روزنامه خراسان
1398/05/08
ختم کلام دوئل موجر و مستأجر
جواد نوائیان رودسری- رابطه میان موجر و مستأجر، از قدیم، محل نزاع‌ها و درگیری‌های ریز و درشت بوده است. هر کدام از دوطرف، مطابق عرف و قانون، حقوق و تکالیفی درقبال یکدیگر دارند که رعایت نکردن یا نشناختن آن ها، گاه منشأ اختلاف میشود و باعث دعوا؛ دعوایی که اعصاب دو طرف را خُرد می‌کند؛ هم طرف برنده و هم طرف بازنده. از آن‌جا که در این رابطه حقوقی، وزنه سمت موجر به دلیل مالکیت، سنگین‌تر از مستأجر است، موجران عموماً سعی می‌کنند با اتخاذ تمهیداتی، در رابطه میان خود و مستأجرشان، دست پیش بگیرند و قدرت چانه‌زنی خودشان را بالا ببرند؛ غافل از این‌که وقتی دعوا شروع شود، هیچ‌کدام از این تمهیدات نمی‌تواند مانع هدر رفتن وقت و ساییده شدن اعصاب آن ها شود! بهترین راه برای جلوگیری از این اختلافات، اطلاع از مقررات و قوانین و احترام گذاشتن به حقوق یکدیگر است. آگاهی از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، با نسخ و تخصیص‌هایی در سال‌های 1362 و 1376، می‌تواند برای بسیاری از موجران و مستأجران مفید باشد. در ادامه به بررسی مواردی اختلاف برانگیز در روابط موجر و مستأجر و دیدگاه قانون درباره آن ها خواهیم پرداخت.چک تخلیه و اجاره
یکی از مواردی که معمولاً مستأجران هنگام انعقاد قرارداد اجاره با آن روبه‌رو می‌شوند، مطالبه چک بابت تخلیه یا اجاره است. باید توجه داشت که دریافت چک برای این دو مورد، اصلاً جنبه قانونی ندارد؛ بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. ارزش قرارداد اجاره آن‌قدر هست که اگر مستأجر به تعهدات مالی خود عمل نکند، موجر بتواند با مراجعه به دادگاه، حق خود را مطالبه و مستأجر را وادار به انجام تکلیف کند؛ بنابراین بهتر است در این زمینه زیاد سخت نگیریم.
ضمن این‌که چک، تابع قوانین جداگانه‌ای است و مستأجر در صورت چک کشیدن، دیگر نمی‌تواند مشکلات مربوط به آن را در چارچوب قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر حل کند. به عبارت بهتر، در صورتی که مستأجر به موجر چک تخلیه بدهد، در مراحل بعدی گرفتار شکایت وی بابت چک در دادگاه و موضوع رابطه موجر و مستأجری، به قضیه درجه دوم تبدیل خواهد شد. هر چند که گاه، مستأجران زیر فشار ناشی از شرایط اقتصادی، ناچار به پذیرش این قضیه می‌شوند، اما باید بدانند که انجام این کار، آن ها را وارد ماجرایی وسیع‌تر از رابطه موجر و مستأجر می‌کند.
هزینه آب و برق
زمان اعلام بدهی آب، برق ، گاز و دیگر خدمات، معمولاً با زمان اسباب کشی مستأجر یکی نیست و همین موضوع می‌تواند به یک اختلاف تبدیل شود؛ از مستأجر اصرار که قبض سری اول، مالِ من نیست و از موجر انکار که چرا، مالِ خود توست! خب! چه کار باید کرد؟ قانون در این زمینه ساکت است، اما عرف این‌گونه ما را راهنمایی می‌کند که قبل از تحویل گرفتن منزل، ابتدا موجر و مستأجر، یا نماینده‌های قانونی آن ها، در حضور هم، شماره کنتور آب، برق و گاز را یادداشت کنند و از طریق شماره‌هایی که مخابرات اعلام کرده است، از میزان بدهی تلفن هم مطلع شوند. خوشبختانه این روزها، می توان با مراجعه به دفاتر خدماتی یا امور مشترکین شرکت‌های آب، برق، گاز و مخابرات و ارائه شماره کنتور در جایی که لازم است، قبض به روز دریافت کرد. با این شیوه، مستأجر در پایان قرارداد و موجر در ابتدای قرارداد، بدهی‌های خدمات را می‌پردازد و جلوی ایجاد اختلاف احتمالی گرفته میشود.
تعمیرات
تعمیرات یکی از مهم ترین عرصه‌های برانگیخته شدن اختلاف میان موجر و مستأجر است. عیب و ایراد پیدا کردن اجزای مختلف منزل، از در و دیوار گرفته تا سیستم تهویه، لوله‌کشی و ... موضوعی بدیهی است. البته آسیب رساندن عمدی به این بخش‌ها، موضوع دیگری محسوب میشود که اصل آن، نیازمند ارائه ادله محکمه پسند است؛ اما معمولاً هیچ مستأجری به عمد برای خودش دردسر درست نمی‌کند! به دلیل حساسیت و مبتلابه بودن موضوع، قانون گذار در این بخش ورود کرده و به صورت مفصل به آن پرداخته است:
تعمیرات اساسی: طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر، «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن، از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد، به عهده موجر است.» بنابراین، اگر در اصل بنا ایرادی به وجود آید، مثلاً گچ سقف بریزد، لوله آب نشتی داشته باشد یا عایق کاری پشت بام نیاز به تجدید یا رفو پیدا کند، موجر باید دست به جیب شود و کار تعمیر را انجام دهد. در این جا، مستأجر هیچ مسئولیتی در قبال نظارت بر حسن اجرای تعمیرات و مانند آن ندارد؛ اما از طرف دیگر، حق ندارد مانع انجام تعمیرات ضروری موجر شود؛ طبق ماده 22، «هر‌گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال، مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.» البته، مستأجر در این شرایط هم، حقوقی دارد؛ طبق بند «5»، ماده 12، «هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود»، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
تعمیرات جزئی: طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر، «تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.» شاید جالب باشد که بدانید عمده اختلافات موجر و مستأجر بر سر مسئله تعمیرات، مربوط به همین تعمیرات جزئی است. درباره این‌که در این اختلاف، حق به جانب چه کسی است، نمی‌توان با قاطعیت سخن گفت. هرچند مبنای تشخیص این‌که چه تعمیری جزئی است، بیشتر مربوط به عُرف است، اما در عین حال، موجر نمی‌تواند از پیش خود و به بهانه عُرف بودن، هزینه‌ای را بر مستأجر تحمیل کند و همچنین، مستأجر هم نمی‌تواند با این بهانه، از تکلیف خودش نسبت به مورد اجاره، استنکاف ورزد. قانون تکلیف این مسئله را به وضوح روشن کرده است؛ طبق ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر، «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است». رسیدگی به دعاوی از این قبیل، اگر ارزش آن ها کمتر از 20 میلیون تومان باشد، در شوراهای حل اختلاف انجام میشود و طبق تبصره ماده 22، رسیدگی به آن خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات رسمی دادرسی است.
یک نکته درباره مستأجران آپارتمان‌ها
یکی از چالش‌هایی که معمولاً درباره پرداخت هزینه تعمیرات در آپارتمان‌ها، میان موجر و مستأجر پیش می‌آید، پرداخت هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان، مانند راه پله، پشت بام، پارکینگ و ... است. از آن‌جا که این بخش‌ها در مالکیت مشاع همه اهالی آپارتمان قرار دارد، پرداخت هزینه‌های مربوط به آن هم، برعهده همه است. در این‌جا، برخی گمان می‌کنند که چون موضوع بخش مشاع، ارتباطی به بخش خصوصی اجاره شده ندارد و در قرارداد هم، معمولاً به آن اشاره‌ای نمی‌شود، همه هزینه‌های آن بر دوش مالک آپارتمان، یعنی موجر، خواهد بود. در حالی که چنین نیست و در این‌جا هم، مثل موارد قبلی، هزینه‌های جزئی، مانند هزینه تنظیف، هزینه برق آسانسور و تأمین روشنایی راه‌پله‌ها، برعهده مستأجر و هزینه تعمیرات اساسی، مانند تعمیر آسانسور، رنگ‌آمیزی، عایق بندی پشت‌بام و ... بر عهده مالک آپارتمان یا همان موجر است.
سایر اخبار این روزنامه
جنگجویان در سایه
ختم کلام دوئل موجر و مستأجر
«دیاباته» باارزش تر از تمام آقای گل های لیگ برتر !
وزارت کشور عراق: البغدادی فلج شده و در سوریه است
ترامپ در تنگنای تعرفه فرانسوی
صید 24 تن اورانیوم از خلا برجام
برخی ائمه جمعه را به خاطر تشریفات از دایره امامت خارج کردیم
عروج جانباز خادم
ضرب الاجل ۲ هفته ای به پزشکان برای نصب کارت خوان
بنزین به ایستگاه صادرات رسید
جیب شما، جیب آن ها!
توافق ایران و روسیه برای برگزاری رزمایش در خلیج فارس
داستان تلخ خندیدن به بچه‌های دودی!
آغاز بازپس گیری اموال و املاک مستضعفان
