بلیط هواپیما

اجاره‌داری حرفه‌ای؛ راهی برای سامان دهی بازار اجاره

رعیت نواز-   در شرایطی که به آغاز فصل جابه جایی مستاجرها نزدیک می‌شویم و بازار مسکن به اوج تنش‌های خود رسیده، وزیر راه و شهرسازی در پیامی توییتری اعلام کرده که اجاره‌نشین‌ها منتظر بسته جدید دولت برای بازار اجاره باشند. طبق توییت وزیر راه و شهرسازی، قرار است با یک حرکت جهادی و بزرگ فرا وزارتخانه‌ای، تیغ تیز اجاره‌بها از گردن قشر آسیب‌پذیر برداشته شود و احتمال می‌رود یکی از طرح‌های این بسته جدید، اجاره داری حرفه‌ای باشد. طرحی که از سال 98 مطرح است و بیشتر کشورهای دنیا برای کنترل بازار اجاره مسکن از آن بهره می‌گیرند. البته در حالی که حدود سه سال از مطرح شدن اجاره داری می‌گذرد اما ایرنا 7 خرداد امسال در گزارشی نوشته که این طرح در دولت چکش کاری و کارشناسی شده و منتظر رسیدگی و تصویب است. هرچند این طرح به تنهایی نمی‌تواند گره گشای بحران اجاره بهای مسکن باشد اما قطعا درصورت اجرایی شدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اجرای اجاره داری حرفه ای، شاهد بهبود اوضاع نرخ اجاره خواهیم بود چون طبق  آمارها، خانوارهای شهری به‌طور میانگین باید ۶۰ درصد از درآمد ماهانه خود را برای تأمین هزینه‌های مسکن خرج کنند. در این گزارش می‌خواهیم در کنار بررسی میزان افزایش اجاره در سال‌های اخیر درباره طرح اجاره داری حرفه‌ای و تاثیر آن بر تنظیم بازار اجاره بها بنویسیم.   آمار خانوارهای مستاجر در دهه‌های مختلف طبق آمارهایی که با جست و جو در اینترنت، از مرکز آمار گرفته تا خبرگزاری جمهوری اسلامی به دست آوردیم، می‌بینیم که از سال 65 تاکنون جمعیت اجاره نشین بیش از سه برابر شده‌اند. سال 65 که اولین سرشماری‌ عمومی‌ نفوس‌ و مسکن‌ در نظام‌ جمهوری‌ اسلامی ایران‌ انجام شد، تنها 13 درصد مردم در شهرها مستاجر بودند. در آن سال جمعیت کشور حدود 49 میلیون نفر بود. سال 75 در حالی که جمعیت کشور به بیش از 60 میلیون نفر رسیده بود حدود 16 درصد مستاجر بودند. در سال 85 هم کشور مرز 70 میلیون نفر را رد کرد و حدود 24 درصد از خانوارهای شهرنشین اجاره نشینی را تجربه می‌کردند. این میزان در سال 95 به حدود 31 درصد رسید در حالی که تعداد بیش از  18 میلیون خانوار با جمعیت 80 میلیون نفر داشتیم. اما امروز در حالی به 83 میلیون نفر رسیده ایم که 40 درصد از خانوار‌های شهری اجاره نشین هستند. ۲۵ درصدی که ۵۵ درصد زایید! بر اساس آمارهای مرکز آمار، زمستان سال گذشته شاهد رشد 51 درصدی نرخ اجاره بها نسبت به سال 99 بودیم، این در حالی است که دولت اعلام کرده بود صاحبخانه‌ها در شهرهای بزرگ تنها باید 25 درصد قیمت اجاره را افزایش دهند. در سال جدید هم مسئولان اصرار به همان روش سال قبل داشتند و اعلام شد که حداکثر افزایش نرخ اجاره بها باید 25 درصد باشد، اتفاقی که به گزارش فرهیختگان رخ نداده و در اردیبهشت امسال نرخ اجاره مسکن نسبت به سال قبل 55 درصد افزایش پیدا کرده است. اتفاقی که باعث شده مسکن به تنهایی بخش عظیمی از درآمد خانواده‌ها را ببلعد. تاریخچه اجاره داری حرفه‌ای در جهان قوانین حمایت از اجاره نشین‌ها دراغلب کشورها از سال‌های جنگ جهانی اول اعمال شده و با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به خصوص دربرخی شهرهای پرطرفدار، بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره در دستور کار قرارگرفته است. تجربه نشان داده است، ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و حمایت قانونی از مستاجران در جلوگیری از رشد بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ دنیا موثر بوده است. سیاست کنترل اجاره‌بها در سال‌های اخیر هم درکشورهای اروپایی در حال اجراست، آلمان، فرانسه، هلند، آمریکا و. .. از کشورهایی هستند که در آن‌ها اجاره داری حرفه‌ای صورت می‌گیرد. اجاره داری حرفه‌ای چیست؟ شاید برای شما این سوال به وجود آمده باشد که اصلا اجاره داری حرفه‌ای چیست و چطور می‌تواند به تنظیم بازار اجاره کمک کند؟ بد نیست بدانید اجاره‌داری در بیشتر کشورهای دنیا به صورت یک حرفه است یعنی افراد و شرکت‌هایی وجود دارند که مسکن‌هایی را با هدف اجاره دادن می‌سازند. در کشورهای پیشرفته، دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه شود، از حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی برخوردار می‌شود و همین امر موجب شده تا صنعت «اجاره‌داری» باعث ایجاد تعادل در اجاره‌بها شود. در کشورما هم از سال 1398 طرح اجاره داری حرفه‌ای مطرح شد تا این که در تاریخ ۹دی ۱۳۹۹ پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» برای بررسی و تصویب به هیئت دولت ارائه شد. در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت‌وساز کنند و سپس واحدهای ساخته‌شده را با «تعرفه‌های در نظر گرفته‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی»، به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، شرکت‌های اجاره داری بین مالک و مستاجر قرار می‌گیرند و دولت امکاناتی همچون زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت را در اختیار  این شرکت‌ها قرار می‌دهد تا قیمت تمام شده واحد مسکونی کمتر برای سرمایه گذار تمام شود و هزینه مستاجران هم کمتر خواهد شد. حل مشکل دوره زمان و میزان افزایش اجاره در اجاره‌داری حرفه‌ای دی ماه سال گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی درباره جزئیات قانون اجاره داری حرفه‌ای در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران گفت: «یکی از دغدغه‌هایی که در اجاره‌داری حرفه‌ای حل می‌شود، دوره زمان اجاره است. هم‌اکنون در کشور دوره یک ساله اجاره عرفی است که این موارد همگی در ساختار آیین‌نامه جدید برای ساختمان‌های موجود، دیده شده است.» محمودزاده گفت: «بر این اساس در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، مقرر شده تا دولت به عنوان تسهیلات‌دهنده و تامین‌کننده زمین، قیمت ثابت روی واحدهای اجاره‌ای بگذارد و زمان اجاره را از یک سال به ۳ تا ۵ سال افزایش بدهد.» محمودزاده همچنین یادآور شد: «فضا برای شهرداری‌ها فراهم شده تا بتوانند از این موقعیت استفاده کنند. واحدهای اجاره‌ای در مساحت‌های مختلف برای گروه‌های مختلف در نظر گرفته می‌شود و بسته به میزان کمک دولت برای ساخت، نرخ اجاره تعیین و کنترل خواهد شد.»