ردپای سیاستگذاری غلط در معاملات ارزی بازار مسکن
گروه اقتصادی- بازار مسکن ایران، طی سالهای اخیر به یک بازار مکاره شبیه شده است. از پشت بام نشینی و اجاره پارکینگ ها برای سکونت گرفته تا اجاره یک واحد مسکونی به 2یا 3خانواده از جمله نمونه های عجیب در این بازار است.
در کنار این سوژه های عجیب اما موضوع پرداخت دلاری اجاره بهای مسکن، چند سالی است که در فضای رسانه ای کشورمان مطرح شده است. این نوع معاملات همزمان با گرانی افسارگسیخته مسکن از یک طرف و رشد نوسانات ارزی رشد چشمگیری پیدا کرده اند. حتی همین امروز نیز در برخی سکوهای اینترنتی عرضه مسکن، آگهی های اجاره مسکن به صورت دلاری و یورویی وجود دارد. در این آگهیها، واحدهای مسکونی در مناطق شمالی و غرب پایتخت به صورت دلاری عرضه شده است. همچنین در برخی شهرهای دیگر مانند کیش و شیراز و اصفهان نیز واحدهایی مسکونی با اجاره ماهیانه 2هزار تا 6هزار دلار فایل شده است. این نوع قیمت گذاری واحدهای مسکونی در حالی است که مطابق قانون، هر نوع قرارداد اجاره و خرید ملک در ایران باید با ارز رایج مملکت یعنی ریال نهایی شود. هرچند در برخی موارد گفته می شود، مخاطب این نوع آگهی ها، توریست های خارجی یا شهروندان سایر کشورها هستند، اما پایش تجارت از برخی دفاتر مشاور املاک نشان می دهد که برخی موجران برای حفاظت از ارزش پول اجاره خود و کسب سود بیشتر حتی برای شهروندان ایرانی نیز مطالبه سکه و ارز به عنوان اجاره بها می کنند. یکی از مشاوران املاک در تماس خبرنگار تجارت می گوید، مطابق قانون نمی توان قراردادهای اجاره یا خرید ملک را به صورت ارزی یا در ازای سکه طلا تنظیم کرد اما برخی صاحبان ملک برای اینکه ارزش پول آنها حفظ شود، یک قرارداد ریالی با موجر خود منعقد می کنند اما در کنار آن سفته و چکی هم دریافت می کنند. مطابق این داد و ستد ، اجاره واحد یاد شده به صورت شناور محاسبه شده و هر ماه مبلغ اجاره مطابق نرخ ارز تغییر می کند. این فعال بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خود شما با یک چنین معامله هایی روبه رو بوده اید؟ می گوید:« بله هم در جریان خرید زمین و هم در جریان اجاره یک مغازه در خیابان ول عصر، دو طرف ثمن معامله را به صورت ارزی محاسبه و دریافت کردند.» به اعتقاد این فعال بازار مسکن، این نوع معاملات باعث گسترش سفته بازی و سوداگر در بازار اجاره و خرید مسکن می شود و فشار را بر اقشار کم برخوردار بیشتر می کند. اما ریشه های یک چنین معاملاتی در ایران به کجا منتهی می شود و برای مقابله با آن چه باید کرد؟
مردم نگران کاهش ارزش دارایی شان هستند
بیت اله ستاریان در گفتگو با تجارت در پاسخ به این پرسش که افزایش قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن به صورت ارزی یا در ازای طلا، به چه معناست؟ می گوید:« مساله این است که مردم در خصوص سرمایه های در دست خود یا سرمایه هایی که در آینده می خواهند کسب کنند، نگرانی هایی دارند. آنها نمی خواهند ارزش پول آنها کم شود. الزاما به دنبال افزایش ارزش نیستند اما نگران کاهش ارزش دارایی خود هستند. مردم به خوبی از نرخ تورم آگاهی دارند و می دانند وقتی امروز گوشت را 800هزار تومان و فردا 900هزار تومان می خرند، یعنی تورم فزاینده است. طبیعتا خانواده ها نگران ارزش دارایی و سرمایه هاشان می شوند. مردم با ریال حقوق و درآمد دارند اما باید به صورت دلاری هزینه کنند. در مورد دریافت حقوق مردم چاره ای ندارند، اما در خصوص داد و ستد های دیگر کمی دستشان باز است.»
ستاریان ادامه می دهد:«مردم در بازار به سمت و سویی می روند که ارزش دارایی و درآمد آنها ثبات داشته باشد و کاهش نیابد. اگر کلیت اقتصاد ایران به صورت کامل بررسی و ارزیابی نشود، درک یک چنین مسائلی دشوار می شود. دولت در ایران تصور کرده با بخشنامه و دستور و فرمان همه چیز حل می شود اما اینطور نیست. وقت اجاره مغازه و مسکن، ترجیح می دهند با متاعی معامله کنند که از ثبات قیمتی آنها مطمئن باشند. دولت هم نمی تواند مانع این نوع معاملات شود. نه فقط ارز بلکه حتی برخی واحدهای مسکونی در ازای سکه طلا معامله می شود. موجر از مستاجر خود در هر ماه 1سکه طلا، یا نیم سکه یا ربع سکه طلب می کند. »
او می گوید:«این روند همه روابط تجاری جامعه با تحت الشعاع قرار داده است. حتی سنت قرض الحسنه هم تحت الشعاع تورم قرار گرفته است. فرد زمانی که می خواهد به همکار و فامیل و برادر خود پول قرض دهد، دلار می دهد و دلار طلب می کند. یا سکه طلا می دهد و از فرد قرض گیرنده سکه طلا طلب می کند و...اینجاست که مشخص می شود، چرا اقتصادان ها و استادان دانشگاهی تا این اندازه روی مهار تورم تاکید دارند. کینز معتقد است اگر می خواهید بنیان های معیشتی، اجتماعی، اخلاقی و هویتی جامعه ای را به هم بریزیر کافی است، چند سال متوالی نرخ تورم بالا در آن جامعه حاکم کنید. این اتفاقی است که در ایران رخ داده است.»
شلیک به معیشت کم برخوردارها
منصور غیبی تحلیلگر بازار مسکن کارشناس دیگری است که در خصوص اجاره مسکن با دلار اظهار نظر کرده و می گوید:« این موضوع چند بعد و ضلع دارد. یک ضلع آن از زاویه قانونی قابل بررسی است. از منظر قانون، تانعقاد قراردادهای خرید یا اجاره مسکن به صورت ارزی غیر قانونی بوده و مستوجب پیگیری است. حتی قراردادهای منعقد شده به صورت ارزی .یا در ازای طلا را می توان استخراج کرده و آنها را فسخ کرد. »
. او در ادامه یادآور می شود:« بعد دیگر مساله اقتصادی و مبتنی بر اصالت سود است. هر فردی دوست دارد از دارایی خود حفاظت کرد و اجازه کاهش دارایی خود را ندهد. برخی طیف ها و اقشار و اصناف به دلیل نوسانات گسترده ارزی ، ترجیح می دهند معاملات خود را به صورت ارزی انجام دهند تا اولا ارزش دارایی آنها کاهش نیابد و پس از آن سود بیشتری کسب کنند. از هر زاویه ای که به یک چنین معاملاتی نگاه شود، برای اقتصاد ایران خسارت بار و خطرآفرین هستند.
غیبی می گوید:« تصور کنید، خانواده ای که برای تامین یک مسکن حداقلی هم با مشکلات بسیاری روبه رو هستند. اگر معاملات ارزی و اجاره در ازای سکه طلا، باب شود، تکلیف خانواده هایی که ماهی 15تا 20میلیون تومان حقوق دریافت می کنند چیست؟ این خانواده ها به ریال و با نازل ترین قیمت ها حقوق می گیرند اما باید در جامعه ای زیست کنند که نرخ کالا و خدمات در آن مبتنی بر نوسانات ارزی تعیین می شود. تداوم ین وضعیت زندگی اقشار کم بخروردار جامعه را تحت الشعاع تندترین تکانه های معیشتی قرار می دهد. به همین دلیل معتقدم مسئولان نظارتی باید هرچه سریعتر در برابر یک چنین رویکردهای بایستند و اجازه ندهند اجاره مسکن و ملک در ازای ارز و طلا باب شود.»