکن اولی محسوب می شوند. اما سرمایه های اصلی که در حوزه مسکن وجود دارد، سرمایه مرتبط با مسکن اولی ها نیست. یعنی عملا تسهیلات مسکن و افزایش یا کاهش پیدا کردن آن، ارتباطی با رونق یا رکود بازار مسکن پیدا نمی کند.»
فراهانی در ادامه در تشریح چرایی شکل گیری رکود در بارار مسکن می گوید:« در ایران یک سرمایه منجمد شده ای در حوزه مسکن وجود دارد که دولت تمهیدی برای گردش آن نیندیشیده است. برای مثال وقتی فردی سرمایه گذاری های خاصی انجام می دهد، برای بازگشت به چرخه و سرمایه گذاری دوباره آن باید تمهیدات و محرک های خاصی اندیشیده شود. وقتی یک سرمایه گذار، می تواند در بازار مسکن سرمایه گذاری کند، با تورم عایدی سرمایه بالقوه ای داشته باشد و هر وقت اراده کند این سود هنگفت را بالافعل کند، دلیلی وجود ندارد که این فرد به دنبال سرمایه گذاری جدید باشد.
او در ادامه می گوید:«برای مثال اگر دولت مالیات بر خانه های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه را حقیقتا اجرایی می کرد در آن صورت ممکن بود، کسانی که بخش زیادی از موجودی خانه های نوساز ایران را در اختیار دارند، ترغیب می شدند که وارد فرایند خرید و فروش املاک شوند، اما بدون این تمهیدات، تمام کسانی که در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند، عایدی سرمایه هنگفتی دارند، بدون اینکه ریسکی در قبال سرمایه گذاری خود داشته باشند. اینها دلیلی برای سرمایه گذاری جدید نمی بینند. با این توضیحات ، نسهیلات 650میلیون یا 800میلیون تومانی چون مرتبط با مسکن اولی هاست، ارتباطی به این رکود بازار مسکن ندارد.»
فراهانی در پاسخ به پرسش تجارت در این خصوص که چرا چنین مواردی مطرح می شود می گوید:« اقتصاد سیاسی موضوع این می شود که برخی توجیه می کنند که قیمت ها به هر شکلی باید بالاتر برود. بعد در حال دادن سیگنال هستند که وضعیت بحرانی است. بحران به کجا ارتباط پیدا می کند؟ به بانک های کشور. بنابراین اگر قیمت ها بالاتر برود، توجیه اقتصادی دارد و متهم آن هم از قبل مشخص شده است. اخیرا یکی از اقتصادان های نام آشنای کشور اخیرا اعلام کرده اند، همه چیز در بازار مسکن از کنترل خارج شده است. ایشان به عنوان یک اقتصاددان شناخته شده در حال ارسال سیگنال است. او می گوید بخش مسکن ایران دچار معضلات لاینحل شده است. برای همین هر افزایش قیمتی توجیه دارد.
او یاد آور می شود:«موضوع تسهیلات و صحبت درباره افزایش یا کاهش آن یک چنین کارکردی دارد. افراد و گروه هایی که در بستر بحران ها سودهای نجومی به جیب می زنند این صحبتها را مطرح می کنند تا بر شدت بحران مسکن افزوده شود. اما اصل ماجرا این است که بخش مسکن ایران حالت گاو صندوق پیدا کرده، هر فردی می تواند سرمایه خود را در این گاو صندوق بگذارد و 1سال، 2سال، 5سال و 10 سال بعد، بدون هیچ ریسکی و هیچ ضرر و زیانی، عایدی سرمایه هنگفتی داشته باشد. وقتی چنین گاو صندوقی وجود دارد، چه ضرورتی دارد، فعالان اقتصادی سرمایه گذاری ریسک دار کنند، مثلا در بخش تولید سرمایه گذاری کرده و کار کنند؟ حوزه هایی که ممکن است با ریسک همراه باشند.»
فراهانی در پاسخ به پرسش دیگری در این خصوص که با قیمت های فعلی مسکن در شهرها و کلانشهرها حتی با 800میلیون تومان تسهیلات ، کسی می تواند خانه دار شود؟ می گوید:« در تهران و کلانشهرها که قطعا امکان خرید خانه با یک چنین تسهیلاتی وجود ندارد. اگر مسکن اولی باشد که پس انداز و دارایی دیگری نداشته باشند، ممکن نیست. از سوی دیگر باید توجه داشت تسهیلات پرداخت شده، معمولا به کسانی می رسید که توان خرید مسکن داشتند و با این وام تنها می توانستند خانه بهتری بگیرند. یعنی این وام باعث ورود خانه اولی ها به بازار خرید مسکن نمی شود. کسانی که در بازار بوده اند، امکان انتخاب گزینه های بهتری را پیدا می کنند. پس این وام عملا تاثیری در میزان تقاضای موثر در بازار مسکن نخواهد داشت. بنابراین باعث کاهش رکود در مسکن نیز نمی شود.»