تداوم رکود با چاشنی تورم
گروه اقتصادی-زهرا سلیمانی: در روزهای پایانی سال، احوالات متفاوتی بر بازارهای 5گانه کشورمان حاکم است؛ هرچند هر کدام از این بازارها در وضعیت متفاوتی به سر می برند اما کما بیش نقطه مشترک این بازارها « نوسان» است. از بازار ارز و طلا گرفته تا خودرو و بازار سهام همگی با تقاضاهای قابل توجهی مواجه شده و با تکانه های قیمتی مواجهند.
در این میان اما بازار مسکن در رکودی عمیق به سر می برد و خبری از معاملات در این بازار نیست. یکی از دلایل اصلی این مشکل، ورود موسسات مالی، شرکت ها و کارتل های عظیم مالی به این بازار است. این گروه های مالی با هدف سود بالا وارد بازار مسکن شده اند و پس از افزایش قابل توجه قیمت ها فعلا دارایی های خود را رد بازار مسکن فریز کرده اند تا با ایجاد تکانه های مثبت بتوانند سودهای کلانی کسب کنند. این روند سکون اما باعث نشده تا روند رکود تورمی در این بازار متوقف شود. بر اساس اعلام متولیان اتحادیه مشاوران املاک ، متوسط 1متر مربع مسکن در تهران از 80 میلیون تومان در تیرماه 1403 به 125میلیون تومان در اسفندماه افزایش پیدا کرده است. البته نه بانک مرکزی و نه وزارت مسکن و شهرسازی و مرکز آمار کشور،اعداد و ارقام مرتبط با این بازار را رسانه ای نمی کنند و این اعداد و ارقام با بررسی میزان معاملات و استخراج میانگین قیمتی معاملات استخراج شده است. بر این اساس، پیشبینی میشود که بازار مسکن در روزهای باقی مانده تا پایان سال و ماه های ابتدایی سال آینده، همچنان تحت تأثیر رکود و تورم قرار داشته باشد. انتظار میرود که قیمتها به تدریج افزایش یابد، اما به دلیل رکود و کاهش تقاضا، این افزایش با سرعت کمتری نسبت به سالهای گذشته رخ خواهد داد.
. در روزهای پایانی سال تجارت سراغ تحلیلگران بازار مسکن و مسئولان اتحادیه مشاوران املاک رفته تا تصویری از وضعیت این بازار در سالی که پشت سر گذاشته شده و دورنمای بازار مسکن در سال اینده به دست آورد.
برای این منظور کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و تورج سرباز عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران مخاطب پرسش های تجارت قرار گرفتند تا تصویری از وضعیت بازار مسکن در سال جاری و دورنمای آینده ارائه کنند.
دولت از دخالت در بازار مسکن خودداری کند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با تجارت درباره وضعیت بازار مسکن در روزهای پایانی سال می گوید:«در سال 1403 بازار مسکن تابعی از ضعیت کلی اقتصاد ایران بود. بازار مسکن با رکود کامل مواجه بود و خرید و فروشی در آن صورت نمی گرفت. در نتیجه حوزه مسکن با رشد قیمتی آنچنانی مواجه نشد. با توجه به تحولات اخیر ارز و طلا، همچنین خودرو مقداری رشد نهادینه های مسکن را شاهد بودیم. یعنی قیمت تمام شده مسکن، نسبت به چند ماه قبل خود افزایش پیدا کرد. »
گودرزی در ادامه با اشاره به تبعات این وضعیت می گوید:« اما از آنجا که این بازار با رکود کامل همراه بوده است و قیمت مسکن طی سالهای اخیر بسیار زیاد بالا رفته و نجومی شده، مردم دیگر عملا متقاضی مسکن نبوده و توجهی به این افزایش قیمت نداشتند. چرا که اکثریت شهروندان ایرای اساسا توان خرید مسکن را نداشتند. این روند می تواند بسیار خطرناک باشد، چرا که متقاضیان مسکن در شرایط فعلی اکثریت افراد جامعه نیستند و برخی افراد خاص و کارتل ها و گروه ها مخاطب آن هستند. به نظرم این مهمترین معادله ای است که دولت و کنشگران بازار مسکن در سال 1404 باید سعی کنند آنرا حل و فصل کنند.»
او می گوید:« در واقع دولت باید تلاش کند، شرایطی را ایجاد کنند تا جوانان، خانه اولی ها و سایر اقشار اجتماعی متقاضی خرید مسکن شوند. امیدوارم در سال جدید که ابتدای آن با روزهای پر فیض رمضان همراه است، شرایط مناسبی برای مردم و دولت فراهم شود که بتوانند زمینه ای فراهم کنند تا تولید مسکن و ساخت و ساز به اندازه ای رونق بگیرد که مشکل مسکن از ذیل نیازهای شهروندان خارج شود.گرانی مسکن با افزایش تولید مهار می شود.»
گودرزی در پاسخ به پرسش تجارت درباره راهکارهایی که دولت از طریق آن می تواند رونق را به این بازار باز گرداند؟ می گوید:« کشورهای توسعه یافته این مسیر را طی کرده اند؛ یکی از روش ها، ارائه تسهیلات مناسب برای خرید ملک و حتی اجاره بهاست. دولت باید از دهک های کم برخوردار رد برابر تکانه های قیمتی و تورمی حفاظت کند. از سوی دیگر دولت نباید راسا وارد میدان ساخت خانه شود، بلکه نهادهای کشوری، لشگری و...باید در ساخت و عرضه مسکن حداقل برای پرسنل خود اقدام کنند.»
او ادامه می دهد:« موضوع مهم بعدی، ارائه آمارهای مناسب است. لازم است آمارهای واحدهای خالی، اعداد و ارقام مسکن و...استخراج شود. برای سالهای آینده لازم است این آگاهی هم به مردم داده شود که وارد ساکانه اسکان شده و اطلاعات خود را شفاف اعلام کنند و نهایتا با مساعدت و اعلام دولت این آمارها در اختیار تحلیلگران و سیاست گذاران قرار داده شود.»
ساخت و ساز مسکن باید صنعتی شود
تورج سرباز عضو هیات مدره اتحادیه املاک از منظر متفاوت درباره وضعیت بازار مسکن در روزهای پایانی سال صحبت کرده و می گوید:« بازار مسکن در سال 1403 که آخرین روزهای آنرا سپری می کنیم تحت تأثیر رکود اقتصادی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا قرار دارد. رکود عمیق، تورم فزانده و کاهش قدرت خرید مردم از جمله عوامل کلیدی هستند که به شکلگیری این وضعیت کمک کردهاند. در نیمه اول سال ۱۴۰۳، افزایش قیمت ها در بازار مسکن ادامه داشت و قیمت ها تا حول و حوش 80میلیون تومان افزایش یافت. اما نسبت به سال های گذشته شیب این افزایش کمتر بود. به عنوان مثال، قیمت مسکن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ تنها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشت، در حالی که در مقایسه با مرداد ۱۴۰۲، این افزایش ۱۶.۸ درصد بوده است. در واقع این اعداد و ارقام نشان دهنده آن است که رشد قیمت مسکن همچنان از نرخ تورم پایین تر است.»
او ادامه می دهد:« مساله بازار مسکن در شرایط فعلی، بحث عدم تعادل در عرضه و تقاضاست. در حال حاضر برای بازار مسکن، مصرف کننده ای وجود ندارد. اگر دلال هم بخواهد به این بازار ورود کرده و خرید و فروشی ایجاد کند، تقاضایی برا بازار وجود ندارد. به همین دلیل بازار در رکود تورم قرار دارد. یعنی از یک طرف نه خریداری وجود دارد و نه قیمت ها آرام می گیرند. با توجه به قمیت دلار و نوساناتی که صورت اتفاق می افتد و پیش بینی های ضد و نقیضی که انجام می شود، التهابات بازار مسکن را بیشتر می کند.»
سرباز یادآور می شود:« موضوع انتشار برخی اخبار و فضاسازی ها در این بازار هم مهم است. اگر دولت بخواهد تقاضا را در این بازار تقویت کند باید امکانات و شرایطی را ایجاد کند تا مردم اقبال بیشتری برای ورود به این بازار داشته باشند افزایش تسهیلات بانکی متناسب با قیمت ملک، یکی از روش هایی است که از طریق آن می توان کمی تکانه در این بازار ایجاد کرد. از سوی دیگر دولت با ارائه امکانات مناسب باید شرایطی فراهم کند تا روند ساخت و ساز مسکن در زمان کوتاه تری به سرانجام برسد. ساخت وس ز مسکن در ایران باید صنعتی شود. تا زمانی که این روند شکل نگیرد، بهبود عرضه مسکن ممکن نخواهد بود. او می گوید:« باید زیرساختهای مسکن در اطراف شهرها و کلانشهرها بهبود یابد. اگر ایده این است که مردم از تهران خارج شده و راهی مناطق اطراف تهران شوند، باید زرساختهای لازم در این متاطق نیز فراهم شود تا مردم بتوانند با تکیه بر ظرفیت های اقتصادی، انتظامی، امنیتی، تفریحی، آموزشی و...راهی مناطق اطراف تهران و سایر شهرها شوند.به نظرم در صورتی که دولت مجموعه این ضرورت ها را مورد تو.جه قرار دهد، یعنی تسهیلات مناسبی متناسب با قیمت ملک ارائه کند، ساخت و ساز صنعتی را گسترش دهد، زیرساختهای لازم برای ساخت و ساز را فراهم سازد، رکود فعلی در بازار مسکن بهبود پیدا می کند.»