گروه راه و مسکن: اين‌روزها افزايش حجم معاملات مسکن و قيمت واحدهاي مسکوني مي‌تواند بيانگر اين امر باشد که بازار مسکن از رکود عميق چندساله خود خارج شده و وارد فاز پيش رونق شده است، البته اين رونق بيشتر در واحدهاي متراژ پايين يعني در حدود 60 تا 70 متر با ارزش کمتر از 200 ميليون تومان مشاهده مي‌شود.

 با توجه به حجم بالاي تقاضاي مصرفي براي واحدهاي مسکوني کمتر از 70 متر با ارزش 100 تا 250 ميليون تومان مي‌توان اين نظريه را داد که سبک زندگي مردم در حال تغيير است. به‌عبارتي در سنوات گذشته هر خانواده با افزايش تعداد نفرات خود پس از گذشت مردم زماني به خانه‌اي بزرگتر نقل مکان مي‌کرد و عموما در بين مردم خريدخانه‌هاي بيش از 120 متر رايج بود، اما درحال حاضر به دليل شرايط وخيم اقتصادي، کمبود نقدينگي و کاهش قدرت خريد مردم، خانواده‌ها بيشتر به خريد خانه‌هاي متراژ پايين تمايل دارند که اين موضوع مي‌تواند بيانگر آن باشد که سبک زندگي در ايران به ويژه در کلان شهر تهران روبه تغيير است و مي‌توان اين احتمال را داد که در چند سال آينده اکثر خانواده‌ها در واحدهاي مسکوني متراژ پايين سکونت داشته باشند و اين امر تبديل به يک فرهنگ عمومي‌شود. 

همچنين لازم به ذکر است که با تغيير سبک زندگي مردم، احتمال افزايش قيمت واحدهاي مسکوني متراژ پايين بالاتر از نرخ تورم بسيار زياد است، زيرا سازندگان در سال‌هاي گذشته تمايلي به ساخت خانه‌هاي متراژ پايين به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز نداشتند، لذا حجم عرضه پاسخگوي حجم بالاي تقاضا نخواهد بود که اين امر خود به افزايش قيمت خانه‌هاي متراژ پايين و تعميق رکود در بخش مسکن، افزايش حاشيه نشيني و همچنين کانکس‌نشيني در کلان شهر تهران دامن خواهد زد. 

در اين راستا منصور غيبي کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت و گو با روزنامه «تجارت» اين پيش بيني را تاييد‌ کرده و مي‌گويد: اين تحليل که تغيير سبک زندگي مردم تا حدودي باعث رونق بخش مسکن شده درست و کارشناسانه است.

 اما بهتر است به آمار جديد سرشماري عمومي‌نفوس و مسکن هم توجه شود که براساس اين آمار 365 هزار نفر جمعيت يعني نزديک به نيم ميليون نفر جمعيت از استان تهران به استان البرز مهاجرت کرده‌اند. 

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصريح مي‌کند: اين روزها خانواده‌ها ترجيح داده‌اند که در خانه‌هاي متراژ پايين در کلان شهر تهران زندگي نکنند، اما در شهر کرج يک دستگاه آپارتمان 100 تا 120 متري با قيمت مطلوب خريداري کنند. به‌طوري که مردم صبح‌ها براي کار از شهر کرج به تهران سفر‌ مي‌کنند و شب‌ها دوباره به شهر کرج بازمي‌گردند. اين رويداد به نوعي تغيير ساختار در مسائل فرهنگي و جمعيتي است، لذا تغيير جمعيتي و فرهنگي ناشي از مسائل و مشکلات اقتصادي و تامين مسکن خواهد بود.

براساس گزارش خبرنگار روزنامه تجارت؛ در آذرماه ۹۶ توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده برحسب ارزش (قيمت) هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون تومان با اختصاص ۱۱ درصد، بيشترين سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. پس از آن واحدهاي داراي ارزش ۲۰۰ تا ۲۵۰ ميليون تومان و ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان هرکدام با اختصاص ۱۰.۱ و ۸.۹ درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع در اين ماه حدود ۵۳.۴ درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از ۴۰۰ ميليون تومان اختصاص داشته است. 

لازم به ذکر است که در آذرماه امسال آپارتمان‌هاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان از رتبه اول در تعداد معاملات به رتبه سوم تنزل پيدا کرد به عبارت ساده‌تر در سال گذشته بيشترين تقاضا در شهر تهران براي خريد خانه‌هاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان بود که آذرماه امسال اين رتبه از آن واحدهاي ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون تومان شده است. کارشناسان معتقدند علت اين تغيير افزايش ۱۵ درصدي قيمت نقطه به نقطه مسکن و رشد تدريجي توان تقاضاي مصرفي در آذرماه جاري است. به عبارتي افت ۴۲ درصدي تقاضا براي خريد خانه‌هاي ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان در تهران، جدا از آنکه نشان مي‌دهد به دليل افزايش ميانگين قيمت مسکن، جمعيت غالب به سمت خانه‌هاي با ارزش بالاتر سوق يافته‌اند، حاکي از آن است که مالکان واحدهاي مسکوني کوچک اقدام به تبديل به احسن کردن خانه‌هاي خود کرده‌اند. اين نشانه از رشد معاملات در برخي مناطق داراي سرانه خدماتي مناسب قابل مشاهده است به طوري که امسال تقاضاي مصرفي براي خريدخانه در منطقه 3 شهر تهران افزايش پيدا کرده است.

بازار داغ خانه‌هاي ۶۰ تا ۷۰ متر در پايتخت

شواهد موجود حاکي از آن است که خانه‌هاي ۶۰ تا ۷۰ متر با توجه به ويژگي در استطاعت غالب خانواده‌ها، ارزان قيمت بودن و مصرف پايين انرژي نسبت به واحدهاي بزرگ‌تر هر ماهه بيشترين اقبال را در شهر تهران دارند به طوري که در تمام ماه‌ها سهم متوسط ۱۵ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص مي‌دهند. به عبارت ساده‌تر در دي‌ماه 96 خانه‌هايي با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر مربع بيشترين سهم از معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده است به طوري‌که براساس گفته بيشتر مشاوران املاک در شهر تهران، از يکم تا 22 دي‌ماه جاري ۱۶۴۶ مورد خريد و فروش خانه‌هاي ۶۰ تا ۷۰ متر به ثبت رسيده است و در آذرماه امسال هم ۱۴.۳ درصد از معاملات شهر تهران مربوط به اين سطح زيربنا بوده است. همچنين آذرماه پارسال واحدهاي مسکوني ۶۰ تا ۷۰ متر ۱۵ درصد از خريد و فروش را در برگرفتند که در آن زمان بالاترين رتبه در معاملات محسوب مي‌شد.به طور‌کلي در آذرماه ۱۳۹۶ توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زيربنا نشان مي‌دهد بعد از واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متر مربع، واحدهاي ۷۰ تا ۸۰ متر و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتيب با سهم‌هاي ۱۳.۲ و ۱۲.۹ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. درمجموع در آذرماه واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از ۸۰ متر مربع ۴۹.۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که اين رقم در آذرماه سال قبل ۵۱.۵ درصد از کل معاملات بوده است.

در آذرماه امسال تعداد معاملات مسکن شهر تهران به ۱۷.۸ هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۰.۲ درصد افزايش داشته است. همچنين ميانگين قيمت مسکن نيز براي اولين بار با عبور از ۵ ميليون تومان به متوسط ۵ ميليون ۹۰ هزار تومان رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۹ درصد رشد داشته است.

با شروع فصل پاييز، قيمت مسکن به دنبال افزايش حجم معاملات خريد و فروش گران شده است که به‌عقيده بسياري از کارشناسان اقتصاد مسکن دليل اين افزايش قيمت مسکن کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و فرارسيدن موعد دريافت وام سپرده‌گذاران قبلي در صندوق پس انداز مسکن يکم است. البته به نظر برخي کارشناسان اين افزايش قيمت مسکن به معناي رونق نيست به گفته فرشيد پورحاجت دبير کانون انبوه‌سازان، گران شدن يا افزايش معاملات مسکن در بعضي مناطق شهر تهران به منزله‌ رونق نيست و رونق در بازار مسکن را قبول ندارم، زيرا رونق بايد در بخش ساخت و ساز صورت گيرد که محقق نشده است. در حوزه معاملات هم اگر بررسي کلي داشته باشيم در مناطقي از تهران که به لحاظ سرانه خدمات عمومي‌داراي جاذبه براي سرمايه‌گذاري مقداري جنب و جوش براي خريد و فروش بيشتر شده ولي اين موضوع در کل کشور صورت نگرفته است.

همچنين سيدکمال‌الدين شهرياري عضو کميسيون عمران مجلس، با اشاره به افزايش نرخ مسکن درکشور، گفت: با توجه به توقف قيمت مسکن و تورمي‌که سال به سال افزايش پيدا کرد در سال‌هاي 90 و 91 حبابي در نرخ مسکن ايجاد شد که خوشبختانه اکنون اين حباب تخليه شده است. با تخليه حباب نرخ مسکن زمينه براي افزايش آرام قيمت‌ها متناسب با نرخ تورم آماده شده است. رشد 40 درصدي نرخ مسکن رخ نداده است، اما نمي‌توان منکر رشد قيمت مسکن شدو ميزان افزايش قيمت در اين حوزه نهايت 20 درصد بوده است.

شهرياري با تاکيد بر اينکه يکي از عوامل رشد قيمت مسکن تسهيلات دهي بانک‌ها در اين حوزه بوده است، گفت: رقم تسهيلات مسکن ثابت بوده اما سهم آن در خانه‌هاي کوچک بيشتر مي‌شود به همين دليل هر چه متراژ خانه کوچک تر و قيمت آن کمتر باشد سهم وام در آن بيشتر خواهد بود. تسهيلات دهي بانک‌ها در حوزه مسکن در خانه دار کردن و توانمندسازي اقشاري که دنبال خانه‌هاي کوچک هستند موثر‌تر است به همين دليل وام بانکي در نرخ اين خانه‌ها اثر گذار بوده است. درخصوص افزايش قيمت مسکن در ماه‌هاي اخير جاي نگراني نيست، اين رشد قيمت بعد از سال‌ها رکود نسبتا طبيعي و متناسب با نرخ تورم است و اگر شاهد آن نباشيم وضعيت بازار ساخت و ساز از اين هم بدتر شده و معضل بيکاري پررنگ تر مي‌شود. رشد قيمت مسکن در حد نرخ تورم به تحرک در بازار مسکن و ايجاد اشتغال منجر مي‌شود. تحرک اقتصادي از مزاياي رونق بازار مسکن است از اين رو نبايد از وضعيت فعلي مسکن نگران بود. احتمال رشد قيمت مسکن بيش از نرخ تورم بستگي به عوامل بسياري دارد و احتمال رشد نرخ مسکن بيش از تورم بعيد است. وضعيت اقتصادي به گونه‌اي نيست که اتفاق غيرمنتظره‌اي رخ دهد از اين رو جاي نگراني براي رشد يکباره نرخ مسکن بيش از نرخ تورم وجود ندارد.