روزنامه آرمان ملی
1398/10/10
رسیدگی به«بدمسكن‌ها» مهم‌تر از «كنترل قيمت» است
آرمان ملی- امیر داداشی: در شرایطی که بازار مسکن ایران در رکود تولید و عرضه به سر می‌برد، اما آخرین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که قیمت مسکن پایتخت در آذر امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد 6/41 درصدی را تجربه کرده است. روندی که اقتصاددانان از آن به‌عنوان بیماری هلندی یاد می‌کنند و معتقدند توجه به تولید و عرضه می‌تواند درمانگر آن باشد. دولت ایران نیز توجه ویژهای به این حوزه دارد، اما اصلی‌ترین برنامه دولت در این زمینه به ساخت 400 هزار مسکن در طول دو سال خلاصه میشود که البته تضمینی برای موفقیت آن هم وجود ندارد. از سوی دیگر مشخص نیست در بازاری که بیش از 5/3 میلیون تقاضای انباشته وجود دارد، عرضه 200 هزار واحد در سال چه دردی را دوا خواهد کرد؟ در این زمینه «آرمان ملی» گفت‌وگویی با محمد عدالتخواه، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.روز یکشنبه بانک مرکزی گزارشی را منتشر کرد که نشان می‌دهد قیمت مسکن پایتخت در آذر ماه امسال نسبت به آذر سال گذشته رشد 6/41 درصدی داشته است. این در حالی است که این بازار به‌ویژه در نیمه ابتدای امسال در رکودی عمیق به سر می‌برد. دلیل بالارفتن قیمت‌ها به‌رغم رکود چیست؟
وقتی که ارزش واقعی پول ملی نسبت به ارزهای خارجی کاهش پیدا می‌کند، تورم به شکل برجسته‌ای خودنمایی می‌کند. در اقتصاد ایران نیز با اینکه بانک مرکزی طی یک سال اخیر برنامه ویژهای برای کنترل بازار ارز داشته، اما همچنان مشاهده می‌کنیم که دلار همچنان در بازار آزاد در کانال 13 هزار تومان معامله میشود. در دیگر سو حجم نقدینگی از 2100 هزار میلیارد تومان عبور کرده و این مسائل دست به دست هم داده‌اند تا نرخ تورم نقطه به نقطه بالای 40 درصد باشد. بنابراین در چنین شرایطی نمی‌توان مسکن را مصون از تورم دانست. شاخص تورم به‌تناسب روند حرکتی خود بر قیمت تمامی کالاها، ازجمله مسکن تاثیر می‌گذارد. البته باید دید که بانک مرکزی به چه شکل به این آمار دست پیدا کرده است. به هر حال مسکن کالایی متنوع است که بازار آن همزمان از معضل رکود و خانه‌های خالی رنج می‌برد. بروز افزایش بیش از 40 درصدی قیمت در یک سال اخیر نیز دور از ذهن نبود. در این بین رکود به‌عنوان عامل بازدارنده قیمت مسکن عمل کرده است. اگر رکود وجود نداشت، قطعا قیمت مسکن در سال 98 بیش از این افزایش می‌کرد و دولت هم نمی‌توانست مقابل آن بایستد. افزایش 6/41 درصدی قیمت مسکن صرفا از عوامل بیرونی نشات می‌گیرد و فعلا تاثیرات عوامل داخلی تخلیه شده‌اند.
صحبت‌های شما بدین معناست که اگر رونق به معاملات مسکن بازگردد این بازار ظرفیت خود را برای موج جدید گرانی به نمایش می‌گذارد. همانند آنچه در آذر ماه مشاهده کردیم. آیا این اتفاق نشان از کمبود تولید و یک بیماری دارد؟ راه درمان آن چیست؟
متاسفانه اگر تولیدی هم صورت بگیرد، واحدهای بیشتری به جمع خانه‌های خالی اضافه میشود. بیشتر تولیدکنندگان و عرضه‌کنندگان مترصد فرصتی برای کسب سود بیشتر هستند. با قیمت‌های موجود نیز متقاضیان از بازار خارج شده‌اند. شاید تولید نسخه‌ای شفابخش برای این بیماری باشد، اما افرادی در این بازار وجود دارند که به بهانه مختلف بازار را دستکاری می‌کنند. از این رو نمی‌توان آمار رسمی را هم دقیق دانست. به‌عنوان مثال عده‌ای پروانه ساخت دریافت کرده‌اند، اما هنوز کلنگی به زمین نزده‌اند. در شرایط کنونی بیشتر سازندگان دنبال تراکم‌سازی هستند. از این رو حتی تخلف انجام می‌دهند و جریمه آن را هم با رویی گشاده می‌پردازند. اگر امروز مشاهده می‌کنیم که قیمت خانه‌های کلنگی گاه بیشتر از خانه‌های نوساز است به همین دلایل است؛ یعنی زمین وزن زیادی در تعیین قیمت مسکن دارد. متاسفانه دولت هم هیچ‌گاه موفق نشده این مساله را حل کند، در حالی که انتظار می‌رود زمین‌های موات در اختیار مردم قرار بگیرد و از این زمین‌ها برای تعدیل بازار استفاده کنند.
بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی نشان از افزایش حدود 135 درصدی معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به آبان سال جاری دارد. آیا می‌توان امید داشت که افزایش معاملات منجر به رشد تولید شود؟
بخشی از افزایش معاملات مسکن نشان از آن دارد که مردم می‌خواهند پول نقد خود را تبدیل به کالا کنند که مسکن یکی از مطمئن‌ترین این کالاهاست. زیرا هیچ‌گاه نرخ مسکن از تورم عقب نمی‌ماند و امنیت آن هم بسیاربالاست. بنابراین این معاملات چندان هم واقعی نیستند و در شرایط کنونی بخشی از آن به دلیل حفظ ارزش پول انجام می‌گیرد. با توجه به بحران کنونی اقتصاد، متقاضیان واقعی هنوز موفق به خرید نشده‌اند و قدرت خرید آنها پاسخگوی قیمت‌های موجود در بازار نیست. همین افرادی که اقدام به خرید خانه می‌کنند، به شکل‌های گوناگون آتش قیمت‌ها را شعله‌ور می‌سازند؛ چراکه قصد آنها از معامله مسکن صرفا دستیابی به سود است. وگرنه آنچه ما در بازار مشاهده می‌کنیم این است که حرکتی برای خرید واقعی وجود ندارد. یعنی این‌گونه نیست که مردم بعد از خرید خانه در آن اسکان پیدا کنند. متاسفانه ساخت بیش از حد خانه‌های لوکس این امکان را برای سرمایه‌داران به وجود آورده تا سود بیشتری از این راه به جیب بزنند.
در حال حاضر اصلی‌ترین برنامه دولت برای رشد تولید طرح اقدام ملی مسکن به حساب می‌آید. این طرح را چطور ارزیابی می‌کنید؟
زمانی که دولت طرحی را به اجرا می‌گذارد به‌طور دقیق باید جزئیات آن را اعلام کند. هنوز مشخص نیست که دولت با چه قیمتی این واحدها را به فروش خواهد گذاشت. حال اگر دولت بتواند قیمت زمین این پروژه را کنترل کند شاید بتواند در خانه‌دارکردن بخش کوچکی از افرادی که خانه ندارند موفق شود؛ اما اگر قیمت زمین کنترل نشود، مسکن ملی هم سرنوشتی نظیر طرح‌های دیگر خواهد داشت. برخی هم ما را متهم به سیاه‌نمایی می‌کنند، اما واقعیت این است که چنین طرح‌هایی هیچ‌گاه در اقتصاد ایران موفق نبوده‌اند. دولت باید به فکر تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه باشد. امروز علاوه بر معضل بی‌مسکنی، برخی از شهروندان که تعدادشان هم کم نیست از بدمسکنی رنج می‌برند. موفقیت طرح‌های مسکن نیاز به برنامه‌ریزی دقیقی، به‌ویژه در حوزه تامین زمین دارد که اگر از این امر غفلت شود تکرار مکررات خواهد بود.
سایر اخبار این روزنامه
وعده‌ها در شرايط صلح بود نه جنگ
خطر تحریم جهانی بیخ گوش ایران
رسیدگی به«بدمسكن‌ها» مهم‌تر از «كنترل قيمت» است
هيات‌هاي نظارت «حذف‌اصلاح‌طلبان»رادنبال نكنند
آمريكا و چين دو قدرت اصلی آينده جهان هستند
روحانی مثل احمدی نژاد كشور را به تحريم نكشاند
تلخ‌ترين فروش دختران
سفارت آمريكا در بغداد تخليه شد
اعتراض‌های آبان وانتخابات اسفند!
آشتی با قدرت‌‌های بزرگ
ادامه بازداشت‌ها در شهرداری شهریار
