روزنامه آفتاب یزد
1399/04/25
پیامدهای شیفت نقدینگی مسکن به بورس
علی شریف‌آزاده- یکشنبه 22 تیرماه 1399 نمایندگان مجلس شورای اسلامی با 2 فوریت طرح اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موافقت کردند. با این پیش فرض که این طرح: اولاً به تصویب برسد (که احتمال آن بسیار بالاست) و ثانیاً به دقت اجرا بشود، پیامدهای ویژه‌ای برای الگوهای سرمایه‌گذاری و پس انداز آحاد جامعه ایرانی خواهد داشت. در حالی که در دهه‌های گذشته همواره خانواده‌های ایرانی بهترین حوزه برای پس انداز و حفاظت از دارایی‌ها و دسترنج خود را در خرید مسکن – عمدتاً به صورت آپارتمان – جستجو می‌کردند؛ با اعمال طرح یادشده، بخش عمده این بخش از جامعه ایرانی،خود را در برابر یک غافلگیری بزرگ خواهند یافت.
دلیل این مسئله روشن است: با توجه
به این که در حال حاضر چند میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد، اخذ مالیات از این واحدها به سرعت مالکان را وادار خواهد کرد که نسبت به یافتن مستاجر و یا خریدار برای واحدهای خود اقدام کنند و این موضوع طبیعتاً فشار عرضه را در بازار مسکن افزایش خواهد داد که نتیجه آن کاهش درآمد ناشی از اجاره و نیز کاهش شتاب رشد قیمت مسکن خواهدبود. مسلماً در چنین شرایطی، از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن – چه به صورت ذخیره پس‌انداز و چه با انگیزه‌های سفته بازانه – به شدت کاسته شده و دستکم بخشی از نقدینگی موجود در بازار مسکن راهی
بازارهای موازی – به ویژه بازار بورس و سرمایه –
خواهدشد که البته به نظر می‌رسد هدف حاکمیت به صورت کلی از تنظیم و اجرای طرح یادشده نیز در همین راستا باشد.
> آیا این پدیده‌ای مثبت است؟!
واقعیت این است که اقتصاد ایران همواره شرایط خاصی داشته و لذا مقایسه الگوهای سرمایه‌گذاری در ایران با کشورهای جهان اول لزوماً مقایسه درستی نیست. اما اگر فرض را بر این بگذاریم که به تدریج و با رفع تحریم‌ها شرایط اقتصادی کشور به حالت نرمال بازگردد، می‌توان تصور کرد که بخش قابل توجهی از نقدینگی موجود در بازار مسکن به سمت بورس سرازیر شود. تحقق این امر البته وابستگی زیادی به ادامه جو انسداد و مانع تراشی دولت در راه رشد بازارهای موازی مانند ارز، گوشی موبایل و... دارد، اما اگر شرایط فعلی را به صورت
پیش فرض ملاک قرار بدهیم، احتمال کوچ نقدینگی
از مسکن به بورس بالا ارزیابی میشود. در چنین شرایطی موارد زیر قابل بررسی خواهند بود:
> تخصیص بهینه‌تر منابع ملی
نفس اینکه در حال حاضر نزدیک به 3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد نشانگر عدم تخصیص بهینه سرمایه ملی در قالب وجود فعالیت اقتصادی بیش از حد مورد نیاز در بخش مسکن است. در واقع ما شاهد تولید بیش از حد مسکن در کشور هستیم که البته این یک روی سکه است. روی دیگر سکه این است که صدها هزار جوان ایرانی در چنین شرایطی اصولاً فاقد مسکن هستند به طوری که طبق آمارها تنها در شهر تهران بیش از 40 درصد ساکنین شهر اجاره‌نشین بوده و فاقد مسکن هستند. علت این امر چیست؟! علت این است که مسکن در کشور ما از حالت کالایی خارج شده و مدل سرمایه ای/ سفته‌بازی به خود گرفته است. در واقع بسیاری از مالکان بیش از یک واحد مسکونی در کشور، به دنبال حفظ یا افزایش دارایی‌های خود در بازار مسکن هستند که همین مسئله باعث شده تا قیمت مسکن از دسترس بسیاری از اقشار متوسط و پایین جامعه خارج شده و صرفاً به عنوان ابزاری برای ذخیره ارزش و یا سفته بازی دهک‌های بالای جامعه دربیاید.
با تصویب و اعمال طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی اما حوزه مسکن برای افراد متمول دارای بیش از یک واحد مسکونی ناامن و غیرجذاب شده و آنها خواهند کوشید تا دستکم بخشی از واحدهای تحت مالکیت خود را اجاره داده و یا حتی به فروش برسانند. همین مسئله به سرعت مانع از ادامه رشد پرشتاب قیمت مسکن شده و تدریجاً قیمت‌های خرید یا اجاره را برای بخش‌های بیشتری از جامعه ایرانی
دست یافتنی خواهد کرد و شمار بیشتری از ایرانیان می‌توانند خانه‌دار شده و یا با هزینه‌های کمتری به اجاره‌نشینی ادامه بدهند.
از سوی دیگر، بخشی از نقدینگی آزاد شده ناشی از فروش بخشی از واحدهای خالی از سکنه به بازار سرمایه منتقل میشود و با توجه به برنامه دولت برای عرضه اولیه‌های گسترده در سال جاری و برنامه بسیاری از شرکت‌های بورسی برای افزایش سرمایه از محل آورده سهامداران، بخش قابل توجهی از این نقدینگی در تامین سرمایه شرکت‌های بزرگ ایرانی استفاده خواهد شد که خود می‌تواند از ادامه فشار به منابع بانکی جلوگیری کرده و مقدمات شرکت گسترده‌تر اقشار جامعه ایرانی در اقتصاد کشور را فراهم سازد.
همچنین با غیرجذاب شدن حوزه مسکن برای سرمایه‌گذاری سودجویانه، بستر سفته‌بازی از حوزه مسکن – به عنوان کالای مورد نیاز مردم – به حوزه بورس (بازار ثانویه) منتقل شده و گردش مالی موجود در بورس به صورت چشمگیری افزایش خواهدیافت.
تغییر الگوی سرمایه گذاری بخش متوسط
واقعیت این است که با افزایش شدید قیمت مسکن در سالهای اخیر، بخش عمده‌ای از اقشار متوسط درآمدی کشور در سالهای اخیر اصولاً توانایی خرید مسکن دوم – با ماهیت سرمایه‌گذاری / سفته بازانه – را از دست داده اند. با کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، توجه این اقشار از بازار مسکن به بازار بورس شیفت خواهد کرد و دیگر با حرکات سفته‌بازانه و استفاده از وام و... به دنبال تهیه مسکن دوم برای انباشت سرمایه جهت حفظ دارایی‌ها و تامین آینده فرزندان خود نخواهند بود و این پدیده زمانی برجسته‌تر جلوه می‌کند که بدانیم مسیر سرمایه‌گذاری در بورس – با توجه به سهولت ورود و نقدشوندگی بالا – به مراتب هموارتر از مسکن بوده و لذا این انتظار منطقی است که بخشی از نقدینگی سرگردانی که به دنبال ورود به بخش مسکن بود به بازار بورس وارد بشود. اگر تجربه کشورهای پیشرفته در این حوزه را بخواهیم به ایران تعمیم بدهیم، به نظر می‌رسد که این موضوع – شیفت سرمایه‌های طبقه متوسط از مسکن به بورس – پدیده مثبتی برای بازتوزیع عادلانه‌تر ثروت ملی بایستی قلمداد بشود. تصور کنید که پس از تصویب این طرح، فردی که دارای 4 واحد مسکونی در شهر تهران بوده، یک واحد را به فروش می‌رساند تا در بورس سرمایه‌گذاری کند. این امر بدواً منجر به افزایش عرضه در بازار مسکن تهران میشود، اما اگر فرض را بر این بگذاریم که بسیاری از افرادی که در بورس تهران فعالیت دارند و اخیراً سود بسیار مناسبی کسب کرده اند، خود به دنبال خرید مسکن اول برای خانواده‌شان هستند، به این نتیجه میرسیم که افت قیمت‌ها در بازار مسکن احتمالاً مقطعی خواهد بود چرا که با کاهش نسبی شتاب رشد قیمت مسکن – و نه کاهش مطلق قیمت که در شرایط ابرتورمی‌کنونی بسیار بعید است – بسیاری از فعالان بورسی اصطلاحاً خانه اولی نیز ترغیب خواهند شد که با فروش بخشی از سهام خود به دنبال تهیه مسکن باشند و این امر یک بازتوزیع گسترده ثروت را به صورت نسبتاً عادلانه مابین فعالان خرده پای بازار بورس با مالکین عمده بازار مسکن ایجاد خواهدکرد.
با تمام جهات یادشده به نظر می‌رسد در شرایط کنونی کشور، تصمیم حاکمیت به تنظیم شرایطی جهت کوچ دادن بخشی از نقدینگی بازار مسکن به بورس منجر به پیآمدهای مثبتی برای اقتصاد کشور شود. عملی‌شدن این سناریو در درجه نخست منوط به ادامه تحمیل شرایط سخت بر بازارهای موازی و به ویژه ارز و سکه است و در صورت عدم کنترل این موضوع، تحلیل ارائه شده در این نوشتار تا حد زیادی بی‌اعتبار خواهد بود.
* تحلیلگر تکنیکال خبره (CFTe)
و عضو فدراسیون بین‌المللی تحلیلگران تکنیکال (IFTA)
سایر اخبار این روزنامه
قرارداد 25 ساله با چین؛ جای دلواپس وحامی عوض شد
خودمان را گول نزنیم
دلایل اصرار مسئولین به برگزاری آزمون کنکور
تایید حکم اعدام سه نفر از عوامل حوادث آبان
قیمت «سمعک ناشنوایان» ۵ برابر شد!
آیا دچار «رهاشدگی »هستیم؟
ماسک‌های دست دوم در بازار؟!
آفتاب یزد بررسی کرد
200 میلیون تومان ودیعه مسکن نمایندگان 100+200 هزارتومان حق مسکن کارگران
قیاس مع الفارق
مالیات از خانه‌های خالی، چگونه؟!
پیامدهای شیفت نقدینگی مسکن به بورس
