وظایف مشاوران املاک

حسینی ‪-‬ مشاوران املاک نقش بسزایی در خرید و فروش و انجام معاملات دارند در حقیقت نماینده فروشندگان و خریداران املاک و مستغلات میباشند که تحت پوشش یک کارگزار مجاز به عنوان نماینده مشتریان فعالیت می‌کنند و از طرف دولت مجوز قانونی دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد مالکیتی را برای انعقاد قرارداد مدیریت نمایند.
فروشندگان و خریداران باید با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوز دار مشاوره کنند تا بتوانند یک قرارداد صحیح و قانونی را در چارچوب مقررات منعقد نمایند.
مشاوران املاک به چهار دسته تقسیم می‌شوند ۱. مشاوران خریدار ۲. مشاوران فروشندگان۳. مشاوران دوطرفه
۴. کارگزاران معاملات

مشاوران خریدار کمک می‌کنند که اگر شخصی نیاز به خرید ملکی دارد ملک مورد نظر را پیدا کرده و به خریدار معرفی کنند.
مشاوران فروشندگان به افرادی که قصد فروش یا اجاره املاک خود دارند بازاریابی کرده و خریداران و مستاجران مورد نظر را پیدا می‌نمایند و به فروشندگان و موجران معرفی می‌کنند.
مشاوران دو طرفه هم به خریدار و هم به فروشنده مشاوره میدهند و در یک قرارداد نماینده دو طرف هستند که قوانین و مقررات خاصی برای آنان وجود دارد و این مشاوران کارشان بسیار سخت و مشکل نسبت به مشاوران دیگر میباشد.
کارگران معاملات در حقیقت نماینده خریداران و فروشندگان هستند ولی در معامله تعهد محرمانه ای با هیچ یک از طرفین قرارداد ندارند و بدون در نظر گرفتن منافع طرفین معامله به آنها کمک می‌کنند که به صورت اسناد قانونی باشد که
توافق نامه بین خریدار و فروشنده به امضا رسد.
وظایف مشاوران املاک
مشاوران املاک باید صادق «امانت دار» رازدار و عدالت را رعایت کنند تا معامله به سود هر دو طرف قرارداد باشد و باعث ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد نشود و با مدیریت خود بتوانند در محیطی امن و با آرامش کامل یک معامله را به سر انجام برسانند.
مشاوران املاک در هر معامله باید هویت و سمت خریدار و فروشنده را در معامله بررسی کنند تا از طرفین معامله
اطمینان خاطر یابند و افرادی که در قالب ولی و وصی و وکیل میخواهند اقدام به کلاهبرداری کنند جلوگیری نماند و مطمئن شوند که طرفین معامله ممنوع المعامله نیستند.
برای تنظیم قرارداد مشاوران باید مدارک شناسایی طرفین معامله را دریافت و از آنها کپی بگیرند و مطمئن شوند که طبق مدارک شناسایی آنان اهلیت قانونی انجام معامله را دارند یعنی توانایی انجام معامله را از لحاظ صحت عقلانی و بالغ بودن و محجور نبودن دارا میباشند.
در هنگام انعقاد قرارداد اگر خریدار یا فروشنده بیسواد باشد باید حتما یکی از بستگان او به عنوان شاهد در زمان قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد قرارداد را بخواند و اورا مطلع کند حتی اگر فرد پیر و بیمار باشد باید یکی از بستگان او به عنوان شاهد در جلسه قرارداد حضور داشته باشد. اگر ملک فروشندگان ورثه ای است باید همه ورثه در هنگام انعقاد قرارداد حضور داشته باشند یا یک نفر وکالت نامه محضری از همه وراث داشته باشدو گواهی انحصار وراثت و گواهی واریزی مالیات بر ارث ارائه دهند.
اگر یکی از طرفین قرارداد وصی یا قیم یا وکیل آنها باشد باید مدارک شناسایی آنان قیم نامه یا وکالت نامه آنان بررسی شود و حتما قیم و سرپرست باید مجوز قانونی از اداره سرپرستی برای انجام معامله داشته باشد.
وکالت نامه وکیل باید بررسی شود که شخص وکیل حق واگذاری معامله را دارد یا وکالت‌نامه از اعتبار قانونی برخوردار هست و اختیارات
وکیل برای خرید و فروش یا اجاره ملک به چه صورت میباشد و مواردی مثل حق توکیل به غیر، حق فسخ معامله و اسقاط کافه خیارات را دارا میباشد. شخص وصی برای انجام معامله باید وصیت نامه رسمی داشته باشد و اگر وصیت نامه عادی باشد باید اول توسط دادگاه تایید شود و همه وراث با این وصیت نامه موافق باشند.
مشاورین املاک باید اسناد مالکیت را بررسی کنند تا با مشخصات جغرافیایی ملک تطبیق داشته باشد. باید استعلامات مورد نظر از شهرداری گرفته شود که ملک مورد نظر در طرح‌های فضای سبز، توسعه معابر و غیره نباشد و خریدار با آگاهی کامل ملک را بخرد.
باید بررسی شود که ساختمان دارای پایان کار میباشد و سال ساخت ملک چه زمانی است و اگر ملک مورد نظر فاقد پایان کار هست به اطلاع خریدار برسد و در قرارداد درج شود.
در سند مالکیت اگر حق ارتفاع وجود دارد یا ملک مشاعی میباشد و حق شفعه دارد یا در رهن بانک هست یا سند مالکیت تفکیکی یا افراز هست به اطلاع خریدار برسد و حتما در خود قرارداد درج شود.
اگر ملک مورد نظر در اجاره مستاجر میباشد و مبلغی را به عنوان رهن در اختیار موجر دارد و همچنین تاریخ انقضای قرارداد اجاره و نحوه تخلیه آن در قرارداد مشخص شود. تلفن و انشعابات آب برق گاز فاضلاب و بدهکاری‌های آن مشخص گردد و در قرارداد درج شود.
مشاورین املاک در انعقاد یک قرارداد برای خریدار و فروشنده باید نهایت دقت را داشته باشند تا یک معامله صحیح درچارچوب قانون منعقد گردد و حتما در خود قرارداد برای حل مشکلات پیش‌آمده امر داوری را درج نمایند تا در هنگام بروز اختلافات بین خریدار و فروشنده توسط داوری قبل از مراجعه به مراجع قضائی حل گردد.