روزنامه شرق
1396/06/27
داستان هولوگرام
یکی از مهم‌ترین ایرادهای واردشده به‌شهرداری تهران در سال‌های اخیر، افزایش درآمدهای ناپایدار بوده است. فروش تراکم که گاه به شهرفروشی و آینده‌فروشی نیز تعبیر شده، به‌درستی مورد انتقاد دلسوزان و متخصصان قرار گرفته است. در این یادداشت، تلاش شده موضوع از زاویه مدیران شهری نیز دیده شود. از فروش تراکم به عنوان آینده‌فروشی درآمدهای شهرداری یاد شده و منتقدان این موضوع را با نابسامانی در ساخت‌وسازها و زیرپاگذاشتن مقررات و ضوابط ساخت‌وساز شهری مربوط می‌دانند که البته ایراد بجایی است؛ زیرا معمولا عوارض شهرداری تعریف و ضابطه مشخصی دارد. زمانی که برابر ضابطه تعیین‌شده برای یک ملک مشخص، سطح اشغال و تراکم مشخصی باید در صدور پروانه لحاظ شود، اگر شهرداری بخواهد حسب مورد، تعداد طبقات یا در واقع درصد تراکم را بالاتر منظور کند، ارقام پرداختی بیش از حد ضابطه در قالب تراکم روی ملک بارگذاری میشود و بی‌شک این نکته در ایجاد نابسامانی و بروز تخلف در رعایت ضوابط شهری مؤثر است. ساختار مالی و اداری شکل‌گرفته در شهرداری تهران، به گردش کارهای طولانی در تبادل منابع مالی و درآمدی شهرداری منجر شده است. عمده منابع مالی شهرداری که از آن به عنوان درآمد ناپایدار و شکننده یاد میشود، عوارض ساختمانی در زمان صدور پروانه ساخت است. زمانی که ساخت‌وساز و صدور پروانه در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت یا ساختمان‌های مسکونی معمولی صورت می‌گیرد، هزینه صدور پروانه ساخت، رقم بزرگی نخواهد بود؛ در‌حالی‌که در ساخت‌وساز و صدور پروانه ساختمان در مناطق برخوردار شهر و در ساختمان‌های بلند یا پروژه‌های تجاری، اداری و... مبلغ پروانه ساخت به چندین میلیارد تومان بالغ میشود. تأمین نقدینگی برای پرداخت این ارقام، گاهی برای سازندگان مشکل است؛ به‌ویژه در چند سال اخیر که بخش مسکن در رکودی عمیق و تاریخی فرورفته است. بنابراین سازندگان در صورت پرداخت نقدی این ارقام، عملا پروژه را به سمت توقف یا رکود هدایت می‌کنند و در این شرایط اگر امکان تقسیط این مبلغ فراهم شود، همواره از آن استقبال می‌کنند. بر اساس مقررات جاری، شهرداری برای متقاضیانی که هزینه صدور پروانه ساختمان را به صورت نقدی پرداخت کنند، معادل 23 درصد تخفیف در نظر می‌گیرد و اشخاصی را که توان یا تمایل پرداخت نقد ندارند، به بانک شهر هدایت میکند. بانک شهر در قالب وام به متقاضی، این مبلغ را به شهرداری پرداخت میکند و به‌این‌ترتیب، پروانه ساختمان از سوی شهرداری صادر و متقاضی برای تسویه این مبلغ، با بانک شهر طرف قرارداد میشود. در این حالت، متقاضی علاوه بر اینکه تخفیف 23درصدی را دریافت نکرده، باید درصد سود وام دریافتی از بانک شهر را نیز بپردازد که با فرض سود عملیاتی بالای 20 درصد برای وام بانکی، رقم درخور‌توجهی به هزینه ساختمان افزوده میشود.نقش شرکت‌هایی که در چند سال اخیر به عنوان کارگزار در حال فعالیت هستند، در این‌گونه موارد پررنگ است. «هولوگرام» از دل فعالیت‌های این شرکت‌ها بیرون آمده و به فضای عمومی و مجازی راه یافته است. هولوگرام، نامه‌ای است که یک هولوگرام بر آن الصاق شده است؛ این نامه، اعلام وصول درآمدی شهرداری یا به عبارت دقیق‌تر، تأییدیه تسویه بدهی متقاضی به شهرداری است که دراین‌باره بدهی، عوارض شهرداری و فیش عوارض متقاضی بنا بر این تأییدیه، پرداخت و تسویه شده است. به بیان دیگر، چنانچه متقاضی صدور پروانه ساختمان با دردست‌داشتن فیش عوارض پروانه ساخت، به‌جای شهرداری به یک شرکت کارگزار مراجعه کند، کارگزار می‌‌تواند در دریافت هزینه مندرج در فیش با متقاضی تعامل کند؛ یعنی به‌جای دریافت وجه نقد، سایر منابع در اختیار متقاضی مانند ملک، سهام، اوراق مشارکت و... یا ترکیبی از اینها را در یک مدت زمان توافقی از وی دریافت کند. به‌این‌ترتیب کارگزار به‌جای شهرداری نسبت به تسویه بدهی متقاضی اقدام میکند یا طلب شهرداری را وصول میکند. در این حالت، صدور پروانه از طریق صدور هولوگرام انجام میشود؛ یعنی با تقاضای کارگزار، معادل مبلغ فیش عوارض، شهرداری برای پلاک ثبتی مدنظر هولوگرام صادر میکند و این هولوگرام بر روی پلاک ثبتی در هریک از مناطق شهرداری به‌اصطلاح بارگزاری یا کارسازی شده و به‌این‌ترتیب فرایند صدور پروانه ساختمان به پایان می‌رسد. گاهی روند صدور هولوگرام از مناطق شهرداری آغاز میشود که در این صورت، واحد درآمد منطقه، منابع متقاضی ازجمله وجوه نقد را دریافت و به کارگزار پرداخت میکند که روند صدور هولوگرام برابر آنچه گفته شد طی میشود و در عوض، شهرداری منطقه مدنظر از کارگزار می‌خواهد از محل منابع متقاضی صدور پروانه، بدهی‌های مشخص‌شده همان منطقه را بپردازد و طلبکاران را برای تسویه‌حساب به کارگزار معرفی میکند. در گذشته، شهرداری در تعامل با اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادهای دولتی و نظامی، ارقام شایان توجهی بدهی انباشته دارد. این بدهی بیشتر در تملک املاک واقع در مسیر پروژه‌های عمران شهری ایجاد شده است. انتقال این بدهی‌ها به اشخاص دیگر در گذشته با محوریت شهرداری یا سازمان املاک و مستغلات صورت می‌گرفت که پس از افزایش تعداد و حجم این اشخاص و ارقام، انتقال این بدهی‌ها و عموما تسویه آنها، به شرکت‌های کارگزاری محول شد یا در این شرکت‌ها متمرکز شد. بخشی از این بدهی‌ها، در قالب تراکم شناور به بستانکاران تأدیه شده که ایشان این مبالغ را روی املاک مختلف کارسازی می‌کنند و با متقاضیان صدور پروانه برای خرید و فروش یا انتقال بستانکاری تعامل می‌کنند. نهاد متولی این کار در شهرداری تهران، سازمان املاک شهرداری تهران در زیرمجموعه معاونت مالی و اقتصاد شهری است.
سایر اخبار این روزنامه
عکس‌العمل جمهوري اسلامي در برابر هر حرکت غلط در برجام
بمب 30 هزار ميلياردي
دیگر بحث سیاسی نمی‌کنیم تا احترام‌ها حفظ شود
قبول داریم که پرونده احمدی‌نژاد طول کشیده است
برنامه‌های رئیس‌جمهوری در نیویورک
فقط مرز عراق را به رسميت مي‌شناسيم
در انتخابات 98 ائتلاف نمي‌كنيم
خط قرمز دور خط فقر
ادبيات در دفاع از حقوق بشر
ما همانیم که در فیلم‌مان هستیم
تاریخ بدون سیاست خیلی معنا ندارد
دست بالای ظریف مقابل تیلرسون
مشهد و مسئولیت شهردار
داستان هولوگرام
تعطیلی نظارت بر منابع ملی
