بلیط هواپیما

چشم‌انداز نرخ مسکن کاهشی است

بازار مسکن در گذشته به دلیل رهابودن مقوله سفته‌بازی با حباب قیمتی بسیار قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شده است، به طوری که همزمان با ساماندهی صنف مشاوران املاک و انتقال آن از ذیل وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی شاهد کاهش معاملات مسکن در تهران از محدوده ۱۴ هزار معامله به ۸ هزار معامله طی ماه‌های خرداد و تیرماه سال جاری بودیم.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند، مواردی، چون ساماندهی صنف مشاوران املاک و همچنین کنترل معاملات مکرر مسکن با مالیات و اخذ مالیات از خانه‌های خالی، لوکس و گرانقیمت و اراده دولت مبنی بر پیشبرد جدی پروژه ساخت مسکن ملی و ساخت و ساز‌های شخصی چشم‌انداز قیمت در بازار مسکن را کاهشی ترسیم می‌کند.
هر چند براساس شیوه‌های آمار‌گیری نرخ مسکن، متوسط نرخ هر متر مسکن در تهران در تیرماه ۸ درصد رشد داشته است، اما حقیقت آن است که بسیاری از مناطق رشد قیمتی را تجربه نکرده و تعداد معاملات نیز شدیداً رکودی و نزولی بوده است. از این رو به نظر می‌رسد دولت سیزدهم تابوی رشد نرخ مسکن در اثر سفته‌بازی را با سیاست‌های صحیح شکسته است و این شکست در ماه‌های پیش‌رو برای افکار عمومی عیان‌تر هم خواهد شد.
بی‌شک اگر دولت کنونی بتواند نرخ مسکن را کنترل کند به دلیل وزن بالای هزینه‌ای مسکن در سبد هزینه خانوار کمک فراوانی به خانوار‌ها کرده است.

بازار مسکن در تیر امسال در هر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت با کاهش سرعت رشد نسبت به خردادماه همراه بوده است، با این حال به نظر می‌رسد طرح مسکن دولتی در رونق ساخت و ساز و تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تأثیر دارد؛ به خصوص آنکه بازار‌های بورس و خودرو دچار افت شده‌اند.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۴۱میلیون و ۷۰۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که رشد ۸/۵ درصدی را نسبت به ماه قبل و افزایش ۸/۳۸ درصدی را در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نشان می‌داد. معاملات نیز ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره بود که از کاهش ۲۶ درصدی نسبت به خرداد امسال و افزایش ۱۰۳ درصدی در مقایسه با تیر پارسال حکایت دارد، اما واقعیت دیگر آن است که معاملات مسکن تهران از محدوده ۱۴ هزار معامله خرداد سالجاری به محدوده ۸ هزار معامله نزول کرده است.
تولید تقویت می‌شود
علی صادقین، کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص پیش‌بینی این بازار می‌گوید: بخش ساختمان شاهد هزینه‌های عمرانی خوبی است. سال جاری دولت ۲۰۰هزار میلیارد تومان مستقیماً برای بخش مسکن اختصاص داده که هیچ بخشی اینقدر رشد نداشته است. بنابراین اوضاع حوزه مسکن از منظر عرضه و تولید نسبت به گذشته بهتر خواهد بود. همچنین در حوزه خانه‌های با متراژ بالا با توجه به قدرت خرید ایرانی‌ها که بیش از ۴۷ درصد افت داشته، تقاضا برای واحد‌های کوچک خواهد بود و رشد تقاضا هم متناسب با همان متراژ شکل خواهد گرفت.
به گزارش ایسنا، پیش از ارائه آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران گزارشی میدانی تهیه کردیم که نشان می‌داد سرعت رشد ماهانه بازار در هر دو شاخص قیمت و تعداد معاملات کند شده است. خرداد امسال حدود ۱۴هزار فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که تیرماه به ۳/۱۰ هزار واحد رسید. به نظر می‌رسد در خردادماه با هجوم تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار ملک مواجه بودیم که در تیرماه مقداری فروکش کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد همانند چهار سال اخیر خرید‌های مصرفی سهم قابل توجهی در معاملات ندارد.
افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران باعث شد تا این بخش در سه ماه گذشته با سه رشد متوالی ۱/۶ درصد، ۴/۸ درصد و ۸/۵ درصدی قیمت مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رقم خورد که بازار در پیک جابه‌جایی قرار داشت، اما نمی‌توان تأثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و اثر ریسک‌های غیراقتصادی را بر بازار مسکن نادیده گرفت. به نظر می‌رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، افت بازار بورس و کاهش قیمت خودرو بخشی از سرمایه‌ها به منظور حفظ ارزش دارایی به سمت بازار مسکن آمده است.
طی ۲۰ روز نخست تیرماه قیمت‌ها در بازار خودرو بین یک تا ۱۰ میلیون تومان کاهش یافته است. بازار خودرو دیگر دچار هیجان‌های خاص نیست و در آرامش نسبی با نوسان‌های محدود پیش می‌رود، البته خریدار نیز در بازار بسیار کم است و جز خریداران با ضرورت خرید خودرو به بازار مراجعه نمی‌کنند.
بازار مسکن در شرایطی رشد ۸/۵ درصدی ماهانه قیمت را طی یک ماه اخیر به ثبت رساند که میزان افزایش در منطقه یک ۲/۳ درصد، منطقه ۲ معادل ۹/۷ درصد، منطقه ۴ به میزان ۸/۳ درصد، منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه تهران ۱/۸ درصد، منطقه ۱۰ معادل ۲/۷ درصد، منطقه ۱۴ به میزان ۱/۳ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۱/۸ درصد بوده است.
منطقه خاص
مثل همیشه بیشترین تعداد معاملات در بین مناطق بیست و دو گانه شهر تهران متعلق به منطقه۵ بود که سهم ۶/۱۴ درصدی را از کل قرارداد‌های خرید و فروش به خود اختصاص داد. جایگاه دوم به منطقه ۲ با ۳/۹ درصد، رتبه سوم به منطقه ۴ با ۸/۸ درصد و جایگاه چهارم متعلق به منطقه ۱۰ با ۴/۸ درصد از کل معاملات بوده است، این در حالی است که منطقه ۱۰ در اردیبهشت امسال رتبه دوم از نظر تعداد معاملات را عهده‌دار بود که در خردادماه به جایگاه سوم رسید و در حال حاضر نیز در رتبه چهارم قرار دارد.
با توجه به آنکه منطقه ۱۰ به دلیل تراکم جمعیت در مقایسه با مساحت پایین آن جزو مناطق مصرفی در تهران محسوب می‌شود، سهم رو به کاهش این منطقه از تعداد معاملات مسکن می‌تواند یکی از نشانه‌های غلبه خرید‌های سرمایه‌ای بر خرید‌های مصرفی در بازار مسکن شهر تهران باشد.
سایر شاخص‌های آماری بازار مسکن نیز گویای آن است که خانه‌های با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع ۲/۵۴ درصد از معاملات را در بر می‌گیرند. همچنین ۷/۵۶ درصد واحد‌ها با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر (۷/۴۱ میلیون تومان) معامله شده و ۹/۵۰ درصد از قرارداد‌ها نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.
تیر امسال معاملات در مقایسه با تیر سال گذشته ۱۰۳درصد افزایش پیدا کرد. سال گذشته به دلیل قرار داشتن در بازه زمانی انتخابات ریاست جمهوری، فضای اقتصاد تا حدودی سردرگم بود. اما روی کار آمدن دولت سیزدهم و ارائه طرح ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال در رونق ساخت و ساز و به تبع آن معاملات بازار مسکن تأثیرگذار بوده است. در حال حاضر ۴۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن به مرحله فونداسیون رسیده و برآورد می‌شود که بیش از ۳۰۰ هزار واحد نیز توسط بخش خصوصی در حال اجرا باشد.