گروه مسکن: بهار امسال راه اندازی بورس مسکن به عنوان یکی از ر اه های ایجاد ثبات و مدیریت بازار مسکن در دستور کار قرار گرفت و وزیر اقتصاد خبر از راه اندازی بورس مسکن داد. اما بورس مسکن چیست و چگونه می تواند قیمت مسکن را متعادل کرده و مردم را به خانه دار شدن نزدیک کند.

همانطور که می دانید کلاهبرداری های زیادی در بحث پیش فروش مسکن روی داده که اعتماد مردم را تا حد بسیار زیادی برای سپردن سرمایه خود به سازندگان از بین برده است. از این رو کشور ما سالهاست از استفاده بهینه این ابزار بسیارکاربردی مغفول مانده و آنطور که سایر کشورها از این مدل تامین مالی برای خانه دار کردن مردم استفاده می کنند، در کشورما مورد استفاده قرار نگرفت. ابزاری که می توانست بخش عمده ای از تامین مالی و خرید مسکن را در هر دوسمت عرضه و تقاضا بهبود بخشد.

بورس علاوه بر شفافیت زیادی که در انجام معاملات و نظم و توجهی که در حسابرسی ها دارد، بستری برای تامین مالی پروژه-های بزرگ فراهم کرده است. می توان گفت با راه اندازی بورس مسکن، تامین مالی برای پروژه های بزرگ با ریسک بسیار کم امکان پذیر می شود که از طریق انتشار اوراق می توان این تامین مالی ها را انجام داد. بدین صورت که صندوق های زمین و ساختمان و شرکت های جدید که به واسطه راه اندازی بورس مسکن ایجاد خواهد شد، پروژه های ساختمانی را آغاز کرده و به همان صورت که در گذشته پیش فروش می شد، به انتشار اوراق می پردازند. این فرآیند علاوه بر اینکه به سازندگان کمک می کند تا بتوانند پیش از آغاز پروژه واحدهای خود را پیش فروش کنند، مردم نیز به راحتی و با ریسک بسیار پایین سرمایه خود را برای خرید ملک آن هم با قیمت مناسب تری در اختیار سازنده می گذارند.

در این رابطه یک مقام مسئول در بخش مسکن گفت: انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در شرایط رکود بازار مسکن، هم به حفظ قدرت خرید مسکن کمک و هم تأمین مالی تولید را تقویت می کند. روزبه ظهیری هاشمی گفت: عامل اصلی اتفاقات یک سال گذشته در بازار مسکن و افزایش قیمتی که داشتهایم، فراتر از بازار مسکن بوده است. در این بخش، بحث عرضه و تقاضا تنها دلیل نبوده و اگر نمودار تغییر قیمت دلار را نسبت به مسکن بررسی کنید، متوجه میشوید که با بالا رفتن قیمت ارز، قیمت مسکن هم بالا رفته است. وی ادامه داد: رسیدن به قیمت متوسط ۲۷ میلیون تومان برای هر متر مربع در تهران تنها موجب کاهش قدرت خرید مردم شده است. مؤلفههای تغییر قیمت و نوسان را فقط نمیتوان با اقتصاد در نظر گرفت و مؤلفههای سیاسی و بینالمللی هم در این تنشها تأثیر مستقیمی دارد.

وی گفت: از اوایل خرداد بود که با سیاستهای وزارت راه و شهرسازی در خصوص ورود مسکن به بورس، این موضوع به طور جدی پیگیری شد و علاوه بر عرضههای فیزیکی، بحث انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن نیز مورد توجه قرار گرفت.

این کارشناس توضیح داد: فرض کنید که بنده به عنوان یک سازنده، یک پروژه را که واحدهایی با متوسط ۹۰ متر مربع است را بسازم و از این اوراق استفاده کنم و قرار است پروژه در سه سال ساخته شود. مثلاً اوراق را اینگونه تنظیم کردهایم که در سه مرحله انتشار اوراق صورت گیرد و قیمت عرضه در هر مرحله با قیمت کارشناسی ساخت، اوراق منتشر شود؛ به طوری که در سال اول اوراق ۳۰ درصد از ۹۰ متر را عرضه میکنیم و کدهای حقیقی فقط میتوانند، خریداری کنند. سال دوم که اوراق میخواهد، منتشر شود با قیمت کارشناسی روز قیمتش متفاوت میشود. زمانی که پروژه به مرحله تحویل رسید و اوراق شما بهاندازه خرید یک مسکن نباشد، میتوانید آن را به بازار ثانویه ببرید و بفروشید و سازنده تعیینکننده قیمت نیست، بلکه قیمت کارشناسی تعیین کننده قیمت مسکن است.

به گفته این کارشناس متأسفانه در حال حاضر در فضای پیش فروش، قوانین به خوبی اجرا نمیشود. فرض کنید میخواهید خانه ۷۰ متری را با متوسط قیمت ۲۰ میلیون تومان خریداری کنید؛ برای این واحد باید ۳۰ درصد نقد پرداخت کنید و مابقی را میتوانید ۱۶۰ میلیون وام بگیرید و اگر قرار باشد ۳ ساله آن را تحویل بگیرید، باید سالانه ۴۰۰ میلیون توسط خریدار پرداخت شود. سوال اینجاست که خریدار که متوسط ماهانه ۱۰ میلیون درآمد ناخالص دارد چگونه میتواند با پیش خرید، صاحبخانه شود؟ این در حالی است که در اوراق سلف اگر شما در سه سال نتوانستید صاحبخانه ۷۰ متری شوید، ولی به میزان خانه ۴۰ متری اوراق خریدهاید، قدرت خریدتان حفظ شده است. میتوانید در پروژه دیگر آن انبوهساز اوراق بخرید و طی ۷ تا ۱۰ سال میتوانید صاحبخانه شوید و موضوع مشاع بودن خانه هم مطرح نیست.