گروه مسکن: اگرچه برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن با سایر بازارها متفاوت بوده و حباب قیمتی به این بازار راه ندارد، اما برخی نیز بر وجود حباب در این بازار صحه میگذارند.

اخیراً محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از وجود حباب در قیمت مسکن خبر داده است؛ واژه حباب قیمتی اگرچه معمولاً برای سایر بازارها استفاده میشود، اما مخالفانی در بازار مسکن دارد و به دلیل ناهمگن بودن کالایی مسکن و همچنین تنوع واحدهای عرضه شده و نیز تفاوت عمده در نوع تقاضا، حباب قیمت مسکن را بی معنی میدانند. شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن میدانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایینتر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک تر است. در فاصله سالهای ۹۱ که آخرین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد تا اسفند ۹۶ که رشد متوسط سالانه قیمت مسکن در تهران با شیب بسیار آرامی در حال افزایش بود، اما از سوی دیگر اجاره بها روند افزایشی تندتری داشت، شاخص پوتربا در حال رسیدن به کف قیمت بود؛ اما از ابتدای ۹۷ که سرعت رشد قیمت مسکن از اجاره بها، سبقت گرفت، شاخص p به r در حال اوج گیری بود. در سال جاری، اگرچه اجاره بها در پایان تابستان نسبت به تابستان سال گذشته رشد حدوداً ۵۰ درصدی یافت اما با توجه به اینکه متوسط قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد حدوداً ۸۰ درصدی داشت نتیجه تقسیم p به r به رقم ۳۰ نزدیک شده است که وجود حباب در قیمت مسکن در تهران را تأیید میکند. برخی کارشناسان نیز معتقدند با توجه به رشد جهش گونه قیمت مسکن در تابستان و مهر ماه امسال در سراسر کشور، شاخص پوتربا، در حال تغییر بنیادین است؛ به خصوص که در بسیاری از شهرها و به تبعیت از بازار مسکن تهران، قیمت مسکن رشد بالایی داشته اما به دلیل عدم وجود تقاضای اجاره مسکن و همچنین عدم افزایش محسوس درآمدها در سایر شهرها، اجاره بها رشد زیادی نداشت که سبب شد نسبت p به r در برخی از شهرها به ۵۰ یا حتی ۶۰ برسد.

چرا حبابها به اقتصاد ما رسوخ کردند؟

حباب قیمت پدیدهای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر داراییهای با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن میرسد. معمولاً گفته میشود حباب قیمتها دلایل منطقی و ریشهای نداشته و عمدتاً بر اساس هیجانات ناشی از موج ناگهانی خرید غیرضروری به وجود میآید که در بخش مسکن از آن به عنوان خرید سرمایهای یاد میشود؛ چرا که در این بازار بر خلاف سایر بازارها که شاهد موج ناگهانی تقاضای خرید در ماههای اخیر بودیم، تقاضای خرید مصرفی رشد نداشت
و بیشتر خریدها، سرمایهای بود.

کارشناسان به طور کلی رشد بالای نقدینگی در اقتصاد را یکی از عوامل مهم تولید حباب در بازارها میدانند؛ سیاستهای مداخله گرانه دولت در اقتصاد هم میتواند از دیگر عوامل حباب ساز در بازارهای دارایی باشد.

حباب دار بودن قیمت مسکن، هیچ منطق علمی ندارد

محمود اولاد در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینکه آیا بازار مسکن حباب دارد یا خیر؟ اظهار داشت: این مسأله، دیدگاه غلطی است که مطرح شده و میشود که حباب قیمتی در بازار مسکن داریم؛ وقتی گفته میشود ۲۰ میلیون نفر ساکن بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی و همچنین بیش از ۴۰ درصد اجاره نشین داریم، اینها تقاضای بالقوه ایجاد کردهاند و چون نتوانستهاند وارد بازار رسمی مسکن شوند، در بازار غیر رسمی بروز میکنند. وی افزود: وقتی قیمت مسکن افزایش یافت، تقاضای خرید و اجاره مسکن در شهرهای پیرامونی تهران افزایش یافت چون این دسته از متقاضیان در شهر تهران امکان خرید مسکن نداشتند؛ حال وقتی در بازارهای موازی مانند ارز و سکه و طلا و بورس اتفاقاتی رخ میدهد که حباب می ترکد، این تصور به وجود میآید که در بازار مسکن هم باید حباب قیمتی از بین برود در حالی که بازار مسکن با سایر بازارهای موازی آن متفاوت است؛ بازار مسکن تنها بازاری است که در آن بازگشت تقاضا وجود دارد.

افت قیمت در مسکن رخ نمیدهد

کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بازگشت تقاضا در بازار مسکن به این معناست که آن دسته از متقاضیانی که به بیرون از شهر رفته بودند با این احساس که ممکن است قیمتها کاهش یابد، به داخل شهر برمی گردند تا در تهران مسکن خریداری کنند؛ آنهایی که از بازار رسمی رانده شدهاند و در مرز بازار رسمی و غیر رسمی قرار دارند، بار دیگر به بازار رسمی برمی گردند؛ همچنین آن دسته دیگر از متقاضیان خرید مسکن که مستأجرند اما در مرز توانمند شدن خرید مسکن قرار دارند، چون این احساس را دارند که ممکن است حباب از بین برود، آنها هم به بازار خرید رسمی بازمی گردند.