گروه مسکن-کوچ جمعیت به حاشیه شهرها، گره کور مسکن، هزینه اجاره خانه در سال ۱۳۹۹ معادل هزینه خرید خانه در سال ۱۳۹۶، ۶۰ سال پس انداز برای خرید یک خانه و ... . پرتکرارترین تیترهای بسیاری از روزنامهها و خبرگزاریها برای وصف وضعیت این روزهای بازار مسکن است که مؤید شرایط سختی است که خانوار چه در بازار خرید و فروش و چه در بازار اجاره با آن روبرو هستند.

بر اساس آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به بیش از ۲۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان در شهریور امسال رسید که نسبت به ماه گذشته بیش از ۵.۱ درصد افزایش قیمت را نشان میدهد. هرچند سرعت افزایش قیمت مسکن در شهریور نسبت به ماه گذشته کمی کاسته شدهاست، با این وجود مقایسه قیمت‎ها در شهریور نسبت به فروردین امسال حاکی از رشد ۵۹ درصدی قیمت مسکن در شش ماه نخست سال است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین امسال ۱۵ میلیون و ۲۹۵ هزار تومان ثبت شدهاست. در حال حاضر مسکن یک دوره تورمی شدید را تجربه میکند و قیمت مسکن در این مدت بیشاز ۵.۵ برابر شدهاست. فروردین سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حدود ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بودهاست. بررسی آمارها نشان میدهد دوره تورمی که از زمستان سال ۱۳۹۵ آغاز شده، شدیدترین دوره تورمی بخش مسکن طی ۲۵ سال اخیر است. همانگونه که مشخص است از سال ۱۳۷۳ با چندین دوره رکود و رونق در بازار مسکن روبرو بودیم. اگر دقیقتر بگوییم، بخش مسکن طی این مدت ۵ دوره تورمی را تجربهکردهاست که آخرین دوره مربوط به بازه زمانی است که اکنون در آن قرار داریم و از زمستان سال ۱۳۹۵ آغاز شدهاست. اما چرا این دوره تورمی با سایر ادوار تجاری ثبت شده در بخش مسکن متفاوت است؟ دلیل این تفاوت شدت افزایش قیمتها است. تا پیش از این، شدیدترین دوره تورمی بخش مسکن مربوط به بازه زمانی تابستان ۱۳۸۴ تا بهار ۱۳۸۷ بود که طی ۳۶ ماه، قیمت مسکن در شهر تهران ۳۰۰ درصد رشد کرد. اما در دوره تورمی فعلی قیمت مسکن در مدت ۴۰ ماه، ۴۴۸ درصد افزایش یافتهاست و همچنان این افزایش قیمت ادامه دارد.

بنابراین واضح است که در سه سال اخیر شدت افزایش قیمت در بازار مسکن طی بازه زمانی تقریباً ۲۵ ساله بیسابقه بودهاست. همین امر موجب شدهاست برخی از وجود حباب قیمتی در بازار مسکن سخن بگویند. اما آیا واقعاً حباب قیمتی در بازار مسکن وجود دارد؟ به طور کلی صحبت کردن در خصوص حباب قیمتی داراییها دشوار است و نمیتوان به طور قطع در مورد آن نظر داد. این موضوع در خصوص مسکن با توجه به ویژگیهای خاص آن (همچون غیرقابل تجارت بودن و همچنین کمبود زمین در کلانشهرها و محدودیت عرضه) سختتر نیز میشود. از همین رو یافتن معیار دقیقی برای تعیین حباب قیمتی بخش مسکن کار دشواری است و اجماع کاملی بر روی یک شاخص معین وجود ندارد.

با این وجود شاید یکی از شاخصهایی که تا حدودی بتوان بدان استناد کرد، بررسی روند قیمت دلاری مسکن باشد. منطق بهرهگیری از این شاخص را میتوان قیمتهای نسبی در اقتصاد دانست. اگر قیمت دلاری مسکن طی دوره مورد بررسی افزایش یافتهباشد به این معنا است که رشد قیمت مسکن بیش از قیمت دلار بودهاست و از این منظر شاید بتوان به وجود حباب قیمتی در بازار مسکن مشکوک بود. بر این اساس، میانگین قیمت دلاری مسکن در شهر تهران در شهریور امسال برابر با ۹۰۰ دلار بودهاست. این در حالی است که قیمت دلاری مسکن در ابتدای سال ۱۳۹۶ و در آغاز دوره تورمی برابر با ۱۵۰۰ دلار بودهاست. قیمت دلاری مسکن از ۱۷۸۳ دلار در ابتدای دهه نود به ۹۰۰ دلار در شهریور امسال رسیدهاست که به معنای افت ۵۰ درصدی قیمت دلاری مسکن است. همچنین از شروع دوره تورمی فعلی، قیمت دلاری مسکن بیش از ۲۵ درصد کاهش یافتهاست. بنابراین هرچند قیمت مسکن در سه سال اخیر به شدت افزایش یافته اما این تغییرات قیمتی که منجر به گرانشدن مسکن شدهاست را نمیتوان به طور قطع ناشی از حباب قیمتی دانست و علل آن را باید در تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی همچون افزایش نقدینگی، تورم، جهش نرخ ارز و نااطمینانی کلان اقتصادی دانست.

با وجود اینکه نمیتوان وجود حباب قیمتی در بازار مسکن را تأیید کرد اما یک علامت سوال بزرگ باقی میماند؛ وضعیت و شرایط خانوار در این شرایط چگونه است؟ به بیان دیگر، حباب قیمتی با توجه به شرایط اقتصادی معنا پیدا میکند و شرایط اقتصادی در سه سال اخیر بهگونهای بودهاست که با افزایش نرخ ارز نمیتوان در شرایط فعلی حباب قیمتی در بازار مسکن را تأیید کرد. اما آیا درآمد خانوار هم متناسب با تحولات کلان اقتصادی تغییر کردهاست