روزنامه اعتماد
1404/11/21
راهي براي خروج از بحران مسكن
بحران مسكن در ايران ديگر صرفا يك مساله اقتصادي يا بخشي نيست؛ به يك مساله اجتماعي-سياسي بدل شده كه مستقيما با امنيت سكونتي، ثبات خانوار و اعتماد عمومي به سياستگذاري گره خورده است. افزايش مستمر اجارهبها، رشد جمعيت مستاجر و افول اميد به خانهدار شدن، نشانههاي روشني از فرسودگي الگوي مسلط سياست مسكن در ايران است؛ الگويي كه دههها بر «مالكيتمحوري» بنا شده و امروز بيش از هر زمان ديگري ناكارآمدي و هزينههاي پنهان خود را آشكار كرده است. آنچه اين بحران را برجستهتر ميكند، همزماني شواهد آماري بازار با سيگنالهاي روشن افكار عمومي است؛ تركيبي كه سياستگذار ديگر نميتواند آن را ناديده بگيرد. دادههاي افكارسنجي، تصوير روشني از اين بنبست ارايه ميدهد. براساس پيمايش «افكارسنجي ملت»، حدود ۷۱درصد شهرنشينان از افزايش قيمت مسكن در يك سال گذشته خبر دادهاند و در ميان غيرمالكان، بيش از ۵۲درصد اصلا اميدي به خانهدار شدن طي پنج سال آينده ندارند. اين نااميدي، نه ذهني و رواني، بلكه ريشهدار در واقعيتهاي اقتصاد كلان است: تورم مزمن، كاهش ارزش پول ملي، رشد هزينههاي ساخت و افت درآمد واقعي خانوار مهمترين اركان اين نااميدي ارزيابي ميشود. اما نكته قابلتأمل آنجاست كه همين افكار عمومي، در برابر مسير جايگزين، واكنشي كاملا متفاوت نشان ميدهد. ۶۹درصد پاسخگويان اعلام كردهاند در صورت نداشتن مسكن مناسب، حاضر هستند در مسكن استيجاري دولتي يا حمايتي سكونت كنند و ۸۱درصد اين سياست را براي كمك به خانوارهاي كمدرآمد، كارآمد ميدانند. حتي در انتخاب بين «مالكيت در حاشيه» و «اجاره در شهر»، ۴۱.۶درصد ترجيح دادهاند مستاجر مسكن دولتي در داخل شهر باشند؛ عددي معنادار در جامعهاي كه مالكيت همواره يك ارزش مسلط بوده است.شكست سياستهاي مالكيتمحور؛ از انحراف هدف تا اتلاف منابع- با وجود اين شواهد، سياستگذاري مسكن در ايران همچنان عمدتا اسير منطق مالكيتمحور بوده؛ سياستي كه نه تنها به هدف حمايت از دهكهاي پايين نرسيده، بلكه منابع كمياب و راهبردي دولت را نيز مستهلك كرده است. زمين شهري و تسهيلات يارانهاي، دو سرمايه كليدي دولت به همراه سرمايه اجتماعي و اعتبار دولت در مداخله در بازار مسكن هستند؛ سرمايههايي كه در سياستهاي تمليكي، بهصورت يكبار مصرف هزينه ميشوند و عملا از چرخه سياستگذاري خارج ميگردند. در مدلهاي مالكيتمحور، زمين دولتي پس از واگذاري، براي هميشه از اختيار حاكميت خارج ميشود؛ حتي اگر به دست فردي برسد كه واجد نياز واقعي نبوده يا در ادامه، امتياز يا واحد را بفروشد، اجاره دهد يا خالي نگه دارد. دادههاي رسمي نشان ميدهد در طرحهاي پيشين، ازجمله مسكن مهر و نهضت ملي، بخشي قابلتوجه از واحدها يا فروخته شده يا اصلا به سكونت گروه هدف نرسيدهاند. در افكارسنجي انجام شده، از ميان ثبتنامكنندگان اين طرحها ۱۶.۶درصد واحد يا امتياز دولتي خود را فروختهاند. در كنار زمين، تسهيلات يارانهاي بانكي نيز در اين الگو دچار هدررفت ساختاري شده است. وامهايي كه با نرخ ترجيحي و خط اعتباري خاص تخصيص مييابند، در مدل مالكيتمحور اغلب به دهكهاي مياني و بالاتر ميرسند. بررسي دادههاي سامانه TEM نشان ميدهد بيش از ۵۰درصد تاييدشدگان نهضت ملي مسكن در دهكهاي ششم تا دهم قرار دارند؛ يعني خارج از دايره «نيازمندترها» كه اصل ۳۱ قانون اساسي بر آن تاكيد دارد. نتيجه روشن است: منابع يارانهاي محدود دولت، به جاي كاهش فقر مسكن، به تقويت نابرابري و حتي سوداگري منجر گرديد .
مسكن استيجاري حمايتي؛ بازگشت عقلانيت به سياست مسكن- در برابر اين تجربه پرهزينه، مسكن استيجاري عمومي و حمايتي يك چرخش پارادايمي محسوب ميشود. در اين مدل، مالكيت دارايي (زمين و ساختمان) حفظ ميشود و دولت يا نهاد عمومي، از طريق اجارهداري حرفهاي، امكان هدفگيري، پايش، بازتخصيص و مداخله مستمر را دراختيار دارد. زمين دولتي ديگر «خرج» نميشود، بلكه به دارايي مولد و بيننسلي بدل ميگردد؛ دارايياي كه ميتواند دههها در خدمت سياستهاي مختلف اجتماعي باقي بماند و ابزاري دراختيار براي شرايط مختلف بحراني و غيربحراني باشد. تجربههاي جهاني نيز مويد همين منطق است. در كشورهايي مانند هلند، اتريش و فرانسه، بين ۲۰ تا ۳۰درصد موجودي مسكن در قالب اجاره اجتماعي يا حمايتي اداره ميشود. وجه مشترك اين الگوها، تمركز بر عرضه پايدار، اجارهداري حرفهاي و مداخله هوشمند دولت به جاي قيمتگذاري دستوري و بيثمر به ويژه در شرايط ناپايدار اقتصادي است.
جمعبندي- مسكن استيجاري عمومي و حمايتي، نه يك سياست موقت براي عبور از بحران، بلكه يك زيرساخت نهادي براي تنظيم پايدار بازار مسكن است. دادههاي افكار عمومي، شواهد اقتصادي و تجربههاي جهاني، همگي بر يك نكته مشترك دلالت دارند: ادامه سياستهاي مالكيتمحور، به معناي اتلاف زمين، هدررفت تسهيلات يارانهاي و تعميق بحران مسكن است. گذار به مسكن استيجاري حمايتي، به ويژه اگر با نهاد متولي مشخص، اجارهداري حرفهاي، مكانيابي درونشهري و هدفگيري دقيق دهكهاي پايين همراه شود، ميتواند همزمان سه هدف را محقق كند: حفظ منابع دولت، افزايش امنيت سكونتي و تعديل پايدار بازار اجاره. امروز، اين گذار ديگر يك انتخاب سياستي نيست؛ يك امر ملي است. تحليلگر مسكن
سایر اخبار این روزنامه
۲۲ بهمن دشمن را مأيوسكنيد
بازگشت طلا
تذکر رییسجمهور به صدا و سیما
مردم همچنان اميدوارند
بازداشت و احضار شماری از فعالان اصلاحطلب
معلق ميان گزارش اجتماعي و درام سينمايي
نسل زد و فضاي كار اشتراكي
ديپلماسي اهرم اعراب در مقابل اسراييل
نسخه «همدلي اجتماعي» براي عبور از اندوه جمعي
عدالت ترميمي به جاي تقابل قضايي؟
ديپلماسي امام خميني(ره) نامه به رهبران (۱۶)
نگاهی به خردهفرهنگها در جشنواره فجر
بچهها من را به زندگي برگرداندند
معرفت جسم
رييس شويي
سوگ وقتي احساس كافي نيست
بازخواني روابط انساني در سينماي سروش صحت
يك گفتوگوي نو در وزارت خارجه
فقيران پايين شهر عليه گربههاي بالا شهر
نوآوري در فرآيندهاي مشاركت اجتماعي
راهي براي خروج از بحران مسكن
ديپلماسي اهرم اعراب در مقابل اسراييل
نسخه «همدلي اجتماعي» براي عبور از اندوه جمعي
عدالت ترميمي به جاي تقابل قضايي؟
نگاهی به خردهفرهنگها در جشنواره فجر