تجارت - سوگندالسادات‌چاوشي : براساس آمار منتشر شده از سوي وزارت راه و شهرسازي، در حال‌حاضر حدود 2 ميليون و ۵۸۷ هزار خانه خالي در کشور وجود دارد که از اين ميزان حدود ۲ ميليون و ۱۰۰ هزار واحد مسکوني شهري و حدود ۴۸۷ هزار واحد روستايي است، اما ديروز يكشنبه ( 23 مهر 96) علي چگني مدير کل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد كه در حالي ۲۷ ميليون و ۵۱۰ هزار واحد مسکوني در کشور وجود دارد كه تنها ۲۴ ميليون و ۱۹۶ هزار خانوار داريم، بنابراين هم اكنون حدود سه ميليون و ۳۰۰ هزار خانه بيش از تعدادخانوارهاي كشور است.

باتوجه به اين آمار منتشر شده تنها سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه ارائه صحيح و درست آمار در برنامه‌ريزي اقتصاد مسكن و خروج اين بخش از ركود چه نقش اساسي دارد؟ كه در اين‌باره علي چگني مديرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد: بخش مسکن به دليل اهميتي که در بعد خانوار و در بعد اقتصاد کلان دارد، برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري‌ در آن از اهميت بالايي برخوردار است، زيرا اين بخش از يک سو مهمترين دارايي خانوار محسوب مي‌شود و از سوي ديگر به لحاظ بعد اقتصاد کلان يکي از اصلي‌ترين مقاصد سرمايه‌گذاران و همچنين موتور محرکه بخش گسترده‌اي از صنايع کشور به شمار مي‌رود، بنابراين پيچيدگي‌هاي اقتصاد مسکن نشان‌دهنده ضرورت توجه و ريشه‌يابي دقيق شاخص‌هاي آماري اين بخش است.

همچنين درخصوص نقش آمار در برنامه‌ريزي اقتصاد مسكن منصور غيبي كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت و گو با «تجارت» مي‌گويد: معتقدم نمي‌توان به‌امارهاي ارائه شده استناد كرد، زيرا نظام آماري كشور در دوره‌هاي تخصصي به صورت كارآمد عمل نمي‌كند. به عنوان مثال تعريف خانه خالي چيست؟ آيا فردي كه دانشجو است و براي مدت زمان 6 ماهه به خارج از كشور سفر مي‌كند در آمار خانه‌هاي خالي قرار مي‌گيرد؟ يا اينكه بساز بفروشان نتوانستند واحدهاي مسكوني خود را بفروشند و اين واحدهاي مسكوني در دسته خانه‌هاي خالي قرار مي‌گيرند؟ لذا در وهله اول بايد شناسايي شود كه معناي خانه خالي چيست و براساس آن معنا طرح و برنامه تدوين شود.

اين كارشناس ارشد حوزه مسكن تصريح مي‌كند: طبق گزارش‌ها و آمارهاي موجود، حدود 500 هزار واحد آپارتمان خالي در شهر تهران موجود است كه علت اين تعداد خانه خالي اين است كه سازندگان اين واحدهاي مسكوني را ساخته‌اند اما آن‌ها را براي فروش ‌به بازار ارائه نداده‌اند به عبارتي اين واحدهاي مسكوني به عنوان خانه دوم يا سوم براي سرمايه‌گذاري نگه‌داشته‌اند تا در زماني كه قيمت خانه افزايش پيدا كرد آن‌ها را در بازار بفروشند يا اينكه بازاري براي خريد اين واحدهاي مسكوني به دليل ناكافي بودن قدرت خريد مردم وجود نداشته است. براساس اعلام بانك مركزي متوسط قيمت هر متر مربع از اين واحدهاي مسكوني حدود 4 ميليون تومان است. اگر متوسط متراژ اين واحدها را 100 متر در نظر بگيريم معادل پنجاه ميليون مترمربع آپارتمان خالي تنها در شهر تهران موجود است و اگر در ادامه ارزش متوسط اين واحدها را به ازاي هر مترمربع تنها 4 ميليون تومان فرض کنيم، برابر با دويست هزار ميليارد تومان سرمايه انباشت در شهر تهران بلوکه‌شده است که مبلغي نزديک به‌کل بودجه کشور ايران در سال 1388 است. متاسفانه انباشت ريالي قابل توجهي در پشت اين فضاي خالي وجود دارد به عبارتي سرمايه چشمگيري از كشور تنها در اين 500 هزار واحد خانه خالي در شهر تهران بلوكه شده است. 

غيبي در انتقاد از صحبت‌هاي اخير وزير راه و شهرسازي مبني بر اينكه بخش مسكن نيروي محركه اقتصاد كشور محسوب نمي‌شود، مي‌گويد: بدون شك حوزه مسكن يكي از موتورهاي محرك اقتصاد كشور محسوب مي‌شود.

 25 درصد رشد اقتصادي كشور مربوط به بخش مسكن است و بيش از هزار شغل به صورت مستقيم و جندين هزار شغل به صورت غيرمستقيم ايجاد مي‌كند، لذا اين بخش چگونه نمي‌تواند نيروي محركه اقتصاد كشور باشد؟

اين كارشناس ارشد حوزه مسكن تصريح مي‌كند: با توجه به انباشت ريالي در پشت واحدهاي مسكوني خالي، دولت بايد سياستي براي ورود اين خانه‌هاي خالي به بازار اتخاذ كند كه در اين جهت دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي در دستور كار قرار گرفته است. مي‌توان وجود خانه‌هاي خالي را به عنوان يك معضل شناسايي كرد و اينكه مي‌گويم آمار دقيق نيست به اين دليل است كه‌امار هدف به درستي شناسايي نمي‌شود. به عبارتي پروانه ساخت و ساز از سوي شهرداري صادر شده و درنهايت تبديل به واحد مسكوني مي‌شود، اما آيا رديابي و شناسايي شده است كه اين تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده فروخته شده است يا خالي است؟ بنابراين يك مسير درست براي ارزيابي واحدهاي مسكوني از زمان ساخت تا فروش وجود ندارد. معتقدم سرشماري از خانوار‌ها به اين صورت كه خانواده‌ها چه تعداد واحد مسكوني تصرف و يا خالي دارند عملكرد صحيح و كارشناسانه‌اي نيست.

وي ادامه مي‌دهد: به منظور شناسايي دقيق‌تر تعداد خانه‌هاي خالي بايد دليل و چرايي آن بررسي شود به اين صورت كه چه بخشي از اين واحدهاي خالي توسط بساز بفروشان ساخته شده است كه براي سرمايه گذاري نمي‌فروشند؟ چه بخشي از اين واحدهاي خالي به خاطر مهاجرت خالي مانده است؟ چه بخشي از اين واحدهاي خالي به دليل ركود در اين بخش خالي مانده و متقاضي براي خريد در بازار ندارد؟ تمام اين عوامل بايد بررسي شود و سپس تعداد واحدهاي خالي شناسايي شده و با اخذ ماليات موجران را مجبور به عرضه اين واحدهاي مسكوني كنند.

دلايل انباشت خانه‌هاي خالي

اين كارشناس ارشد حوزه مسكن در خصوص دلايل وجود خانه‌هاي خالي تصريح مي‌كند: توليدكنندگان مسكن نمي‌توانستند بازار مصرف براي اين واحدهاي مسكوني پيدا كنند. دوم خانه‌هاي خالي از دسته خانه‌هاي گران و لوكس تلقي مي‌شود كه در بازار به راحتي مشتري ندارند زيرا خانه‌هاي با متراژ متوسط خواهان خاص به خود را دارند بنابراين نمي‌توانند خالي بمانند. سوم اينكه برخي سازندگان واحدهاي مسكوني را به عنوان سرمايه نگداري كرده‌اند يا اجاره مي‌دهند. چهارم اينكه اكثر سازندگان زماني واحدهاي مسكوني خود را در بازار ارائه مي‌دهند كه واحد مسكوني را با زمين كلنگي تهاتر كنند. تا از اين طرق ساخت وساز گزدش پيدا كند اما در حال حاضر به دليل اينكه شرايط براي فروش واحدهاي مسكوني فراهم نيست رغبتي براي سازندگان به منظور ورود به بازار وجود ندارند در نتيجه سازندگان اين واحدهاي مسكوني را به‌اميد زماني كه رونق در بازار ايجاد شود نگهداري كرده‌اند.

اين كارشناس ارشد حوزه مسكن تصريح مي‌كند: ازجمله راهکارها و ابزار مالکيت بر خانه‌هاي خالي فروش و واگذاري آپارتمان‌هاي خالي از سوي سازندگان و سرمايه‌گذاران بخش ساختمان و مسکن به‌صورت اقساط بلندمدت است. به‌نحوي‌که دولت نيز از اين فرآيند حمايت و نسبت به ارائه تسهيلات به فعالان حوزه ساخت‌وساز اقدام كند. درخصوص آپارتمان‌هاي خالي توليدشده و موجود نيز با نظارت و راهکار دولتي مي‌توان برنامه فروش اقساطي را پياده كرد و به‌عنوان مشوق اين حرکت، دولت تسهيلات حمايتي مناسبي در اختيار اين نوع سازندگان و فروشندگان ازجمله واگذاري زمين‌هاي دولتي و نظاير آن در اختيار آنان قرار دهد.