روزنامه جهان صنعت
1396/08/27
انحصار بانکی در تضمین معاملات پیش‌فروش مسکن؛
گروه مسکن- بانک مسکن به تازگی برای تضمین دو‌جانبه معاملات پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی از طریق بازگشایی حساب امانی اعلام کرده است؛ تضمینی که با توجه به کاهش اعتماد عمومی نسبت به سیستم بانکی، ممکن است با استقبال متقاضیان مواجه نشود. به گفته انبوه‌سازان از زمان ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان حتی یک مورد قرارداد پیش‌فروش هم بر اساس این قانون نوشته نشده و همین مساله فعالان بازار مسکن را به منتقدان اصلی این قانون تبدیل کرده است. ناظران «انحصار بانک مسکن در تضمین معاملات» را یکی از مهم‌ترین معایب این قانون می‌دانند و معتقدند قانون پیش‌فروش مسکن مبتنی بر قواعد تجارت آزاد نیست. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان در این ارتباط به «جهان صنعت» می‌گوید: «این قانون اصالتا ضد توسعه است و به هیچ‌وجه با ساختارهای موجود در کشور همخوانی ندارد.» به گفته محمد‌مهدی مافی قانون پیش‌فروش، قانونی نیست که برای بازار آزاد نوشته شده باشد و حتی یک مورد پیش‌فروش هم پس از ابلاغ آن مشاهده نشده است.به گفته مافی، این قانون ابتدا باید آسیب‌شناسی می‌شد چراکه پیش از ابلاغ آن ارزیابی علمی انجام نشده است. او می‌گوید: «این قانون در اتاق‌های در‌بسته تدوین شده است و برای تدوین آن ارزیابی آکادمیک با افراد ذی نفع انجام نشده است. به طور کلی نظام قانون‌گذاری در کشور دچار مشکل است و پیش از این نیز این موضوع را در وزارت مسکن شاهد بودیم که قوانینی اجرا کرده که کمکی به تولید و اشتغال نکرده است.»
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان در مورد اعتماد مردم به تضمین بانک مسکن اما می‌گوید: «تجربیات تلخ موسسات مالی به نوپا بودن بانک‌های خصوصی و تجربه اندک کشور در این زمینه مربوط است و بخشی از نارسایی‌ها در چرخه پیشرفت بانک‌ها طبیعی به نظر می‌رسد. بر همین اساس معتقدم مردم می‌توانند به تضمین‌های بانکی اعتماد کنند.»
به گفته مافی آمادگی بانک مسکن برای تضمین معاملات خبر خوبی است که اگر در بستر مناسبی اجرا شود قانون ضدتوسعه پیش‌فروش را اصلاح خواهد کرد. او می‌گوید: «در نظام پیش‌فروش حضور بانک‌ها موثر است؛ بانک مسکن هم تاکنون فعالیت‌های خوبی در این زمینه داشته است اما اگر انحصار فعالیت‌های این‌چنینی در اختیار یک بانک باشد از طرفی جلوی رقابت گرفته میشود و از طرف دیگر شاهد کندی روند رسیدگی به درخواست‌ها خواهیم بود. وقتی یک عامل یکه‌تاز یک عرصه‌ای شود معمولا خدمات کم میشود اما اگر بانک‌های دیگر هم وارد شوند به طور طبیعی چرخه رقابت شرایط را به نفع مصرف‌کننده و حتی عامل خدمات‌دهنده تغییر می‌دهد.»
بر اساس این گزارش، بانک مسکن برای تضمین دو‌جانبه معاملات پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی از طریق بازگشایی حساب امانی نزد این بانک اعلام آمادگی کرد. حساب امانی حسابی است که در یک بانک، به نام پروژه ساختمانی معین یا شرکتی مشخص افتتاح میشود. هدف اصلی از ایجاد این حساب «ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن» و «کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران مسکن» است. در واقع یکی از مهم‌ترین کاربردهای حساب امانی «ایجاد ساز‌و‌کار برای کاهش ریسک کلاهبرداری و مخاطرات اخلاقی میان پیشخریدار و پیش‌فروشنده از طریق ورود شخص سوم مورد اعتماد دو طرف» است. در واقع حساب امانی یک «ابزار مالی» است که توسط شخص سوم (بانک) جهت ارائه خدمات مشخص به مشتری ایجاد میشود. مطابق با ضوابط اعلام شده از سوی بانک مسکن، حساب امانی به نام «پیش‌فروشنده» با واریز حداکثر صد هزار تومان افتتاح خواهد شد. هر پیش‌فروشنده، برای هر پروژه مجاز به افتتاح فقط یک حساب امانی است و هر حساب امانی صرفا به منظور پیش‌فروش واحدهای یک پروژه افتتاح میشود. در صورتی که بیش از یک پیش‌فروشنده، به صورت مشترک اقدام به پیش‌فروش واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب امانی به صورت مشترک به نام فروشندگان افتتاح میشود. پس از افتتاح حساب، واریز به آن توسط هر شخص حقیقی یا حقوقی اعم از پیش‌فروشنده، وکیل قانونی وی و پیشخریداران ممنوع بوده و فقط بانک مجاز به واریز به آن خواهد بود.
به ازای هر یک از قراردادهای پیش‌فروش، باید یک فقره حساب نزد بانک به نام پیشخریدار و توسط وی به منظور ایفای تعهدات خود در قرارداد پیش‌فروش، افتتاح شود. پیشخریداران می‌توانند تمامی پرداخت‌های نقدی خود بابت تعهدات قرارداد پیش‌فروش را به حساب خریدار متعلق به خود واریز کنند. هر پیشخریدار، برای هر پروژه مجاز به داشتن فقط یک حساب خریدار است و هر حساب خریدار صرفا به منظور پرداخت وجوه قرارداد پیش‌فروش مربوط به یک پروژه افتتاح میشود. همچنین واریز سایر مبالغ غیر از تعهدات مربوط به پیش‌خرید به این حساب ممنوع است. همچنین در صورتی که بیش از یک پیشخریدار، به صورت مشترک اقدام به پیش‌خرید یک یا چند واحد از واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب خریدار به طور مشترک به نام پیشخریداران افتتاح میشود.
همزمان با افتتاح حساب امانی، پیش‌فروشنده و بانک نسبت به انعقاد قرارداد افتتاح حساب امانی اقدام می‌کنند؛ حدود وظایف و اختیارات پیش‌فروشنده و بانک و نحوه تعامل آنها با یکدیگر مطابق با مفاد قرارداد تنظیم شده خواهد بود. همچنین حداکثر مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی تا زمان صدور گواهی پایان کار پروژه یا تحویل آخرین واحد، (هرکدام که دیرتر واقع شود) خواهد بود.
بر این اساس تمام پرداخت‌ها به پیش‌فروشنده، توسط بانک و از طریق انتقال وجه از حساب خریدار به حساب امانی صورت خواهد گرفت. این در حالی است که در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، بانک می‌تواند در صورت درخواست فروشنده گزارشی از صورت گردش حساب امانی و صورت واریزهای نقدی همه پیشخریداران را به پیش‌فروشنده ارائه کند. همچنین بانک می‌تواند پس از واریز و برداشت هر مبلغ در حساب پیشخریداران در صورت درخواست گزارشی از صورت‌حساب هر پیشخریدار را در اختیار وی قرار دهد.
حساب امانی با اتمام پروژه، انجام تمام پرداخت‌ها متناسب با پیشرفت فیزیکی و تحویل واحد به خریداران (احقاق صددرصد حقوق پیشخریدار و پیش‌فروشنده) بسته خواهد شد. به نوعی حساب امانی یک ابزار مالی تضمین‌کننده برای معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید است که با ایجاد آن حقوق هر دو سمت این دسته از معاملات از سوی یک نهاد مالی معتبر- بانک مسکن- تضمین میشود.
سایر اخبار این روزنامه
نادرست بودن تصور معامله آزادی زاغری با پرداخت بدهی‌های لندن
انتقاد رییس خانه اقتصاد ایران از تصمیم‌های بی‌حساب و کتاب مسوولان؛
توطئه علیه ایران و حزب الله
اولتیماتوم برای بازگشت به بیروت
نگاهی به عملکرد ساماندهی خطوط مشترکین؛
انحصار بانکی در تضمین معاملات پیش‌فروش مسکن؛
اطلاعات تکان‌دهنده از جادوگری در فوتسال کشور
ایشون!
مرگ قسطی!
دایره بسته وام های تکلیفی
تبدیل کارخانه‌های معتبر ایران به هلدینگ‌های وارداتی زیر ذره‌بین «جهان‌صنعت» ؛
رشد ۷ درصدی بورس در 6 ماه
ائتلاف ناکارآمد ریاض- تل‌آویو
مدیریت غیر‌حرفه‌ای در حوزه صنعت
اختلاف بین فقرا و ثروتمندان جهان به بالاترین میزان در تاریخ مدرن رسیده است
بازی جدید احمدی‌نژاد
نایلون و حمام صحرایی نیاز اصلی مردم در مناطق زلزله‌زده
تامین غذا برای جمعیت ۹ میلیاردی جهان چالش بزرگ آینده؛
