گفته مي‌شود دولت اين تصميم را با توجه به انقضاي يک سال از تاريخ اجراي قانون ماليات‌هاي مستقيم و به‌منظور رفع مشکلات اجرايي ذي‌نفعان موضوع اتخاذ کرد.همچنين به‌موجب اين تصميم، ارزش روز زمين در زمان فروش ساختمان احداث‌شده از ارزش روز فروش ساختمان کسر و مابقي آن در درآمد مشمول ماليات لحاظ مي¬‌شود.در توضيح اين خبر آمده است : " اين تصميم شامل ساختمان¬‌هايي خواهد شد که از اول سال ۱۳۹۵ پروانه ساختماني اخذ کرده‌اند و شامل ساختمان¬هايي که تا پايان سال ۱۳۹۴ پروانه ساختمان اخذ شده و حتي اتمام ساختمان نيز بعد از سال ۹۴ باشد، نمي¬‌شود و ساختمان¬‌هايي که پروانه ساخت آنها قبل از سال ۱۳۹۴ باشد، صرفاً مشمول ماليات نقل و انتقال خواهد بود.اين تصميم شامل ساخت و فروش ساختمان در شهرهاي کمتر از يکصد هزار نفر نخواهد بود" .
ملاک تعيين ماليات در فرمول جديد
در فرمول جديد ماليات بر ساخت و فروش مسکن، به جاي آنکه مانند ساير فرمول‌هاي موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتي» يا «قيمت منطقه‌اي» واحدهاي مسکوني مبناي محاسبه ميزان ماليات قرار بگيرد، «ميزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن» براي سازنده‌ها ملاک تعيين ماليات در زمان «اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز» قرار خواهد گرفت.بر‌اساس اين مصوبه همچنين سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقيقي» (اعم از بسازوبفروش‌ها و افراد عادي)، «سازنده حقوقي» (شرکت‌هاي ساختماني) و «تعاوني‌هاي مسکن» تقسيم مي‌شوند، براي سازندگان حقيقي مبلغ ماليات معادل «15 تا 25 درصد سود حاصله از ساخت و ساز» به‌عنوان ميزان ماليات دريافتي تعيين مي‌شود؛ اين ماليات براي اشخاص حقوقي و شرکت‌هاي ساختماني«25 درصد» و براي تعاوني‌هاي مسکن معادل «75/ 18» درصد از سود حاصله محاسبه مي‌شود.


به عبارت ديگر فعالان ساختماني در قالب اين مصوبه بايد تا «يک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌هاي ساختماني خود را در جريان اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز بابت ماليات به دولت پرداخت کنند. اين ماليات تا قبل از اين مصوبه براساس «10 درصد ارزش معاملاتي» يا قيمت منطقه‌اي مسکن محاسبه مي‌شد؛ ارزش معاملاتي يا قيمت منطقه‌اي املاک مسکوني «حدود يک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها» است که از نظر کارشناسان مالياتي فرمول قديم عملا به لحاظ نظام اخذ ماليات از توليدکنندگان کارآمدي لازم را نداشت؛ در واقع دست‌اندرکاران ساخت و ساز به تناسب ساير فعاليت‌هاي توليدي عملا ماليات موثر بابت فعاليت و درآمد حاصل از اين حرفه پرداخت نمي‌کردند.
 
محاسن و معايب فرمول جديد
اين فرمول قرار است به گونه‌اي اعمال شود که سازندگان حقيقي در سال چهارم پس از صدور پايان‌کار، عملا از پرداخت ماليات معاف شوند؛ به اين معنا که شمول مقررات اين ماده درخصوص ساخت‌وفروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط بر آن است که بيش از سه سال از تاريخ صدور گواهي پايان کار آن نگذشته باشد. منتقدان در بازار عرضه مسکن در واکنش به اين بخش از فرمول جديد دريافت ماليات از ساخت‌وساز عنوان مي‌کنند: معافيت بسازو بفروش‌ها از ماليات در سال چهارم پس‌از صدور پايان کار مي‌تواند منجر به تشويق بسازوبفروش‌ها به احتکار واحدهاي ساخته شده شود. به اين معني که اين نوع معافيت انگيزه کافي براي اين گروه از سازندگان براي خودداري از فروش واحدهاي آماده عرضه به بازار مسکن دست کم تا سه سال اول بعد از پايان کار محسوب مي‌شود؛ ضمن اينکه به اعتقاد آنها اين موضوع از سوي ديگر به زيان «حرفه‌اي‌سازي» در بازار مسکن تمام مي‌شود؛ چرا که به جاي معافيت شرکت‌هاي ساختماني که به‌صورت حرفه‌اي اقدام به ساخت‌ وساز مي‌کنند و ترجيح مي‌دهند در کوتاه‌ترين زمان ممکن براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني واحدهاي آماده شده را به بازار عرضه کنند، معافيت سه ساله براي بسازوبفروش‌ها و افراد عادي و غير حرفه‌اي درنظر گرفته شده است.
انتقاد دومي‌که به فرمول جديد دريافت ماليات از ساخت مسکن و اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز وارد مي‌کنند به «اثر منفي ماليات جديد بر رونق ساخت وساز» برمي‌گردد؛ به اعتقاد آنها اين ماليات نه‌تنها در مسير ورود بازار مسکن به‌خصوص بازار ساخت و ساز به فاز رونق مانع ايجاد مي‌کند بلکه مي‌تواند موجب دامن زدن دوباره به شرايط رکودي حاکم بر اين بازار شود. فعالان بازار ساخت مسکن مي‌گويند هم‌اکنون که بازار مسکن از رکود خارج شده و آماده ورود به فاز رونق است، دريافت يک چهارم از سود ساخت وساز از سوي دولت از سازندگان تحت ‌عنوان ماليات مي‌تواند انگيزه ورود به بازار عرضه را در ميان سازندگان به‌شدت کاهش دهد. در مقابل اين واکنش سازنده‌ها به فرمول جديد ماليات بر ساخت و اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز، کارشناسان مالياتي معتقدند تا زمان حاضر فعالان ساختماني براي توليد مسکن مالياتي به مراتب کمتر از ساير توليدکنندگان در ساير بخش‌هاي اقتصادي پرداخت مي‌کردند و اين درحالي است که با به‌روز شدن قانون دريافت ماليات از سازندگان مسکن از هم‌اکنون «عدالت مالياتي» در ميان صاحبان مشاغل گوناگون و توليدکنندگان مختلف برقرار خواهد شد.
امتياز دولت به سازنده‌ها
در اين فرمول جديد، دولت با هدف کمک به سازنده‌ها يک امتياز مالي براي آنها قائل شده است. در قالب اين امتياز ارزش زمين پروژه‌هاي ساختماني در زمان فروش، به قيمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه مي‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر مي‌شود. به اين معني که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جديد ماليات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمين در زمان فروش است.پيش‌تر در جريان تصويب ماده 77 قانون ماليات‌هاي مستقيم پيشنهاد شده بود ارزش زمين به‌عنوان بخشي از قيمت تمام‌شده واحدهاي مسکوني، بر اساس قيمت زمان ساخت يا قيمت زمان خريد زمين محاسبه شود اما با اين امتيازمالي، فرمول جديد محاسبه سود سازنده براي دريافت ماليات از ساخت و اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز به نفع سازندگان تعديل
شد.