روزنامه جوان
1402/03/23
تحقق وعده مسکن با شکست انحصار زمین
ساخت مسکن از طریق شکست انحصار زمین و توسعه افقی شهرها به همراه تأمین مالی بانک محور مسکن از طریق اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم به عنوان یکی از مهم‌ترین محور‌ها در تحقق وعده مسکنی دولت مطرح است. مسکن برای خانواده‌ها نیاز اساسی به شمار می‌رود و تأمین آن بسیار مهم است. در حالی که هزینه‌های ساخت مسکن بالا و سرمایه‌گذاری در تهیه ملک بسیار گران است، تأمین مالی بانک محور مسکن از طریق اعطای تسهیلات نیز به خانوار‌ها کمک می‌کند تا رویا‌های مسکن خود را به واقعیت تبدیل کنند.جمعیت افراد جوان در سال‌های اخیر با رشد قابل توجهی همراه بوده است به طوری که با استناد به ارقام ارائه شده متوجه می‌شویم جمعیت جوانان به حدود ۱۲ میلیون نفر رسیده است و تهیه مسکن برای این خانوار‌ها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
با این وجود به دلیل مشکلات موجود در حوزه زمین و وجود انحصار بالا در بخش مسکن، تهیه زمین برای ساخت مسکن به مشکل اصلی حوزه مسکن تبدیل شده است. در حال حاضر قیمت زمین در برخی کلان شهرها و به خصوص تهران سر‌به فلک کشیده است و همین امر موجب شده است که قیمت تمام شده مسکن مصرفی مردم نیز به شدت افزایش پیدا کند. در این بین یکی از محور‌های اصلی در زمینه اصلاح وضعیت فعلی مسکن در شهر تهران و کلان شهرها، حذف محدوده تحمیلی زمین در شهر تهران است. این رویکرد مهم که با شکستن انحصار زمین همراه خواهد بود، کمک خواهد کرد که بخش بزرگی از انحصار ایجاد شده و قیمت بالای مسکن در شهر تهران به دلیل محدود کردن حاشیه شهر و تقاضای روزافزون در مقابل عرضه ثابت زمین، اصلاح شود و بدین ترتیب با حذف محدوده تحمیلی گستره شهر تهران و آزاد شدن اراضی و تغییر کاربری اراضی به مسکونی، علاوه بر تأمین زمین مناسب برای ساخت مسکن و همچنین شکست قیمت مسکن در تهران، مسئله نیاز اساسی خانوار را نیز حل خواهد کرد. همان طور که اشاره شد یکی از عوامل اصلی تورم مسکن، عدم اعطای زمین برای ساخت مسکن است و ایجاد قفل انحصاری برای زمین در یک محدوه مشخص است که این موضوع در همه جای دنیا حل شده است ولی با ایجاد کمربندی اطراف شهرها و محدودیت زمین، حالا تهران یکی از گران‌ترین مناطق مسکونی دنیا شده است. توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین‌های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه‌های دولتی قرار دارد. ظرفیت قانونی استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن در قانون جهش تولید و تأمین مسکن وجود دارد و وزارت راه باید از این ظرفیت استفاده حداکثری کند. امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی در واحد‌های یک طبقه با توجه به اینکه ساخت مسکن‌های یک طبقه وابسته به ساخت واحد‌های دیگر نیست، امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی با توجه به وسع خانوار‌ها وجود دارد. یعنی خانواده‌ها می‌توانند بخشی از مسکن را احداث کرده و ساکن شوند و به مرور بخش‌های دیگر ساختمان را تکمیل کنند.
در استان یزد در دور گذشته مسکن مهر نیز واحد‌های یک طبقه در شهر تفت پیاده‌سازی شده بود. در شهر جدید امیرکبیر در پروژه مسکن مهر خانه‌ها به صورت یک طبقه حیاط‌دار ساخته شدند، به تازگی نیز پروژه‌های جدید یک طبقه‌سازی نیز با حضور وزیر راه و شهرسازی کلید خورده است. با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است. میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان‌های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تأمین شده اضافه شود. در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحد‌های مسکونی به معابر باید معادل ۴۰ تا ۵۵ درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.
همچنین مسکن نیاز اساسی کشور است و توجه به این نیاز اساسی، شوخی‌بردار نیست. رونق بخش مسکن عامل رونق اشتغال، پیشرفت و رشد اقتصادی است و این بخش به عنوان پیشران اقتصادی کشور است. همچنین بخش مسکن با به کارگیری توان دیگر بخش‌های صنعتی کشور، امکان رشد بخشی صنایع وابسته به صنعت مسکن را نیز فراهم خواهد کرد. افزایش ساخت وساز در بخش مسکن و رشد تقاضای واقعی در این بازار می‌تواند علاوه بر اشتغالی که در پی دارد، موجب کاهش فشار تورم بر سبد هزینه خانوار با کاهش قیمت تمام شده مسکن داشته باشد. از طرف دیگر تأمین مالی بانک محور مسکن و اعطای تسهیلات ساخت مسکن به خانوار‌ها امکان می‌دهد تا تسهیلات مالی برای ساخت مسکن بگیرند و هزینه‌های لازم را برای ساخت مسکن خود پرداخت کنند. بنابراین ساخت مسکن از طریق شکست انحصار زمین و توسعه افقی شهرها به همراه تأمین مالی بانک محور مسکن از طریق اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم به عنوان یکی از مهم‌ترین محور‌ها در تحقق وعده مسکنی دولت مطرح است. مسکن برای خانواده‌ها نیاز اساسی به شمار می‌رود و تأمین آن بسیار مهم است. در حالی که هزینه‌های ساخت مسکن بالا و سرمایه‌گذاری در تهیه ملک بسیار گران است، تأمین مالی بانک محور مسکن از طریق اعطای تسهیلات نیز به خانوار‌ها کمک می‌کند تا رویا‌های مسکن خود را به واقعیت تبدیل کنند.
در رابطه با اهمیت شکستن انحصار زمین و توسعه افقی شهرها به همراه تأمین مالی بانک محور ساخت مسکن از طریق اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم با دو تن از کارشناسان حوزه مسکن به گفتگو پرداختیم که در ادامه خواهید خواند.
کیفیت ساخت بالا و هزینه تمام‌شده پایین با توسعه افقی شهرها
فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با «جوان» درباره طرح ساخت خانه‌های ویلایی و یک طبقه که توسط وزارت راه و شهرسازی ارائه شده و مزایای رفتن به سمت این نوع خانه‌سازی گفت: «ما در عرضه مسکن باید بتوانیم شرایط متنوعی را به وجود بیاوریم یعنی اینکه هر متقاضی مسکن در بازار بتواند به آن چیزی که نیاز دارد برسد و نیاز همه در بازار مسکن کاملاً برطرف شود.»
وی در ادامه خاطرنشان کرد: «مردم ما اگر بخواهند در منازل روستایی، شهری، آپارتمانی، یک طبقه، برج نشین و ... زندگی کنند باید شرایط برایشان فراهم باشد.»
این کارشناس حوزه مسکن توضیح داد: «مردم در حال حاضر سلایق، شیوه و زندگی متفاوتی دارند و متناسب با آن باید شرایط تأمین مسکن به خصوص توسط خودشان فراهم شود.»
بیضایی با بیان اینکه نکته بعدی این است که باید منظور از ساخت مسکن یک طبقه و حیاط‌دار روشن شود، توضیح داد: «باید مشخص شود که شیوه ساختمان به چه صورت باشد یعنی قرار است این منازل توسط بخش خصوصی یا توسط خود مردم ساخته شود یا قرار است ما مسکن مهر یک طبقه بسازیم.»
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: «اگر هدف این باشد که دولت ما را به مسکن مهر یک طبقه ببرد، همان مشکلات مسکن مهر را در پی خواهد داشت. فقط یکی از مشکلات مسکن مهر بلند مرتبه‌سازی و متراکم‌سازی بود، باید تمام جوانب امر بررسی شود تا این طرح هم مشکلات مسکن مهر را در پی نداشته باشد.»
این کارشناس حوزه مسکن افزود: «با یک طبقه‌سازی یا ساخت خانه‌های حیاط‌دار ویلایی یکی از مشکلات مسکن مهر یعنی متراکم‌سازی حل میشود. هر چند ممکن است، در همان مسکن مهر افراد مختلف سلایق مختلف داشته باشند و خیلی‌ها زندگی ویلایی را نپسندند و دوست داشته باشند که آپارتمان‌نشین باشند.»
بیضایی با تأکید بر اینکه انسان‌ها سلایق مختلف و نیاز‌های مختلفی دارند ادامه داد: «مسکن مهر مشکلات دیگری هم داشت، به عنوان مثال اینکه ساخت و ساز به صورت دولتی بود مردم خودشان این ساخت و ساز را مدیریت نکردند، کیفیت ساخت و ساز پایین آمد. ولی در طرح یک‌طبقه‌سازی مردم خودشان این منازل را می‌سازند و بر کیفیت ساخت نظارت دارند.»
وی توضیح داد: «دولت سازنده مسکن مهر بود و بروکراتیک بودن ساختار دولت باعث شد، روند ساخت این منازل خیلی طولانی بشود. در مقابل با ساخت خانه‌های یک طبقه ویلایی توسط خود مردم قطعاً ساخت این منازل خیلی زمان‌دار نخواهد شد و خانوار‌ها می‌توانند بعد از مقداری پیشرفت منازل، در آنجا ساکن شوند و ادامه روند ساخت را دنبال کنند.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «در شرایط حال حاضر کشور که مشکلات اقتصادی و تورم خیلی جدی شده و مردم با مشکلات اقتصادی زیادی روبه‌رو هستند، قطعاً توان این را ندارند که هزینه‌های بروکراسی اداری دولت را هم بپردازند.»
بیضایی توضیح داد: «قیمت‌ها روز به‌روز در حال بالا رفتن است و اگر مردم خانه‌ها را خودشان بسازند قطعاً زودتر آن‌ها را به سرانجام خواهد رساند.»
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه این نکته خیلی مهم است که دولت زمین و زیر ساخت‌ها را فراهم کند ادامه داد: «وقتی دولت زیرساخت را فراهم کند و زمین را در اختیار آن‌ها قرار دهد، قطعاً خودشان با استفاده از پیمانکاران و بخش خصوصی می‌توانند کیفیت ساخت منازل را بالا ببرند.»
بیضایی درباره انتقادات وارده به نبود زمین مناسب برای ساخت این منازل توضیح داد: «این انتقاد وارد است که زمینی برای ساخت منازل مسکونی وجود ندارد. یکی از دلایلی که ساخت و ساز در بخش خصوصی هم پایین آمده این است که زمین کافی در اختیار نیست.»
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: «زمین‌های ذخیره شهری ما تمام شده و هم اکنون وقت آن است که دولت شرایط آن را به وجود آورد که محدوده قانونی شهرها افزایش پیدا کند. به تبع آن هم زمین‌های بخش خصوصی و هم زمین‌های بخش دولتی توسعه پیدا کند تا زمین‌های ذخیره شهری افزایش پیدا کند.»
وی در ادامه گفت: «با این اقدام امکان ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی هم فراهم میشود و امکان اینکه بخش خصوصی سرمایه خودش را وارد حوزه ساخت کند وجود دارد.»
توسعه افقی شهرها و ساخت خانه‌های حیاط‌دار مطابق با هویت اسلامی‌ایرانی
حمیدرضا آرامی دبیر کارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی نیز در گفتگو با «جوان»، درباره اهمیت پیش رفتن به سمت ساخت خانه‌های یک طبقه و حیاط‌دار به جای آپارتمان‌سازی گفت: «مسکن و توسعه محیط‌های سکونت گاهی در ایران از دهه چهل تاکنون دچار چالش‌ها و معضلات عمده‌ای بوده و برای بهبود آن در این سال‌ها، رویکرد‌ها و راه‌کار‌های مختلفی تجربه شده است. ازدحام جمعیت در کلان شهرها و رفتن به سمت آپارتمان‌سازی باعث تضعیف بنیان خانواده و کاهش آرامش در بین خانواده‌ها شده است.»
وی درباره سیاست‌ها و الزامات طرح مسکن که باید در دولت سیزدهم مورد توجه قرار بگیرد ادامه داد: «مسکن باید ظرفیت رشد فضایل اخلاقی بر اساس ایمان و تقوای ساکنین را نیز داشته باشد. براساس اصل عدالت در آمایش سرزمین و الگوی توازن جمعیتی، طرح مسکن زندگی باید زمینه‌ساز تمرکززدایی و مهاجرت معکوس از کلان‌شهر‌ها به اماکن مساعدتر برای زندگی با «قابلیت اشتغالزایی و کارآفرینی» را داشته باشد.»
آرامی با بیان اینکه طرح ساخت خانه‌های یک طبقه و حیاط‌دار باید به نحوی درست جانمایی شود، ادامه داد: «این مسکن‌ها نباید وابسته به منابع استان‌های دیگر باشد و علاوه بر این نباید منجربه تشدید تنش‌های آبی بین استانی گردد. در ساخت این خانه‌ها باید تصدی‌گری دولت تا جای ممکن کاهش یابد و خود مردم در مراحل مختلف طراحی، ساخت و بهره‌برداری از این منازل مسئول باشند.»
این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس افزود: «در طرح ساخت خانه‌های حیاط‌دار و یک طبقه باید زمینه مؤلد بودن و ایجاد فضای کسب وکار‌های خردِ خانگی و محلی نیز فراهم شود.»
آرامی با اشاره به اینکه در آپارتمان‌سازی مردم با آسیب‌های زیاد اجتماعی و فرهنگی مواجه شده‌اند و ارتباطی با همسایگان خود ندارند، ادامه داد: «باید در این طرح مفهوم محله احیا و نیاز‌های فرهنگی، اداری، تفریحی، آموزشی، درمانی و... به صورت روزمره تا هفتگی، در سطح محله و با «کمترین سفر‌های شهری و برون شهری» تأمین شود.»
وی افزود: «با توجه به اصل سی و‌یکم قانون اساسی و تأکید بر تأمین «مسکن متناسب با نیاز هر خانواده»، مسکن وسیع (حداقل به میزان ۳۰۰ متر) دارای حیاط اختصاصی و امن، به لحاظ عدم دید و اشراف و با مالکیت مستقل برای هر خانواده باید در نظر گرفته شود.»
آرامی بیان داشت: «ساخت این نوع خانه‌ها بسترساز تحقق اهدافی، چون تحکیم بنیان خانواده، رشد جمعیت، محرومیت‌زدایی، خودکفایی و کاهش ناهنجاری‌های اجتماعی ناشی از محیط‌های سکونت- گاهی نامطلوب خواهد شد. ساخت خانه‌های حیاط‌دار مطابق با هویت اسلامی ـ ایرانی و در تراز یک الگوی پیشران در مسیر تحول و پیشرفت است.»
این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس درباره موجود بودن زمین کافی برای اجرای این طرح گفت: «با توجه به وجود فضا‌های زیست پذیر کافی و مساحت وسیع کشور، امکان توسعه افقی شهرها و اجتناب از پیامد‌های منفی آپارتمان نشینی خانواده‌ها، حداقل در کشور ما وجود دارد. کما اینکه بسیاری از کشور‌های غربی نیز برخلاف دهه‌های گذشته و ظاهر تبلیغاتی و رسانه‌ای‌شان، سال‌هاست به این سمت قدم برداشته‌اند.»
وی با اشاره به اینکه با یک محاسبه کمی و عددی می‌توان امکان ساخت شهر‌هایی با توسعه افقی در کشور را اثبات کرد، افزود: «به عنوان مثال اگر فرض شود که مطابق با سرانه‌های ذکر شده در آیین‌نامه شورای عالی شهرسازی و معماری، به ازای هر نفر ۱۰۶ مترمربع فضا برای کاربری‌های غیرمسکونی، نظیر فضا‌های آموزشی، درمانی، تجاری و... در نظر گرفته شود و برای هر خانوار ایرانی حتی یک‌هزار مترمربع مساحت برای احداث مسکن لحاظ شود، سطح موردنیاز برای جمعیت ۸۵ میلیون نفری ایران، تنها معادل دو درصد از مساحت کشور خواهد بود!.»
این کارشناس مرکز پژهش‌های مجلس افزود: «اگر ۵۰ درصد از مساحت کل کشور را فضا‌های سخت کویری، کوهستانی و جنگل‌ها و... در نظر بگیریم و از سطح اِشغال برای احداث شهرها و روستا‌ها کسر کنیم، عدد فوق در نهایت چهاردرصد از مساحت ایران را پوشش خواهد داد. در شرایط فعلی، کل مساحت اشغال‌شده توسط شهرها و روستا‌ها حدود یک درصد از پهنه سرزمینی کشور است. این در حالی است که در ایران حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و گزارش‌ها نشان می‌دهد که امروزه شاخص دسترسی مؤثر به مسکن در ایران به بیش از ۶۰ سال رسیده است.»
آرامی توضیح داد: «نتایج این مقایسه اثبات کرد که در مجموع، هزینه‌های توسعه افقی بیشتر از هزینه‌های توسعه‌های عمودی نیست و اگر هزینه‌های بلندمدتی را که به آن‌ها اشاره شد لحاظ کنیم، هزینه‌های توسعه افقی به‌مراتب کمتر از هزینه‌های توسعه عمودی خواهد بود.
وی در ادامه درباره تأثیرات اجتماعی آپارتمان نشینی نیز گفت: «معماری شهری به‌عنوان عامل بیرونی تأثیرگذار بر سلامت انسان‌ها، معتقد است ارتفاع زیاد منشأ اثرات مخربی بر سلامت روانی انسان‌ها خواهد بود. افراد در مواجهه با ساختمان‌های مرتفع، بیشتر دست به بزه‌کاری می‌زنند و درگیر مشکلات رفتاری می‌شوند. چنانکه هرچه ارتفاع ساختمان‌ها بیشتر شود، تأثیرات روانی بیشتری بر ناظران وارد شده و این امر سبب تنش و اضطراب در جامعه می‌گردد.»
جمع‌بندی
به‌نظر می‌رسد دولت سیزدهم ظرفیت‌های متنوعی برای تحقق وعده ساخت ۴ میلیون مسکن تا سال ۱۴۰۴ را دارد و باید از این ظرفیت‌ها به درستی استفاده کند. خبر‌های امیدوار کننده‌ای در حوزه مسکن در حال وقوع است و امید می‌رود شاهد بهبود وضعیت مسکن و اجار‌های آن باشیم. مجلس شورای اسلامی نیز در تصویب مصوبه‌ای درباره حمایت از مستأجران می‌تواند گام مهمی تلقی شود. براین اساس، مستأجران قادر خواهند بود، از مالک در صورت تخلف از سقف تعیین شده اجاره‌بها شکایت کنند.
سایر اخبار این روزنامه
تولد بازی سیاسی با شهادت پدر ۵ فرزند
خاستگاه حجاب و پوشش در فرهنگ ملل
قرار تازه در امریکای لاتین
گروکشی مدارس با پول زور در ازای کارنامه!
مظلومیت امام در بنر‌های شهری
«مهرواره» دوم جایگاه بانوان را در هیئت بررسی می‌کند
مبنای مذاکرات همان برجام است نه توافق موقت
حزب‌الله: اسرائیل حماقت کند وارد الجلیل می‌شویم
فرزین: ریزش شدید تورم در راه است
فوتبال با این نگاه حرفه‌ای نمی‌شود
هر مدالی بگیرم به شهدا تقدیم می‌کنم
آن فرار چگونه قرار میشود
وعده توانمندسازی مدارس دولتی با کمک تجدیدپذیر‌ها
تحقق وعده مسکن با شکست انحصار زمین
