روزنامه جهان صنعت
1396/01/19
دورنمای اقتصاد مسکن 96 در گفت‌و‌گو با جمشید پژویان؛
گروه مسکن- سیاستگذاری بخش مسکن طی سال‌های گذشته دچار تحولاتی اساسی شده که این تحولات به اندازه تفاوت در دیدگاه‌های کلان دولت‌های نهم و دهم نسبت به دولت یازدهم عمیق و بنیادین بوده است. دولت یازدهم در بخش ساختوساز به طور ایدئولوژیک از تصدی‌گری و ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهرها کنار کشیده و سایر سیاست‌ها نیز به طور عمده در ایجاد « بازار بدهی» متمرکز شده است. در این شرایط بسیاری از متقاضیان مسکن که به طور بالقوه ظرفیت ورود به بازار را دارند تا انتخابات ریاست‌جمهوری امسال دست نگه داشته‌اند چراکه اگر دولت بعد به تغییر سیاست‌های کلی حوزه مسکن اقدام کند معادلات بازار به گونه دیگری رقم خواهد خورد. بر اساس سنتی نامبارک در ایران، کلیه فعالیت‌های اقتصادی تا چندماه پیش از انتخابات ریاست جمهوری تحت تاثیر فعالیت‌های سیاسی قرار می‌گیرد و به همین ترتیب بخش مسکن نیز در این ماه‌ها دچار افول خواهد شد.آنچه سیاستگذاران اقتصاد مسکن بر آن تاکید ویژه‌ای دارند، «تغییر پارادایم» در حوزه سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن است. این دو ویژگی به سادگی در عملکرد وزارت راه‌و‌شهرسازی در تغییر رویکرد نحوه تسهیلات دهی و طرح‌هایی مانند مسکن مهر آشکار شد. به گفته حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه‌و‌شهرسازی هر چند طی سال‌های اخیر جهت حرکت سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن از الگوی غالب تقاضا در بازار واحدهای مسکونی فاصله گرفته و عمده سرمایه‌های ساختمانی هم‌اکنون در واحدهای لوکس و فروش نرفته بلوکه شده است اما چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن و تحلیل رفتار سمت تقاضا حاکی است از این به بعد پارادایم غالب بر ساخت‌وسازها باید به سمت ساخت مسکن مصرفی برای «خانه اولی‌ها»، «بدمسکن‌ها و افراد ساکن در بافت‌های فرسوده»، تامین «مسکن اجتماعی» برای دهک‌های یک تا چهار اقتصادی و «اقشار متوسط» متقاضی واحدهای معمولی و مصرفی در بازار مسکن هدایت شود.
ملزومات رونق در سال 96
در این شرایط آنچه برای متقاضیان بازار مسکن از اهمیت زیادی برخوردار است، مشاهده رونق به طور ملموس در بازار است. نگاهی به آمار اقتصاد مسکن به روایت مراجع رسمی نشان می‌دهد که فعالیت‌های دولت یازدهم در جهت خروج از رکود به طور نسبی مسکن را وارد فاز پیش رونق کرده است. با این وجود رکود اقتصادی هنوز باعث نشده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به میزان قابل قبولی رشد کند. رشد شاخص‌های مربوط به ساختوساز مسکن و افزایش قیمت در سال گذشته نشانه‌های مثبتی است که از ورود فضای اقتصاد مسکن به فاز رونق خبر می‌دهد اما به گفته کارشناسان بهبود نسبی شاخص‌ها نمی‌تواند به طور ملموس بازار را تکان دهد.
در این میان برخی از فعالان اقتصاد مسکن که دیدگاه نزدیک تری به سیاستگذاری رسمی مسکن در کشور دارند معتقدند کلانشهرهای کشور دیگر ظرفیت ساختوساز جدید را ندارند و بر همین اساس دوران طلایی ساختوساز و افزایش چشمگیر صدور پروانه‌های ساختمانی به سر آمده است. این عده معتقدند در این شرایط دولت باید رفع پدیده «بد‌مسکنی» از طریق ساختوساز در بافت‌های فرسوده و افزایش تسهیلات برای تحریک تقاضا را در دستور کار قرار دهد. در شرایطی که چشم‌انداز سیاست ایران در انتخابات پیش رو تا حد زیادی به شرایط اقتصادی گره خورده است، این پرسش که دولت بعدی در سال پیش رو چه اقداماتی را در حوزه مسکن باید انجام دهد، اهمیت ویژه‌ای دارد.
مسکن، ذخیره پولی برای روز مبادا
در همین زمینه جمشید پژویان، کارشناس اقتصادی در گفت و گو با «جهان صنعت» توضیح داد: مسکن نسبت به صنایع دیگر ثبات بیشتری دارد. به عبارتی دیگر تقاضا برای مسکن به این علت نیست که مردم به خانه به چشم سرپناه نگاه می‌کنند، این در حالی است که در اغلب کشور‌های اروپایی مسکن جنبه سرپناه دارد به همین علت بخش عمده مردم در این کشور‌ها اجاره‌نشین دولت یا شهرداری هستند و در خانه‌هایی که به صورت انبوه ساخته و اجاره داده میشود، زندگی می‌کنند.
وی در ادامه افزود: با این حال در کشور‌هایی که تامین اجتماعی در سطح پایین‌تری قرار دارد، مانند ایران و آمریکا، مسکن در درجه اول تبدیل میشود به یک منبع دارایی برای تامین اجتماعی یا نوعی دارایی برای روز مبادا.
ویژگی‌های بنیادین در رفتار اقتصاد مسکن
پژویان ادامه داد: به همین دلیل است که تقاضا برای خرید و مالکیت مسکن کاملا با آنچه در اروپا رواج دارد متفاوت است. در کشور‌هایی مانند کشور ما معمولا تقاضای بالایی برای خرید مسکن وجود دارد و در نتیجه هم قیمت مسکن و هم رونق و رکود بازار مسکن به صورت دوره‌ای تغییر می‌کند، یعنی یک دوره افزایش قیمت در این حوزه مشاهده میشود و بعد از آن افزایش ادامه پیدا نمی‌کند. حتی در کشوری مانند آمریکا که اغلب مردم بخش عمده‌ای از هزینه مسکن خود را وام گرفته و بدهکار هستند، برخی به خاطر سود بالای وام‌ها ناچار می‌شوند خانه خود را بفروشند تا بتوانند قیمت آن را بپردازند.
پژویان افزود: اما در ایران از آنجایی که وام در سطح بالایی پرداخت نمی‌شود و اغلب افراد مالکان خانه‌ها هستند، می‌بینیم که دوره رکود خط نسبتا صافی است یعنی کاهش قیمت ممکن است اتفاق بیفتد ولی نه به صورت عمده و اساسی. دوره رونق نیز معمولا ناشی از درآمد‌های نفتی و بالا رفتن ارزش دارایی‌های دیگری است که می‌تواند به مسکن تبدیل شود؛ به خصوص اینکه در این زمینه انواع مختلفی از دارایی از جمله سکه، ارز، فرش، زمین و... را داریم.وی در ادامه توضیح داد: وقتی قیمت این دارایی‌ها در یک دوره افزایش پیدا کند به حدی می‌رسد که خانوار‌ها می‌توانند با تبدیل آنها به مسکن تقاضای مسکن را بالا ببرند. افزون بر این تقاضا برای مسکن همیشه به دلیل رشد جمعیت و ازدواج‌هایی که صورت می‌گیرد مثبت است، با این حال زمانی که قیمت مسکن به حد بالایی برسد عده زیادی توانایی خرید را از دست می‌دهند و در نتیجه وارد مرحله رکود می‌شویم.
تبدیل تقاضای بالقوه به بالفعل
این کارشناس اقتصادی گفت: البته بازار مسکن را باید به دو بخش تفکیک کرد. یک بازار مربوط میشود به مسکن‌های گرانقیمت و لوکس که در شهر‌های بزرگ وجود دارد و دیگری مسکن‌های متوسط و حتی ارزان‌قیمت. در شهر‌های کوچک، نوع دوم بیشتر مشاهده میشود و در نتیجه می‌بینیم که اغلب مالک هستند و اجاره‌نشینی کمتر است، در نتیجه رکود هم کمتر دیده میشود. بنابراین می‌توان گفت رکود در شهر‌های بزرگ نقش عمده و اساسی دارد.وی در ادامه خاطر‌نشان کرد: از آنجایی که اقتصاد ما به طور کلی در شرایط کنونی مرتبط با درآمد‌های نفتی است که سرریز آن به وسیله دولت در بازار برای مردم درآمد ایجاد می‌کند، با افزایش درآمد‌های ارزی می‌توانیم انتظار داشته باشیم که در بخش مسکن نیز رونق رخ بدهد.
پژویان افزود: باید در نظر بگیریم که در درجه اول تحریم باعث کاهش صادرات نفت ما شد ولی به دنبال آن به دلایل جهانی و به وجود آمدن جانشین‌هایی برای سوخت فسیلی، قیمت نفت پایین آمد و این خود عاملی بود که موجب رکود در بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله مسکن شد.وی گفت: حال با وجود افزایش صادرات نفت و عدم کاهش قیمت آن، می‌توان انتظار داشت که بخش مسکن نیز رونق نسبی پیدا کند چراکه همان گونه که گفته شد تقاضای بالقوه برای مسکن وجود دارد و می‌توان با استفاده از برخی تمهیدات مانند افزایش مبلغ وام مسکن و سرریز شدن بیشتر درآمد‌های نفتی این تقاضای بالقوه را به تقاضای بالفعل تبدیل کرد.
سایر اخبار این روزنامه
رونق اقتصادی و اشتغالزایی شاکله پیگیری امور باشد
وزیر صنعت خبر داد؛
دورنمای اقتصاد مسکن 96 در گفت‌و‌گو با جمشید پژویان؛
فریب سود بالای بانک‌ها را نخورید
بررسی تبدیل سازمان میراث فرهنگی به وزارتخانه زیر ذره بین «جهان صنعت»؛
بازار تلفن همراه در نوروز 96 زیر ذره بین «جهان صنعت»؛
سقف نرخ بیکاری استان‌های کشور در سال 95 اعلام شد؛
تاملی بر وضعیت جنگل‌های هیرکانی؛
دورهمی جمنا!
آزادی بیان در خطر
بورس روی خط تردید
کنترل بازار؛ دست پنهان، دست چلاق!
غارت جنگل‌ها را متوقف کنید!
صف‌آرایی جدید در سوریه
چرخش180 درجه‌ای ترامپ
دوپینگ محافظه‌کاران
