دست بالای فروشندگان در بازار مسکن
گروه راه و مسکن: در هفته‌های اخیر بین قیمتهای قطعی در معاملات با نرخهای دلخواه فروشندگان در بازار مسکن شهر تهران فاصله ایجاد شده است. به گزارش «تجارت»، واحدهای با سطح قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول فراوانی را در معاملات مسکن شهر تهران طی آذرماه امسال به خود اختصاص داده و به طور کلی ۵۲ درصد خرید و فروش‌ها با قیمتی کمتر از میانگین قیمت متوسط شهر تهران انجام شده است. اگرچه براساس آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۸ میلیون تومان رسیده، آمارها نشان می‌دهد ۵۲ درصد معاملات مسکن در آذرماه ۱۴۰۱ مربوط به آپارتمان‌هایی با سطح قیمتی کمتر از ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع است. رتبه اول از نظر قیمت هر متر مربع به آپارتمان‌هایی با قیمت ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان تعلق دارد که ۱۱.۶ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. در جایگاه دوم خانه‌های با قیمت ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع با سهم ۱۰.۵ درصد قرار دارد و رتبه سوم به واحدهای با قیمت متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان با ۱۰.۳ درصد از کل معاملات مربوط می‌شود. در واقع یک سوم کل معاملات به آپارتمان‌هایی در سطح قیمتی ۲۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد. این در حالی است که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران بر اساس آمار آذرماه ۱۴۰۱ بانک مرکزی به ۴۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است.
نمودار توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت هر متر مربع که توسط بانک مرکزی منتشر شده، نشان می‌دهد هرچه نرخها افزایش می‌یابد از سطح معاملات کاسته می‌شود؛ به طوری که آپارتمانهای با سطح قیمتی ۹۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تنها ۰.۹ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص می‌دهند. ۴.۶ درصد از کل معاملات هم به آپارتمانهای بیش از متری ۱۰۰ میلیون تومان تعلق دارد.
از نظر سطح زیربنا نیز آپارتمانهای ۵۰ تا ۶۰ متر جایگاه اول را در معاملات آذرماه شهر تهران با ۱۵.۳ درصد به خود اختصاص دادند. واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۴.۸ درصد در جایگاه دوم قرار گرفتند و خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متر نیز با سهم ۱۰.۶ درصدی از کل معاملات رتبه سوم را از آن خود کردند.
درخصوص ارزش هر واحد مسکونی، واحدهای ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان جایگاه اول را در معاملات به دست آوردند که ۱۳.۶ درصد از کل قراردادها را در بر گرفتند. واحدهای ۱ تا ۱.۵ میلیون تومانی با ۱۲.۲ درصد در رتبه دوم و آپارتمانهای ۲ تا ۲.۵ میلیارد تومان جایگاه سوم را کسب کردند که ۹.۸ درصد معاملات را در بر گرفتند.
در مناطق مرکزی و شمالی تهران، حباب ایجاد شده توسط برخی سازندگان و بخر و بفروشها به متری ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان می‌رسد؛ نرخهایی که مشتری برای آنها وجود ندارد اما به شکل قیمتهای اسمی در بازار خودنمایی می‌کنند.
به طور مثال در مناطق غربی تهران قیمت هر متر آپارتمان در قراردادها بین ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است اما نرخهای پیشنهادی در آگهی‌های بعضا به متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان رسیده است. در منطقه یک برخی قیمتهای پیشنهادی، بخصوص برای واحدهای نوساز به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد در حالی که متوسط قیمت منطقه بر اساس آمار رسمی ۹۹ میلیون تومان است. حباب ایجاد شده بین قیمتهای دلخواه فروشندگان واحدهای نوساز با نرخهای قطعی از دو زاویه قابل بررسی است؛ یکی از دلایل می‌تواند تورم نهاده‌های ساختمانی در ماههای اخیر باشد که به انتظارات تورمی دامن زده است. این در حالی است که در مناطق شمالی تهران، قیمت ساخت، سهم بسیار کوچکتری در مقایسه با قیمت زمین دارد و تورم مصالح نمی‌تواند ملاک منطقی برای رشد لجام‌گسیخته قیمت آپارتمان باشد. موضوع دیگر به فضای روانی در بازار املاک برمی‌گردد. با توجه به رونق نصفه و نیمه بازار مسکن در ماههای آبان و آذر، این تلقی بین برخی مالکان ایجاد شده که می‌توانند واحدهای خود را بالاتر از عرف بازار به فروش برسانند. در حال حاضر عمده آپارتمانهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران از نوع بزرگ متراژ هستند که در شمال و غرب تهران قرار دارند و ماههاست که بدون مشتری مانده‌اند. با این حال مشاوران املاک می‌گویند که بعضی فروشندگان در هفته‌های اخیر نرخها را افزایش داده‌اند. در بعضی آگهی‌های ملکی، جملات عجیبی دیده می‌شود. مثلا در یک آگهی فروش آپارتمان که قیمت هر متر مربع آن ۸۰ میلیون تومان درج شده، آمده است «این آپارتمان بعد از عید به متری ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسه!». سوال این است که اگر قرار است در عرض کمتر از دو ماه، قیمت این خانه متری ۴۰ میلیون تومان بالا برود به چه دلیل، فروشنده الان قصد فروش دارد و صبر نمی‌کند تا دو ماه دیگر به سود هنگفت برسد؟ ایجاد اضطراب از طریق تورم آتی معمولا شگردی است که فروشندگان و دلالان از آن استفاده می‌کنند. در هفته‌های اخیر هم به نظر می‌رسد رشد تورم القایی در بازار مسکن شهر تهران بسیار بیش از تورم واقعی شده است. نرخهای پیشنهادی بعضا تا ۲۰ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت معاملات در آذرماه فقط ۲.۹ درصد افزایش پیدا کرده است. با توجه به ثبات نسبی بازار ارز انتظار می‌رود قیمتهای پیشنهادی آپارتمان منطقی‌تر شود. بر این اساس ممکن است برخی فروشندگان واقعی در روزهای منتهی به بهمن و اسفند، آپارتمانهای خود را با تخفیف عرضه کنند. در این صورت فروشندگان واحدهایی که قیمتهای کاذب تعیین کرده‌اند ممکن است از بازار جا بمانند.
