بازار مسکن گرفتار سیاستگذاری مالیاتی غلط


گروه مسکن و انرژی- زهرا سلیمانی: مسعود پزشکیان روز سه شنبه پس از حضور در صحن علنی مجلس و ایراد سخنانی، بخش نخست لایحه بودجه ۱۴۰۴ را به هیأت رئیسه مجلس تقدیم کرد. یکی از موضوعات مهم در بطن بودجه سال 1404، مکانیسم مالیات ستانی از دارایی های غیر منقول مانند ملک، زمین و آپارتمان است. طبق لایحه بودجه سال 1404زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از پانصد میلیارد ریال(50میلیارد تومان) باشد، مشمول مالیات به میزان «دو در هزار» می‌شوند. این مالیات بر عهده شخصی است که در ابتدای سال 1404 مالک املاک فوق بوده است. اما این همه ماجرا نیست؛ بر اساس لایحه بودجه 1404، واحدهای مسکونی در حال ساخت، مشمول این مالیات نمی‌باشند. واحدهای مسکونی غیرمجاز تا زمان دریافت پروانه ساخت یا اجرای حکم کمیسیون‌های ماده (99) و (100) قانون شهرداری‌ها حسب مورد مشمول جریمه‌ای معادل دو برابر مالیات واحدهای مسکونی مجاز موضوع این بند می‌باشند. پرداخت جریمه مزبور هیچ‌گونه حق مکتسبه‌ای برای دارندگان واحدهای غیرمجاز ایجاد نخواهد نمود. ثبت نقل‌وانتقال املاکی که به‌موجب این بند برای آنها مالیات وضع گردیده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی، نقل‌وانتقال قطعی و اجاره ممنوع است. متخلف از حکم این بند در پرداخت مالیات متعلقه مسئولیت تضامنی دارد. مانند هر سازوکار مالیاتی دیگری، این مکانیسم هم موافقان و مخالفانی نیز دارد. موافقان این شیوه معتقدند، سوداگری در بازار مسکن و ملک به اندازه ای بالاست که هر اندازه مالیات از آن اخذ شود، باز هم کم است، مخالفان اما با اشاره به تورم افسارگسیخته در ایران و رشد ناگهانی قیمت زمین و مسکن ، این نوع فشار مالیاتی را باعث تعمیق رکود مسکن ارزیابی کرده و خواستار تغییر آن هستند. تجارت برای بررسی ابعاد مختلف بحث با 2کارشناس شامل یک کارشناس حوزه مالیاتی و یک تحلیلگر بازار زمین و مسکن گفتگو کرده تا زوایای موضوع برای مخاطبان تحلیل و حلاجی شود.

رویکردهای غلط مالیاتی باعث تعمیق رکود در بازار مسکن می شود
مجید گودرزی یکی از کارشناسان بازار مسکن در گفتگو با تجارت در ارزیابی رویکرد مالیاتی دولت در بودجه 1404 در بحث مسکن می گوئید:«مالیات ستانی در بخش ملک و مسکن در جهان اصولا به 2دلیل، رایج است؛ یکی بحث تامین منابع مالی دولت و دوم بحث کنترل قیمتها است. ابزارهای مالی یکی از گزاره های مهم برای کنترل و ثبات اقتصادی هستند. اما در ایران به دلیل لابی های بزرگ و مافیای قدرتمند مسکن، دولت ها موفق نشده اند این اصلاحات را در اقتصاد ایران عینیت بخشند. هر دولتی که سعی کرده حوزه مسکن را کنترل کند با مشکلات عدیده و نقدهای فراوانی مواجه شده است. این روزها شاهد آشفته بازار بزرگی در بخش مسکن هستیم. به دلیل فقدان نظارت کافی و داده های شفاف، قوانین مالیاتی و قوانین بالادستی قابل اجرا نیستند.»
او درباره نقش دولت در شکل گیری این آشفته بازار می گوید:«دولت ها در ایران تلاش می کنند این بحران ملی در بخش مسکن را ساماندهی کنند اما به دلیل اینکه زیرساختها از قبل مهیا نیست، پایگاه داده وجود ندارند و پای ذینفعان قدرتمندی مثل بانکها در میان است، توفیق چندانی نداشته اند. کما اینکه مشخص شد در اجرای قانون مالیات از خانه های خالی و لوکس، حتی به اندازه قیمت یک آپارتمان هم از کل املاک کشور، عایدی برای دولت شکل نگرفت. از سوی دیگر، به خاطر اینکه سقفی برای قیمت گذاری ها تعیین نشده، بهانه مناسبی برای افزایش قیمت ها شکل گرفت و به سادگی بر قیمت ملک ها افزوده شد، دولت هم عملا نتوانست اصلاحی در بخش مسکن صورت دهد. با توجه به اینک ظرفیت های بسایری در توسعه مسکن در ایران وجود دراد ، اما دولت ها اغلب بدترین کارنامه ها را در این حوزه ثبت می کنند.» گودرزی یادآور می شود:«از سوی دیگر مالیات بر املاک باید به گونه ای وضع شود که جلوی سوداگرای ها را بگیرد. از نظر اجتماعی هم مسکن یک نیاز عمومی گسترده است. دولت با اخذ مالیات باید به دنبال کاهش سوداگری باشد. اما رویکردهای سوداگرانه در این بخش همچنان تداوم دارد. دامنه سوداگری در حوزه مسکن به اندازه ای وسعت یافته که بسیاری از ایرانیان خارج از کشور، اقدام به خرید ملک در ایران کرده اند. برای این حضور چند مزیت عمده وجود دارد. از یک طرف خرید ملک در ایران با مالیات قابل توجهی مانند کشورهای غربی مواجه نمی شود. به راحتی می توان قوانین را دور زد، فرار مالیاتی داشت . مهمتر از همه جهش های قیمتی در مسکن ایران چندین و چند برابر کشورهای غربی است.» او در ادامه می گوید:«در شرایطی که قیمت مسکن در آمریکا طی 40سال گذشته، 406درصد رشد داشته، اما در ایران طی 30 سال قیمت مسکن 1534 برابر شده است. این مزیت ها باعث شده تا عده ای از ایرانیان خارج از کشور نیز در مسکن ایران سرمایه گذاری کنند. ایرانیان خارج از کشور درآمد دلاری دارند و وقتی این دلارها بدل به ریال می شود، عدد قابل توجهی می شود. آنها ملک خریده، دپو می کنند و مالیات و عوارضی هم نمی پردازند. این نوع نگاه های سوداگرانه و عدذم حمایت از اقشار آسیب پذیر باعث کمبود مسکن در ایران شده است. » این کارشناس حوزه مسکن در ترسیم راهبردهایی که کشورهای توسعه یافته در بخش مسکن دنبال می کنند، خاطرنشان می کند:«در کشورهای غربی دولت ها تلاش می کنند مسکن ساخته و املاک آباد شود، سپس درآمدهای پایدار برای شهرداری ها و دولت ایجاد می کنند. اما در ایران برعکس است. به اندازه ای عوارض و مالیات و وجوه مختلف قبل از ساخت در نظر گرفته می شود که عملا فعالان اقتصادی رغبتی برای ساخت مسکن پیدا نمی کنند. این روند باعث می شود شهرداری ها در درآمد پایدار نیز با مشکل مواجه شوند. به نظرم در ایران هم باید عوارض و مالیات و وجوه مختلف به بعد از ساخت موکول شود. این رویکرد هم به نفع مردم و هم به نفع دولتهاست. » گودرزی در پاسخ به پرسش تجارت در این خصوص که برخی معتقدند این شیوه مالیات ستانی منجر به خروج مردم و سرمایه گذاران از بازار مسکن و ورود آنها به بازارهای سوداگرانه ای چون ارز و سکه و... می شود، آیا درست است؟ می گوید:« قاعدتا همینطور است.در ایران برخی جذابی های کاذب در بخش های غیر اقتصادی مثل ارزهای دیجیتال تعریف شده که برای اقتصاد مولد کشور خطرناک است. مثلا در ارزهای دیجیتال بیت کوئن 570 درصد رشد می کند. این میزان سود جذاب ، کاذب و سمی است و سرمایه های کشور را از حوزه های مولد خارج می کند. در ایران یک مالیات بر مجموع درآمد وجود دارد که اگر دولت موفقیتی به دست آورده و بتواند مالیات ها را به گونه ای هدفمند سازد که منجر به رشد پروژه های مولد شود، مورد استفاده قرار می گیرد. اما فعالیت های سوداگرانه پیرامون انواع پول(ارزهای دیجیتال، ارز ، سکه و...) در ایران از مالیات معافند؛ این رویکرد از اساس غلط است و بخش بزرگی از سرمایه ها را در بانک ها و مراکز مالی رسوب می دهد. این سکه اما دورو دارد. در روی دیگر این سکه به اندازه ای از سرمایه گذاران مالیات دریافت می شود که دیگر تمایلی برای فعالیت های مولد اقتصادی باقی نمی ماند. امیدوارم فعالیت های اقتصادی کشور هدفمند شده و به سمت فعالیت های سوداگرانه سوق کند.» او در خصوص شیوه مالیات ستانی در کشورهای توسعه یافته خاطرنشان می کند:«در کشوری مانند آ لمان، فرانسه و آمریکا و... مسکن یا سرمایه ای است یا مصرفی. مسکن مصرفی از مالیات معاف است به شرط آنکه کمتر از 10سال به فروش نرسد. اگر مسکن مصرفی، قبل از 10سال فروش رود ،‌دولت ها آن مسکن را سرمایه ای قلمداد کرده و مالیات هنگفتی بر آن وضع می کند. در آمریکا 5نوع عوارض و مالیات از نقل و انتقال ملک گرفته می شود. به همن دلیل سوداگری در این کشور در حوزه مسکن صرفه ندارد. اما در ایران به دلیل عملکردهای ضعیف نظام مالیاتی با وجود وفور و فراوانی ظرفیت های تولید مسکن چه در حوزه نیروی انسانی و چه در بخش زمین و افراد متخصص و... بحران های عمیقی در این حوزه شکل گرفته است.»

تورم اموال عادی را لوکس کرده است
محمد محمودی استاد دانشگاه و عضو شورای مشورتی وزارت اقتصاد از زاویه دید متفاوتی به این بحث ورود کرده و درباره مکانیسم مالیات ستانی از بازار زمین و ملک و مسکن می گوید:« اساسا اینکه مردم سرمایه خود را به سمت دارایی های غیر مولد مثل زمین، ساختمان، سکه و ارز می برند به دلیل فقدان اعتماد مردم به تصمیم سازان و سیاست گذاران است. مردم می بینند هر اندازه سرمایه به تولید سوق یافته از میان رفته است. ارزش ملک لوکس تا 3سال قبل ، 10میلیارد بود. امسال اما این عدد به 50میلیارد تومان برای ملک و زمین رسیده است.» او ادامه می دهد:« بسیاری از خانواده هایی که ملک ها و خانه هایی با ارزش بالا دارند، افراد ثروتمندی نیستند، چرا که نقدینگی برای ثروت باید نقدینگی بالا داشت. این ملک ها یا به صاحبانشان ارث رسیده یا دهه های قبل خریداری شده و به دلیل گذر زمان و تورم افسارگسیخته این قدر گران شده است. فرد صاحب ملک پولدار نیست که سازمان مالیاتی بگوید، خانه تو 100میلیارد تومان است، بیا 200میلیون تومان مالیات بده. ممکن است این فرد، بازنشسته ای باشد که کل درآمد سالانه اش به 200میلیون تومان برسد. اساسا در کشوری که در آن تورم های بالای مستمر وجود دارد اخذ چنین مالیات هایی از نظر عقلی، عرفی و قانونی دور از عدل و انصاف است.» محمودی با اشاره به مشکلاتی که این نوع مالیات ستانی ایجاد می کند، می گوید:« خود من در سال 94 خانه ای خریده ام به قیمت 1میلیارد و 600میلیون تومان. این خانه به دلیل سوء مدیریت سیستم به بالای 50میلیارد تومان رسیده است. من معلم امروز باید چه مالیاتی بدهم؟ دولت یک بار از تورم مالیات می گیرد و یک بار هم پس از تورم و با گران شدن اقلام و کالاها و اموال. بر اساس گزارش های بانک مرکزی، دولت امسال 20درصد بر میزان نقدینگی به واسطه چاپ اسکناس افزوده است. یعنی اینکه ارزش ذاتی همه دارایی های من و شما و عموم مردم کاهش پیدا کرد. توجه کنید قیمتش بالا رفته اما ارزش ذاتی اش کاهش یافته است.» این استاد دانشگاه درباره نظام مالیات ستانی پر ایراد کشور می گوید:«دولت هم دستش را در جیب مردم می کند، هم پول چاپ کرده تا هزینه های غیر ضروری دولت غیر بهره ور را تامین کند، نهایتا باز هم از مردم می خواهد مالیات تورم افسارگسیخته را پرداخت کند. آندسته از افرادی که اعلام می کنند در جهان این نوع مالیات دریافت می شود، کذب می گوید. من در کمیسیون های وزارتخانه های مختلف گفته ام، کشورهایی این نوع مالیات ها را دریافت می کنند، تورم منفی دارند. نه مانند ایران که میانگین تورم آن طی دهه های مستمر بالای 40درصد است.» محمودی در پاسخ به این پرسش تجارت که تاثیر این نوع مالیات ستانی در بازار مسکن و ملک به چه صورت است؟ می گوید:« تاثیراتش قطعا منفی است. مردم دارایی خود را از این بازار خارج و به مست بازار ارز و طلا می دهند. نه فقط در بازار مسکن، بلکه در سایر بازارها هم نشانه های این ر ویکرد هویداست. شهروندی در این کشورف، خودروی خود را 200میلیون خریده و بعد ناگهان به دلیل نوسانات تورمی قیمت این توسان، شده بالای 1میلیارد تومان. پارسال برای من مالیات بر کالای لوکس آمده است و از من معلم مالیات می گیرند.»