بازار مسکن؛ استقلالی ویران‌کننده

آفتاب یزد:در یکی دو سال اخیر قیمت مسکن افزایش چشمگیری داشته است. هر کسی که به دنبال خرید مسکن بود یا به طور کلی از خواسته‌ی خویش دست شسته و به کرایه کردن منزل رضایت داده است و یا این که با قیمتی چند برابر موفق به خرید مسکن شده است. چه بسیار خانواده‌هایی که پس از اتمام قرارداد کرایه منزلشان مجبور به اجاره کردن خانه‌ای در محله‌ای ارزان‌تر و یا حاشیه‌ی شهرها شده‌اند. بازار مسکن این چنین رویاهای بعضی از خانواده‌های ایرانی را نقش بر آب کرده و داشته‌های بعضی دیگر از آن‌ها را با بی‌رحمی ستانده است.
>آغاز یک روند افزایشی
از سال 97 قیمت سکه و ارز دچار یک روند افزایشی شد. هر چند در طول این روند بارها قیمت دچار نوسان شد و حتی پایین آمد اما به طور کلی روند افزایشی غالب بود. افزون بر قیمت ارز و سکه قیمت خودرو و مسکن هم بسیار افزایش یافت. قیمت کالاهای ریز و درشت نیز هر کدام به نوبه‌ی خود با یک روند افزایشی رو به رو بود. شاید نتوان کالا و خدمتی را نام برد که با افزایش محسوس قیمت مواجه نبوده باشد. این روند زندگی و سرمایه‌ی بسیاری از مردم ایران را تحت تاثیر قرار داد. بسیاری از مردم از شرایط متحمل ضرر شدند و البته بخشی هم توانستند به نحوی سودی حاصل کنند که از موضوع این گزارش خارج است.
>سخنان بی‌نتیجه

در این میان یکی از مهم‌ترین اتفاقاتی که رخ داد افزایش چشمگیر قیمت مسکن بود. البته که افزایش قیمت‌ها در مورد همه‌ی کالاهای منقول و غیرمنقول بسیار شرایط زندگی را برای مردم ما سخت و ناگوار کرد اما آن چه که تاثیر جبران نا‌پذیر یا سخت‌جبرانی بر زندگی ایرانیان گذاشت، افزایش قیمت مسکن بود. حرف‌ها و سخن‌های بسیاری درباره‌ی وضعیت این بازار در یکی دو سال اخیر از زبان مسئولان و کارشناسان شنیده شده است. اما هیچ کدام این سخن‌ها و اظهار نظرها راه به جایی نبرده است. نه پیشنهاد‌ها نتیجه داد و نه هشدارها. آب از آب تکان نمی‌خورد و تنها چیزی که اتفاق می‌افتاد افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن بود.
>مسکن از ارز پیروی نکرد
با وجود این که قیمت ارز و سکه از سال 97 روند افزایشی به خود گرفت اما بالاخره دست از شتاب برداشت و راه هموار را پیش گرفت. در ماه‌های اخیر قیمت سکه و ارز از یک ثبات نسبی برخوردار بود. اما با این وجود قیمت مسکن در حال افزایش بود. شاید بهتر باشد بگوییم که قیمت مسکن در حالی روند افزایشی داشت که نه تنها قیمت سکه و ارز دچار ثبات شده بود بلکه زمزمه‌هایی هم راجع به مذاکرات وین بود. در حال حاضر نیز که این مذاکرات جدی‌تر شده است و همچنان سکه و ارز بر خطر مستقیم جا خوش کرده‌اند، بازار مسکن همچنان راکد است.
>مسکن و ارز؛ همبستگی ضعیف
مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن در این باره به آفتاب یزد می‌گوید: «نکته‌ی مهمی که باید در این جا اشاره کنم این است که بین مسکن و ارز همبستگی کامل وجود ندارد. این گونه نیست که نوسان یکی بر نوسان دیگری هم اثر‌گذار باشد و نوسان‌ها با هم منطبق نیستند. اگر یکی صعودی باشد لزوما دیگری نیز صعودی نیست. ممکن است برعکس باشد. این که تصور می‌شود این دو با هم همبستگی دارد ناشی از تحولات چند سال اخیر است. به طور کلی این همبستگی ضعیف است اما در چند سال اخیر تقویت شده است. اگر به آمارهای ده سال رجوع کنید متوجه می‌شوید که این همبستگی چقدر ضعیف است. هم بازار مسکن و هم قیمت ارز بسیار از تورم تاثیر می‌پذیرد. حال اگر ما این تورم را کنار بگذاریم و مستقل از آن قیمت مسکن و ارز را بسنجیم متوجه می‌شویم که همبستگی کمی میان آن‌ها وجود دارد.»
>لزوم ایجاد اعتماد
سلطان محمدی در ادامه می‌افزاید: «البته این نکته را هم باید
مد نظر قرار داد که قیمت ارز و سکه کاهش نداشته است بلکه دچار ثبات شده است. مسکن هم تقریبا با ثباتی نسبی رو به رو بوده است. قیمت مسکن در طول دو سال گذشته با روندی نوسانی موجه بوده است. اما واقعیت این است که در حال حاضر افزایش قیمت کمتر شده است و بازار از ثبات برخوردار شده است. اگر نسبت به بازار ارز اعتمادی ایجاد شود، احتمالا در طول سال بعد قیمت مسکن هم باثبات‌تر خواهد شد. حتی ممکن است قیمت آن در حد اندکی کاهش نیز شود. در ضمن باید خاطرنشان کنم که هر چند که مسکن قیمتی افزایشی داشته اما رشد قیمت آن در مقایسه با بعضی از بازارها نظیر بازار بورس خیلی شدید نبوده است.»
>تورم مزمن عامل رکود بازار مسکن
این کارشناس حوزه‌ی مسکن درباره‌ی ارتباط تورم و بازار مسکن اضافه می‌کند: «هر زمانی که بازار مسکن با رکود جدی مواجه شده حتما در جامعه تورم مزمن نیز وجود داشته است. الان که تورم برقرار است مسکن دچار رکود شده است. انتظار ما این است که اگر این وضعیت حباب است، با ثبات بیشتر و بهتر قیمت ارز، حباب بترکد و قیمت مسکن ثابت‌تر شود و حتی کمی کاهش یابد. یا حتی اگر قرار است افزایش یابد، رشد آن بسیار محدود باشد. وقتی در کشور شرایط تورمی بالایی داریم، قیمت همه کالاها افزایش می‌یابد. در کشور ما در حال حاظر تورم بالای 35 در صد است و حتی تورم نقطه به نقطه‌ی فروردین حدود 50 درصد اعلام شده است. این اتفاق باعث شده است که علاوه بر قیمت کالاها، حقوق و دستمزد هم نسبت به دو سال اخیر دو برابر شود. پس قیمت مسکن هم به تبع افزایش داشته است.»
>مسکن، کالایی دور از دسترس
سلطان محمدی در ادامه در مورد ارتباط درآمد‌ خانوارها و قیمت مسکن بیان می‌کند: «افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر سبب شده است که بسیاری از خانواده‌ها توان تهیه‌ی مسکن را نداشته باشند. قیمت به قدری نگران‌کننده افزایش یافته است که با چند سال درآمد و پس‌انداز هم نمی‌توان به خرید مسکن خوشبین بود. مسکن برای خانواده‌های متوسط و متوسط به پایین بسیار دور از دسترس شده است. در طول سه چهار سال گذشته درآمد خانوادها حدود 15 درصد کاهش داشته است. همچنین باید اشاره کنم که در طول 10 سال گذشته، نه‌تنها مجموعا درآمدها رشدی نکرده بلکه پس‌اندازها نیز کاهش یافته است.»
>افزایش شدید قیمت زمین در شهرهای بزرگ
این کارشناس بخش مسکن در ادامه به دلایل افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته اشاره می‌کند و می‌گوید: «یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، افزایش شدید قیمت زمین در شهرهای بزرگ است. دلیل دیگر افزایش هزینه‌های دولتی و افزایش هزینه‌های مجوزهای قانونی بوده است. هزینه‌های مجوزها چند برابر شده است و مالیات و هزینه‌ی ساخت بالا رفته است. همچنین به دلیل قیمت زیاد کالاها، قیمت مصالح نیز بسیار بالا رفته است. همه‌ی این افزایش قیمت‌ها در مجموع منجر به افزایش قیمت مسکن شده است. این افزایش قیمت در حالی اتفاق افتاده که درآمد خانوارها همچنان پایین است. به همین دلیل مسکن برای بسیاری از شهروندان دور از دسترس شده است.»
>راه حل‌های برای حل مشکل گرانی مسکن
سلطان محمدی در پایان به چند راه حل برای برون رفت از مشکل گرانی مسکن اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: «اولین راه حلی که باید به آن اشاره کنم این است که در کشور باید رشد اقتصادی قابل قبولی اتفاق بیفتد. در پی آن باید درآمدها افزایش داشته باشد. مورد سوم این است که وزارت مسکن و شهرسازی باید زمین‌های بیشتری را در اطارف شهرهای بزرگ برای ساخت و ساز مسکن آماده کند. البته برای این کار باید امکاناتی را هم فراهم کند که مهم‌ترین آن‌ها افزایش راه‌های دسترسی شهرهای اقماری به شهرهای بزرگ است؛ مانند راه‌های ریلی و اتوبوس و غیره. مورد بعدی و بسیار مهم کنترل و کاهش تورم است. باید سیاست‌هایی پیش گرفته شود که بتوان نقدینگی و تورم را مهار کرد. اگر نقدینگی و تورم مهار شود در پی آن کسری بودجه‌ی دولت نیز از بین می‌رود. و سرانجام این که باید سیاست‌های اقتصادی و پولی و مالی را افزایش دهیم.»
بر پایه‌ی این گزارش بازار مسکن با وجود ارتباطی که با دیگر بازارها دارد، از استقلالی نسبی نیز برخوردار است. استقلالی که این روزها به آسیب بیشتری منجر شده است. شاید بتوان از این مستقل بودن در جهت بهبود شرایط استفاده کرد نه این که آن را به حال خود رها کرد. آن چه که برای مسکن اتفاق افتاده است، مهارشدنی است. هرچند ضرری که متوجه خانواده‌ها شده شاید در زمان بسیار طولانی جبران شود. اما آن چه مهم است اراده‌ی قوی و برنامه‌ریزی مطمئن برای مقابله با این شرایط است تا بتوان همچنان ماهی تازه‌ای از آب گرفت.