روزنامه همدلی
1396/06/20
عبور از بحران یا رسیدن به رونق؛ چشمانداز مبهم مسکن در سال جاری آیا مسکن از رکود خارج میشود؟
رضا نحوی: در حالی که برخی کارشناسان معتقدند زمینه رونق بخش مسکن مهیا شده و نوید خروج مسکن از رکود 5ساله را در نیمه دوم سال جاری میدهند، برخی دیگر از کارشناسان مسکن و فعالان ساختوساز معتقدند نه تنها چشمانداز مثبتی را برای این حوزه در سال 96متصور نیستند بلکه وضعیت بغرنج تر هم میشود.همچنین درحالی که تازهترین پژوهش انجام شده از سوی مرکز بررسیهای استراتژیک ریاستجمهوری، بخش مسکن را درگیر رکود در دو بخش عرضه و تقاضا میداند، وزیر راه و شهرسازی همچنان بر تداوم سیاست «تحریک تقاضا» در 4 سال آینده اصرار میورزد و این سیاست را راهکار مناسبی برای خروج مسکن از رکود و آغاز رونق در بازار میداند.
دلایل رکود بازار مسکن
پنج سالی میشود که بازار مسکن در ایران دچار رکود است. دولت یازدهم توانست با رشد اقتصادی بالای 7درصد حوزه های مختلف اقتصادی را تا حدودی از رکود خارج کند، با این حال به نظر میرسد، زور دولت یازدهم به بخش مسکن نرسیده و سرمایههای بسیاری در این حوزه منجمد شده است. ریشه رکود تورمی در بخشهای مختلف اقتصاد به ویژه بخش مسکن به دوره دولت نهم و دهم برمیگردد زمانی که با ریسکپذیرشدن اقتصاد کشور، سرمایههای عظیمی از کشورخارج و منابع باقی مانده اندک هم دربخشهای غیرمولد سرمایهگذاری شد. با خاموش شدن موتور تولید و ورشکستگی صنعت و با افزایش 40درصدی تورم، سرمایههای خرد و کلان روانه دو بازار ارز و طلا و املاک و مستغلات شد. بانک مرکزی در سال ٩٣ گزارش آماری تکاندهندهای رامنتشر کرد که براساس آن تشکیل سرمایه پایهای در زیربخشهای اقتصادی کشور در سال ٩١، منفی ٨,١٣ درصد بوده است. هرچند در این جدولهای آماری، به تعداد مجوزهای صادرشده برای تاسیس واحدهای صنعتی در نیمه نخست ٩٢ اشاره شده که حکایت از رشد ٣٢درصدی دارد اما، تعداد پروانههای بهرهبرداری ازاین واحدها به منفی ٣.۵۶ درصد کاهش یافته است. به عبارتی رشد مثبت اعطای مجوز برای واحدهای صنعتی از یک سو و عدم بهرهبرداری این واحدها، فضای حاکم بر اقتصاد آن سالها را به خوبی شرح میدهد.
با وجود رکود حاکم بر بخش مسکن درآن سالها، سرمایهگذاریها در بخش ساختمان افزایشی بوده و رشد ٣٩ درصدی را در نیمه نخست سال ٩٢ نشان میدهد. رقم سرمایهگذاری در این بخش که در نیمه نخست ٨۴ عدد ٢۶ هزار میلیارد ریال و دارای رشد ۴.۵ درصدی بوده، در شهریور ٩٢ بالغ بر ٢٠٣ هزار میلیارد ریال و رشد ٣٩ درصدی بوده است. از آنجایی که حوزههای مختلف اقتصادی چون حلقههای زنجیر بهم متصلاند و اخلال در هر کدام از این حوزهها به دیگر بخشهای اقتصاد سرایت میکند، شاهد این واقعیتیم که همزمان با افت سرمایهگذاری در بخشهای تولید، رشد سرمایهگذاری در بخش مسکن
افزایش داشته است. این رابطه پاندولی ماهیت رکود تورمی ایجاد شده در سالهای گذشته را به خوبی افشا میکند. به زعم بسیاری از کارشناسان سیستم معیوب بانکی هم در سیکل معیوب حوزه مسکن به طور کامل نقش زیانبارش را ایفا کرده است. بانکهای دولتی و خصوصی جایگاهشان را به بنگاه داری تقلیل داده و همزمان که بسیاری از منابع خود را به جای آنکه در بخشهای مولد به گردش بیاندازند در بخش مسکن منجمد میکردند، سود بانکی را هم افزایش دادند. تا این گونه تیر خلاص را بر پیکر نیمه جان مسکن زده باشند. به گفته علی طیب نیا وزیر سابق اقتصاد، یکی از دلایل اساسی عدم رونق بازار مسکن همین نرخ بالای سود بانکی بوده است. به گفته کارشناسان سه دلیل ایجاد سونامی ساختوسازدر سالهای ۹۰ و ۹۱ (در ادامه به این گزینه خواهیم پرداخت)، افزایش میزان سود بانکی تا ۲۵ درصد و کاهش بهای نفت به کمتر از ۵۰ دلار در هر بشکه از سال ۹۱، سه علت اصلی رکود بازار مسکن بوده است.
برخی معتقدند دوران رکود تمام شده، برخی دیگر میگویند رکود مسکن تورمی میشود
در گرماگرم تابستان 96 بازار مسکن همچنان دچار رخوت است، هرچند در چندهفته اخیر، زمزمههایی امیدبخش مبنی برخوب شدن حال مسکن به گوش میرسد. با این حال برخی دیگر از فعالان ساختوساز و کارشناسان مسکن از وجود نشانههای مبنی بر ورود این بازار به «رکود تورمی» خبر میدهند.
کارشناسان خوشبین با اشاره به رشد 10 درصدی قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری میگویند: در سال 96 دیگر با سونامی و جهش قیمت در سال 96 مواجه نیستیم و اقداماتی در راستای کاهش نرخ سود بانکی، رونق را به بخش مسکن برمیگرداند. ازسویی مخالفان بدبین میگویند: آمار ارائهشده توسط موافقان خوشبین مبنی بر افزایش ۱۰ درصدی نرخ مسکن در تهران، صرفا «میانگین» افزایش قیمت در پایتخت است و واقعیت این است که بخش مسکن دچار رکود تورمی است؛ به این معنا که برآیند فاصله بسیار زیاد تغییرات قیمت در نقاط مختلف پایتخت، نهایتا افزایش ۱۰ درصدی را نشان میدهند.
مخالفان بدبین به خروج مسکن از رکود معتقدند: درست است که واقعیت میدانی نشاندهنده این است که ساختوساز در بخش ساخت واحدهای لوکس و گرانقیمت تا حد زیادی کم شده، اما همچنان ترجیح بخش زیادی از فعالان ساختوساز، ساخت واحدهای مسکونی غیر مصرفی است تا با فروش آنها به حداکثر سود دست یابند؛ چراکه واحدهای مسکونی کوچک و مصرفی، «قیمت تمام شده ساختش» با «قیمت فروش» آن با احتساب ساخت متری ۸۰۰ هزار تومان و فروش با متری ۴ میلیون تومان، ازسود حداکثر ۴ برابری برخوردار است، در حالی که ساخت واحدهای مسکونی لوکس و غیر مصرفی، در حالی که قیمت تمام شده ساختش متری ۲ میلیون برای سازنده آب میخورد، میتواند ساختمان را متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان به فروش رساند؛ این یعنی سود ۶ تا ۷ برابری برای سازنده و سرمایه گذار.
البته همه اینها در صورتی است که واحدهای مسکونی لوکس به فروش برسند؛ اگرچه بازار مسکن به خصوص خانههای غیرمصرفی و لوکس از رکود سنگینتری نسبت به واحدهای مسکونی کوچک برخوردارهستند،با این حال بسیاری از مسکنسازان معتقدند در هر صورت واحدهای لوکسی که ساخته میشوند آخر سر خریداران خود را دارند و به همین دلیل ساخت خانههای با متراز بالا و خارج از قدرت خرید اقشار معمولی را ترجیح میدهند.
خطری که همچنان در کمین بازار مسکن است
سال گذشته بود که بانک مرکزی با توجه به تک رقمی شدن نرخ تورم، حداکثر میزان سود بانکی مجاز را ۱۵ درصد تعیین کرد تا این گونه شاید به بازار مسکن هم شوکی وارد کرده باشد. در واقعیت اما سیستم بانکی و موسسات مجاز و غیرمجاز به این سیاست اعتنایی نکردند و در عمل با دور زدن این بخشنامه، سود بانکی را افزایش دادند.
درحالیکه منابع بانکها برای تسهیلاتدهی بسیار اندک است، سیاستهای دولت برای اعطای وام خرید مسکن هم نتوانست در بازار مسکن تحرکی ایجاد کند.اوایل شهریور امسال بود که بانک مرکزی فرصتی 11 روزه به بانکها داد تا نرخ سود بانکی را به 10 تا 15درصد کاهش دهند، تا به این گفته علی طیبنیا وزیر اقتصاد دولت یازدهم که رونق بازار مسکن در گروکاهش سود بانکی است، جامه عمل پوشانده شود. اما سوال این است که با این دسته از اقدامات تا چه اندازه میتوان به چشمانداز بازار مسکن خوشبین بود؟
با کاهش نرخ سود بانکی، تا چه اندازه تمایل برای خروج سپردهها از بانکها در دستور کار قرار میگیرد تا شاید بخشی از آن وارد بازار مسکن شود؟ به نظرمیآید وضعیت بازار مسکن آنچنان پیچیده شده که دیگر کار از بخشنامههای دستوری و اقدامات تحمیلی گذشته باشد.
واقعیت این است همچنان قدرت خرید مردم در بازار مسکن پایین است؛ از طرفی برنامه دولت برای افزایش سقف وام خرید به 160 میلیون تومان هم نتوانسته به توانمندسازی قدرت خرید مسکن برای اقشار متوسط بینجامد.
از طرفی دولت نمیخواهد دستاورد تک رقمی کردن تورم را به خاطر افزایش سقف تسهیلات در آنی از دست دهد. این در حالی است که بسیاری از مردم طبقات متوسط و فرودست به دلیل اقساط بالای تسهیلات فعلی مسکن، عملا نمیتوانند از وامهای اعطایی استفاده کنند.
در مجموع میتوان این گونه جمع بندی کرد: علیرغم همه اقدامات انجام شده از جمله کاهش نرخ سود بانکی نمیتوان امید داشت در کوتاه زمان، سرمایه چندانی وارد بازار مسکن شود، چون این کار سود آنچنانی به همراه ندارد، شاید در حد نرخ تورم. همه این مباحث را که یک طرف بگذاریم به تاثیر مخرب کاهش نرخ سود سپردههای بانکی بر بازار اجارهبها میرسیم.
طبق گزارشات میدانی انجام شده در سال گذشته و امسال، نرخ اجاره بهاء رشدی 50 تا 60درصدی داشته است و این افزایش به تاسی از اقدامات دولت در راستای کاهش نرخ سود بانکی بوده است. اگر سری به بنگاههای املاک در سطح شهر تهران بزنید خواهید دید که دو سال است مالکان تمایلی به دریافت بیشتر پول پیش (رهن) برای اجاره املاک خود نیستند و در عوض از مستاجران اجارهبهای بیشتر میخواهند. این پدیده علاوه بر نرخ اجاره بهاء باعث شده تا واحدهای بسیاری هم در تهران و سایر کلان شهرهای دیگر خالی بمانند نتیجه آنکه حاشینه نشینی به شکل بیسابقهای افزایش یافته است.
نمیتوان از رکود مسکن حرف زد و نامی از پروژه مسکن مهر نیاورد
دقیقا منظور از سونامی ساختوساز به عنوان یکی از علل ایجاد رکود تورمی در بخش مسکن همین اجرایی شدن مسکن مهر است. پروژهای که به گفته عباس آخوندی طرحی پوپولیستی است که دستکم تا 5دولت آینده را گرفتار خود میکند. طرحی که باعث شده عرضه در جایی صورت بگیرد که تقاضای واقعی برای آن وجود ندارد.
به گفته کارشناسان آنچه باعث شده عملکرد چهار ساله دولت یازدهم در بخش مسکن، مثل تلاش برای راه اندازی بانک توسعهای، ایجاد بازار رهن ثانویه، اصلاح سیاستها و افزایش تسهیلات، صندوقهای زمین و ساختمان و... جواب ندهد به دلیل ادامه پروژه مسکن مهر بوده است.
آخوندی درباره آثار ویرانبار این پروژه گفته بود: «مسکن مهر تمام نظام مالی حوزه مسکن را همانند بمباران سوریه و یمن، ویران کرد؛ چرا که بخش مسکن تا قبل از دولت نهم از طریق نظام سپردهگذاری فعالیت میکرد اما یک شبه یک آقایی پیدا شد و گفت ۵۰۰ هزار تومان بدهید شما را صاحب مسکن میکنم.»
حال باید به انتظار نشست و دید قطار مسکن کدام راه را میرود راه موافقان خوشبین یا راه فعالان ساخت و ساز بدبین را.
سایر اخبار این روزنامه
عبور از بحران یا رسیدن به رونق؛ چشمانداز مبهم مسکن در سال جاری آیا مسکن از رکود خارج میشود؟
محمد توسلی در گفت و گو با «همدلی» در توصیف شخصیت آیتالله طالقانی مطرح کرد طالقانی؛ اسلام رحمانی و گفتمان آزادی
آمار «تکاندهنده» معاون وزیر آموزش و پرورش
جنایت علیه مسلمانان روهینگیا ادامه دارد تلاش دولت میانمار برای فرار از واقعیت
اقتصاد نشر در هالهای از ابهام
راه اندازی دهکده های مقاومت توسط بسیج
روسیه درقلب انرژی جهان به دنبال چیست؟ دامی برای خاورمیانه؟
عشق عشق
طالقانی، زنان و آزادی
افراد ناشناس، گورستان خالدنبی رابه آتش کشیدند آتش در گورستان
ولی الله شجاع پوریان دیپلماسی حج
طالقانی، زنان و آزادی
مشکل اردوهای دانش آموزی «شب» یا «روز» نیست