گروه راه و مسکن: گزارش تحولات بازارمسکن شهر تهران در دي‌ماه 96 که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسي‌ها و سياست‌هاي اقتصادي بانک مرکزي تهيه و منتشر شده است. براساس اين گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران در دي‌ماه سال 96 به ۱۹ هزار واحد مسکوني رسيده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۳.۵ درصد افزايش نشان مي‌دهد. 

براساس اين گزارش، واحدهاي کمتر از ۵ سال ساخت با ۴۹.۵ درصد بيشترين حجم خريد و فروش مسکن در دي‌ماه را به خود اختصاص دادند اين درحالي است که نسبت به مدت مشابه سال قبل (دي‌ماه ۹۵) تعداد معاملات اين نوع واحدهاي مسکوني ۳.۴ درصد کاهش يافته و در مقابل به سهميه واحدهاي بالاي ۱۵ سال ساخت افزوده شده است. پس از اين نوع واحدها، بيشترين خريد و فروش واحدهاي مسکوني به املاک ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت با ۱۴.۸ درصد اختصاص دارد.

طبق اين گزارش از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بيشترين ميزان خريد و فروش مانند ماه گذشته به منطقه ۵ با 6/13 درصد اختصاص داشته و منطقه ۴ با 2/11 درصد و منطقه ۲ با 3/9درصد از حجم معاملات دي‌ماه مسکن، در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. بنابر اعلام بانک مرکزي ميانگين قيمت هر متر مربع مسکن در تهران ۵ ميليون و ۲۴۰ هزار تومان برآورد شده است که نسبت به ماه قبل (آذرماه ۹۶) تنها ۳ درصد افزايش قيمت رخ داده است، اما نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۶.۷ درصد رشد نشان مي‌دهد.

همچنين تفاوت تغيير قيمت‌ها در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بسيار فاحش بوده است به گونه‌اي که بيشترين افزايش قيمت در دي‌ماه امسال نسبت به دي‌ماه سال قبل به منطقه 5 تهران، ۲۷.۳ درصد و کمترين ميزان رشد در منطقه ۲۰ تهران با افزايش ۵.۵ درصد رخ داده است. همچنين در بازار اجاره‌بها نيز ميانگين قيمت‌ها در دي‌ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران ۱۰.۳ درصد رشد قيمت رخ داده است. همچنين بيشترين تعداد معاملات مسکن در دي ماه امسال در منطقه ۵ شهر تهران با ۲ هزار و ۵۸۷ فقره معامله انجام شده است و کمترين تعداد خريد و فروش مسکن در منطقه ۱۹ تهران با ۱۲۲ فقره معامله بوده است. گرانترين منطقه تهران منطقه يک با ميانگين ۱۱ ميليون و ۱۷۲ هزار و ۹۰۰ تومان در ماه گذشته بوده است و ارزانترين منطقه نيز منطقه ۱۸ با ۲ ميليون و ۴۷۴ هزار و ۸۰۰ تومان برآورد شده است.

به گزارش بانک مرکزي، در دي‌ماه 96 حجم معاملات واحدهاي مسکوني و متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران به ترتيب به 19 هزار فقره و 52.4 ميليون ريال رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 13.5 درصد و 16.7 درصد افزايش نشان مي‌دهد. رشد تعداد معاملات انجام شده طي دي‌ماه سال جاري نسبت به ماه مشابه سال قبل در تداوم رشد نقطه به نقطه پنج ماه اخير بوده است به طوري‌که اين موضوع سبب شده است تا در مجموع تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران در ده ماهه 96 در مقايسه با مدت مشابه سال قبل از افزايش 12.2 درصدي برخوردار شود. بررسي تحولات بازار اجاره‌بهاي مسکن در دي‌ماه جاري نيز مويد تغيير متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در اين دوره است، به‌طوري که شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.3 و 9.3 درصد رشد نشان مي‌دهد.

راهکار مقابله با سوداگران بازار مسکن

درحالي افزايش 7/16 درصدي قيمت مسکن در تهران رخ داده است که نرخ تورم در 12ماه منتهي به دي 96 نسبت به 12 ماه منتهي به دي 95 معادل 10 درصد بوده است، بنابراين مي‌توان گفت تورم مسکن در پايتخت با فاصله زيادي از نرخ ميانگين تورم جلو افتاده است. اين در حالي است که در چهار سال اخير با رکود حاکم بر بخش املاک، قيمت مسکن يا کمتر از نرخ تورم بالا مي‌رفت يا هم‌سطح آن بود.

به گفته بسياري از کارشناسان اقتصاد مسکن، اين روزها تنوع در تسهيلات مسکن و کاهش نرخ سود بانکي از جمله دلايل افزايش قيمت مسکن است، اما راهکار مقابله با اين موضوع برخورد با روش‌هاي سوداگرانه است. به‌عبارتي براي کاهش قيمت مسکن بايد با سوداگري بخش زمين و مسکن مقابله شود. براي انجام اين کار مي‌توان سامانه‌اي تشکيل داد که هم معاملات را رصد کند و هم صاحبان آن‌ها شناسايي شوند که در اين صورت افراد داراي چند مسکن مشخص خواهند شد. همچنين امکان رصد معاملات سوداگرانه مهيا مي‌شود و بايد از سوداگران مسکن ماليات دريافت شود. همچنين دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي و خانه‌هاي دوم يا سوم افراد مي‌تواند بازار مسکن را به ثبات برساند و از افزايش قيمت مسکن جلوگيري کند. اگر سوداگري در بازار مسکن وجود نداشته باشد و افراد بر اساس نيازخريد کنند، قطعا قيمت‌ها تا حد زيادي کاهش پيدا مي‌کند به‌طوري‌که قيمت مسکن نصف قيمت کنوني خواهد شد، اما هنوز از سوي دولتمردان درخصوص دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي و سوداگران مسکن اقدام قابل توجهي صورت نگرفته است.

درخصوص اينکه در حال حاضر قيمت برخي واحدهاي نقلي از خط تورم سبقت گرفته است، احمدرضا سرحدي کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت و گو با «روزنامه تجارت» مي‌گويد: افزايش قيمت مسکن به صورت نيمه هيجاني طي چند ماه اخير به دو دليل بوده است. اولين دليل در راستاي جهش نرخ دلار طي هفته‌هاي اخير بوده است و دومين دليل هم به کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و سخت‌گيري بانک مرکزي نسبت به بانک‌هايي که سود نامتعارف به سپرده‌ها تخصيص مي‌دادند، مربوط مي‌شود. به عبارتي با کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي برخي سپرده‌ها که در بانک‌ها خفته بودند از بانک‌ها خارج شده و به صورت سوداگرانه و تنها به قصد سرمايه‌گذاري به سمت بازار مسکن روانه شدند که اين موضوع به افزايش قيمت مسکن رقم زده است، اما اين افزايش قيمت مسکن نمي‌تواند در درازمدت تداوم داشته باشد. درست است که قيمت مسکن در دي‌ماه نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته بالاتر از خط تورم قرار گرفته است، اما اگر متوسط قيمت مسکن طي ده ماهه 96 در نظر گرفته شود هنوز متوسط قيمت مسکن از نرخ تورم متوسط سالانه بيشتر نشده است.

اين عضو سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران تصريح مي‌کند: سرمايه‌هايي که در راستاي سوداگري وارد بازار مسکن شده‌اند، تعداد و حجم معاملات مسکن را به صورت چشمگير افزايش نداده‌است، بلکه بيشتر قيمت مسکن را تحت تاثير قرار داده‌ و باعث رشد قيمت مسکن در اين چند ماه اخير شده‌است. البته بخشي از اين افزايش قيمت مسکن هم به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن يکم مربوط مي‌شود، زيرا زمان دريافت وام خانه اولي‌ها فرارسيده است و تداوم ورود خانه اولي‌ها به بازار ‌مسکن باعث افزايش قيمت مسکن خواهد شد، البته خانه اولي‌ها مشتري واحدهاي کوچک يا نقلي ارزان قيمت هستند، زيرا توان ورود به بازار واحدهاي مسکوني با قيمت و متراژ متوسط به بالا را ندارند. شواهد حاکي از آن است که رکود در بازار واحدهاي مسکوني با قيمت و متراژ متوسط به بالا همچنان تداوم دارد، اما قيمت‌ اين واحدهاي مسکوني افزايش پيدا کرده است، زيرا سرمايه سوداگرانه به بازار واحدهاي مسکوني با قيمت و متراژ متوسط به بالا وارد شده است. 

سرحدي مي‌افزايد: با توجه به آمار خانه‌هاي خالي در کشور بعيد است تا پايان امسال و سال 97 شاهد انفجار يا سونامي‌قيمت در بازارمسکن باشيم، زيرا عرضه و تقاضا در حالت تعادلي مثبت قرار دارند. به‌عبارتي در حال حاضر عرضه واحدهاي مسکوني بيش‌تر از تقاضاي موثر است، لذا معتقدم که رشد بيش از نرخ تورم سالانه در بازار مسکن تا پايان امسال و سال ‌آينده نخواهيم داشت. شايد در ميان مدت و درازمدت جهش قيمتي در بازار مسکن داشته باشيم، اما اگر درخوشبينانه‌ترين حالت نگاه کنيم قيمت مسکن در حد نرخ تورم سالانه افزايش پيدا خواهد کرد، زيرا نه توان خريد از سوي مردم در بازار مسکن وجود دارد و نه با کمبود مسکن نسبت به حجم عرضه و تقاضا در بازار مواجه هستيم.

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصريح مي‌کند: درحال حاضر عرضه بيش از تقاضاي موثر است و مالکاني که فروش واحدهاي مسکوني خود را در آخر سال به اميد افزايش قيمت مسکن متوقف کرده بودند به زودي متوجه خواهند شد که بازار مسکن با افزايش قيمت چشمگير به دليل نبود کشش لازم در بازار مواجه نخواهد شد، لذا بهتر است که واحدهاي مسکوني را در راستاي بازگشت سرمايه اوليه خود براي فروش بگذارند.

اين عضو سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران در پاسخ به اين سوال که در حال حاضر رونق در بازار مسکن به صورت مصرفي است يا به صورت سوداگرانه؟ مي‌افزايد: متقاضيان مصرفي باعث افزايش نيمه هيجاني قيمت مسکن طي ماه‌هاي اخير نشده‌اند، بلکه کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و خروج سپرده‌ها از بانک‌ها و حرکت نقدينگي مردم به قصد سرمايه‌گذاري در بازار مسکن باعث افزايش قيمت واحدهاي مسکوني شده است. به عبارتي هيجان نسبي که هم‌اکنون در بازار مسکن ايجاد شده است بيشتر به دليل بخش سوداگري و سرمايه‌اي است تا بخش مصرفي، زيرا بخش مصرفي در حد معمول يعني چندصد هزار تايي است که در صندوق پس انداز مسکن يکم سپرده‌گذاري کرده‌اند و زمان دريافت وام آن‌ها فرارسيده است و اين متقاضيان به تدريج وارد بازار مسکن مي‌شوند، لذا بخش مصرفي نمي‌تواند باعث هيجان نسبي در بازار مسکن شود.

همچنين به گفته فرشيد پورحاجت، دبير کانون انبوه‌سازان ايران، اينکه برخي مقامات دولتي معتقدند پرداخت تسهيلات مسکن موجب رونق و افزايش قيمت شده است خيلي حقيقت ندارد، چرا که تسهيلات اوراقي مسکن که به نام تسه معروف است بسيار گران تمام مي‌شود و از سوي ديگر صندوق پس‌انداز مسکن يکم هم با استقبال کمرنگي روبه‌رو شد. از سال‌هاي گذشته مشخص بود نرخ مسکن افزايش خواهد يافت، کنون نقدينگي جامعه به حدي زياد است که کنترلي روي آن وجود ندارد و هر روز با ورود اين نقدينگي به بخش‌هاي غيرمولد و واسطه‌اي شاهد کاهش ارزش پول ملي هستيم. در اين شرايط بيشترين زيان به توليد وارد مي‌شود و مردم براي اين‌که ارزش پول خود را حفظ کنند به بازارهاي ارز و طلا و مسکن مراجعه مي‌کنند که نياز اصلي آن‌ها نيست، اما موجب افزايش قيمت مي‌شوند. بدون شک ورود مردم به بازار مسکن نشان از رونق نيست، بلکه ورود سوداگران براي مقابله با ارزش پولي خود است و دولت در اين شرايط اقدامات رشد توليد مسکن و خريد را تسهيل نکرده و باعث مي‌شود اين افراد به هدف خود دست پيدا کنند. صنعت ساختمان پنج سال است در رکود قرار دارد و کوچک‌ترين حرکت هيجاني باعث تحريک قيمت مي‌شود. نقدينگي زيادي که در جامعه وجود دارد باعث افزايش قيمت همه کالاها در جامعه خواهد شد و مسکن هم به تبع همين روش با رشد قيمت بيش از تورم همراه شده است. تنها راه مقابله با افزايش قيمت مسکن سهولت در پرداخت تسهيلات ساخت و خريد و همچنين خروج دلالان از بازار مسکن است، اما هنوز کار جدي روي اين بخش صورت نگرفته و باعث رشد قيمت در مسکن شده است.