روزنامه جهان صنعت

«جهان صنعت» نوسانات تجاری در دو دهه گذشته را بررسی کرد؛

اشکان نظام‌آبادی- ریخت‌شناسی دوره‌های رونق و رکود مسکن در دو دهه گذشته از «تغییر رفتار دوره‌های نوسانی» حکایت می‌کند؛ این تغییر به گفته کارشناسان به‌طور عمده در اثر عواملی مانند «کاهش نقدینگی موثر»، «رفتار سیاستمداران» و «تغییرات اجتماعی» رخ داده است. بررسی‌های «جهان‌صنعت» نشان می‌دهد که دوره رکودی مسکن در سال‌های اخیر با پشت سر گذاشتن شانزدهمین فصل، رکورد دوره‌های رکودی را شکست. در چنین شرایطی آنچه به‌عنوان «سیکل‌های رونق و رکود» مورد تحلیل قرار می‌گرفت مانند گذشته قابل اطمینان نیست. چنانچه نگاهی به وضعیت معاملات بازار مسکن طی سال‌های اخیر بیندازیم، دوره‌هایی از رونق را مشاهده می‌کنیم که چند دوره رکود را با خود در پی داشته‌اند به‌طوری که می‌توان گفت بازار مسکن برای سال‌های طولانی در نوسان به سر برده است. هنگامی که بازاری دچار رونق می‌شود اقبال به آن بازار به امید بالا بردن سود شخصی زیاد می‌شود، در نتیجه بازار پس از مدتی اشباع شده و در پی این اشباع دوره رکود را با خود در پی خواهد داشت. اغلب پس از مدتی رکود دوباره به شرایط رونق سابق باز‌می‌گردد و سیر صعودی قبل را بار دیگر طی می‌کند.
وضعیتی که گفته شد از بازار‌های کوچکی مانند خرید و فروش کالایی خاص تا بازارهای بزرگ نظیر بازار مسکن را دربر می‌گیرد. با این وجود، آخرین رونقی که بازار مسکن مشاهده کرد، همزمان شد با افزایش روزافزون نرخ تورم و مشکلات اقتصادی دیگر که موجب شد بازار مسکن و بازار‌های سیاه نظیر بازار سکه تنها بازار‌های پررونق باشند و سودهای کلانی را در خود داشته باشند در نتیجه این بازار پذیرای جمعیت زیادی از سرمایه‌گذاران شد، ظرف مدت کوتاهی قیمت خانه نزدیک به 500 درصد رشد پیدا کرد و به دنبال آن، رکود عمیقی مسکن را فراگرفت.
اگر به سیکل بازار مسکن نگاه کنیم، می‌بینیم که تا زمستان سال 1393 پس از هر دوره رکود، یک دوره رونق نیز مشاهده می‌شد. با این وجود اکنون 16 فصل است که مسکن به‌طور پیاپی در رکود به سر می‌برد. سوالی که به وجود می‌آید، این است که آیا بعد از این دوره طولانی رکود، نوبت به رونق بازار مسکن رسیده یا قرار است رکود کماکان ادامه پیدا کند؟
همچنین مساله دیگری نیز مطرح می‌شود، اگرچه بیش از 10 سال است که بازار مسکن از فرمول نوسانی رونق- رکود پیروی کرده اما آیا می‌توان از این فرمول به‌عنوان یک وسیله قابل اطمینان برای پیش‌بینی حرکت بعدی این بازار استفاده کرد یا رونق مسکن به شروط دیگری وابسته است که در صورت رعایت نشدن آن، رکود بدون توجه به پیشینه نوسانی خود، باز هم ادامه پیدا می‌کند.


اگرچه اغلب حوزه‌های اقتصاد در کشور ما نظیر صنعت خودروسازی، گردشگری، بورس و... در انحصار دولت قرار دارد یا شبه‌دولتی است اما بازار مسکن تنها بازاری است که در اختیار بخش خصوصی قرار دارد، به‌طوری که بیش از 98 درصد سرمایه‌گذاران آن از بخش‌خصوصی هستند. با این وجود نمی‌توان این امر را به مثابه سلامت این بازار در نظر گرفت چراکه در وهله نخست مهم‌ترین عامل رکود این بازار احتکار خانه‌ها و خرید و فروش انبوه توسط واسطه‌گران بود، از سوی دیگر اگرچه این بخش در اختیار دولت قرار ندارد اما این امر به این معنا نیست که دولت هیچ‌گونه اختیاری در بازار مسکن ندارد و نمی‌تواند کنترل یا نظارتی روی قیمت خرید و فروش مسکن، مالیات این بخش و... داشته باشد.
اتفاقا چنانچه چارچوب‌های این بخش توسط دولت مشخص و اعمال شود می‌تواند تاثیر زیادی روی رونق دوباره بازار مسکن بگذارد اما در عمل تاکنون سیاست مناسبی از سوی دولت در این بخش مشاهده نشده است.
از تورم‌های روانی تا عملکرد سیاستمداران
مسعود نجفی، کارشناس اقتصاد مسکن در این مورد معتقد است که «مبانی تحلیلی و نظری اقتصاد مسکن» به دلایل مختلف کارکرد خود را در ایران از دست داده است؛ او معتقد است که رفتار سیکل‌های رکود و رونق به عوامل متعددی بازمی‌گردد که مبنای آن در ایران متفاوت با سایر نقاط دنیاست. به گفته نجفی، عوامل بیرونی مانند «تورم‌های روانی» و «عملکرد سیاستمداران» بر اقتصاد ایران تاثیر زیادی دارد و بر همین اساس است که نمی‌توان بازار مسکن را بر پایه سیکل‌های تجاری پیش‌بینی کرد. او می‌گوید: «گاهی سخنان سیاستمداران که چندان هم پایه علمی و اقتصادی ندارد به شدت روی بازار اثر می‌گذارد و همین موضوع ثبات بازار را تهدید می‌کند.» این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: «رفتار تجاری بازار مسکن همیشه به صورت پلکانی آشکار شده است و می‌توان گفت که این رفتار با توجه به فاکتورهایی به وجود آمده است که در حال حاضر وجود ندارد.» نجفی معتقد است: «پیش از این رکود و رونق مسکن ارتباط زیادی با رویکرد مردم به بازار طلا، بورس و سرمایه‌های سرگردان داشت اما الان نمی‌توان براساس این عوامل رفتار بازار را پیش‌بینی کرد. به طور کلی می‌توان گفت که نقدینگی موثر متقاضیان و حتی بانک‌ها کاهش یافته و این وضعیت باعث «خروج بازار مسکن از رفتار پلکانی» شده است.» او معتقد است: «سیاست‌های اقتصادی چند سال گذشته در راستای کنترل تورم به قیمت رکود بوده است که نتایج آن به مراتب زیان‌بخش‌تر از خود تورم است.»
چالش نقدینگی و انسداد مجرای اقتصاد مسکن
به تعبیر نجفی، نقدینگی مانند «آب روان» است که در صورت ایجاد مجرای اقتصادی در آن جاری می‌شود؛ او می‌گوید: «در حال حاضر نقدینگی سنگینی وجود دارد ولی این نقدینگی مانند آبی است که در سرازیری «بهترین حفاظت و حمایت» جاری می‌شود. الان هم که سیاست‌های انقباضی دولت به شدت حاکم است بازار ایران نیازمند این است که پول در بخش‌های اقتصادی سرازیر شود.» این کارشناس اقتصادی می‌گوید: این موضوع اما در ایران باز هم متفاوت است چراکه در ایران، زمین قیمت دارد و کالایی سرمایه‌ای شده است. در فرهنگ ایرانیان اگر می‌خواهید سرمایه حفظ شود باید به سمت خرید زمین بروید زیرا زمین برای ایرانی سرمایه ماندگار است. بر همین اساس است که اگر نقدینگی داشته باشیم افراد اولویت خود را روی خرید زمین متمرکز می‌کنند.
آن سوی داده‌های خام
نجفی در مورد کارکرد سیکل‌های رفتار بازار مسکن در دوره اخیر می‌گوید: «این موضوع نیز مانند خیلی از مباحث تجاری پایه‌های علمی ندارد اما نمی‌توان این نوع فاکتورها را نادیده گرفت. تقریبا از ابتدای انقلاب هر چهار تا پنج سال یک بار یک جهش در بازار مسکن براساس همین فاکتورها رخ داده اما به دلیل تغییر قواعد بازار و تضعیف عوامل پایدار این مباحث دیگر جوابگو نیست.»
او از عواملی مانند پول‌های سرگردان و رونق حوزه‌های دیگر که موج آن در مسکن دیده می‌شد نام می‌برد که در حال حاضر دیگر وجود ندارد و بر همین اساس معتقد است کارکرد دوره‌های رکود و رونق تغییر کرده. او می‌گوید: «تنها چیزی که می‌توان در نظر گرفت این است که در حال حاضر بازار مسکن بسیار تشنه است اما آبی برای خوردن پیدا نمی‌کند که بخواهد برای آن قیمتی تعیین کند.
لینک منبع خبر
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
روز اهل تسنن (اعتماد)برف و باران شدید در راه ایران (شهروند) کدام اشتباه، دشمن را دچار خطای محاسباتی کرد؟(یادداشت روز) (کيهان) فهم متعارف ایرانیان از حمله امریکا و اسرائیل چیست؟ (جوان)
سایر اخبار این روزنامه
هاشمی شاهرودی رییس مجمع طرفداران «توسعه ناپایدار» قوانین محیط‌زیست را برنتابیدند؛ وزیرپیشنهادی نیرو بدهی صنعت برق را 32هزار میلیارد تومان اعلام کرد؛ واردات، تخم‌مرغ را گران می‌کند؛ نمایشگاه «وقتی سپیده زد» در گالری «طراحان آزاد»؛ «جهان صنعت» نوسانات تجاری در دو دهه گذشته را بررسی کرد؛ طیبه سیاوشی: سقط‌جنین‌‌های مکرر کودکان نگران‌کننده ‌است اگه یادش بره که وعده با من داره مثلث مشکلات اقتصادی 3 گزینه در خطر رفوزگی قانون پرداخت یارانه تولید هیچ‌وقت اجرا نشد؛ سردمدار افراطی‌گری معنای تعامل دولت و مجلس آیا گلایه نمایندگان از کابینه عملیاتی می‌شود اصلاحات ساختاری در سیستم بانکی ربیعی مانع راه‌اندازی انجمن روزنامه‌نگاران استان تهران؛ آیا گلایه نمایندگان از کابینه عملیاتی می‌شود اصلاحات ساختاری در سیستم بانکی