روزنامه آفتاب یزد
1396/09/18
وام بانک مسکن و اقساط نجومی اش
آفتاب اقتصادی - هیرش سعیدیان : اگر با رعایت اصول نقد بی طرفانه به عملکرد اقتصادی دولت نگاه گردد ، سر سخت ترینمنتقدین نیز نمی توانند که دست آوردهایی همچون «دو برابر شدن صادرات نفت » ، «کاهش نرخ تورم » ، «کاهش نرخ سود بانکی »
و بسیاری موارد مشابه را نادیده بگیرند. در عین حال، پایمردترین مدافعان نیز نمی توانند کارنامه فاجعه بار پر حاشیه ترین عضو تیم اقتصادی ؛ عباس آخوندی و همچنین بانک مسکن را نادیده بگیرند و بدون توجه به انتقادات به حق در مقام دفاع از عملکرد در حوزه مسکن برآیند. بانک مسکن که نقش اهرم اجرایی سیاست های بخش مسکن را دارد ، در برزخ سود آور بودن و مفید بودن در اثر نوع نگاه مدیریت که حاصل تجارب منسوخ سنتی است تا کنون نتوانسته است گره ای از مشکل مسکن در کشور باز نماید . آنچه در این بین قابل توجه است این مسئله است که علی رغم این کارنامه و نوع عملکرد تاکنون مواخذه ای از سوی دولت در اینباره صورت نگرفته است . چگونه می توان به احداث مسکن ارزان ساز آن هم در تیراژ سالانه چند صدهزارتایی امیدوار بود، در حالی که این بانک علی رغم افزایش سرمایه حاضر به اعطای وام به اقشار ضعیف نیست.
مدیر عامل و هیئت مدیره
زمانی که در سال 94 بت شکن مدیر عامل بانک، معارفه ورود یک عضو جدید را به هیئت مدیره برگزار نمود بسیاری از منتقدین درباره سوابق و میزان توانایی او پرسش هایی را مطرح کردند. علاوه بر این دامنه این پرسش ها و نقدها به میزان اختیار و حیطه وظایف برخی از اعضای هیئت مدیره نیز کشیده شد. با این همه و علی رغم نقد منتقدین، هیئت مدیره جدید موظف شد تا مبتکر تحولی در بخش مسکن باشد، تحولی که هنوز جامعه به ویژه اقشار ضعیف آن چشم انتظار رخ دادنش هستند . آنگاه که در نیمه دوم سال قبل بسیاری از فعالین و کارشناسان بازار همچون ریاست اتحادیه مشاوران املاک و رئیس کانون انبوه سازان خبر از حتمی بودن رونق بخشی مسکن در نیمه دوم سال 96 می‌دادند، بسیاری باور نمی کردند و دلیل این عدم باور به خاطر نوع شناخت آنها از ساز و کارهای مالی به ویژه در بانک مسکن بود. بدیهی است تمام استدلال های خوش بینانه بر نقش محرک مالی استوار بود ،
محرکی که قرار بود بانک مسکن آن را در اختیار جامعه تقاضا قرار دهد تا با تحریک تقاضا بازار رونق بگیرد . ساز و کارهای سنتی این بانک فربه و متراکم از نیرو ، اما بارها کمبود سرمایه و مانند اینها را بهانه کرد برای عدم ایفای تنها وظیفه قانونی‌اش که همان اعطای
تسهیلات مسکن است . سخنان بت شکن و نبود نقدینگی سر انجام موجب شد تا اسحاق جهانگیری مبدع افزایش سرمایه در این بانک گردد تا شاید فرجی در کار پیش آید .
اعطای وام مسکن
این بانک که در کنار فعالیت های متنوع اعم از بنگاه داری و اعطای تسهیلات بی ربط به مسئولیت اصلی اش همیشه نبود سرمایه را دلیل عدم تحرک خود معرفی می‌کرد، با افزایش سرمایه ناچار شد تا قدم در راه اعطای تسهیلات بگذارد . اما جزئیات این تسهیلات در نوع خود جالب توجه است . علاوه بر بروکراسی معمول سیستم بانکداری، سبد تحویل وام این بانک را اگر با حداقل حقوق و دستمزد در وزارت کار و با جیب اکثریت ایرانیان تطبیق دهیم به نتایج جالب توجهی خواهیم رسید.
هدف این است که به این پرسش پاسخ دهیم که با توجه به سطح درآمد در کشور در هر 10 دهک درآمدی چه کسانی و به چه تعداد توانایی باز پرداخت اقساط این بانک را دارند ؟ خرید یک خانه مثلا در تهران به چه میزان سرمایه احتیاج دارد و این وام می تواند چه میزان از این سرمایه را پرداخت نماید ؟پرداخت وام های ۹۰ و ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن (به ترتیب ویژه متقاضیان انفرادی و زوجین در تهران) از محل اوراق تسهیلات با استفاده از ۳ مدل وام مختلف طراحی شده است . سقف این تسهیلات برای سایر کلانشهرها، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. همچنین برای متقاضیان دریافت این تسهیلات در سایر شهرها برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۶۰ و ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
شرایط وام ۹۰ میلیون تومانی خرید مسکن متقاضی فردی دریافت وام خرید مسکن می تواند تا سقف
۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن با سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله از محل خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (حساب سپرده ممتاز) دریافت کند. اقساط این تسهیلات ۹۹۳ هزار تومان خواهد بود. از سوی دیگر اگر متوسط نرخ هر برگه تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی مسکن (اوراق تسهیلات) را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، برای وام ۹۰ میلیون تومانی مسکن، متقاضی باید ۱۸۰ برگه خریداری کند که مجموعا
۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باید پرداخت کند. دقت داشته باشید که این ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فقط برای خرید اوراق است.( هزینه است و به شما باز نمی گردد ) . علاوه بر هزینه خرید اوراق، متقاضی باید برای ۹۰ میلیون تومان وامی که از طریق اوراق دریافت می کند، در مجموع ۱ میلیون و ۷۴۹ هزار
و ۳۰۰ تومان هم قسط ماهانه در ۵ سال نخست و سپس تا ۷ سال بعد از آن ماهانه ۹۹۳ هزار تومان قسط بدهد. با این حساب، اگر متقاضی ۹۰ میلیون تومان وام بگیرد، در پایان سال پنجم به بانک مسکن ۱۰۴ میلیون و ۹۵۸ هزار تومان بازپرداخت می‌کند. همچنین در ۷ سال بعد از آن نیز بابت وام ۶۰ میلیونی مجموعا ۸۳ میلیون و ۴۱۲ هزار تومان به این بانک بازپرداخت می کند. بنابراین متقاضی، باید بابت وامی که اسما ۹۰ میلیون تومان است اما عملا ۷۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است (چرا که
۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از آن صرف خرید اوراق شده است)، بعد از ۱۲ سال ۱۸۸ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان به بانک مسکن بازپرداخت کند.
۲ میلیون و ۶۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان قسط
بانک مسکن در اقدامی دیگر ۱۴۰ میلیون تومان به زوجین وام خرید مسکن می دهد که از امروز اجرایی شده است که شامل مجموع سه مدل وام بدین شرح است؛ بر اساس اعلام بانک مسکن، زوجین می توانند ۱۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن (هر یک معادل ۵۰ میلیون تومان با سند سه دانگ-سه دانگ) دریافت کنند که این تسهیلات با سود ۱۷.۵ درصد با بازپرداخت ۱۲ ساله و از محل خرید اوراق تسهیلات است. اقساط ماهیانه این وام، ۱ میلیون و ۶۶۵ هزار و ۴۰۰ تومان
است. زوجین متقاضی دریافت این تسهیلات باید جمعا ۲۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که اگر میانگین قیمت هر برگه تسهیلات را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، می بایست ۲۱ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن بخرند. دقت داشته باشید که این مبلغ ۲۱ میلیون تومان، فقط برای خرید اوراق است. بنابراین زوجینی که به صورت اسمی ۱۴۰ میلیون تومان ولی در واقع، ۱۱۹ میلیون تومان وام گرفته اند ( چرا که ۲۱ میلیون
تومان را صرف خرید اوراق کرده اند)، باید تا پایان سال پنجم ماهیانه ۲ میلیون و ۶۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان به عنوان اقساط بپردازند که در مجموع در پایان ۵ سال، ۱۶۰ میلیون و ۵۳۶ هزار تومان خواهد بود. در ادامه نیز طی ۷ سال ۱۳۹ میلیون و ۸۹۳ هزار تومان باید به بانک مسکن بازپرداخت کنند.
چه کسی می تواند چنین وامی اخذ نماید؟
خرید یک واحد آپارتمان در تهران اگر جزء بافت فرسوده محسوب نگردد با میانگین متراژ 50 متر در یک جدول قیمتی حد وسط (میانگین قیمت مناطق مختلف ) به رقمی حدود 200 میلیون
تومان نیاز دارد . حداکثر وام اعطایی این بانک به مبلغ 140 میلیونتومان اقساط طولانی مدت با باز پرداخت ماهیانه ۲ میلیون و ۶۷۵ هزار تومان را در پی دارد . با توجه به اینکه برای سالیان دراز شخص تسهیلات گیرنده باید این تسهیلات را پرداخت نماید ، نیازمند درآمد ثابت است . برخی مسئولین انجمن های کارگری خط فقر زندگی معقول را برای زوجین در شهر تهران رقمی در حدود 3 میلیون تومان تعریف کرده اند . اگر مبلغ این اقساط را به این مبلغ اضافه نماییم، در مجموع این شخص باید در ماه رقمی در حدود 6 میلیون تومان درآمد داشته باشد تا بتواند مشتری وام 140 میلیون تومانی بانک مسکن باشد و از عهده اقساط آن برآید. براساس آمار، هزینه دهک اول درآمدی در ایران ۷۸۰ هزار تومان و دهک دهم ۱۶میلیون تومان در ماه است. بر اساس این تحلیل، اگر هزینه کل یک خانوار (از تمامی افراد خانوار) حدود ۷۰۰ الی
۸۰۰ هزار تومان در ماه باشد، این خانواده در دهک یک قرار می گیرد و جزو ده درصد فقیرترین خانواده های جامعه است. هزینه حدود ۱ میلیون و پانصد هزار تومان، خانواده را در دهک دو قرار می دهد. هزینه ۲ میلیون تومانی دهک سه، هزینه حدود سه میلیون تومانی دهک چهار، هزینه حدود ۳میلیون و پانصد هزار تومانی دهک پنج، هزینه حدود ۴ میلیون و سیصد هزار تومانی دهک شش، هزینه حدود ۵ میلیون تومانی دهک هفت، هزینه حدود ۶ میلیون و هفتصد هزار تومانی دهک هشت، هزینه حدود ۸ میلیون تومانی دهک نه و در نهایت هزینه خانوارهایی که حدود ۱۶ میلیون تومان است دهک ده که ۱۰ درصد ثروتمندترین افراد جامعه هستند را تشکیل می دهد.
اشتباه بانک مسکن
بانک مسکن در پاسخ به انتقادات نسبت به اقساط بسیار گران قیمت این بانک، طی بیانیه ای رسمی اعلام کرده است که این بانک «در حد بضاعت خویش » سعی نموده است تا به صورت پلکانی اقساط را به شیوه ای سهل تقسیم بندی نماید . این بانک نوشته است :« بانک مسکن همیشه برنامه ها و طرحهای مختلفی را برای طبقات درآمدی چهارم به بالا با اولویت دادن به دهک های میان درآمدی ارائه می نماید (تهیه مسکن برای گروه های
با درآمد پایین‌تر بر عهده مسئولیت های اجتماعی دولت است). » باید پاسخ داد که اولاً خرید مسکن در تهران تنها با وام 140 میلیون تومانی مقدور است و اقساط 2میلیون و 600هزار تومانی آن نه آنگونه که بانک مدعی است برای دهک چهارم به بالا که برای دهک درآمدی هشت به بالا مقدور است و این فاجعه بار است که درصد بالایی جمعیت جامعه عملاً از تنها نقطه امید برای خانه دار شدن
محروم است . این بانک در ادامه آورده است که ارائه تسهیلات برای دهک های درآمدی پایین تر از جمله مسئولیت های اجتماعی دولت است. در تمام اسناد بالا دستی مرتبط با اقتصاد مقاومتی و طرحهای رسمی کلان برای توسعه مسکن، بانک مسکن به عنوان نهادی دولتی و نه خصوصی از جمله اصلی ترین متولیان اجرایی سیاست های کلان دولت در بخش مسکن قلمداد شده است . این امر که مدیران این بانک، ساخت مسکن معقول و ارزان ساز را از جمله وظایف اجتماعی دولت و ... می پندارند و نه وظیفه و هدف خود به نوعی نشان دهنده دیدگاه مدیران این بانک است.
بانک توسعه‌ای شود
ظاهراً متولیان مسکن نیز به نقایص و ضعف‌ها پی برده‌اند. تراکم اموال مازاد با قیمت‌گذاری‌های خاص و احتمالا نیروی انسانی بالا و تراکم شعب کم بازده، مدیریت دولتی و موارد بسیار اینچنینی صدای وزیر را نیز در آورده است و به عنوان راه حل، خواستار توسعه ای شدن بانک شده است. آخوندی از وزیر امور اقتصادی و دارایی درخواست کرد موضوع توسعه‌ای شدن بانک مسکن را به صورت ویژه در دستور کار قرار دهد. وی در مجمع عمومی عادی سالیانه بانک مسکن اظهار کرد:« موضوع کلیدی و حیاتی تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه ای تقریبا از ابتدای دولت یازدهم تا کنون مطرح و در دستور کار است. اما متاسفانه هنوز اقدام عملیاتی و مناسب برای این تحول بنیادین که به شدت مورد نیاز وضعیت کنونی بازار مسکن است انجام نشده است. وی از کرباسیان درخواست کرد موضوع تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه ای به صورت ویژه در دستور کار قرار گیرد.»
ما توسعه ای هستیم!
مسئولین بانک مسکن مثل آنکه چندان با نظر وزیر راه و شهرسازی در مورد لزوم توسعه ای شدن بانک موافق نیستند و معتقدند که فی الحال نیز توسعه ای هستند . آنها این مقوله را در سایت رسمی خود نیز بازتاب داده اند و در بیانیه های رسمی نیز به صورت مکرر خود را توسعه ای می‌خوانند؛ می توان برای نمونه به این نوشته بانک مسکن اشاره کرد: «به رغم دولتی و توسعه ای بودن بانک مسکن، منابع جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده از محل منابع داخلی عمدتا کوتاه مدت و یا حداکثر یکساله تامین می شود».
محمدعلی دهقان دهنوی که استاد دانشگاه است، از اعضای هیئت مدیره است. او درباره توسعه ای شدن بانک مسکن می گوید: « اینکه بانک مسکن از قبل به عنوان یک بانک تخصصی معرفی شده بود، کاملا پذیرفتنی است؛ اما تخصصی بودن با توسعه ای بودن بانک متفاوت است. آنچه در حال حاضر تحت عنوان بانک تخصصی و توسعه ای در خصوص بانک مسکن و
۴ بانک دیگر در وب سایت رسمی بانک مرکزی ذکر شده، بیشتر به تخصصی بودن آنها تاکید دارد؛ در حالی که تعریف ما از توسعه ای بودن با تعریف بانک مرکزی متفاوت است.» دهقان دهنوی خاطرنشان کرد: «اینکه وزارت راه و شهرسازی به دنبال تصویب توسعه ای بودن بانک مسکن در هیات دولت است، برای این است که بتواند علاوه بر تغییر در اساسنامه بانک مسکن و ذکر توسعه ای
بودن آن، قوانین بانکی در خصوص بانک مسکن به عنوان یک بانک توسعه ای را هم تغییر دهد؛ به عنوان نمونه برای یک بانک توسعه ای، قوانین نظارتی نهاد بالادستی (بانک مرکزی) مانند سایر بانک های تجاری نیست؛ همچنین آیین نامه سپرده پذیری در یک بانک توسعه ای، با دیگر بانک ها متفاوت است و بسیاری موارد دیگر که عمدتا به حوزه قوانین و آیین نامه های فعلی و لزوم تدوین آیین نامه های جدید برمی گردد تا رفتار دولت، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار با بانک توسعه ای مسکن را بازتعریف و بازطراحی کند.» این عضو هیئت مدیره اشاره نمی کند که اگر بانک توسعه ای نیست که از سخنان ایشان چنین استنباط میشود، پس چرا در سایت رسمی این بانک و در بیانیه های آن به شکل خود خوانده، خود را توسعه ای می‌دانند؟ موضوع کفایت سرمایه که وی مطرح می کند این سوال را ایجاد می کند که آیا این مسئله می تواند در سبد تسهیلات دهک های پایین تر تاثیری بگذارد . یعنی بالفرض توسعه سرمایه، آیا می توان امید داشت که نوع تسهیلات این بانک تغییر یابد؟
گزارش 100روزه نقطه اوج کارنامه این بانک را می توان گزارش عمکلرد
100 روزه آن تلقی کرد. این گزارش حاوی نکات بسیار جالبی در سر فصل‌های خود است که شایسته نقد است . براساس این گزارش، «"کاهش قیمت تمام‌شده پول" یکی از مهم‌ترین اقدامات بانک مسکن محسوب میشود. علت اصلی کاهش نرخ تمام‌شده پول بانک، کاهش هزینه‌های بهره‌ای به علت کاهش نرخ سود سپرده‌ها در سال ۱۳۹۶ براساس دستورالعمل‌های بانک مرکزی است. همچنین افزایش سرمایه بانک به میزان ۵۰ هزار میلیارد ریال، افزایش منابع سپرده‌ای به‌ویژه در بخش سپرده‌های تعهدی (صندوق‌های پس‌انداز مسکن)، افزایش منابع ارزان‌قیمت (جاری و قرض‌‌الحسنه) و عدم‌تمدید قراردادهای مربوط به سپرده‌های مدت‌داری که نرخ سود آن بیشتر از سودهای ابلاغی از سوی بانک مرکزی بوده است، از دیگر اقدامات انجام شده در این زمینه است.». نکته جالبی در این بیلان عملکرد نوع اقداماتی است که این بانک آنها را به حساب خود نوشته است . افزایش سرمایه اقدامی بود که دولت و نه بانک آن را از محل بودجه و بیت المال انجام داد تا بلکه در بحث مسکن فرجی حاصل شود که نشد ، جالب است که مدیران این بانک آن را در زمره افتخارات خود قید کرده‌اند . همچنین مواردی همچون «افزایش منابع سپرده‌ای به‌ویژه در بخش سپرده‌های تعهدی صندوق‌های پس‌انداز مسکن» به دلیل امید مردم به دریافت وام گرانقیمت بانک حاصل شده است که به سختی می توان آن را نتیجه زحمات مدیران دانست. شاید مواردی که باید به عنوان اقدامات انجام شده در گزارش فوق منعکس می‌شد و نشد، این موارد بود؛ «کاهش نرخ تسهیلات»، «افزایش جامعه هدف برای اخذ وام مسکن» ، «کاهش شعب»، «ارزیابی مجدد اموال مازاد در راستای فروش آنها که متراکم شده‌اند و در اثر عدم اقدام هیئت کماکان بلاتکلیف مانده‌اند». به این لیست موارد بسیاری را می توان اضافه نمود که جای آنها در لیست خالی است .
چه باید کرد؟
هیئت مدیره سکان دار هر بانکی است، احتمالا نمی‌توان از بانک مسکن امید انجام اقدامی موثر در حوزه مسکن را داشت،
در حالی که تفکر سنتی دولتی بر آن حاکم است در حال حاضر رسماً دریافت حقوق نجومی (در مقایسه با درآمد دهک‌های پایین) پیش شرط برخوردار شدن از تسهیلات این بانک تلقی می شود. چند نفر توان پرداخت ماهانه 2 میلیون و ششصد هزار تومان قسط را دارند؟ چرا این بانک در کنار دریافت وثیقه ملکی از مراجعه کنندگان طلب ضامن هم می‌نماید، در حالی که چنین اقدامی مغایر قانون است در پایان یک درخواست اعضای هیئت مدیره سوابق بانکی خود را قبل از ورود اعلام نمایند.
سایر اخبار این روزنامه
خیال‌تــــان راحت کافه نادری آسیب نمی‌بیند
الان زمان گل زدن ماست
صباح زنگنه = کارشناس بین‌الملل
ناصر بزرگمهر
عبدالحسین طوطیایی *
صباح زنگنه = کارشناس بین‌الملل
ناصر بزرگمهر
پشت پرده احمدی‌نژاد را می‌گوییم
یامین پور می‌تونی بری یمن
بازار خودرو رها شده است
گاف ترامپ به نفع تهران
وام بانک مسکن و اقساط نجومی اش
لابد دریافته‌اید که کشتیبان را سیاست دیگر آمده است
امام مطرح کردند که آستان قدس از مالیات معاف است
گرانیکالاهای مصرفی در ایران پنج برابر میانگین جهانی است
