روزنامه جوان
1402/07/26
اسناد عادی نباید علیه شخص ثالث قابل استناد باشد
جوان آنلاین: بحران پرونده‌های کلاهبرداری مربوط به قولنامه‌های اموال غیرمنقول مدتی است که به یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی کشور تبدیل شده‌است. هر چند همگی متفق القول هستند که باید این مشکل حل شود، ولی نوع مواجهه با آن هنوز محل بحث است. در حالی که طرح مجلس شورای اسلامی به دنبال بطلان معاملات غیرمنقول با سند عادی است، ولی شورای نگهبان این راهکار را خلاف شرع دانسته و اکنون سرنوشت این موضوع به دست مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرده شده‌است. همین موضوع موجب‌شده تا این بحث‌های حقوقی به سمت مجمع متمرکز شود. سعید محسنی، عضو هیئت علمی دانشگاه فردوسی مشهد و دارای دکترای حقوق خصوصی در گفتگو با «جوان» مسائل مطرح در خصوص این طرح را بررسی کرده و در مورد آن راهکار ارائه داده‌است. نظر شما در مورد طرح ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست و چقدر این طرح را ضروری می‌دانید؟ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که مجلس شورای اسلامی اصرار وافر بر تصویب آن دارد، مبتنی بر یک دغدغه کاملاً دقیق و درست است. در شرایط کنونی وضعیت ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول وضعیت نامناسبی دارد. در حالی که معاملات اموال غیرمنقول به موجب قانون ثبت ضرورتاً باید با سند رسمی انجام شود، در عمل با اسناد عادی هم واقع میشود، این معاملات معتبر است، در دادگاه‌ها مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و به استناد آن‌ها حکم صادر میشود که این یک‌سری مشکلات اساسی و جدی در جامعه ایجاد کرده‌است و نتیجه این وضعیت بی اعتمادی به معاملات است. چطور با وجود تصریح قوانین فعلی چنین اتفاقاتی پیش می‌آید؟ وقتی شخصی قصد خرید مال غیرمنقولی را داشته باشد، تمام احتیاطات لازم را هم به عمل بیاورد، با سند رسمی هم مالکیت این مال را تضمین کند باز هیچ تضمینی وجود ندارد که شخصی سابق بر او این مال را از فروشنده با سند عادی یا به شکل شفاهی خریداری نکرده‌باشد و معامله او به دلیل مقدم‌بودن معتبر شناخته شود. اثر مستقیم آن معامله‌ای که به رسمیت شناخته شده بطلان معامله دوم است که طرف قرارداد تمام احتیاطات لازم و تمام دقت‌های کافی را انجام داده‌است، ولی در عین حال با این چالش غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل مقابله مواجه میشود که معامله او باطل انگاشته میشود و دادگاه‌ها حکم به بطلان آن قرارداد و ابطال سند رسمی آن صادر می‌کنند. این وضعیتی است که میشود آن را فاجعه‌ای در جامعه توصیف کرد، اثر آن هم تضییع حقوق اشخاص ثالثی است که تمام احتیاطات معقول و متعارف را انجام دادند و در عین حال معامله آن‌ها به دلیل وجود یک معامله عادی مقدم باطل انگاشته میشود. از این جهت حقوق این اشخاص ثالث شدیداً در معرض تضییع و مخاطره قرار می‌گیرد. این ناامنی فقط دامنگیر اشخاص ثالث نسبت به قرارداد عادی است؟ علاوه بر آن‌ها این ناامنی در معاملات موجب مخاطره در منافع عمومی جامعه میشود که نتیجه آن بی اعتمادی عمومی به اسناد رسمی در جامعه است، یعنی هیچ کسی نمی‌تواند به معاملات اسناد رسمی نیز در جامعه اعتماد کند به دلیل اینکه عرض شد، ممکن است سابق بر آن معامله رسمی، معامله عادی انجام شده‌باشد و اثر آن معامله عادی بطلان قرارداد رسمی لاحق و بعدی باشد. نتیجه این وضعیت اسفبار این است که حجم زیادی از پرونده‌های دادگستری و قوه قضائیه به این موضوع و دعوای ناشی از این مسئله اختصاص پیدا کرده‌است، بنابراین باید از دغدغه عزیزانی که مبادرت به طراحی این متن پیشنهادی برای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات داشتند، تقدیر کرد، البته تأخیر در انجام این مهم قابل اعتراض است. یعنی طرحی که برای رفع این مشکلات نوشته‌شده آن‌ها را برطرف می‌کند؟ خیر، منظورم این نبود، این طرح نه‌تن‌ها مشکلات فعلی را مرتفع نمی‌کند، بلکه مشکلات جدیدی هم بر آن می‌افزاید و فاجعه‌ای دیگر رقم خواهد خورد. اساس این طرح مبتنی بر این نکته است که اگر معاملات مربوط به اموال غیرمنقول بدون سند رسمی واقع شود، این معاملات محکوم به بطلان هستند؛ یعنی معامله مربوط به اموال غیرمنقول باید با سند رسمی انجام شود و چنانچه بدون سند رسمی و با سند عادی یا به شکل شفاهی و مانند آن واقع شود، معامله‌ای انجام نشده‌است و اصطلاحاً وضعیت معامله بطلان است. تصور طراحان عزیز این بوده‌است که با این ترتیب مردم از مبادرت به معاملات عادی اموال غیرمنقول اجتناب خواهند کرد و وادار خواهند شد که با سند رسمی معامله را انجام دهند و بدین ترتیب مشکل موجود مرتفع خواهد شد، غافل از اینکه وضعیت بطلان برای این معاملات خود دارای اشکالات اساسی و بنیادی است. اشکالات این طرح چیست؟ الان امکان بررسی تمام مشکلات نیست، ولی به چند اشکال اصلی آن می‌پردازم. اولین اشکال پیش بینی وضعیت بطلان برای معاملات با سند عادی و بدون سند رسمی مخالفت آن با شرع مقدس است. بدون تردید در فقه امامیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول بدون سند رسمی دارای اعتبار است و صدور حکم بطلان برای این معاملات مخالفت صریح با شرع مقدس دارد، البته اگر در مواردی مصالح جامعه ایجاب کند که از حکم اولی دست برداریم، میشود با احکام ثانوی ضروریات جامعه را مرتفع کرد، ولی به شرطی که ضرورتی وجود داشته‌باشد و راهکار مشروع دیگری وجود نداشته‌باشد، ضمن اینکه همانطور که در ادامه عرض می‌کنم، این راهکار نامشروع مشکلات دیگری را هم ایجاد می‌کند. تمسک به حکم ثانوی به قدر ضرورت باید باشد و خواهیم دید که راهکار بهتر و مناسب تری وجود دارد که میشود وضعیت را با آن ساماندهی کرد. در خصوص نامشروع بدون این وضعیت حقوقی توجه داشته‌باشید که این طرح سه نوبت در شورای نگهبان به دلیل مخالفت با شرع رد شده‌است. اشکال دوم مخالفت این طرح با مبانی حقوقی است. اول اینکه براساس اصل حاکمیت اراده افراد آزاد هستند که با اراده خویش قرارداد‌هایی را منعقد کنند و برای این مهم صرف اراده افراد کفایت می‌کند، اینکه علاوه بر اراده طرفین شرط دیگری گذاشته و آن شرط، شرط صحت قرارداد باشد با اصل رضایی بودن قرارداد‌ها و احترام به اراده طرفین در تعارض است. اینکه طرفین با اراده سالم و هماهنگ معامله‌ای انجام دهند و ما آن معامله را به دلیل فقدان سند رسمی باطل بدانیم در تعارض با اصولی است که عرض شد، البته گفتنی است در موارد استثنایی قانون‌گذاران از این اصل در صورت وجود ضرورت تخلف هم کرده‌اند. مبنای حقوقی دیگری که طرح مورد نظر با آن تعارض دارد، مسئله تحلیل اراده است. در قرارداد‌ها اگر دو اراده سالم و هماهنگ وجود داشته باشد، قرارداد منعقد میشود و هر اراده متشکل از قصد و رضاست، اگر در قراردادی قصد مفقود باشد، آن قرارداد باطل است و اگر قصد موجود باشد، قرارداد فی‌الجمله منعقد میشود و چنانچه رضا مفقود باشد، آن قرارداد غیرنافذ است و اگر رضا هم وجود داشته‌باشد، صحیح و کامل خواهد‌بود. در شرایطی که تحلیل روانی اراده از افتخارات نظام حقوقی ایران و قبل از فقه امامی به عنوان یک مبنای حقوقی است، طرح مورد‌نظر با این مبنا ناهمخوان است، چون به رغم وجود اراده سالم که حاوی قصد و رضاست معامله را باطل معرفی کرده‌است. اشکال سوم بطلان معاملاتی که بدون سند رسمی انجام میشود، این است که زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن وجود ندارد. تصور طراحان محترم این بوده که با یک فرصتی که در این طرح پیش بینی شده تمام معاملات باید با سند رسمی انجام شود، در حالی که به یقین قسمت قابل‌توجهی از معاملات غیرمنقول به دلیل وجود موانعی امکان ثبت رسمی آن وجود ندارد و اگر این زیرساخت‌ها فراهم نباشد که نیست، محکوم کردن قرارداد‌های عادی به بطلان به این معناست که نسبت به آن اموال اساساً امکان معامله وجود ندارد، بنابراین تا زیرساخت‌های لازم فراهم نشود، این وضعیت بطلان مخاطرات دیگری را هم رقم خواهد زد. یک اشکال اساسی دیگری نیز که وجود دارد، این است که اگر معامله بدون سند رسمی محکوم به بطلان باشد، شخص متقلبی می‌تواند ملکی را با سند عادی به دیگران بفروشد و بعد از اینکه تمام یا قسمتی از ثمن را دریافت کرد، به‌رغم این معامله، معامله معارض دیگری انجام می‌دهد و بعد از آن هم باز ملک را به شخص دوم، سومی و الی آخر بفروشد و با هیچ‌کدام از این اشخاص نیز امکان شکایت از آن کلاهبردار را نخواهند داشت، زیرا نمی‌توان به این معاملات عنوان کیفری فروش مال غیر داد، چون معامله اول به حکم این طرح واقع نشده و اگر معامله‌ای واقع نشده یعنی فروشنده کماکان مالک است، بنابراین معامله معارض دومی که انجام داده نیز در حقیقت معارض نیست و مال خود را فروخته که این معامله هم واقع نمی‌شود و قرارداد فاقد اثر قانونی است، بنابراین یک فرد می‌تواند به کرات یک مال را بدون سند رسمی مورد معامله قرار دهد و از افراد وجوهی دریافت کند، بدون اینکه عمل او مشمول عنوان کیفری فروش مال غیر باشد. این اشکالات موجب میشود که عکس العمل شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام در عدم پذیرش این طرح را تأیید کنیم. پس باید وضعیت معاملات اموال غیرمنقول به همین شکلی که هست رها شود؟ خیر، این عرایض نافی ضرورت حل مشکلات کنونی و پذیرش وضع کنونی نیست و باید راهی جست که از این وضعیت نابسامان فعلی نجات پیدا کنیم. برای حل مشکل بهترین راهکار این است که ضمن الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول ضمانت اجرا تکلیفی متناسب و نه بطلان باشد و ضمانت اجرای آن باید عدم قابلیت استناد باشد؛ یعنی افراد مجاز هستند با سند رسمی یا عادی معاملات را انجام دهند، معاملات ایشان بدون سند رسمی هم معتبر است، آثار قانونی خود را دارد، تعهداتی ایجاد می‌کند، حقوقی را هم به وجود می‌آورد، ولی برای اینکه طرفین قرارداد بتوانند به این قراردادی که بدون سند رسمی منعقد شده علیه اشخاص دیگر استناد کنند، لازم است که قرارداد به شکل رسمی به ثبت برسد و هر قرارداد مربوط به اموال غیرمنقول که به ثبت نرسد در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارد. این وضعیت حقوقی موجب میشود که از سویی معامله بین طرفین معتبر باشد و از سوی دیگر علیه اشخاص دیگر قابلیت استناد نداشته‌باشد، در نتیجه اگر دو نفر نسبت به مال غیرمنقول معامله‌ای بدون سند رسمی انجام دادند معامله صحیح، مشروع و قانونی واقع میشود، اما چنانچه شخص ثالثی که از این معامله بی اطلاع است، حقی با سند رسمی برای خود تحصیل کند، مثلاً اگر فروشنده با سند عادی، مجدداً همان مال را با سند رسمی به کسی دیگر بفروشد یا آن مال را در رهن شخص ثالثی با سند رسمی قرار دهد یا هر حق دیگری برای ثالث با سند رسمی ایجاد شود، هر چند حق شخص ثالث نسبت به آن قرارداد عادی محترم است، ولی طرفین قرارداد عادی نمی‌توانند به قرارداد خود علیه ثالث استناد کنند، چون قرارداد عادی مقدم به رقم صحت قابلیت استناد علیه شخص ثالث با حسن‌نیت را نخواهد داشت. این نظریه در مقایسه با طرح بطلان اسناد عادی چه تفاوتی دارد؟ نظریه قابلیت استناد، در بسیاری از متون قانونی مورد استفاده قرار گرفته‌است و دارای امتیازات متعددی در مقایسه با وضعیت حقوقی بطلان در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول است. اولاً وضعیت حقوقی عدم قابلیت استناد کاملاً مشروع است، اگر چه عنوان استنادناپذیری یا عدم قابلیت استناد در متون فقهی دیده نمی‌شود، اما این مفهوم با تعابیر دیگر در مبانی و متون فقهی به وفور دیده‌می شود. اثبات این معنا یعنی مشروعیت نهاد عدم قابلیت استناد و وارسی پیشینه فقهی آن نیاز به مباحث علمی دارد که این‌ها در مقاله‌ای که تحت عنوان «مطالعه تطبیقی مبانی استنادناپذیری در حقوق ایران، فرانسه و فقه امامیه» نوشته ایم کاملاً اثبات شده‌است. اگر این وضعیت، وضعیت مشروعی است، پس هیچ ضرورتی ندارد که برای حل مشکل به نهاد بطلان متوسل شویم که در این خصوص مخالفت صریح با شرع دارد. امتیاز دوم عدم قابلیت استناد به عنوان وضعیت حقوقی معاملات غیرمنقول که بدون سند رسمی منتشر میشود، این است که با این وضعیت به اراده طرفین نیز احترام گذاشته میشود و این راهکار با مبنای تحلیل اراده نیز هماهنگ است و تحلیل روانی اراده که آن را به قصد و رضا تضمین می‌کرد و برای هر یک از آن‌ها آثار خاصی را پیش بینی کرده‌بود، کماکان مورد اتباع است و قراردادی که با دو اراده سالم و هماهنگ منعقد شود، معتبر شناخته میشود، البته قابلیت استناد علیه ثالث را نخواهد داشت. این وضعیت عدم قابلیت استناد ضمن احترام به اراده متعاقدین حمایت از منافع ثالث نیز می‌کند. ثالث با حسن‌نیتی که احتیاطات لازم را انجام داده و البته از معاملات غیررسمی اطلاع ندارد، منافع او نیز مورد حمایت قرار می‌گیرد، چون قرارداد عادی علیه او نیز قابلیت استناد نخواهد داشت و اگر بدین ترتیب منافع افراد ثالث تأمین شود، امنیت حقوقی معاملات هم تأمین میشود، این موجب حمایت از منافع عمومی جامعه خواهد بود، بنابراین وضعیت حقوقی استناد ناپذیری که از سویی مشروع است و از سوی دیگر هماهنگ با مبانی حقوقی از جمله احترام به اراده طرفین و آنالیز روانی اراده است و به علاوه حمایتگر از منافع خصوصی شخص ثالث با حسن‌نیت و نتیجه آن حمایت از منافع گروهی جامعه است بهترین گزینه برای حل معضل کنونی است. البته در اینجا لازم است مفهوم استنادناپذیری، احکام و آثار آن با دقت مورد توجه طراحان قانون قرار گیرد، چون این مفهوم با مفهوم دیگری به نام بطلان نسبی بعضاً خلط شده که در سوابق طراحی طرح مورد نظر مشاهده میشود و طراحان عزیز به رقم زحمتی که متحمل شده‌اند، تمییز بین بطلان نسبی و عدم قابلیت استناد نداده و پنداشته‌اند که این دو مفهوم یکسان است و با این انگاره نادرست نسبت به نهاد مشروع و مؤثر استنادناپذیری قضاوت نامناسبی داشته‌اند و نتیجه آن طراحی طرحی شده‌است که مورد انتقاد است. در مجموع امید است بتوان با استفاده از این نهاد حقوقی ارزشمند، وضعیت نابسامان معاملات املاک در شرایط کنونی را ساماندهی کرد که حتماً مصلحت جامعه در این است و فرمایشات مقام معظم رهبری نزدیکی با همین مفاهیم دارد و ایشان در فرمایشات اخیرشان تأکید فرمودند که منظور از بی اعتباری بطلان معاملات نبوده و منظور عدم‌پذیرش دعاوی مربوط در دادگاه هاست که این مطلوب شایسته ایشان با ترتیبی که عرض شد حتماً تأمین خواهد شد.
سایر اخبار این روزنامه
غزه را باید بر سر دار روایت کرد!
هویت توهمی «مخالفت با وضع‌موجود»!
آیا داریوش مهرجویی فعال «زن، زندگی، آزادی» بود؟!
مرگ و اخراج سوغات اسرائیل به خبرنگاران
زنجیر مقاله‌نویسی دست نهضت علمی را بسته است
نمی‌توان مانع مقاومت و مسلمانان بی‌تاب شد
اسناد عادی نباید علیه شخص ثالث قابل استناد باشد
روز‌های خوب ذخایر ارزی ایران
پرونده مهرجویی به رد خون قاتلان رسید
نیم میلیون اسرائیلی «بی جا و مکان» شده‌اند
