روزنامه ایران

رونق  حاشیه نشینی

سهیلا یادگاری
خبرنگار
رکود بازار از سال 92 و ثبات قیمت مسکن در مدت 5 سال، در کنار افزایش میزان تسهیلات خرید موجب امیدواری متقاضیان بویژه اقشار متوسط برای خرید مسکن شد. تحرکات بازار مسکن در سال گذشته این موضوع را بخوبی نشان می‌هد بعد از چند سال شاهد افزایش ماهانه معاملات مسکن بدون جهش قیمت بودیم اما خیلی طول نکشید تا قیمت مسکن مانند گذشته تحت تأثیر عوامل اقتصادی و بازارهای دیگر، افزایشی شد و در نیمه دوم سال گذشته تا کنون روند افزایش قیمت مسکن ادامه دارد. بر اساس آخرین آمار رسمی، میانگین قیمت‌ها در این بازار آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در تهران 92 درصد رشد را نشان می‌دهد.با وجود تلاش دولت‌ها در اجرای برنامه‌هایی برای تأمین مسکن مردم اما مشکل مسکن در کشور به مشکلی پابرجا تبدیل شده که افزایش قیمت دائمی آن دسترسی اقشار متوسط و ضعیف را به آن سخت یا غیرممکن کرده است. روزنامه ایران با دعوت از مصطفی بهزاد فر استاد دانشگاه و فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، مشکلات مسکن را ریشه‌یابی کرد. آنها تبدیل شدن مسکن به کالا و بی‌ثباتی اقتصادی که توان مالی خانوار را بشدت کاهش داده است، در کنار عوامل دیگر دو دلیل اصلی معضلات حوزه مسکن دانستند و نسبت به افزایش حاشیه نشینی که نتیجه فقیرشدن خانوار است هشدار دادند.
اگر بخواهیم وضعیت مسکن در ایران بعد از انقلاب را بررسی کنیم، برنامه‌های مختلفی برای ساخت و عرضه مسکن تدوین شده است. علاوه بر این برنامه‌ها در قانون اساسی تأمین مسکن برای مردم برعهده دولت گذاشته شده است اما اجرای این برنامه‌ها نتوانسته مشکل تأمین مسکن برای اقشار متوسط و دهک‌های کم برخوردار را حل کند. ایراد از برنامه‌ها است یا باید جای دیگر به‌دنبال ایراد بگردیم؟ اصلاً دولت‌ها توانستند برنامه‌ها را اجرا کنند یا خیر؟



 بهزادفر: پایه آمایش سرزمین در ایران با الزام برخورداری این برنامه برای مسکن شروع شد. سال 42 دولت وقت کسی را از سازمان ملل متحد دعوت کرد تا برای کشور برنامه مسکن بنویسد قبل از آن هم اولین برنامه ای که نوشته شده و در سال 1327 اجرا شده یکی از مهم‌ترین برنامه‌های مسکن بود. بنابراین اینکه دولت‌ها برنامه‌ریزی مسکن داشته باشند در ایران مطرح بود و جدید نیست. یکی از مهم‌ترین اصول قانون اساسی (اصل 31) به مسکن پرداخته است، آموزش و مسکن در ایران حق همه مردم است بنابراین برای مسکن به‌صورت اصولی در قانون اساسی برنامه دیده شده است اما از اصول که بگذریم قالب برنامه‌های مسکن عکس‌العملی بود، آنچه دولت‌ها انجام دادند عکس‌العمل در مقابل تأخیر در اجرای برنامه بود. بعد از اصلاحات ارضی مهاجرت بشدت افزایش یافت و نتیجه این شد که حجم عظیمی از جمعیت روستایی به شهرها مهاجرت کردند و جمعیت شهرها افزایش پیدا کرد. مهم‌ترین اتفاق بعد از اصلاحات ارضی حاشیه نشینی بود؛ حاشیه نشینی حلبی آبادها را مطرح کرد. حلبی آبادها نشان داد که ما در شهرها مشکل مسکن داریم و بزرگترین مشکل ما این بود که برنامه ای که داریم تا اجرا کنیم خیلی طول می‌کشد، این مشکل بعد از انقلاب به نظر می‌رسید حل شود اما بازهم عکس العملی برخورد کردیم. اگر برنامه آمایش سرزمین را نگاه کنیم بخش قابل توجهی از آن در مورد مسکن است برنامه اول، دوم و برنامه‌های بعد همه در مورد مسکن صحبت کرده‌اند و برنامه در حد استراتژی یا راهبرد داشتیم اما به اقدام نرسید.تنها برنامه اقدام هم برنامه ای مانند مسکن مهر بود که خودش جای بحث دارد. اجرا نشدن درست برنامه‌ها باعث شد نیازمندان به مسکن از یک طرف و سوداگران از طرف دیگر از برنامه‌ها و نهادهای برنامه ساز و برنامه ریز پیشی بگیرند.بعد از انقلاب با افزایش مهاجرت به شهر، برای اولین بار افزایش قیمت مسکن تجربه شد. نهادی که مسئول حل مشکل مسکن شد بدون اینکه برنامه ای مشخص داشته باشد مشکلات را چند برابر کرد. نهادی به‌نام بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برای حل مشکل مسکن تشکیل شد. آن زمان بنیاد مسکن اعلام کرد از آنجا که مسأله مسکن مسأله تبعیض است ما از ثروتمندان به نفع فقرا تقاص می‌گیریم. نتیجه چه شد؟ هجوم مردم به تهران و شهرهای بزرگ. مردم می‌گفتند بنیاد مسکن قرار است به ما خانه بدهد این شروعی بود برای مهاجرت‌های بی‌رویه به شهرهای بزرگ که این شروع همچنان ادامه دارد. با افزایش هجوم به تهران وزارت مسکن مجبور شد دفتر معاملات مسکن راه‌اندازی کند به این منظور که اگر کسی بخواهد در تهران مسکن معامله کند باید ثابت کند قبلاً در این شهر زندگی می‌کرده است. این‌ها همه عکس‌العمل بود؛ عکس‌العمل مردم در برابر برنامه‌ها و عکس‌العمل دولت در برابر شرایط به وجود آمده. این عکس العمل‌ها همچنان ادامه دارد. برنامه‌های مسکن همیشه در حد راهبرد و سیاست بوده نه در حد اقدام. اقداماتی انجام شده اما بدون طی کردن سلسله مراتب برنامه ها. سه اصل راهبرد، سیاست، اقدام در برنامه‌های مسکن طی نشد. نهادهایی که فعالیت‌های خاصی در ساخت و ساز دارند سلسله مراتب را طی نکرده‌اند. آخرین آن هم مسکن مهر است. مسکن مهر هم یک اقدام بود اما اقدامی که از راهبرد و سیاست تبعیت نکرد بلکه برنامه‌ای عکس العملی بود که دو وجه داشت یک وجه آن نیازی بود که به ساخت مسکن بود ولی از آنجا که راهبرد و سیاست نداشت یکباره به اقدام رسید. در اقدام هم بحث این بود که چه کسی اجرا کند، چه جوری بسازیم؟ وقتی به اقدام می‌رسیم موضوع تأمین اعتبار مطرح می‌شود. قسمت اعظم تأمین اعتبار مسکن مهر از دولت بود اگر خلاصه کنم یک برنامه حداکثر تا حد راهبرد همیشه داشتیم، الان هم داریم، وزارت مسکن همیشه برنامه داشته است اما برنامه‌ها رها شده و این وسط مردم کار خودشان را کرده‌اند از طرف دیگر دولت همیشه در شرایط بحرانی برای مسکن تصمیم‌سازی می‌کند و عکس‌العمل نشان می‌دهد آخرین عکس‌العمل مسکن مهر بود که تفکر برنامه‌ریزی نداشت.

یزدانی: در برنامه‌ریزی نمی‌توانیم همه چیز را سیاه یا سفید ببینیم اگر برنامه‌های کلان توسعه اقتصادی را نگاه کنیم هر کدام ضریب تحققی دارند. برنامه مسکن هم با هر شکل و نواقصی،  ضریب تحققی دارد. از لحاظ کلی هم اگر بخواهیم نگاه کنیم شاخص‌های مسکن در ایران با کشورهای هم رده ما تناسب دارد اما اشکال در نحوه توزیع مسکن است. امکان توزیع مسکن برای بهره‌مندی گروه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی نداریم. با اینکه با نظرات آقای بهزادفر موافقم اما خیلی از اقداماتی که در مسکن شده درصدی به حل مشکل مسکن کمک کرده است. مسأله ریشه ای این است که سیستم برنامه‌ریزی سیستم کاملی نبود. کامل به این لحاظ که نه تنها در تدوین برنامه که در اجرای برنامه هم مشکل داشتیم همین مثال مسکن مهر.من در تهیه اولین طرح جامع مسکن مهر حضور داشتم و در آن برنامه‌ بندی گذاشته بودیم به‌نام مسکن اجتماعی که بعد تبدیل شد به مسکن مهر. بر اساس برنامه مسکن اجتماعی قرار بود سالانه 20 هزار واحد برای فقیرترین گروه‌های درآمدی با بودجه دولت و با زمین مجانی ساخته شود و در نهایت در سال‌های بعد 20 هزار واحد به 50 هزار واحد برسد منتها چون مجریان ما بیشتر از اینکه دغدغه رفاه و برنامه‌ریزی داشته باشند، دغدغه‌های سیاسی دارند ناگهان ظرف 2 روز 20 هزار واحد تبدیل به 2 میلیون واحد شد. مواقعی که به هر نیتی مقیاس برنامه را عوض می‌کنید یعنی دیگر   برنامه پذیر نیستید. مجریان برنامه که دستگاه‌های حکومتی بودند خیلی به برنامه مسکن مقید نبودند و برای منافع سیاسی و اقتصادی خودشان تفسیرهای مختلفی از برنامه داشتند که این تفسیرها نتیجه‌اش این شده که می‌بینیم. در حوزه مسکن علاوه بر مشکلات برنامه ای یک بحث ساختاری هم داریم.قبل از اصلاحات ارضی مسکن کالای اقتصادی نبود و برای یک کالا یا ارزش مبادله‌ای قائل هستید یا خیر و آن کالا ارزش مصرفی دارد. قبل از اصلاحات ارضی بازار مسکن تجاری نشده بود بیشتر ارزش مصرفی داشت اما بعداً با ورود روابط سرمایه‌داری بدون هیچ برنامه‌ای وجه کالایی مسکن برجسته شد و وقتی وجه کالایی برجسته می‌شود سوداگرایی رواج پیدا می‌کند و تقاضای مسکن هم وارد می‌شود حالا اگر ما پکیج مناسبی از قبل داشته باشیم شرایط را مدیریت می‌کنیم اما چون پکیج مناسب از قبل نبود حداقل مسکن اقشار متوسط با تولید انبوه و تولید صنعتی تأمین نشد. این وجه کالایی هنوز هم ادامه دارد و دولت هیچ عزم و اراده ای برای حل آن ندارد.

علت تبدیل مسکن به کالا چه بود؟

یزدانی: وقتی جامعه از جامعه سنتی به مدرن و شهرنشین تبدیل می‌شود مسکن هم تبدیل به کالا می‌شود و گروه سرمایه‌گذاران مستغلاتی شکل می‌گیرند و به‌صورت فعال وارد بازار مسکن می‌شوند حالا اگر دولت به‌عنوان حافظ منافع عمومی از قبل برای مواجهه با این تحول اجتناب‌ناپذیر که یکی از عوارض توسعه است چاره‌ای اندیشیده و به سمت اجرا حرکت کرده باشد می‌تواند آثار منفی آن را کم کند. ولی اگر دولت و نهادهای عمومی نه تنها برنامه ای نداشته باشند بلکه حتی به این مشکل کمک کنند، مشکل لجام گسیخته می‌شود مثل اقدامی که شهرداری‌ها از دهه 70 انجام دادند و واگذاری تراکم کردند و تزریق منافع کلان توسعه را با سوداگری انجام دادند. با این شرایط وضعیت مسکن نه تنها خوب نمی‌شود بلکه خرابتر هم می‌شود. این قضیه ساختاری وجه ضد توسعه ای هم در بعد کلان دارد به این ترتیب که سرمایه هنگفتی به زمین و مستغلات قفل می‌شود و گردش سرمایه کم می‌شود. این ریشه اصلی مشکل است به عبارت دیگر از دهه 70 به بعد که یک نظامی حاکم می‌شود بر مدیریت زمین‌های شهری توسط شهرداری، دولت هم برای هدایت بازار تمایلی نشان نمی‌دهد. این وضعیت بتدریج خرابتر می‌شود و به‌دنبال آن افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و خرابی اقتصاد خانوار که این روزها به خوبی شاهد آن هستیم، در بازار مسکن خود را بشدت نشان می‌دهد.

گاهی هم برنامه‌ها نتیجه عکس دارد مثلاً هدف از ساخت 2 میلیون مسکن مهر عرضه بیشتر و کمک به خانه دار شدن اقشار متوسط و کم درآمد بود. انتظار این بود که با شروع مسکن مهر قیمت مسکن ثبات پیدا کند یا حداقل جهش نداشته باشد اما از سال 89 که ساخت و عرضه مسکن مهر شروع شد شاهد افزایش بیش از حد قیمت مسکن و زمین بودیم.چرا این اتفاق افتاد؟

یزدانی: مسکن مهر از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کرد و این برنامه حول و حوش 40 درصد پایه پولی را افزایش داد به این ترتیب نقدینگی چند برابر شد. نقدینگی منشأ تورم است زمانی که نقدینگی افزایش دارد، تورم عمومی خواه ناخواه به دارایی‌هایی مثل مسکن وارد می‌شود. مسکن مهر سیاستی بود که حتی اگر 2 میلیون واحدی که هدف‌گذاری شد و 2 میلیون خانوار را صاحب خانه می‌کرد اما در کنارش افزایش نقدینگی و تورم باعث شد بسیاری از خانوارها برای ورود به بازار مسکن ناتوان شوند یعنی همزمان که خانه ساخته می‌شد نقدینگی و تورم رشد می‌کرد و توان مالی خانوار پایین می‌آمد این وضعیت به علاوه تحریم‌ها باعث شد که هدف مسکن مهر برآورده نشود و نه تنها قیمت مسکن کنترل نشد بلکه جهش هم داشت.

از سال 90 تا امسال دو جهش قیمتی در بازار مسکن داشتیم. علت‌های مختلفی برای جهش قیمت مسکن بیان می‌شود، افزایش قیمت دلار، شرایط اقتصادی بعد از تحریم، کمبود تولید سه دلیل مهمی است که علت افزایش قیمت مسکن در این دو مقطع به آنها ارتباط داده می‌شود. این عوامل چقدر در افزایش قیمت مسکن مؤثر بوده اند؟ می‌توان علت افزایش قیمت مسکن را فقط به این عوامل نسبت داد و عملکرد دولت‌ها را نادیده گرفت؟

بهزاد فر: در برنامه‌ریزی مسکن مرحله مهمی در کشور طی کردیم و مسکن را تبدیل به کالا کردیم، در حال حاضر مسکن در پاسخ به تقاضای مؤثر تهیه نمی‌شود. مسکن کالایی است که این کالا میانجی جابه‌جایی پول شده است اگر بخواهیم ساده مطرح کنیم باید بگویم در کشور ما به دلایلی برخورد عکس العملی و برنامه‌هایی که مقیاس‌های آن متفاوت است، عادی است. در ایران در مقایسه با نرم جهانی کمبود مسکن نداریم. طبق آخرین آمار رئیس کل ثبت، جمعیت ایران 82 میلیون نفر  است که از این جمعیت25 درصد در روستا زندگی می‌کنند و 75 درصد در شهرها. برای این تعداد جمعیت 25 و نیم میلیون واحد مسکونی داریم یعنی برای هر 3.2 نفر یک واحد مسکونی داریم که عدد 3.2 از متوسط خانوار هم کمتر است از نظر آماری یک واحد مسکونی به هر 3.2 نفر می‌رسد.

یزدانی: آقای دکتر! اگر خانه‌های خالی را اضافه کنیم حدود 28 میلیون مسکن در کشور داریم.

 بهزاد فر: بله تازه سرشماری نفوس و مسکن این‌طور است که مستقیم یا غیرمستقیم مراجعه می‌شود به خانوار یعنی در هر خانه باید خانواری ساکن باشد تا در سرشماری به حساب بیاید.    خانه ای که در هنگام سرشماری خانواری در آن نیست یعنی آن خانه در سرشماری به حساب نمی‌آید و آن مسکن را هم در سرشماری حساب نمی‌کنی بنابراین تعداد واحدهای خالی در سرشماری نفوس و مسکن گنجانده نمی‌شوند که اگر گنجانده می‌شد ما بیش از این‌ها واحد داشتیم و اگر بخواهیم دقیق بررسی کنیم به‌طور متوسط هر خانوار در ایران بیش از یک واحد مسکونی دارد که خیلی جالب است.خوب در چنین شرایطی چه می‌شود که مسکن همچنان گران است؟ ساده است یک دلیلش بحث برنامه‌هایی است که نداریم. دلیل دیگر این است که مسکن کالای با ارزشی است که به‌عنوان میانجی برای جابه‌جایی پول است. دلیل دیگر هم این است که در شرایطی که فعالیت‌های اقتصادی دیگر در کشور عملاً رها شده است درآمد کجا می‌رود؟ درآمد جایی می‌رود که ثبات داشته باشد فعلاً مسکن بهترین وضعیت را دارد بعد از دهه 70 چه شد که مسکن به کالا تبدیل شد؟ تا دهه 70 زمین به اندازه کافی در داخل شهر وجود داشت و در داخل محدوده شهرها به اندازه کافی زمین برای واگذاری به مردم وجود داشت از 58 تا 68 دولت از زمین داخل شهر استفاده کرد و زمین را ساخت و به مردم واگذاری کرد تا کار به جایی رسید که دیگر زمینی در داخل شهر نماند یا خیلی اندک بود وقتی زمین در داخل شهر به اتمام رسید دولت سیاست دیگری اجرا کرد که ساخت شهرهای جدید بود. 18 شهر جدید مکان‌یابی شد. دولت 18 شهر جدید را برای آن نساخت که مفاهیمی که در شهرسازی برای شهر جدید قائل هستیم در آن اجرا کنیم. دولت شهرهای جدید را برای این ساخت تا سرریز جمعیت کلانشهرها را به آن هدایت کند. سرریز جمعیت چرا به شهرهای جدید هدایت شد؟ برای تأمین مسکن از سال1355 تا 75 ایران بالاترین رشد جمعیت را در دنیا داشت و بالاترین تغییر جمعیت از روستانشینی به شهرنشینی را ایران داشت و در چنین شرایطی آنچه که می‌تواند در اقتصاد تک محصولی نقش ایفا کند چه است؟ در اقتصادی که به صنعت بهایی کم داده می‌شود، خدمات خورده بورژوازی است و سرمایه نقش اول را بازی می‌کند. دلار چیست؟ دلار نقدینگی است، پول است، پول را که پخش می‌کنی کجا می‌رود؟ آنجا که آن را بیشتر جذب می‌کند جایی که دلار بیشتری را به سمت خود می‌کشد جایی است که ثبات بیشتری داشته باشد. در مقطعی دلار از 3 هزار تومان به 18 هزار تومان رسید یعنی ارزش آن 6 برابر شد. الان در خوشبینانه‌ترین حالت اگر قیمت دلار را 9 هزار تومان در نظر بگیریم یعنی قیمت آن از سال گذشته تا حالا 3 برابر شده است. پس افزایش قیمت مسکن هم اگر فقط به دلار ربط داشت باید 3 برابر می‌شد که نشد. بیشترین افزایش قیمت مسکن در تهران است که نسبت به سال گذشته 92 درصد رشد دارد و در کشور هم حدود 75 درصد رشد دارد. نقش مسکن اصلاً رابطه‌اش با نقش دلار تعیین نمی‌شود. قیمت واقعی مسکن را تقاضای مؤثر تعیین می‌کند. تقاضای مؤثر تقاضایی است که در آن تولید، توزیع و مصرف راه درست خود را طی کرده باشد. تقاضای مؤثر یعنی کسی که خانه ای می‌خرد و در آن مسکن زندگی می‌کند. در حال حاضر 16 هزار واحد مسکونی در شمال تهران خالی است و 2و نیم میلیون مسکن در کل کشور خالی است یعنی ما کمبود تولید نداریم پس مسأله، مسأله تقاضا نیست مسأله این است که در بحران اقتصادی یا بحران مالی که در کشور به وجود آمده مردم مایلند امنیت اقتصادی داشته باشند به‌طور متعارف مسکن بیشترین امنیت را در سرمایه‌گذاری دارد. با توجه به اینکه بالاترین حس مالکیت در ایران وجود دارد اگر امنیت سرمایه‌گذاری و حس مالکیت را با هم تلفیق کنیم رابطه مسکن با دلار قطع می‌شود.

یزدانی: بر صحبت‌های دکتر بهزاد فر تأکید می‌کنم که قیمت ارز خیلی بیش از قیمت مسکن افزایش دارد و در این شرایط اتفاقی نیفتاده که انتظار داشته باشیم قیمت مسکن پایین بیاید. از لحاظ اقتصادی کل اقتصاد را می‌توانیم به دو بخش تقسیم کنیم بخش مبادله ای یا غیرمبادله ای، مهم‌ترین عنصر مبادله ای زمین و مسکن مستغلات است، اضافه درآمدی که خانوار و افراد کشور دارند صرف دارایی می‌شود و این دارایی یا به بورس می‌رود یا به بازار طلا یا ارز یا مسکن، زمانی که عاملان اقتصادی بدانند عایدی بیشتری در بازار ارز به دست می‌آورند جریان نقدینگی به بازار ارز می‌رود اگر بازار ارز به ثبات برسد و ببینند عایدی در بازار مستغلات است، سرمایه روانه بازار مستغلات می‌شود. آنچه الان در بازار مسکن اتفاق افتاده منطبق بر تقاضای مؤثر و مصرفی نیست این تحولات حاصل از تغییر عایدی است. اما در مورد سال 90 یا الان تقریباً یک اتفاق در بازار مسکن افتاده است.از سال 84 تا 90 دولت با انواع و اقسام مختلفی حجم نقدینگی را افزایش داد و مسکن مهر یکی از عوامل افزایش نقدینگی در این بازه زمانی بود. در سال 84 میزان نقدینگی 70 هزار میلیارد تومان و سال 90 این عدد حدود 600 هزار میلیارد تومان بود. توزیع نقدینگی نابرابر است. نقدینگی دست افراد سطح بالای اقتصاد می‌افتد و آنها هم از نقدینگی برای کسب عایدی بیشتر استفاده می‌کنند. افزایش نقدینگی در سال 90 همزمان شد با تحریم اقتصادی و بسته شدت بخش مبادله ای، همچنین سرمایه‌گذاران نمی‌توانستند صادرات ،واردات کنند و فعالیت‌های بخش مبادله ای رو به تعطیلی رفت در نتیجه آن حجم نقدینگی باید مفر مطمئن پیدا می‌کرد در نتیجه نقدینگی به سمت بازار مستغلات آمد و باعث افزایش قیمت بسیاری در بازار مسکن شد. تقریباً همین اتفاق در سال گذشته افتاد اگر ریشه افزایش قیمت مسکن را پیگیری کنیم یکی بحث کالایی شدن آن در دهه 70 است و یکی دیگر هم مسائل اقتصاد کلان. در دولت یازدهم و دوازدهم طرح تحول سلامت یا پرداخت پول به سپرده‌گذاران مؤسسات مالی اعتباری پایه پول را بالا برد که اراده ای برای ساماندهی نظام بانکی نیست. پس نقدینگی همچنان رو به رشد است. اشکال اساسی دولت این است که غیر از برنامه وام پس‌انداز که به‌خاطر رکود حاکم بر اقتصاد برنامه ای بس راحت بود، برنامه ای دیگر برای مسکن ندارد. دولت باید مدیریت زمین را انجام می‌داد اما هیچ فعالیتی در بازار زمین انجام نشد در زمینه تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد هیچ فعالیتی انجام نشد در واقع کاری در مسکن انجام نشده غیر از تأمین مالی. تورم بالا اثر بخشی وام‌های مسکن را از بین برده است. علت اینکه سال 96 رونق نسبی بازار با کمترین افزایش قیمت را داشتیم به‌خاطر راکد بودن بازار بود، وام‌های صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت شد و در کاهش تقاضای مؤثر، اثربخش بود. اما الان به‌خاطر افزایش تورم و افزایش قیمت مسکن و زمین اثر بخشی وام‌ها از بین رفته است.

سرنوشت متقاضیان واقعی در بازاری که روز به روز قیمت مسکن بالا می‌رود چه می‌شود؟ سیاستگذاران چه راهکار و برنامه ای باید برای مسکن اجرا کنند تا در بازاری که معاملات آن تحت تأثیر سوداگری است، متقاضیان به‌خاطر قیمت‌های بالا آسیب کمتری ببینند؟ وزیر راه می‌گوید برنامه ساخت 400 هزار مسکن اصلی‌ترین برنامه در دو سال آینده است.

 بهزاد فر: اگر دولت بتواند 400 هزار واحد را در یک یا دوسال بسازد کمک بزرگی به طبقات کم درآمد که نمی‌توانند در معاملات مسکن وارد شوند می‌کند. وقتی صحبت از تقاضای مؤثر می‌کنیم یعنی کسانی که درآمدشان طوری است که نمی‌توانند برای خودشان مسکن مهیا کنند. ما جزو کشورهایی هستیم که بالاترین میزان دریافت حقوق در دولت را داریم یعنی اغلب مردم برای دولت کار می‌کنند اما دولت افزایش حق الزحمه سالانه را متناسب با افزایش تورم ندارد. به‌خاطر افزایش قیمت مسکن، بیشترین درآمد خانوار برای مسکن یا اجاره مسکن صرف می‌شود و با بالا رفتن قیمت کیفیت زندگی پایین آمده و خانوار مجبورند در مسکنی با کیفیت پایین زندگی کنند. برای جبران افزایش قیمت‌ها دولت حداقل باید 100 درصد دستمزدها را افزایش دهد اگر این کار را نکند توان مالی مردم همچنان پایین می‌ماند. ساخت مسکن و تأمین مسکن اقشار کم درآمد فقط بر عهده وزیر مسکن و شهرسازی نیست.
نمی توانیم بگوییم وزیر مسکن و شهرسازی برنامه 400 هزار واحد را بریزد. این بحث اقتصاد کلان است تمام دستگاه‌ها برای ساخت مسکن باید برنامه بخشی ارائه کنند. یکی از برنامه‌های دولت برنامه بازآفرینی است. بازآفرینی مبتنی بر 2 برنامه است یک برنامه تأمین مسکن و ساخت است، یک برنامه استفاده از زیرساخت‌های موجود در متن شهرها برای توسعه است. بافت‌های ناکارآمدی در درون شهرها داریم که مخل آسایش مردم است اگر برنامه مسکن اجتماعی را در بافت قدیم اجرا کنیم بسیاری مسائل امنیتی، اجتماعی و اقتصادی را می‌توانیم حل کنیم. افزایش قیمت زمین و مسکن و کاهش درآمد و توان مالی باعث افزایش حاشیه نشینی شده که این موضوع برای امنیت کشور خطرناک است.

یزدانی: گره اصلی در بازار مسکن در اقتصاد خانوار است. موقع‌ای که رشد اقتصاد منفی داریم خط فقر دائم در حال افزایش است .جمعیت زیر خط فقر در حال افزایش است. بدیهی است که قدرت خرید خانوار برای خرید مسکن در حال کاهش است و در این شرایط هیچ کاری نمی‌توان برای آن انجام داد.رونق بازار به مفهوم کلاسیک آن انجام نمی‌شود. رونق بازار به‌عنوان هدف در شرایط کنونی هدف خوبی نیست. 28 میلیون واحد مسکونی داریم پس هیچ کمبودی در تولید نداریم. از کل موجودی سرمایه انباشت در کشور نزدیک به 75 درصد آن در بخش مستغلات است این بدان معنی است که سرمایه وارد بخش‌هایی نمی‌شود که شغل پایدار ایجاد می‌کند، بخش مستغلات هم که شغل پایدار ایجاد نمی‌کند اگر این سرمایه صرف ساخت کارخانه، تولید و درآمدزایی شود، شغل پایدار و درآمد پایدار خواهیم داشت. در دهه 80 از هر 100 خانوار تازه تشکیل شده 65 خانوار وارد بازار ملکی می‌شد الان از هر 100 خانوار 30 خانوار وارد بازار خرید مسکن می‌شود یعنی دیگر خانوار توان مالی ندارد. در این شرایط اگر دولت بگوید من رونق ایجاد می‌کنم بیهوده است.اگر مسکن را کالای اجتماعی ببینیم و وجه مصرفی را اصل قرار دهیم دولت وظیفه دارد برای گروه‌هایی که نمی‌توانند وارد بازار شوند حداقل‌ها را فراهم کند. دولت بزرگترین زمین دار کشور است.اگر دولت زمین را مهیا کند نهادهای رفاه اجتماعی می‌توانند برای اقشار تحت پوشش وارد عرصه ساخت و ساز شوند. سیاست‌های توسعه بازار استیجاری هم باید اجرا شود. در شرایطی که دولت ادعا می‌کند پولی ندارد دلیلی ندارد همه مسکن ملکی داشته باشند این شدنی نیست هدف ایده آلی است اما هدف ممکنی نیست.دولت باید تمام توان خود را معطوف مسکن گروه‌های کم درآمد و متوسط کند اگر دولت بگوید رونق ساخت و ساز بدهم یعنی دولت تمایل دارد از طریق بازار افزایش قیمت بده چون تا افزایش قیمت نباشد رونقی در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد پس دولت به جای رونق باید به فکر تأمین مسکن کم درآمدها باشد.هر گونه فعالیتی در جهت سودآور کردن بافت‌های فرسوده شهری یعنی افزایش قیمت در آن بافت ها. ساکنان بافت‌های فرسوده از اقشار ضعیف هستند و بیشتر ساکنان مستأجرند. افزایش قیمت در این بافت‌ها یعنی دیگر ساکنان بافت‌ها قادر به ادامه سکونت در آنجا نخواهند بود نتیجه آن یعنی پرت شدن ساکنان فعلی در سکونتگاه‌های غیررسمی. جمعیت سکونتگاه‌های غیررسمی در سال 93 حدود 11 میلیون بود که با توجه به وضعیت اقتصادی الان قطعاً حاشیه نشینی بیشتر شده است. حاشیه نشینی معضلاتی دارد که قابل گفتن نیست.

دورنمای بازار مسکن با توجه به شرایط اقتصادی که در آن قرار داریم چگونه خواهد بود؟

 بهزاد فر: اگر سیاست‌های ملی با همین روالی که نیم قرن ادامه دارد پیش برود مشکل همچنان باقی است. برنامه مسکن داشتیم ولی هیچ وقت اجرایی نکردیم یا برنامه‌های اجرایی را خارج از مقیاس به نتیجه رساندیم. بعضی مواقع بحث‌هایی که مطرح می‌کنیم بیشتر شعار است به جای بحثی برنامه دار. تا این مسائل ادامه دارد مشکل مسکن حل نمی‌شود و مشکل مسکن بدجوری دامنگیر کشور خواهد شد.روند حاشیه نشینی برای کشور خطرناک است، جلوی حاشیه نشینی باید گرفته شود نه با شعار بلکه با برنامه؛ برنامه ایی که سلسله مراتب داشته باشدو ارزیابی درستی از سیستم کشور داشته باشد تا به نتیجه برسد.

یزدانی: روند اقتصاد کلان امید بخش نیست تحریم و فشار اقتصاد خانوار را رو به اضمحلال برده است. رشد اقتصادی منفی است و حجم فقر در حال افزایش است اگر در کنار این روند دولت سیاست جامع اجتماعی در بعد مسکن و آموزش و...برای مهار فقر نداشته باشد، فقر همچنان افزایش می‌یابد، افزایش فقر یعنی افزایش حاشیه نشینی.
لینک منبع خبر
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
كارگري كه يسنا را دزديده بود قصد فروش او را داشت (اعتماد)نقش واقعی ستاره‌ها در موقعیت خیالی «افعی تهران» (خراسان)۱۵ سال کشته‌سازی؛ «ترانه»ای که به «نیکا» ختم شد (شهروند) دم خروس از مدرسه انوارالحرمین بیرون آمد! (جوان)
سایر اخبار این روزنامه
انتشار فیلم سخنان رهبر معظم انقلاب درباره انتخابات 88 منتظر اروپا نبوده و نیستیم خادم‌الشریعه  در سکوی دوم جهان آیت‌الله رفسنجانی  با شادی مردم  موافق بود اسرار «کربلای4» تجمع اعتراضی دانشجویان دانشگاه آزاد زیربنای یک جامعه احساس رضایت مردم است چشم‌انداز بازار جهانی نفت در سال 2019 افتتاح 4 پروژه درمانی در کهگیلویه و بویراحمد دلالی پول رونق  حاشیه نشینی اختصاص 2 هزار میلیارد تومان برای ایجاد 20 هزار شغل فرهنگی مسئولیت‌پذیری در شکست‌ها سه درس برای سه گروه از اعتراضات دی‌ماه 96  موحدی کرمانی جلسات مجمع تشخیص را اداره می‌کند سلام ایران هفته پرنوسان بازار نفت بازگشت دلار به کانال 10 هزار تومان