گروه اقتصادی: رکود تورمی عمیق در بازار مسکن هرچند ریشه های عمیق تری در سالهای اخیر دارد که ناشی از نظام تصمیم سازی های کلان اقتصادی بوده، اما جنگ 12 روزه و پس از آن خروج اتباع خارجی از ایران این فضای تعلیق در بازار مسکن را پیچیده تر و عمیق تر ساخته است. این فضای تعلیق به اندازه ای اثرگذار است که چهره ای مانند حسین عبده تبریزی در واکنش به آن می گوید: «یکی از نشانه‌های واضح رکود مسکن «تقاضای معلق» است که منجر به قفل‌شدن معاملات و ایستایی کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.این رکود به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیال و وابستگی به ساختارهای اعتباری مزمن و فرسایشی است.»اصولا عبارت تعلیق در بخش های هنری و سینمایی برای شرایطی به کار می رود که دورنمای مشخصی برای روایت وجود نداشته باشد، در مورد بازار مسکن هم این فضای معلق، نشانه نداشتن افق مشخص در بازار مسکن است. در واقع به اعتقاد تحلیلگران بازار مسکن دچار نوعی بی اطمینانی و نامشخص بودن تحولات اینده شده است.
بازار مسکن که پیش‌تر با رکودهای دوره ‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کرد، این ‌بار در پی تحولات سیاسی، جنگ اخیر و بی‌ثباتی ‌های اقتصادی، به مرحله توقف کامل رسیده است؛ نه خریداری باقی مانده و نه سرمایه‌گذاری جسارت ورود دارد. در گزارش حاضر با استناد به دیدگاه‌های کارشناسان و انبوه سازان، ابعاد مختلف این بحران مورد بررسی قرار گرفته است؛ از قفل‌شدن معاملات و ناتوانی دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی گرفته تا تغییر الگوی تقاضا و فرصت‌های پنهانی که ممکن است در پس شرایط فعلی نهفته باشد.

نااطمینانی از آینده در بازار مسکن
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه با نگاهی تحلیلی به تأثیر بی‌ثباتی سیاسی و نااطمینانی اقتصادی بر بازار مسکن، دلایل تعمیق رکود در این بخش را واکاوی می‌کند. این استاد دانشگاه معتقد است:«مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. نااطمینانی درباره‌ آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد. نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند. در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند. عبده تبریزی افزود: «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود. وی با تاکید بر اینکه  رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه داد: «برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد. سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود. سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز، که هنوز تعدادشان در ایران محدود است،  باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.»

سرمایه‌گذاران از بی‌ثباتی می‌ترسند
حسن محتشم عضو انجمن انبوه سازان استان تهران چهره دیگری است که فضای تعلیق در بازار مسکن را واکاوی کرده و می گوید:«  یکی از سیاست‌های وزارت راه، حمایت از اقشار کم‌درآمد از طریق طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن است، اما در عمل این سیاست با چالش‌های جدی مواجه شده است. بسیاری از افراد واجد شرایط یا نتوانسته‌اند در سامانه نهضت ملی ثبت‌نام کنند یا پس از ثبت‌نام، اطلاعات روشنی دریافت نکرده‌اند. حتی کسانی که اقساط خود را پرداخت کرده‌اند، نمی‌دانند چه زمانی صاحب‌ خانه خواهند شد. قراردادهای منعقدشده در طرح نهضت ملی مسکن شفاف نیست و نرخ آن‌ها با واقعیت‌های اقتصادی و تورم فعلی همخوانی ندارد. این مسائل سبب شده پروژه‌های حمایتی سرعت لازم را نداشته باشند. بنابراین، تجدیدنظر در این قراردادها و سیاست‌ها برای بهبود روند ساخت ضروری است.» محتشم با اشاره به نقش انبوه‌ سازان در پیشبرد طرح‌های مسکن گفت: «انبوه‌ ساز برای اجرا باید زمین دریافت کند، مشارکت کند، طراحی انجام دهد، پروانه بگیرد و در نهایت واحدها را اجرا و به بهره‌ بردار واگذار کند. در شرایط فعلی و بلاتکلیفی حاکم بر فضای اقتصادی و سیاسی، به‌ویژه با توجه به وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری وارد بازار می‌شوند. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت آسیب دیده است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه‌ سازان واگذار شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک‌ متراژ اقدام مثبتی است، البته مشروط بر آن‌که با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن هماهنگ باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، به دلیل وجود مشوق‌ها، توجیه‌پذیر است». او درباره عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان گفت:« سرمایه‌گذار در وهله اول به بازگشت سرمایه توجه دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که جذابیت اقتصادی داشته باشد. به‌طور مثال، در کلان‌ شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز از جذابیت برخوردار است.» محتشم در پایان تاکید کرد: اگر هدف وزارت راه و شهرسازی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، نباید شورای عالی معماری و شهرسازی به شهرداری ها اجازه دهد در نقاط پرتراکم شهر تراکم فروشی کند، نظم زندگی شهری را به هم زد. سیاست‌گذاری باید متناسب با ظرفیت‌های هر شهر انجام شود. همچنین، با توجه به شرایط مبهم فعلی، ساخت‌وساز باید در مناطقی انجام شود که از خطرات جنگ دور بوده و تقاضای واقعی برای خرید وجود داشته باشد.

توقف در بازار ساخت و ساز