اجاره‌نشینی حرفه‌ای و چالش‌های پیش‌رو
آمارها در سال‌های اخیر از رشد اجارهبها خبر می‌دهد و حاکی از آن است که افزایش سالانه قیمت‌ها با نرخ تورم و افزایش درآمدها همخوانی ندارد و این حوزه گرفتار بی‌قانونی و هرج‌ومرج است. موضوعی که دولت سیزدهم و مجلس یازدهم را بر آن داشته تا با تمهیدات نوین، در مسیر قانونمند‌سازی آن گام بردارند. وام ودیعه مسکن و راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور از جمله اقدامات مهم دولت سیزدهم در حمایت از مستاجران بوده که در دستور کار قرار گرفته است. «شهروند» به همین منظور به بررسی چالش‌های اجاره‌نشینی و واکاوی قواعد آن در گفت‌وگو با کارشناسان پرداخته است.
بررسی چالش‌های اجارهنشینیدر سال‌های اخیر، اجاره‌نشینی در پایتخت و کلانشهرها با چالش‌های بسیاری روبه‌رو بوده است.
«علی فرنام»، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در گفت‌وگو با «شهروند» به واکاوی این چالش‌ها پرداخته است. کاهش قدرت خرید مسکن در جامعه، تمرکز عرضه مسکن در حاشیه‌ها و افزایش جمعیت مهاجران از جمله موضوعاتی است که این کارشناس به آنها اشاره دارد.
او معتقد است که کاهش قدرت خرید مسکن در جامعه زمینه افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی را فراهم کرده است. فرنام در این‌باره می‌گوید: «جمعیت متقاضی اجاره‌نشینی با توجه به افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم در این بازار افزایش یافته است. همین موضوع زمینه بالاتر رفتن نرخ اجارهبها را در کنار عوامل دیگر فراهم کرده است.»
کاهش قدرت خرید مسکن در جامعه دلیل اقزایش متقاضی اجاره‌نشینی است.
یکی دیگر از عوامل و چالش‌هایی که این کارشناس حوزه مسکن به آن اشاره می‌کند تمرکز ساخت و ساز در حاشیه‌های شهر است. او معتقد است که این رویکرد زمینه افزایش نرخ اجاره در کلان‌شهرهایی همچون تهران و مشهد را فراهم کرده است. «علی فرنام» یکی دیگر از دلایل رشد نرخ اجارهبها را افزایش ورود مهاجران افغانستانی به کشور می‌داند. او در این‌باره می‌گوید:« افزایش جمعیت مهاجران زمینه‌ساز بالا رفتن متقاضیان اجاره‌نشینی در کشور شده است.»
سه اقدام مهم دولت در حمایت از مستأجران در دستور کاربنا بر گزارش‌های مسئولان راه و شهرسازی، دولت در طول یک سال گذشته سه اقدام مهم را در حمایت از مستأجران در دستور کار خود قرار داده است. یکی از اقدامات دولت، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور امسال -که اوج زمان جابه‌جایی مستأجران به شمار می‌رود- است. بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مرکزی، محل تأمین منابع این تسهیلات ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و سقف آن ۴۰ هزار میلیارد تومان است.
مسکن صرفا کالایی اقتصادی نیست. بلکه وجوه اجتماعی آن از وجوه اقتصادی‌اش برجسته‌تر است.
وام ودیعه مسکن که در حال حاضر سقف آن برای مستأجران تهرانی ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۵ساله است. بر اساس آخرین آمار اعلامی بانک مرکزی در پایان فروردین امسال به ۲۴۴ هزار و ۲۶۰ مستأجر در کشور تا پایان سال قبل پرداخت شده و مجموع تسهیلات پرداختی تا انتهای سال ۱۴۰۱، معادل ۱۳ هزار میلیارد تومان بوده است. هنوز آمار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت‌شده در سال جاری اعلام نشده است.
اقدام دوم دولت برای حمایت فوری از مستأجران، مصوبه شورای عالی مسکن است که ۲۴ اردیبهشت ماه مصوب و مقرر شد تا سقف اجارهبها در تهران ۲۵ و در سایر شهرها ۲۰ درصد باشد که این میزان در مقایسه با رقم اجاره‌بهای سال گذشته و درج‌شده در اجاره‌نامه‌هاست.
اهمیت رعایت سقف افزایش اجارهبهاسومین اقدام حمایتی دولت نیز راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور ذیل سامانه وزارت راه و شهرسازی به آدرس amlak.mrud.ir و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن است و مستأجران و مالکان (متعاملین) می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مشاوران املاک، اجاره‌نامه‌ها و قراردادهای اجاره مسکن را رایگان ثبت کنند.
در این‌باره، سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری، در جلسه شورای عالی مسکن بر تقویت فرآیند مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی برای عرضه بیشتر آنها به بازار اجاره مسکن و نیز ساماندهی مشاوران املاک و برخورد با مشاوران غیر مجاز تأکید کرد.
سیدجواد سادات، مشاور وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به اینکه موضوع ساماندهی قراردادها از سال ۸۷ آغاز شده است، گفت: «با ظرفیتی که ایجاد شده، بیش از ۹۰ درصد مشاوران املاک اکنون این موضوع را رعایت و برای اخذ کد رهگیری اقدام می‌کنند. با وجود این، وزارتخانه باید فضایی فراهم می‌کرد که دو طرف قرارداد (موجر و مستاجر) خود را ثبت کنند که اکنون این فضا فراهم شده است. سادات در خصوص رعایت افزایش اجارهبها تا سقف ۲۵ درصد افزود: «در رابطه با بازار اجاره چندین بخش باید به این قانون احترام بگذارند که یکی از موارد، بنگاه‌های مشاور املاک هستند.»
لزوم سیاست‌گذاری دولت در عرصه اجارهنشینیکنترل و ساماندهی بازار اجارهبها با تعیین سقف ۲۵ درصدی، افزایش سقف وام ودیعه مسکن، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و اتخاذ سیاست‌های مالیاتی در حوزه مسکن و خانه‌های خالی از فعالیت‌هایی است که دولت سیزدهم با هدف ساماندهی بازار مسکن دنبال کرده است. سیاست‌هایی که فرشید ایلاتی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن، در گفت‌وگو با «شهروند» آنها را مثبت می‌خواند.
او معتقد است که در برنامه‌ریزی‌های کلان کشوری نگاه به مسکن نباید فقط اقتصادی باشد:«مسکن صرفا کالایی اقتصادی نیست. بلکه وجوه اجتماعی آن از وجوه اقتصادی‌اش برجسته‌تر است.»
او در ادامه با ذکر مثالی به رد این گزاره که مداخله دولت در مسکن آن را از تعادل خارج می‌کند، می‌پردازد: «اگر حاکمیت سیاست‌گذاری در حوزه مسکن را در دستور کار خود قرار ندهد، در ابعاد فرهنگی- اجتماعی نیز با خسران و لطمات روبه‌رو خواهد شد. به‌طور مثال، امروز شاهدیم که مساله محلیت -که در تاریخ اجتماعی ما حائز اهمیت است- به دلیل اینکه مدت زمان اسکان خانوارها در محل زندگی‌شان کاهش یافته، در حال از بین رفتن است.»
امروز به‌طور دقیق نمی‌دانیم چه میزان واحد اجاره‌ای در شهر تهران داریم.
دخالت مستقیم و غیر مستقیم سایر کشورها در حوزه اجارهبهابه نظر ایلاتی، سیاست‌های دولت در مساله اجارهبها می‌تواند زمان اسکان خانوارها را در یک سکونتگاه افزایش دهد و در نتیجه زمینه حفظ ساختار و بافت اجتماعی آن محله را فراهم کند. او در این‌باره می‌گوید: «اگر تعلق فرد به محل زندگی خود افزایش یابد، گسست‌های اجتماعی کاهش می‌یابد و حفظ امنیت اجتماعی تسهیل می‌شود.»
این پژوهشگر حوزه مسکن در ادامه به ارائه توضیحاتی در خصوص ساختارهای اجاره‌نشینی در دیگر کشورها می‌پردازد: «در دو طیف اقتصادی در نظام جهانی از کشورهای راست و لیبرال گرفته تا کشورهای موسوم به جریان چپ، شاهد دخالت مستقیم و غیر مستقیم در بازار مسکن و اجارهبها هستیم. برای نمونه در کشورهایی مانند آلمان و هلند دولت به‌طور مستقیم به ارائه خانه‌های استیجاری با قیمت دولتی می‌پردازد. در آمریکا نیز دولت به دهک‌های پایین کوپن‌های حمایتی ارائه می‌دهد.»
بررسی اجاره نشینی در کشورهای اروپایی و آمریکایی نشان می‌دهد که تشویق مالکان به بستن قراردادهای درازمدت، محدودکردن درصد افزایش اجارهبها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای اجاره‌نشین‌ها با هدف جلوگیری از افزایش سرسام‌آور اجارهبها در شهرهای بزرگ، تاثیرگذار است.
اجاره‌نشینی حرفه‌ای در آن سوی مرزهابهطور مثال، کشور آلمان -که ایلاتی، پژوهشگر حوزه مسکن، به آن اشاره می‌کند- قوانین سکونت نامحدود را برای مستاجرها در واحدهای استیجاری تسهیل کرده است. این طولانی‌بودن زمان اجاره‌نشینی در واحد مسکونی، نقشی موثر در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. یکی دیگر از ویژگی‌های اجاره‌نشینی در این کشور، تعیین شرایط افزایش اجارهبها در متن قرارداد است. در قالب این فرمول، اجاره‌بهای مسکن می‌تواند متناسب با هزینه‌های نگهداری، آمارهای مربوط به تورم اجاره، هزینه‌های بازسازی و آمارهای مربوط به تورم عمومی افزایش یابد.
تصحیح قوانین اجاره‌نشینی و حرکت به سوی اجاره‌نشینی حرفه‌ای موضوعی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیز به آن اذعان دارند. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک در شهر تهران، نیز در گفت‌وگو با «شهروند» بر این مساله تاکید می‌کند. او معتقد است اجاره‌بهای مسکن باید ضابطه‌مند دنبال شود: «در حوزه اجاره‌نشینی پیش از هر اقدامی نیاز به سامانه جامع آماری و اطلاعاتی داریم. امروز به‌طور دقیق نمی‌دانیم چه میزان واحد اجاره‌ای در شهر تهران داریم.»
نمی‌دانیم چه میزان واحد اجاره‌ای در شهر تهران داریمبیگینژاد درخصوص قانون اجارهبها در سایر کشورها می‌گوید: «در اکثر کشورهای دنیا مستاجر و مالک همدیگر را نمی‌بینند و در مدت اجاره با مشاورین موسسات در ارتباط هستند.»
این کارشناس نیز هر اقدام نظارتی که بازار اجارهبها را ضابطه‌مند کند، مثبت ارزیابی و بر لزوم آن تاکید می‌کند. بهره‌گیری از شرکت‌های حرفه‌ای مسکن استیجاری یکی دیگر از موضوعاتی است که این فعال حوزه مسکن به آن اشاره می‌کند. او معتقد است که دولت باید حمایت تسهیلاتی و مالیاتی بخش خصوصی را به ساحت مسکن اجاره‌ای که در سایر نقاط دنیا رایج است، وارد کند.
ضابطه‌مندی در حوزه اجاره‌نشینی موضوعی است که دولت سیزدهم نیز به آن توجه کرده است.
پایان غم خانه‌به‌دوشی؟ضابطه‌مندی در حوزه اجاره‌نشینی که این فعال مسکن به آن اشاره دارد، موضوعی است که دولت سیزدهم نیز در دو سال گذشته به آن توجه کرده است. دولت علاوه بر برنامه تعیین سقف افزایش اجارهبها از سال 1401 ، اقدامات متعددی برای کنترل بازار اجاره و کمک به مستاجران انجام داده که از آن جمله می‌تو‌ان به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای، ایجاد سامانه ملی اسکان با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجران اشاره کرد.
به گزارش «شهروند» و بر اساس گزارش‌های دریافتی از وزارت مسکن و شهرسازی، دولت سیزدهم در اقدامات خود برای ساماندهی بازار اجارهبها، علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، به تعیین سقف افزایش اجارهبها و ارائه طرح‌های تشویقی مالیاتی به مشاوران املاک و صاحبان ملک پرداخته است.
البته دولت سیزدهم کنترل بازار اجاره را با تامین زمین یک‌میلیون و 631هزار و 440 واحد در مراحل مختلف ساخت یک‌میلیون و 163 هزار و 549 واحد مسکونی در دو سال گذشته آغاز کرد و در بخش کنترل بازار اجاره علاوه بر بسته سیاستی مصوب‌شده در جلسه سران قوا به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای و تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخت.
