گرم شدن بازار تهاتری مسکن
گروه اقتصادی- در روزهایی که بازار مسکن در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و میزان خرید نقدی خانه و ملک و زمین به پایین ترین حد خود رسیده، در حاشیه بازار، نقل و انتقال تهاتری مسکن و ملک با رونق نسبی مواجه شده است. اظهارات مسئولان اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می دهد که حجم معاملات مسکونی پایتخت و برخی دیگر از کلانشهرها، پس از جنگ 12 روزه بیش از 75درصد کاهش داشته است. در یک چنین شرایطی بسیاری از فروشندگان و انبوه سازان وقتی با برهوت مشتری دست به نقد مواجه شده اند، ترجیح می دهند به جای کاهش قابل توجه قیمت ملک خود، معاملات تهاتری داشته باشند تا از این طریق هم زیان کمتری تجربه کنند و هم سرمایه خود را به گردش درآورند.این نوع معامله که به آن تهاتر یا معاوضه نیز گفته میشود، به این صورت است که به جای پرداخت پول نقد، خودرو و زمین و سایر دارایی های غیر منقول با ملک یا زمین دیگری معاوضه می شود. این روش معمولاً برای افرادی که به دنبال تنوع در سرمایهگذاری اند یا نیاز به جابجایی دارند، مناسب است. تهاتر مسکن با ویلای شمال، خودرو، زمین کشاورزی و حتی دام، بخشی از ما به ازاهایی است که صاحبان ملک از آن برای معاملات تهاتری استفاده می کنند. در این بین معاوضه مسکن با خودرو، بیشترین فراوانی را در معاملات این حوزه دارد. تجارت برای بررسی این نوع معاملات پایشی گسترده ای را هم در اپلیکیشن های مجازی و هم در دفاتر مشاور املاک و آگهی های تهاتری صورت داده تا مخاطبان تصویری از این نوع معاملات به دست آورند.
روایت اول: خانه در ازای خودرو و ویلا
با یکی از واسطه های معاملات مسکن که در فضای مجازی، آگهی های فراگیری را ثبت می کند، تماس گرفته و درباره معاملات تهاتری از او می پرسم. می گوید: این روزها وضعیت بازار مسکن در رکود کامل قرار دارد. هیچ آدم عاقلی میلیاردها تومان پول بی زبان خود را در بازار مسکن فریز نمی کند. یا باید قیمت واحدهای مسکونی بین 30 تا 40درصد پایین تر از قیمت روتین بازار باشد یا اینکه امکان فروش فعلا وجود ندارد. محسن که 10 سال است در حوزه خرید و فروش املاک فعالیت دارد می گوید: « 4سال است که در فضای مجازی فعالیت می کنم، از سال 1403 وضع معاملات وخیم تر شده است. مدتی قبل یک آپارتمان 3خوابه در فاز 3اکباتان را در ازای یک خودروی تویوتا پرادوی 2008، یک زمین 500متری در محمد شهر کرج و کمی پول نقد معاوضه کردم.» او ادامه می دهد« حسن این نوع معاملات این است که یک طرف خریدار را به هدفش که خرید ملک است می رساند و هم به فروشنده این امکان را می دهد که مسکن و ملک خود را با قیمت مناسب محاسبه کرده و به فروش برساند.»
روایت دوم: برای کوچ به شهر زمینت را بده!
روایت دوم رضا دهقان نیری کشاورزی است که دو قطعه زمین خود در سهیلیه ساوجبلاغ را به صورت تهاتری با یک آپارتمان ، دو خودرو و چند تن برنج معاوضه کرده است. او در گفتگو با تجارت درباره ساز و کار معامله تهاتری می گوید:« این زمین ها از پدرم به من ارث رسیده است. من هم معلم بازنشسته و هم کشاورز و باغدار هستم. مدتها خانواده ام که شامل 2پسر جوان و یک دختر است به من فشار می آوردند که خانه ای در کرج بخرم. اما پول نداشتم. حقیقتا خودم زندگی در روستا را ترجیح می دهم. نهایتا با فشار خانواده 1قطعه زمین 500متری ام را آگهی کردم. اما به دلیل رکود یا مشتری پیدا نمی شد یا با قیمت هایی بسیار پایین متقاضی وجود داشت. »
دهقان نیری با اشاره به اینکه فشار خانواده بیشتر می شد، می گوید:« نهایتا فردی پیدا شد که در کار ساخت و ساز ملک و مسکن بود. او پیشنهاد داد که 500 متر زمین در نقطه مرغوب این منطقه را از من بگیرد و در ازای آن یک آپارتمان 100متری در گلشهر کرج به من بدهد. ضمن اینکه 2خودروی ال 90 و پژو دسته دوم به عنوان ثمن معامله بپردازد. اما من قبول نکردم، نهایتا پذیرفت که در یکی از زمین های خالی من یک ویلای 200متری هم به صورت رایگان برایم بسازد و 500کیلو برنج هاشمی و 400میلیون تومان نقدی هم به من بدهد. هرچند همچنان، قیمت زمین من بیشتر بود، اما به خاطر فشار خانواده ناچار پذیرفتم .» او در پایان می گوید:« راستش من معلم و کشاورز هستم و به آدم ها اعتماد می کنم. پس از پایان معامله برای گرفتن 400میلیون تومان نقد، اذیت شدم. ضمن اینکه طرف مقابل من 100متر از زمین مرا هم بالا کشید. در کل در این معامله ضرر کردم. پس از نقل مکان متوجه شدم آپارتمانی که به من واگذار شده محل گذر خط مترو بوده و هر 15دقیقه یکبار می لرزد! حالا هم پسرم می خواهد ازدواج کند و باز هم به من فشار می آورد که زمین بفروشم و برای او عروسی بگیرم!»
روایت سوم: آپارتمان در ازای خانه کلنگی
روایت بعدی تهاتر 2آپارتمان با متراژ105متر و قیمت هر متر مربع 81میلیون تومان در افسریه شمالی با یک خانه کلنگی است. در توضیحات این آگهی ذکر شده:« ۲عدد آپارتمان با یک مورد ملک کلنگی در افسریه شمالی معاوضه می گردد ،بقیه اطلاعات را بصورت تلفنی پاسخگو هستیم.» وقتی با او تماس میگیرم، می گوید:« سازنده مجتمع مسکونی است، قصد دارد ملک کلنگی در مناطق جنوبی، شرقی یا مرکزی تهران را با این دو آپارتمان تهاتر کند.» قیمتی که او برای 2آپارتمان خود نظر گرفته 8.5میلیارد تومان است. از او می پرسم آیا فقط با خانه کلنگی تهاتر انجام می دهد؟ می گوید:« بله، همین الان مشتری تهاتری با خودرو و ویلای شمال وجود دارد. فرد دیگری هم هزار متر زمین در دماوند را برای تعویض پیشنهاد داده بود. اما چون قصد ساخت و ساز دارم، تنها این واحد را به ملک کلنگی معاوضه می کنم.» او ادامه می دهد:« بسیاری از شهروندان خانه کلنگی خود را به یک معمار و سازنده واگذار می کنند تا 4 یا 6واحد بسازد و بعد 2الی 3واحد را پس از 2الی 3سال به صاحب ملک کلنگی واگذار کند. من این 2واحد را زودتر و حاضر و آماده تحویل می دهم. برای کسانی که قصد اینگونه معاملات را دارند، مورد من اکازیون است، چون به سرعت به واحدهایشان می رسند و نیازی نیست 2تا 3سال معطل شوند.»
روایت آخر: کلاهبرداران در کمین نشسته اند
با توجه به رونق معاملات تهاتری این روزها بسیاری از کلاهبرداران در کمین متقاضیان این نوع معاملات نشسته اند. با توجه به این واقعیت که در ایران هیچ نظارت خاصی بر آگهی های مجازی و اپلیکیشن های عرضه کالا و مسکن وجود ندارد، کلاهبرداران به راحتی می توانند از این خلاء استفاده کرده و اقدام به فروش ملک به چند نفر یا فروش اموال غیر کنند. در یک نمونه در ماهدشت کرج، واحدهای مسکونی یک مجتمع به صورت تهاتری به چند نفر فروخته شده است. وکیل یکی از این خانواده های خسارت دیده به تجارت می گوید:« فرد کلاهبردار حسابدار این مجتمع ها بوده است. مردمی که برای بازدید پروژه می آمدند به این فرد اعتماد کرده و از او درباره خرید خانه پرس و جو می کردند. او هم برای رد گم کنی، پیشنهاد معامله تهاتری را می داد و در ازای خودرو و سکه و حتی دلار، قراردادهای فروشی را تنظیم می کرد. متاسفانه 12واحد این مجتمع به 30نفر فروخته شده است و از هر کدام هم بین 800 تا 1میلیارد تومان پول نقد، کالا، دام،خودرو و...دریافت شده است. اینگونه است که معاملات تهاتری مسکن در ایران مانند بسیاری از حوزه های دیگری در فضای غیر شفاف مبهم جریان دارد. در بسیاری از موارد هم این منافع مردم دهک محروم است که مورد تهاجم سوداگران و سودجویان قرار می گیرد.